マンション投資 オーナーチェンジの選び方｜利回り・リスクを解説

この記事の3行まとめ

• オーナーチェンジは家賃つきで始める投資法
• 割安で利回りが高くなりやすい
• 購入前の確認でリスクは回避できる

「マンション投資を始めたいけれど、空室が続いたらどうしよう」そんな方にこそ知ってほしいのが、オーナーチェンジ物件です。

入居者がいる状態で買えるため、初月から家賃収入を得られます。

この記事では、オーナーチェンジ物件のメリットと購入前に確認すべきリスクを解説します。

マンション投資でオーナーチェンジ物件が選ばれる理由

マンション投資のオーナーチェンジとは、入居者がいる状態のまま物件を売買する取引の方法です。

買った直後から家賃収入を得られるため、投資の初心者でも収支の見通しが立てやすくなります。

ここでは、投資家に選ばれる2つのメリットを詳しく見ていきましょう。

購入直後から家賃収入が発生するしくみ

オーナーチェンジでは、売買が成立すると既存の賃貸借契約がそのまま新しいオーナーへ引き継がれます。買った日から家賃を受け取れる仕組みになっています。

空室の物件を買った場合、入居者の募集に1〜3か月かかるケースも珍しくありません。その間はローンの返済や管理費を自分でまかなう必要があります。

オーナーチェンジ物件なら、こうした空白の期間を避けられるでしょう。

あらかじめ収入額がわかるため、毎月の収支を見通しやすい点も大きな利点です。

空室物件より割安で高い利回りをねらえる

オーナーチェンジ物件には、入居者がいる分、自分では住めないという制限があります。
この制限があるため、同じ条件の空室物件と比べて売買価格は低くなります。

月額家賃8万円の物件を例に、利回りを比べてみましょう。

購入価格が抑えられる分、利回りが高くなりやすい仕組みです。表面利回りには管理費や修繕積立金が含まれていません。

必ず実質利回りもあわせて試算してください。

購入前に見極めるべきリスクと確認ポイント

オーナーチェンジ物件を購入前に確認すべきリスクは、特に重要な2つに絞って解説します。

• 入居者がいるため室内を内見できない
• 賃料が周辺相場より高く、退去後に収益が下がるおそれがある

いずれも購入前の確認で回避しやすい項目です。

室内を内見できないリスクへの対処法

オーナーチェンジ物件は、入居者が住んでいるため購入前に室内を確認できません。設備の劣化や修繕が必要な箇所を見落とす恐れがある点には注意が必要です。

対処法として、次の3つを実践してみましょう。

• 売主や管理会社へ修繕の履歴をヒアリングする
• 空室の部屋がある場合は内見して建物の状態を推測する
• 外観・共用部分・郵便受け・電気メーターを現地で確認する

特に修繕履歴の確認は欠かせません。
大きな修繕の実施時期や設備の交換記録を把握しておけば、買ったあとの思いがけない出費を防げます。

賃料の妥当性と将来の収支変動を確認する

長く住んでいる入居者がいる場合、周辺相場よりも高い賃料で契約しているケースがあります。

この入居者が退去すると、次の募集は相場価格での契約になるでしょう。購入時の想定利回りを下回る恐れがあるため、事前の確認が大切です。

購入前にはレントロール（賃貸条件の一覧表）で、今の賃料を確認してください。
あわせて周辺の賃料相場と比べ、退去後の収支もシミュレーションしておくと安心です。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で、エリアごとの取引価格や賃料の目安を調べられます。

よくある質問（FAQ）｜オーナーチェンジ投資の疑問を解決

まとめ｜オーナーチェンジ投資は事前確認で成果が変わる

オーナーチェンジ物件は、買った直後から家賃収入を得られるマンション投資の手法です。
空室物件より割安に手に入り、利回りでも有利に働きやすいでしょう。

室内を内見できない点や賃料が相場から離れているリスクには注意が必要です。

修繕履歴やレントロールを確認し、退去後の収支までシミュレーションしておけば、こうしたリスクは回避できるでしょう。

まずは気になる物件のレントロールを取り寄せ、周辺相場と賃料を比べるところから始めてみましょう。