「家賃収入と売却益の違いがよくわからない」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
マンション投資で得られる利益には、大きく分けて「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類があります。
インカムゲインは家賃収入のように継続的に得られる利益、キャピタルゲインは物件売却による利益のことです。
しかし、どちらにもメリット・デメリットがあり、「どっちがいい」と一概に言えるものではありません。
この記事では、インカムゲインとキャピタルゲインの違いや、マンション投資での考え方、それぞれのメリット・デメリット、どんな人に向いているのかを初心者向けにわかりやすく解説します。
この記事の3行まとめ
- インカムゲインは家賃収入、キャピタルゲインは売却益のこと
- 安定収入を重視するならインカムゲイン、値上がり益を狙うならキャピタルゲインが向いている
- マンション投資では、両方のバランスを考えることが重要
まずは、インカムゲインとキャピタルゲインの違いから確認していきましょう。
インカムゲインとキャピタルゲインとは？
マンション投資で得られる利益には、「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」の2種類があります。
まずは、それぞれの意味や特徴を確認していきましょう。
インカムゲインとは
インカムゲインとは、資産を保有している間に継続的に得られる利益のことです。
マンション投資では、主に「家賃収入」がインカムゲインにあたります。
たとえば、毎月10万円の家賃収入が入る物件を保有している場合、その家賃収入がインカムゲインです。
キャピタルゲインとは
キャピタルゲインとは、資産を購入時より高く売却することで得られる利益のことです。
マンション投資では、購入した物件を値上がり後に売却し、その差額で利益を得る方法がキャピタルゲインにあたります。
たとえば、3,000万円で購入したマンションを3,500万円で売却できた場合、差額の500万円がキャピタルゲインです。
インカムゲインとキャピタルゲインの違い
インカムゲインとキャピタルゲインの大きな違いは、利益を得るタイミングです。
インカムゲインは、物件を保有している間に継続的に利益を得る投資スタイルです。
一方、キャピタルゲインは、物件を売却したタイミングで利益を得ます。
また、それぞれ特徴も異なります。
| 項目 | インカムゲイン | キャピタルゲイン |
|---|---|---|
| 主な利益 | 家賃収入 | 売却益 |
| 利益発生タイミング | 保有中 | 売却時 |
| 向いている人 | 安定収入重視 | 値上がり益重視 |
| リスク | 空室・家賃下落 | 価格下落 |
| 投資スタイル | 長期保有向き | 売却重視 |
安定したマンション投資では、どちらか一方だけを狙うのではなく、家賃収入を得ながら将来的な売却益も考慮する必要があります。
インカムゲインのメリット・デメリット
マンション投資では、毎月の家賃収入を目的としてインカムゲインを重視する人も多くいます。
ただし、メリットだけでなくデメリットもあるため、特徴を理解したうえで投資判断をすることが重要です。
安定した収入を得やすい
インカムゲイン最大のメリットは、毎月継続的に家賃収入を得られる点です。
入居者がいる限り、毎月一定の収入が期待できるため、副収入を作りたい人や長期的に資産形成したい人と相性が良い傾向があります。
また、株式投資のように毎日価格変動を確認する必要が比較的少ない点も、不動産投資ならではの特徴です。
特に都心部のマンションは賃貸需要が比較的安定しやすく、長期保有によるインカムゲインを目的に投資する人も多くいます。
長期投資や配当目的と相性が良い
インカムゲインを重視するマンション投資は、短期間で利益を狙うというより、長期保有を前提とした投資スタイルです。
ローン返済を進めながら資産を形成し、将来的に家賃収入を安定収入として活用する考え方が一般的です。
ローン完済後は毎月の返済負担が減るため、手残り収入が増えやすくなる点もメリットです。
短期間で大きな利益は出しにくい
一方で、インカムゲイン中心のマンション投資は、短期間で大きな利益を出しにくい傾向があります。
家賃収入は毎月安定して入る反面、一度に大きな利益を得られるわけではありません。
また、家賃収入からは、運営管理費や修繕積立金などの支出も発生します。
そのため、ローン返済中は「思ったより手残りが少ない」と感じるケースもあります。
さらに、空室リスクや家賃下落、修繕費増加などによって、想定より収益が悪化する可能性もあるため注意が必要です。
キャピタルゲインのメリット・デメリット
マンション投資では、家賃収入によるインカムゲインだけでなく、物件売却によるキャピタルゲインを目的に投資するケースもあります。
キャピタルゲインは、価格変動によるリスクも大きいため、メリット・デメリットを理解しておくことが重要です。
キャピタルゲインで稼ぐ仕組み
キャピタルゲインとは、購入したマンションを値上がり後に売却し、その差額で利益を得る投資方法です。
再開発エリアや人気エリア、駅近物件などでは、物件価格が上昇しやすいでしょう。
そのため、価格が上がったタイミングで売却できれば、大きな利益につながる可能性があります。
短期間で大きな利益を狙える
キャピタルゲインの大きなメリットは、短期間でまとまった利益を狙える可能性がある点です。
インカムゲインは毎月少しずつ利益を積み上げる投資ですが、キャピタルゲインは売却時に大きな利益が出るケースがあります。
そのため、資産を効率よく増やしたい人や市況を見ながら投資したいという人と相性が良い傾向があります。
価格下落による損失リスクがある
キャピタルゲインを狙う投資は、物件価格が下落すると損失につながるリスクがあります。
不動産価格は、景気や金利、人口動態など、さまざまな要因で変動します。
そのため、「将来値上がりすると思って購入したが、思ったほど価格が上がらなかった」というケースも多いです。
また、売却時には仲介手数料や税金、ローン残債などの費用も発生します。
そのため、単純に「高く売れれば利益になる」というわけではなく、トータルの収支を考えて判断することが大切です。
インカムゲインとキャピタルゲインはどっちがいい？
マンション投資では、「インカムゲインとキャピタルゲインのどっちを重視すべき？」と悩む人も多いでしょう。
しかし、どちらが優れているというより、投資目的やリスク許容度によって向いているスタイルは異なります。
安定収入を重視するならインカムゲイン
毎月の家賃収入を安定的に得たい場合は、インカムゲイン重視の投資が向いています。
特に、老後資金を準備したい、本業以外の収入源を作りたいという人には、インカムゲイン型のマンション投資が選ばれやすい傾向があります。
また、家賃収入は毎月継続的に入るため、株式投資のように価格変動を頻繁に気にしなくてよい点もメリットです。
値上がり益を狙うならキャピタルゲイン
短期間で大きな利益を狙いたい、資産を効率よく増やしたいという場合は、キャピタルゲイン重視の投資が向いています。
タイミングよく売却できれば、家賃収入以上の利益を得られるでしょう。
ただし、不動産価格は常に上昇するとは限らないため、価格下落リスクには注意が必要です。
インカムゲインとキャピタルゲイン両方を狙う方法もある
マンション投資では、インカムゲインとキャピタルゲインの両方を意識するケースも少なくありません。
たとえば、家賃収入を得ながら長期保有し、市場価格が上がったタイミングで売却するといった方法です。
特に都心部マンションでは、家賃収入を得ながら資産価値上昇も期待する投資スタイルが取られることがあります。
ただし、どちらも狙う場合は、立地やエリア需要、将来性をより慎重に考える必要があります。
インカムゲイン・キャピタルゲインにかかる税金
マンション投資では、インカムゲインやキャピタルゲインで利益が出た場合、税金が発生します。
ここからは、それぞれにかかる税金を紹介していきます。
インカムゲインにかかる税金
マンション投資で得た家賃収入は、不動産所得として課税対象になります。
ただし、家賃収入の全額に税金がかかるわけではありません。
マンション投資は経費として、管理費や修繕積立金、固定資産税、ローン金利、減価償却費などが経費計上できるため、課税所得を抑えられる場合があります。
また、会社員の場合は、不動産所得と給与所得を損益通算できるケースもあります。
ただし、節税だけを目的にマンション投資を始めると、「思ったより利益が残らない」と感じる可能性もあるため注意が必要です。
マンション運営の税金と節税対策｜目安・経費・リスク・売却まで解説
キャピタルゲインにかかる税金
マンションを売却して利益が出た場合、その利益には譲渡所得税がかかります。
また、不動産は保有期間によって税率が変わる点も特徴です。
一般的には、5年以下の短期譲渡と5年超の長期譲渡で税率が異なり、短期譲渡のほうが税負担は大きくなります。
また、売却時には仲介手数料などの費用も発生するため、「売却価格＝利益」ではない点にも注意が必要です。
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インカムゲインとキャピタルゲインは目的に合わせて選ぼう
マンション投資で得られる利益には、家賃収入による「インカムゲイン」と、売却益による「キャピタルゲイン」の2種類があります。
インカムゲインは、毎月安定した家賃収入を得やすく、長期的な資産形成や老後対策を重視する人と相性が良い投資スタイルです。
一方、キャピタルゲインは、物件価格上昇による売却益を狙う方法で、短期間で大きな利益を得られる可能性があります。
ただし、どちらにもリスクがあるため、自分の投資目的やリスク許容度に合った方法を選ぶことが重要です。
