事故物件は、相場よりも安く買えることが多いため、投資先として気になっている人もいるかもしれません。
しかし、事故物件という言葉自体に、どこか引っかかりを覚える人も少なくありません。
事故物件投資は、条件が合えば成り立つケースもありますが、誰にでも向いている投資方法ではありません。
この記事の3行まとめ
- 事故物件は安く買える反面、不安やリスクも多い
- 「儲かりそう」だけで判断すると失敗しやすい
- 自分の投資スタイルに合うかを考えることが重要
この記事では、事故物件投資の基本的な考え方を整理しながら、メリットとリスク、どんな人なら検討できるのかを、できるだけわかりやすくお伝えしていきます。
事故物件投資とは？
事故物件投資を考えるうえで、まず押さえておきたいのが「事故物件とは何か」という点です。
言葉のイメージだけで判断してしまうと、実態とのズレが生じやすくなります。
事故物件とは心理的瑕疵がある物件
一般的に事故物件とは、過去にその物件内で自殺や他殺、孤独死などが発生し、入居や購入に心理的な抵抗を感じる人が多いとされる物件を指します。
建物自体に法的な欠陥があるわけではありませんが、心理的瑕疵があることで、購入価格や家賃が相場より下がりやすくなる傾向があります。
ただし、事故物件に該当するかどうかや、どこまで告知が必要かといった扱いは、発生状況や経過年数などによって異なるため、一律の基準で判断できるものではありません。
投資マンションで事故物件になるケース
事故物件というと中古物件をイメージしがちですが、新築マンションであっても事故物件になる可能性はあります。
事故は、購入前ではなく購入後に起きるケースも多く、これはオーナーの意思とは無関係です。
どれだけ新しく、立地が良い物件であっても、事故が発生すればその瞬間から心理的瑕疵物件として扱われることになります。
「新築だから安心」「事故物件とは無縁」という考え方は、投資目線では成り立たない点に注意が必要です。
事故物件が投資対象として注目される理由
事故物件投資と聞くと、リスクの大きさが先に思い浮かぶかもしれません。
それでも一定数の投資家が関心を持つのは、価格や利回りの面で利点があるからです。
ここでは、事故物件が投資対象として注目される理由を解説していきます。
物件価格が相場より大きく下がる
事故物件は、心理的な抵抗を感じる人が多いことから、市場での評価が下がりやすい傾向があります。
その結果、周辺相場と比べて大幅に安い価格で取引されるケースも少なくありません。
物件価格が下がれば、当然ながら初期投資額も抑えやすくなります。
利回りが高く見えやすい構造
購入価格が下がる一方で、家賃の下落幅が比較的小さい場合、表面利回りは高く見えやすくなります。
数字だけを見ると、効率の良い投資に感じられることもあるでしょう。
ただし、ここで注意したいのは、「利回りが高く見えること」と「安定して利益が出ること」は必ずしも同じではないという点です。
事故物件投資では、数字の見え方と実態がズレるケースも少なくありません。
事故物件投資のメリット
事故物件投資と聞くと不安が先に立ちますが、すべてがデメリットというわけではありません。
ここでは、事故物件が投資対象として検討される理由のうち、メリットとされやすいポイントを紹介します。
初期投資額を抑えやすい
事故物件は、心理的な敬遠から市場価格が下がりやすく、通常の物件に比べて購入価格が低く設定されることが多いです。
そのため、自己資金を抑えて投資を始められる点は、ひとつのメリットといえるでしょう。
初期投資額が小さくなれば、その分リスクを抑えやすくなります。
立地が良ければ需要が残る場合もある
事故物件であっても、立地条件が強いエリアでは、一定の需要が残ることがあります。
特に駅近や都市部などでは、事故の履歴よりも通勤や生活の利便性を重視する人も少なくありません。
条件が合えば、賃貸需要が大きく落ち込まず、入居者が決まるケースもあります。
ただし、これはあくまで立地や物件条件が良好な場合に限られる点には注意が必要です。
事故物件投資のリスク・注意点
事故物件投資を検討するうえで、メリット以上に丁寧に向き合うべきなのがリスク面です。
価格の安さや利回りの高さだけに目を向けてしまうと、想定外の負担を抱える可能性があります。
入居付けの難易度が高くなりやすい
事故物件は、心理的な抵抗を感じる人が多く、入居者が決まるまでに時間がかかりやすい傾向があります。
その結果、家賃を相場より下げざるを得なかったり、募集期間が長期化したりするケースも少なくありません。
空室期間が長引けば、その分キャッシュフローは悪化します。
「家賃はいくらで貸せるか」だけでなく、「どれくらいの期間で決まりそうか」まで含めて考える必要があります。
売却時の出口戦略が難しい
事故物件投資では、購入時以上に売却時のハードルが高くなる点にも注意が必要です。
事故物件であることを理由に、買い手が限られたり、想定より安い価格でしか売却できなかったりする可能性があります。
場合によっては、すぐに売りたくても買い手が見つからず、長期間保有せざるを得ないケースも考えられます。
告知義務やトラブルのリスク
事故物件投資では、告知義務の扱いを誤ることが大きなトラブルにつながる可能性があります。
入居者や購入者との認識のズレが、後々のクレームや契約解除に発展するケースも少なくありません。
事故内容や告知範囲については自己判断せず、管理会社や仲介会社と十分に連携しながら、慎重に対応しましょう。
事故物件投資はどんなケースなら成立する？
事故物件投資は、通常の不動産投資以上に前提条件が厳しい投資です。
ここでは、投資として検討できる可能性がある代表的なケースを紹介します。
価格が十分に下がっている
事故物件は、中途半端な値引きでは投資リスクに見合いません。
心理的瑕疵によるリスクを踏まえたうえで、「それでもなお割安と言える価格かどうか」が重要なポイントです。
単に「相場より少し安い」程度ではなく、リスクを織り込んだ価格設定になっているかを冷静に見極める必要があります。
賃貸需要が明確に見込める立地
事故物件であっても、賃貸需要が明確に存在する立地であれば、入居が決まる可能性はじゅうぶんあります。
一方で、立地条件が弱い事故物件は、空室リスクが一気に高まります。
「安いから」「利回りが高そうだから」という理由だけで選ぶのではなく、実際にどんな人が借りるのかを具体的に想定することが欠かせません。
出口戦略を最初から決めている
事故物件投資では、出口戦略を事前に決めておくことが重要です。
将来的に売却するのか、長期保有を前提とするのかによって、許容できる条件や判断基準は大きく変わります。
購入前の段階で、「この物件を最終的にどうするのか」を明確にしておきましょう。
事故物件投資が向いている人・向いていない人
事故物件投資は、誰にでもおすすめできる投資手法ではありません。
ここでは、どのような人が検討しやすく、どのような人には不向きなのかを解説します。
向いている投資家の特徴
事故物件の投資では、リスクについて感情的にならず、数字や状況をもとに冷静に状況を判断しなくてはいけません。
そのため、事故物件投資が比較的向いているのは、すでに不動産投資の経験があり、流れを理解している人です。
また、入居に時間がかかる可能性を想定し、一定期間家賃収入がなくても耐えられる資金余力があることも重要です。
短期的な成果を期待するのではなく、長期保有を前提に、時間をかけて収支を回収していく考え方ができる人ほど、事故物件投資との相性は良くなります。
向いていない投資家の特徴
一方で、不動産投資の経験が浅い人や手間をかけずに運用したい人にとって、事故物件投資はハードルが高くなりがちです。
通常の投資判断に加えて、告知や入居者対応といった特有の判断が求められるため、想定以上の負担を感じる可能性があります。
また、短期間での売却や値上がり益を狙う投資スタイルとも相性は良くありません。
事故物件は売却時の買い手が限られやすく、キャピタルゲインを前提とした戦略は成立しにくい傾向があります。
事故物件投資は「上級者向け」の投資方法
事故物件投資は、価格や利回りだけを見ると、魅力的に映ることがあります。
しかし実際には、入居や売却、告知対応など、通常の不動産投資以上に考えるべき点が多く、決して簡単な投資ではありません。
条件がそろえば成立するケースもありますが、その分リスクや制約も大きくなります。
安さや数字の見た目だけで判断してしまうと、思わぬ負担を抱える可能性もあるでしょう。
事故物件投資は、「自分に扱える投資かどうか」を慎重に考えたうえで、選択肢のひとつとして検討することが大切です。
