マンション投資の失敗の全貌｜典型的な3つのパターンと回避策

【この記事の3行まとめ】

「将来の年金代わりになる」といった言葉でマンション投資を始めようとしていませんか。この記事では、初心者が陥りやすい「典型的な3つの失敗パターン」と回避策を解説します。業者の嘘を見抜き、あなたと家族の資産を守るために正しく理解しましょう。

マンション投資の典型的な失敗パターン3選

不動産投資は初心者が知識不足で失敗するケースが後を絶ちません。特に危険なのが、構造的に利益が出にくい物件をつかまされることです。代表的な3つの失敗パターンを紹介します。

新築ワンルームには「見えない上乗せコスト」が下記の通りかかっています。

「見えない上乗せコスト」は、純粋な資産価値ではありません。
新築ワンルーム投資はこの構造上、スタート地点から数百万円単位の含み損を抱えることになります。

「30年間家賃保証」「空室が出ても安心」というサブリース契約を信じるのも失敗パターンのひとつです。多くの方が誤解していますが、実態は以下のようになっています。

上記以外にも一方的に契約を解除され、入居者もままならない状態で放り出されることもあります。「保証」という言葉に安心せず、その契約内容のリスクをしっかりと確認しなければなりません。

毎月の収支が赤字になり「もう手放したい」と思った時に目の当たりにするのが、「売るに売れない」パターンです。

売却価格がローン残債を下回る状態になることがあります。まとまった現金を用意できない限り、赤字物件を持ち続け、ローンを払い続けるしかありません。これが、マンション投資の一番の失敗です。

マンション投資の失敗パターンは、事前に知っていれば防げるものばかりです。具体的にどうすれば失敗を回避できるか3つの回避策をみてみましょう。

不動産会社の営業マンが持ってくる収支計画書は、売るために都合よく作られています。自分の身を守るためにも、提示された数字を疑い、厳しめの条件で計算し直す必要があります。以下の表で、違いを確認しましょう。

比較項目	営業マンの前提	現実的な前提
家賃収入	35年間ずっと変わらない	毎年約1%ずつ下がる※1（経年劣化による下落を考慮）
空室率	ゼロ（常に満室想定）	年間5%（約20日）発生（退去や入れ替え期間を考慮）地域によって長くなることも多いので注意
修繕積立金	購入時の安いまま	5〜10年ごとに値上がりする※2

表の「現実的な前提」で計算を行ってください。それでも黒字が出る物件であれば検討の余地があります。新築ワンルームはこの条件で赤字になることがあります。