投資用マンションは、「毎月家賃が入ってくる」「会社員でも始めやすい」「老後の備えになる」といった理由から、安定した投資として紹介されることが多い商品です。
営業資料や広告では、将来の安心を強調する言葉が並び、魅力的に見える場面も少なくありません。
一方で、実際に購入した人の中には「思ったほど利益が出ない」「毎月の持ち出しが続いている」と感じている人がいるのも事実です。
では、投資用マンションは本当に儲かるのでしょうか。
結論から言えば、「条件と考え方次第」です。本記事では、投資用マンションの現実的な収支構造を整理し、冷静に判断するための視点を解説します。
この記事の3行まとめ
- 投資用マンションは「儲かる」と言われがちだが、実際の収支は支出や空室、出口まで含めて考える必要がある。
- 表面利回りだけで判断せず、実質的な手残りと長期的な安定性を見ることが重要。
- 派手な利益よりも、自分の家計に合った無理のない運用が、後悔しない投資につながる。
目次
- 投資用マンションが「儲かる」と言われる理由
- 見落とされがちな支出の現実
- 空室リスクをどのように考えるか
- 利回りだけで判断する危険性
- 現実的な収支シミュレーションの考え方
- 本当に見るべきは「出口戦略」
投資用マンションが「儲かる」と言われる理由
投資用マンションが儲かると言われる最大の理由は、家賃収入という分かりやすい収益がある点です。
入居者がいれば毎月安定した収入が入り、給与以外の収入源として安心感があります。
また、金融機関の融資を活用すれば、比較的少ない自己資金で始められる点も魅力とされます。
ローン返済を家賃収入でまかなえれば、将来的には資産が残るという説明を受けることも多いでしょう。
ただし、ここで語られる「儲かる」は、あくまで理想的な前提条件がそろった場合の話であることを理解しておく必要があります。
見落とされがちな支出の現実
投資用マンションの収支を考える際にありがちな誤解が、「家賃収入からローン返済を引いた金額が利益」という考え方です。
しかし、実際の運用ではそれ以外にもさまざまな支出が発生します。
管理費や修繕積立金、固定資産税、火災保険料、管理会社への委託費などは、毎年確実にかかるコストです。
さらに、設備の故障や原状回復費用など、突発的な支出が発生する可能性もあります。
これらを合計すると、年間で数十万円規模の支出になることも珍しくありません。
表面的な数字だけを見て判断すると、想定とのギャップに悩まされることになります。
空室リスクをどのように考えるか
もう一つ重要なのが空室リスクです。
パンフレットや営業資料では、常に満室を前提にした収支計算が示されていることが多いですが、実際の運用では入居者の入れ替わり期間や、想定よりも長く空室が続く可能性があります。
特に引っ越しシーズンを外した時期や、周辺に競合物件が増えた場合には、募集期間が長引くことも珍しくありません。
1か月空室になるだけでも、年間収支には想像以上に大きな影響が出ます。
家賃収入が途絶えても、ローン返済や管理費、修繕積立金などの支払いは変わらず発生します。
そのため、短期間であっても空室が続くと、家計からの持ち出しが必要になるケースもあります。
特にローン返済がある場合は、「家賃で相殺できている」という前提が崩れやすく、精神的な負担を感じやすい点も見落とせません。
利回りだけで判断する危険性
投資用マンションの検討時によく使われる指標が「表面利回り」です。
しかし、表面利回りは家賃収入のみを基準にした数字であり、実際の手残りを示すものではありません。
管理費や修繕積立金、税金、空室による収入減少などは考慮されていないため、数字だけを見ると実態よりも良く見えてしまいます。
本当に重要なのは、すべての支出を差し引いた後にどれだけ残るのかという「実質的な収支」です。
利回りが高く見えても、維持費や想定外の出費が重なれば、結果として赤字になるケースもあります。
表面的な数字に安心せず、その内訳まで確認する姿勢が欠かせません。
現実的な収支シミュレーションの考え方
現実的な収支を考えるには、まず年間の家賃収入を算出し、そこから確実に発生する支出を一つひとつ洗い出します。
管理費や修繕積立金、固定資産税などの固定費に加え、将来的に必要になる修繕費用も想定しておくことが大切です。
そのうえで、空室が発生した場合や、想定外の出費があった場合でも耐えられるかを考え、余裕を持ったシミュレーションを行います。
毎月数千円から1万円程度の黒字であっても、長期的に安定して続けば資産形成につながるケースは少なくありません。
反対に、最初から大きな利益を期待しすぎると、利回りの数字だけで判断してしまい、結果的に無理な条件の物件を選んでしまうリスクが高まります。
本当に見るべきは「出口戦略」
投資用マンションは、保有中の収支だけでなく、最終的に売却するところまで含めて考える必要があります。
購入時より高く売れるのか、それとも損失が出るのかは、立地や築年数だけでなく、周辺エリアの需要や将来の供給状況、市場環境の変化によって大きく左右されます。
また、売却時には仲介手数料や譲渡所得税などのコストが発生する点も見落とせません。
購入時点では問題なく見えた収支でも、出口で想定外のコストがかかることで、トータルでは利益が残らないケースもあります。
「いつか売る可能性がある」という前提で、どのタイミングで、どの程度の価格で売却できそうかをあらかじめ想定しておくことが、長期的なリスク管理につながります。
