この記事の3行まとめ
- 不動産所得20万円超で申告義務が発生
- 減価償却費など見落としやすい経費を漏れなく計上
- 赤字でも損益通算で還付の可能性あり
マンション投資を始めたものの、確定申告のやり方がわからず不安を感じていませんか。会社員でも、家賃収入による不動産所得が一定額を超えると申告の義務が生じます。
不動産所得で計上できる経費を正しく把握するだけで、税金の負担を減らせるケースも少なくありません。
この記事では、マンション投資の確定申告が必要になる条件から、経費の考え方、具体的な手順までを解説します。
マンション投資に確定申告は必要？条件と経費の基本
マンション投資で得た家賃収入は「不動産所得」に分類されます。確定申告が必要かどうかは、不動産所得の金額によって決まります。
あわせて、節税に直結する経費の種類も確認しておきましょう。
不動産所得がいくらから確定申告が必要か
会社員の場合、不動産所得が年間20万円を超えると確定申告が必要です。
不動産所得の計算式は「不動産所得＝家賃収入−必要経費」です。たとえば、年間の家賃収入が120万円で経費が90万円なら、不動産所得は30万円となり申告が必要となります。
不動産所得が20万円以下であっても住民税の申告は必要なため、注意しておきましょう。
初年度は物件購入にともなう諸費用がかさみ、経費が家賃収入を上回るケースも多くあります。赤字になった場合の取り扱いについてはFAQで解説しています。
確定申告で計上できる経費とは
マンション投資の確定申告で計上できる経費とは、家賃収入を得るために直接かかった費用です。代表的な項目を以下の表にまとめました。
| 経費の種類 | 具体例 |
| 税金関連 | 固定資産税、都市計画税、不動産取得税（初年度） |
| 保険料 | 火災保険、地震保険 |
| 管理費用 | 管理委託料、修繕積立金、修繕費 |
| 借入関連 | ローンの利息部分（元本は対象外） |
| 減価償却費 | 建物の取得価格を耐用年数で按分した金額 |
| その他 | 税理士報酬、交通費、通信費など |
とくに見落としやすいのが減価償却費です。減価償却費とは、建物の購入費用を耐用年数に応じて毎年少しずつ経費にする仕組みです。
実際にお金が出ていかないにもかかわらず経費として計上できるため、節税効果が大きい項目といえます。ローン返済額のうち元本部分は経費にならない点をおさえておきましょう。
マンション投資の確定申告のやり方と注意点
確定申告の全体像がつかめたら、次は実際の手続きに進みます。必要書類の準備から提出、申告を怠った場合のリスクもあわせて把握しておきましょう。
確定申告の手順と必要書類
マンション投資の確定申告は、書類の準備・作成・提出・納付の4ステップで完了します。具体的な流れは以下のとおりです。
- 必要書類をそろえる（賃貸借契約書、家賃明細、ローン返済表、固定資産税の通知書、源泉徴収票など）
- 収支内訳書（白色申告）または青色申告決算書を作成する
- 確定申告書を作成する
- 税務署に提出し、税金を納付する（還付がある場合は1〜2か月後に振込）
提出方法は以下の3つです。
- e-Tax（電子申告）：自宅からオンラインで完結するため、忙しい会社員に向いている
- 郵送：提出期限までの消印があれば有効
- 税務署への持参：窓口の受付時間は平日8時30分〜17時
申告期間は毎年2月16日から3月15日までです。
確定申告しないとどうなる？
確定申告をしないと、無申告加算税として納付税額の最大30%が上乗せされます。国税庁が定めるペナルティの内容は以下のとおりです。
| ペナルティの種類 | 税率・内容 |
| 無申告加算税（50万円以下） | 納付税額の15% |
| 無申告加算税（50万円超300万円以下） | 超過部分の20% |
| 無申告加算税（300万円超） | 超過部分の30% |
| 延滞税 | 納付遅延の日数に応じて加算 |
| 自主申告（調査の事前通知前） | 5%に軽減 |
| 1か月以内の自主申告 | 一定の条件を満たせば免除 |
令和5年分以降は300万円を超える部分に30%が適用されるようになりました。区分マンション1室であれば該当する可能性は低いものの、制度として把握しておきましょう。
不動産の売買情報は法務局を通じて税務署に届くため、無申告は発覚しやすい仕組みです。余計な出費を避けるためにも、期限内に正しく申告しましょう。
よくある質問（FAQ）｜マンション投資の確定申告
Q.青色申告と白色申告はどちらが有利？
A.節税を重視するなら青色申告がおすすめです。区分マンション1室でも10万円の特別控除を受けられます。記帳の手間は白色申告とほぼ変わらないため、開業届とあわせて申請書を提出しておきましょう。詳しい違いは以下の表をご覧ください。
| 項目 | 白色申告 | 青色申告（10万円控除） | 青色申告（65万円控除） |
|---|---|---|---|
| 事前届出 | 不要 | 必要（青色申告承認申請書） | 必要（青色申告承認申請書） |
| 記帳方法 | 単式簿記 | 単式簿記 | 複式簿記 |
| 特別控除 | なし | 10万円 | 65万円（e-Taxまたは電子帳簿保存が条件） |
| 赤字の繰越 | 不可 | 最長3年 | 最長3年 |
10万円控除なら記帳の手間は白色申告とほぼ変わりません。節税効果を重視するなら、会計ソフトを使った複式簿記で65万円控除を目指す方法もあります。
65万円控除の適用にはe-Taxでの電子申告、または電子帳簿保存のいずれかが必要です。会社員の副業であればe-Taxが手軽でしょう。
引用：国税庁「No.2070青色申告制度」
Q.確定申告すると会社にバレる？
A.住民税の徴収方法を「普通徴収」に切り替えれば、会社へ通知が届くのを防げます。確定申告書の「住民税に関する事項」欄で「自分で納付」を選択しましょう。
Q.赤字でも確定申告すべき？
A.赤字でも確定申告をする価値はあります。国税庁が定める「損益通算」の制度を使い、不動産所得の赤字を給与所得と合算すれば、天引き済みの所得税が還付されるためです。とくに初年度は購入時の諸費用で赤字になりやすく、還付を受けられる可能性が高いでしょう。
引用：国税庁「No.2250損益通算」
まとめ｜マンション投資の確定申告は早めの準備で安心
マンション投資の確定申告は、不動産所得が年間20万円を超えるかどうかが申告義務の分かれ目です。赤字の年でも損益通算で還付を受けられる可能性があるため、申告を忘れないようにしましょう。
節税効果を高めるうえで大切なのは、減価償却費やローン利息など見落としやすい経費を漏れなく計上することです。日頃から領収書や明細書をまとめておけば、申告時期に慌てずに済みます。
まずは今年度の家賃収入と経費を一覧にまとめ、不動産所得の概算を出すところから始めてみましょう。青色申告承認申請書は、申告したい年の3月15日までに提出が必要です。
早めの準備が、初めての確定申告をスムーズに進める一番の近道でしょう。
