「定期借家と普通借家の違いがよくわからない」
「所有している物件はどちらの契約形態が向いているのだろう？」
賃貸経営を行うオーナーのなかには、このような疑問を持つ方もいるでしょう。
定期借家契約と普通借家契約は、契約期間や更新の有無、明け渡しのしやすさなどに違いがあります。
どちらを選ぶかによって、空室リスクや将来の売却・建て替え計画にも影響を与えるため、契約形態の特徴を理解しておくことが大切です。
この記事では、定期借家と普通借家の違いを比較しながら、それぞれのメリット・デメリットや向いているケースを解説します。
この記事の3行まとめ
- 定期借家と普通借家は、契約更新の有無や明け渡し条件が大きく異なる
- それぞれにメリット・デメリットがあり、物件の運用方針によって適した契約形態が変わる
- オーナーが契約形態を選ぶ際のポイントをわかりやすく解説
物件運営に適した契約形態を選ぶための参考にしてください。
定期借家と普通借家の違いを解説
定期借家契約と普通借家契約は、どちらも賃貸借契約ですが、契約期間満了後の扱いや更新の有無などに大きな違いがあります。
特にオーナーにとっては、将来的な売却や建て替えの予定、長期的な賃貸経営方針によって適した契約形態が異なります。
まずは両者の違いを確認しておきましょう。
| 項目 | 定期借家契約 | 普通借家契約 |
|---|---|---|
| 契約更新 | なし | あり |
| 契約終了後 | 原則退去 | 更新して継続 |
| 再契約 | 可能な場合あり | 不要 |
| 中途解約 | 契約内容による | 契約内容による |
| 家賃設定 | 相場より低くなる場合がある | 相場に沿って設定しやすい |
| 明け渡し | 比較的計画しやすい | 正当事由が必要になる場合がある |
| 運用の自由度 | 高い | 比較的低い |
更新の有無
定期借家契約と普通借家契約の最も大きな違いは、契約更新の有無です。
普通借家契約は更新を前提とした契約であり、借主が継続を希望する場合は長期間入居するケースも少なくありません。
一方、定期借家契約は契約期間満了によって終了するため、オーナーは将来の計画を立てやすい特徴があります。
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契約期間満了後の扱い
普通借家契約では契約更新によって入居が継続されることが一般的です。
一方、定期借家契約では契約期間が終了すると借主は退去することになります。
ただし、双方が合意した場合には再契約を締結できるケースもあります。
中途解約
中途解約の条件は契約内容によって異なります。
一般的には、借主からの解約予告期間や違約金の有無などを契約書で定めます。
契約形態だけで判断するのではなく、契約条項の確認が必要です。
家賃設定
定期借家契約は契約期間に制限があるため、入居者募集の際に家賃を相場より低めに設定するケースがあります。
一方、普通借家契約は長期入居を見込めるため、周辺相場に合わせた家賃設定をしやすい傾向があります。
オーナーの運用自由度
売却や建て替え、大規模修繕など将来的な計画がある場合は、定期借家契約の方が運用しやすいでしょう。
一方で、長期的に安定した家賃収入を重視する場合は、普通借家契約の方が適しています。
契約形態は物件の運用目的に合わせて選ぶことが大切です。
オーナーが定期借家契約を選ぶメリット・デメリット
定期借家契約は、運用の自由度が高いことが魅力です。
一方で、入居者募集に影響する場合もあるため、メリットとデメリットの両方を理解しておくことが大切です。
メリット 契約期間終了後の運用計画を立てやすい
定期借家契約の大きなメリットは、契約期間満了後の運用計画を立てやすいことです。
普通借家契約では、オーナー側の都合だけで契約を終了させることは難しく、借主保護の観点から更新が継続されるケースが一般的です。
一方、定期借家契約であれば契約期間が終了すると契約も終了するため、将来の運用計画を立てやすくなります。
また、数年後に建て替えや売却を予定している物件にも活用しやすい点が特徴です。
例えば、「建て替えまでの数年間だけ賃貸に出したい」「売却時期が決まっている」といったケースでは、普通借家契約よりも柔軟な運用が可能です。
空室のままにしておくよりも、一定期間の家賃収入を確保できるメリットがあります。
さらに、契約期間が明確に定められているため、入居者トラブルが長期化しにくい点もメリットです。
デメリット 入居者募集や契約管理に影響する場合がある
定期借家契約は「長く住み続けられない可能性がある」と考える人も多く、普通借家契約と比べて敬遠されることがあります。
特にファミリー層や長期居住を希望する入居者は、普通借家契約を優先して探す傾向があるため、募集条件によっては空室期間が長引く可能性があります。
また、契約期間終了後も継続して貸し出す場合は、更新ではなく再契約の手続きが必要です。
契約書の作成や条件確認などの手間が発生するため、管理業務の負担が増える場合があります。
さらに、入居者を確保するために周辺相場よりも家賃を低めに設定されることが多いです。
特に契約期間が短い物件や再契約の可能性が低い物件では、募集条件を工夫しなければ入居希望者が集まりにくいでしょう。
オーナーが普通借家契約を選ぶメリット・デメリット
普通借家契約は、借主保護の考え方が強く、更新を前提としているため、長期的な賃貸経営を目指すのに最適です。
一方で、運用の自由度が制限される場面もあるため、メリットとデメリットを把握しておきましょう。
メリット 長期的に安定した賃貸経営を行いやすい
普通借家契約の大きなメリットは、長期入居につながりやすいことです。
借主が更新を希望する場合は契約が継続されるケースが多いため、安定した家賃収入を期待できます。
入居者の入れ替わりが少なくなれば、原状回復費用や募集費用などの負担も抑えられるでしょう。
また、入居者から見ると長く住み続けられる安心感があるため、定期借家契約よりも募集しやすく、空室対策にもつながります。
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デメリット オーナーの都合で契約を終了しにくい
普通借家契約のデメリットは、オーナーの都合だけで明け渡しを求められないことです。
例えば、建て替えや売却を予定している場合でも、借主が居住を継続していると計画どおりに進まないケースがあります。
契約更新を拒否するためには、正当事由が必要です。
また、家賃滞納や近隣トラブルなどの問題が発生した場合も、すぐに契約を終了できるわけではありません。
トラブル対応が長期化する可能性もあるため、入居審査や管理体制を整えておくことが重要です。
定期借家と普通借家のどちらを選ぶべき？
定期借家契約と普通借家契約には、それぞれ異なる特徴があります。
そのため、どちらが優れているというわけではなく、物件の運用目的や将来の計画に合わせて選ぶことが重要です。
普通借家契約が向いているケース
「できるだけ長く入居してもらいたい」「安定した家賃収入を確保したい」といった場合には、普通借家契約が適しています。
入居者も安心して住み続けられるため、ファミリー向け物件や長期入居を想定した物件との相性が良いでしょう。
また、建て替えや売却などの予定がなく、長期間保有する予定の物件にも向いています。
定期借家契約が向いているケース
定期借家契約は、数年後に建て替えや売却を予定している物件や、転勤中だけ自宅を貸し出したいケースなどでは、契約終了時期を見据えた運用が可能です。
また、期間限定で収益化したい物件や、将来的に自分や家族が利用する予定がある物件にも活用しやすい契約形態といえます。
定期借家と普通借家の違いを理解して物件運営に適した契約を選ぼう
定期借家契約と普通借家契約は、契約更新の有無や契約終了後の扱いなどに大きな違いがあります。
長期的な賃貸経営を重視するなら普通借家契約、建て替えや売却など将来の計画を見据えて柔軟に運用したいなら定期借家契約が向いています。
契約形態の特徴を理解し、自身の賃貸経営方針に適した選択を行いましょう。
