この記事の3行まとめ
- 2026年4月に区分所有法が約24年ぶりの大改正
- 決議・再生・管理不全の3本柱で管理のしくみが変わる
- 規約の見直し・総会参加・届出が今すぐやるべき備え
「管理組合の理事会で法改正の話が出たけれど、何が変わるのかよくわからない」そんな不安を抱えているマンション所有者は少なくありません。
2026年の区分所有法改正とは、マンション管理の意思決定と老朽化対応を根本から見直した約24年ぶりの大規模改正です。
この記事では、改正のポイントと今やるべき準備をわかりやすく解説します。
区分所有法の改正で暮らしはどう変わる？3つの柱を解説
改正の柱は、管理の円滑化・再生の円滑化・管理不全への対応の3つです。
国土交通省の資料によると、2024年末時点で築40年以上のマンションは約148万戸にのぼります。
20年後にはその数が約3.3倍に膨らむ見通しで、老朽化対策は待ったなしの状況でした。改正前後のおもな変更点を、以下の表にまとめました。
| 項目 | 改正前 | 改正後 |
| 普通決議 | 区分所有者・議決権の各過半数（欠席者は分母に算入） | 出席者の過半数 |
| 建て替え（特定事由あり） | 5分の4以上 | 4分の3以上に緩和 |
| 一括売却・一棟リノベーション | 全員同意 | 5分の4以上 |
| 所在不明者の扱い | 分母に含む（事実上の反対） | 裁判所認定で分母から除外 |
| 管理不全対応 | 明確な制度なし | 行政の勧告・管理人選任が可能 |
出典：国土交通省「築40年以上のマンションストック数の推移」
管理の円滑化｜決議や修繕はどう進めやすくなった？
これまでの総会では、欠席者も含めた全員の数で多数決を取る必要がありました。改正後は、出席した人の多数決だけで議案が成立する仕組みへ変わっています。
欠席者が多くても管理に必要な決定を下せるようになったのです。
他人の権利を侵害するおそれのある共用部分の変更や、バリアフリー基準への適合のための変更は、出席者の3分の2以上で実施できるようになりました。
所在不明の区分所有者を、裁判所の認定で決議の分母から外せる制度も加わっています。
再生の円滑化｜建て替えや売却のハードルはどう下がった？
老朽化が深刻なマンションの再生手段も大きく見直されています。建て替え決議は、原則として5分の4以上の賛成が必要です。
以下の5つの事由にあてはまれば、4分の3以上に緩和されます。
- 耐震性の不足
- 火災安全性の不足
- 外壁剥落など周囲への危険性
- 給排水管の腐食による衛生上の問題
- バリアフリー基準への不適合
一棟リノベーションや敷地の一括売却も、5分の4以上の多数決で決議が可能になっています。全員の同意が必要だった手法が、現実的な選択肢へと変わりました。
管理不全への対応｜放置されたマンションにどんな手が打てるようになった？
管理が行き届かないマンションに対して、行政が踏み込める制度が整いました。
地方自治体は、管理不全と判断したマンションに勧告や是正命令を出せるようになっています。ゴミの放置や配管の腐食など、専有部分の問題が深刻な場面もあります。
そうしたケースでは、裁判所が管理人を選んで対応にあたる制度が設けられました。所在不明の区分所有者の部屋が荒れていれば、裁判所の許可で売却も可能です。
改正後に区分所有者がやっておくべき3つの備え
区分所有者が今やるべきことは、規約の見直し・総会への参加・連絡先の届出の3点です。
法律が変わっても、自分から動かなければその恩恵は受けられません。
それぞれの具体的な進め方を確認しましょう。
管理規約の見直しはどう進めればいい？
多くのマンションの管理規約は、改正前の法律をもとに作られています。
そのままでは新しい決議ルールとの間にずれが生じるため、早めの改定が必要です。国土交通省が2025年10月に公表したマンション標準管理規約の改正版が参考になります。
具体的な手順が分からなければ、マンション管理士への相談も有効な手段といえます。
出典：国土交通省「マンション標準管理規約」
総会に出席しないとどんな不利益がある？
改正後は、出席者だけで議案が可決される場面が増えます。総会を欠席し続けると、自分の知らないところで重要な方針が決まるリスクがあります。
たとえば、大規模修繕の実施が可決されれば、数十万円以上の負担を求められる場面も出てきます。出席できないときは、委任状や議決権行使書を必ず提出し、「欠席＝意思表示の放棄」の時代になったと心得ておきましょう。
連絡先の届出はなぜ今すぐ必要？
改正後は、所在不明と認定された区分所有者が決議の母数から除外されます。
転居や連絡先の変更を届け出ていなければ、意図せず「所在不明」とみなされる恐れがあります。一度認定されると、自分に関わる議案にも意見を反映できなくなります。
特に投資用としてマンションを保有し、別の場所に住んでいる方は注意が必要です。変更があった際は、すみやかに管理組合へ届け出る習慣をつけておきましょう。
まとめ｜「知らなかった」では済まない時代の第一歩
2026年4月に施行された区分所有法の改正は、マンション管理を「決まらない時代」から「動ける時代」へ大きく転換しました。
決議の出席者ベース化や再生要件の緩和、管理不全への行政介入など、マンション管理を前に進めるための見直しです。
こうした変化を活かすためにも、管理規約の見直し・総会への参加・連絡先の届出に早めに取り組んでおきましょう。
まずは次の総会までに、ご自身のマンションの管理規約と改正内容を照らし合わせてみましょう。
改正を「自分ごと」として捉え、一歩ずつ着実に準備を進めていけば、大切な住まいの価値を守る出発点になります。
