家賃収入は副業になる？会社員・公務員の扱いと確定申告・税金を解説

「副業として家賃収入を得たい」と考えているものの、会社員や公務員でも本当にできるのか、不安に感じていませんか？家賃収入はアルバイトのような労働収入とは異なり、不動産から得られる「不動産所得」にあたります。そのため、副業としての扱いや税金のルールが一般的な副業とは大きく異なります。

制度や注意点を理解しておかないと、就業規則違反による懲戒や、確定申告漏れによる追徴課税など思わぬトラブルにつながる可能性もあります。この記事では、家賃収入が副業になるのかという基本から、会社員・公務員のルール、税金や確定申告、始め方、メリット・デメリットまでを、具体的な数字や費用感を交えてわかりやすく解説します。

家賃収入は副業になる？会社員・公務員の扱い

家賃収入を副業として考える場合、まず気になるのが「そもそも副業にあたるのか」という点です。結論からいうと、家賃収入はアルバイトやパートのような労働による収入ではなく、保有する不動産から得られる不動産所得に分類されます。労働の対価ではなく「資産運用」の一種とみなされるため、一般的な副業（労務提供型の副業）とは扱いが異なるのです。

そのため、副業としての可否は勤務先の就業規則や職業（会社員か公務員か）によって判断が分かれます。下表に大まかな違いをまとめました。

立場	家賃収入の扱い	注意点
会社員（一般企業）	原則として問題ないことが多い	就業規則で副業禁止の場合は要確認
公務員（国家・地方）	規模により制限あり	「5棟10室未満」「年収500万円未満」が許可の目安
相続で取得した場合	会社員・公務員とも認められやすい	自ら積極的に拡大すると制限対象になりうる

会社員の場合は基本的に問題ないことが多い

会社員の場合、家賃収入そのものが副業として禁止されているケースは比較的少ないとされています。不動産から得られる収入は給与とは別の所得であり、資産運用・資産形成の一種として扱われることが多いためです。実際、相続した実家を賃貸に出すなど、本人の意思とは関係なく家賃収入が発生するケースもあります。

ただし、企業によっては就業規則に「副業・兼業に関する規定」があり、不動産投資についても許可制・届出制になっている場合があります。トラブルを避けるために、始める前に以下を確認しておきましょう。

• 就業規則に副業・兼業の禁止規定があるか
• 不動産投資が許可制・届出制になっていないか
• 本業に支障が出ない管理体制（管理会社への委託など）を整えられるか
• 住民税の納付方法（普通徴収／特別徴収）をどうするか

会社に知られたくない場合は、確定申告時に住民税を「自分で納付（普通徴収）」に設定することで、副業分の住民税が給与天引きされず、勤務先に通知されにくくなります。ただし自治体によって対応が異なるため事前確認をおすすめします。

公務員は規模によって制限されることがある

公務員の場合は、国家公務員法第103条・104条、地方公務員法第38条によって営利企業への従事や兼業が厳しく制限されています。そのため、不動産投資についても一定の基準を超えると「副業（自営）」とみなされ、許可が必要になる可能性があります。

人事院規則では、自営に該当しない範囲の目安として以下の3要件が示されています。これらをすべて満たせば、原則として承認なしで運用できるとされています。

判断基準	自営とみなされない目安
規模	独立家屋4棟以下、かつ貸室10室未満（5棟10室未満）
賃貸収入	年額500万円未満
管理方法	管理業務を不動産管理会社などに委託している

これらの基準を超える場合は、任命権者の承認を得る必要があります。判断に迷う場合は、必ず勤務先の人事担当部署に確認しましょう。詳しくは関連記事もご覧ください。

初心者向け不動産投資の始め方｜副業・サラリーマン・公務員の注意点

家賃収入の副業で知っておきたい税金と確定申告

家賃収入を副業として得る場合、税金の扱いを正しく理解しておく必要があります。会社員であっても、不動産から収入を得ると給与とは別に所得が発生するため、状況によっては確定申告が必須です。申告漏れがあると、本来の税金に加えて延滞税や無申告加算税が課されるリスクがあります。

家賃収入は不動産所得として課税される

家賃収入は給与所得とは別に「不動産所得」として扱われます。課税されるのは家賃収入の総額ではなく、家賃収入から必要経費を差し引いた利益（所得）に対してです。計算式は次のとおりです。

不動産所得 ＝ 総収入金額（年間家賃・礼金・更新料など）－ 必要経費

必要経費として認められる主な項目は以下のとおりです。これらを漏れなく計上することで、課税対象となる所得を圧縮できます。

• 建物の減価償却費
• ローンの利息部分（元本は経費にならない）
• 管理委託費・修繕費・修繕積立金
• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険料・地震保険料
• 不動産会社への仲介手数料・広告費
• 物件の調査・管理のための交通費や通信費

不動産所得は給与所得と合算して総合課税されます。所得税は5〜45%の累進課税で、これに住民税（一律約10%）が加わります。年収によって税率が変わるため、給与が高い人ほど不動産所得への税負担も重くなる点に注意が必要です。

確定申告が必要になるケース

会社員の場合、給与は勤務先の年末調整で完結しますが、給与以外の所得が一定額を超えると確定申告が必要になります。代表的な基準は次のとおりです。

ケース	確定申告
給与所得者で不動産所得が年間20万円超	必要
給与所得者で不動産所得が年間20万円以下	所得税は原則不要（住民税の申告は必要）
不動産所得が赤字で給与と損益通算したい	確定申告すれば還付の可能性あり
2か所以上から給与を受けている	必要

重要なのは、不動産所得が赤字でも確定申告をするメリットがある点です。減価償却費などにより帳簿上赤字になった場合、給与所得と損益通算することで、源泉徴収された所得税の一部が還付されることがあります。

青色申告で最大65万円の控除を活用する

不動産所得がある人は、青色申告を選択することで節税効果が高まります。事業的規模（5棟10室以上）で複式簿記により記帳し、e-Taxで申告すると最大65万円の青色申告特別控除が受けられます。事業的規模に満たない場合でも10万円の控除が適用可能です。

申告方法	特別控除額	条件
白色申告	0円	簡易な記帳
青色申告（10万円控除）	10万円	事業的規模未満でも可
青色申告（55万円控除）	55万円	事業的規模＋複式簿記
青色申告（65万円控除）	65万円	事業的規模＋複式簿記＋e-Tax等

青色申告には、その年の3月15日まで（または開業から2か月以内）に「青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があります。

家賃収入を副業として始める方法

家賃収入を得るための不動産投資にはいくつかの種類があり、必要な資金や難易度、リスクが異なります。代表的な3つの手法を比較してみましょう。

投資手法	初期費用の目安	難易度	特徴
区分マンション投資	頭金10〜数百万円＋ローン（物件1,000万〜3,000万円台）	低〜中	少額で始めやすく初心者向け
戸建て賃貸投資	500万〜2,000万円程度	中	土地付きで利回りが高めだが空室時のリスク大
アパート・一棟投資	3,000万〜1億円超	高	収入規模が大きいが融資・管理の負担も大きい

区分マンション投資

区分マンション投資は、マンションの1室を購入して賃貸に出す方法です。1棟まるごと購入するより少額で始められるため、会社員の副業として最も選ばれやすい手法です。都心のワンルームであれば頭金を抑えてローンを組むことも可能で、管理は管理会社に委託すれば手間がほとんどかかりません。

一方で、1室のみだと空室になると家賃収入がゼロになるリスクがあります。立地の良い物件を選び、空室リスクを抑えることが成功の鍵です。表面利回りは新築ワンルームで3〜4%台、中古で4〜6%台が一般的な目安です。

戸建て賃貸投資

戸建て賃貸投資は、一戸建てを購入してファミリー層などに貸し出す方法です。土地付きで資産価値が残りやすく、入居期間が長くなりやすいのが特徴です。中古戸建てを安く購入してリフォームすれば、利回り8〜10%以上を狙えるケースもあります。

ただし、空室になると収入がゼロになる点や、修繕費が高額になりやすい点には注意が必要です。地方の物件は価格が安い反面、賃貸需要を見極める力が求められます。

アパート・一棟投資

アパート・一棟投資は、複数の部屋を持つ建物をまるごと所有する方法です。複数戸あるため1室空室になっても他の部屋の家賃でカバーできるのがメリットで、収入規模も大きくなります。

一方、初期費用は数千万円〜1億円超と大きく、金融機関の融資審査も厳しくなります。公務員の場合は「5棟10室未満」の基準を超えやすいため、事前に勤務先の承認が必要になる点に注意しましょう。管理・修繕の負担も大きいため、ある程度経験を積んでからの検討が現実的です。

家賃収入を副業にするメリットとデメリット

メリット

• 労働時間に縛られない：管理会社に委託すれば本業をしながら運用でき、時間的拘束が少ない
• 安定した家賃収入：入居者がいれば毎月安定した収入が得られ、長期的なキャッシュフローを築ける
• 節税効果：減価償却費などにより帳簿上の赤字を給与所得と損益通算でき、所得税・住民税を抑えられる場合がある
• 資産形成・私的年金：ローン完済後は家賃がほぼそのまま手取りになり、老後の年金代わりになる
• 生命保険代わり：団体信用生命保険に加入すれば、万一の際にローン残債が完済され家族に資産を残せる

デメリット

• 空室リスク：入居者が決まらないと家賃収入が途絶え、ローン返済だけが残る