マンション投資の減価償却費はいくら？計算方法と按分のコツ

マンション投資の減価償却費、自分で計算できるでしょうか。「不動産会社に節税になると言われたけれど、具体的にいくら経費にできるのかわからない」という声は少なくありません。減価償却費は実際の支出を伴わずに経費へ計上できる、いわば"帳簿上の経費"です。だからこそ、その金額を正しく把握できるかどうかが、不動産投資の手取り収支を左右します。

実は、減価償却費の計算で必要な要素は「建物価格」「構造」「築年数」の3つだけです。この記事では、マンション投資に多いRC造（鉄筋コンクリート造）を例に、新築・中古それぞれの計算手順を具体的な数字と早見表で解説します。さらに、節税効果を大きく左右する土地・建物の按分方法や、よくある失敗例、税務上の注意点まで踏み込んで紹介します。

読み終えるころには、物件情報を見ただけで年間の減価償却費を自分で試算し、営業担当の説明をうのみにせず投資判断ができるようになるでしょう。

そもそも減価償却費とは？マンション投資で重要な理由

減価償却費とは、建物などの固定資産を購入したときの取得費用を、一度に経費にせず、法定耐用年数にわたって少しずつ分割して経費に計上する会計上の仕組みです。建物は時間の経過とともに価値が減っていくと考えられるため、その目減り分を毎年の費用として認識します。

マンション投資において減価償却費が重要視されるのは、次の特徴があるためです。

• 現金支出を伴わない経費：購入時に支払った代金を後から分割計上するため、毎年の手元キャッシュは減らないのに経費として計上できる
• 不動産所得を圧縮できる：家賃収入から減価償却費を差し引くことで、課税対象となる不動産所得を小さくできる
• 損益通算で給与所得と相殺できる：不動産所得が赤字になった場合、会社員の給与所得などと相殺し、所得税・住民税の還付につながるケースがある

つまり、減価償却費を正しく計算できれば「税引き後にいくら手元に残るのか」という本当の収益力を見極められます。逆に、この計算を理解しないまま投資判断をすると、想定していた節税効果が得られず、収支が大きくぶれるリスクがあります。

マンション投資の減価償却費はこう計算する

マンション投資で確定申告をするとき、減価償却費は計上できる経費の中でも大きな割合を占めます。ここでは計算に必要な要素から、新築・中古別の計算式、具体的なシミュレーションまで順を追って解説していきます。

計算に必要な3つの要素を確認しよう

減価償却費の計算式は、次のとおりです（現在の主流である定額法を前提とします）。

減価償却費 ＝ 建物価格 × 定額法の償却率

この計算式を使うには、以下の3つの要素をそろえる必要があります。

• 建物価格：物件の購入総額から土地代を差し引いた金額（後述の按分が重要）
• 建物の構造：RC造・鉄骨造・木造など（構造によって法定耐用年数が決まる）
• 築年数：中古物件の場合、残存耐用年数の計算に使用する

マンション投資で扱う物件の多くはRC造です。RC造の住宅用建物の法定耐用年数は47年、定額法の償却率は0.022と国税庁が定めています。なお、土地は経年で価値が下がらないと考えられるため、減価償却の対象外です。建物部分のみが対象となる点を必ず押さえておきましょう。

新築・中古別｜耐用年数と計算式の違い

新築マンションを購入した場合、法定耐用年数の47年がそのまま減価償却期間になります。一方、中古マンションでは「残存耐用年数（簡便法）」を計算しなければなりません。

① 築年数が法定耐用年数の一部を経過している場合

残存耐用年数 ＝（法定耐用年数 − 経過年数）＋ 経過年数 × 20%

② 築年数が法定耐用年数を超えている場合

残存耐用年数 ＝ 法定耐用年数 × 20%

※計算結果に1年未満の端数が出た場合は切り捨て、2年に満たない場合は2年とします。

以下の表は、RC造マンションの築年数別に残存耐用年数と償却率の目安をまとめたものです。

築年数	残存耐用年数	償却率（目安）
新築	47年	0.022
築10年	39年	0.026
築15年	35年	0.029
築20年	31年	0.033
築30年	23年	0.044
築47年超	9年	0.112

築年数が古いほど償却期間が短くなり、1年あたりの減価償却費は大きくなります。短期間で多くの経費を計上できるため節税効果は高まりますが、償却が終わるとその後は経費に計上できなくなる点に注意が必要です。償却終了後は「デッドクロス」と呼ばれる、帳簿上の利益が増えて納税額が膨らむ状態に陥りやすくなります。

RC造マンションで実際にシミュレーション

ここでは、築15年のRC造マンションを3,000万円（土地1,200万円・建物1,800万円）で購入したケースで計算してみましょう。

STEP1：残存耐用年数を求める

（47年 − 15年）＋ 15年 × 20% ＝ 32年 ＋ 3年 ＝ 35年

STEP2：償却率を確認する

耐用年数35年に対応する定額法の償却率は0.029です。

STEP3：減価償却費を計算する

減価償却費 ＝ 1,800万円 × 0.029 ＝ 52.2万円/年

年間約52万円を、35年間にわたって経費に計上できる計算になります。たとえば給与所得が700万円（課税所得が所得税率20%・住民税率10%に該当）の会社員であれば、不動産所得との損益通算で課税所得を圧縮でき、所得税・住民税あわせて年間10万円以上の負担軽減につながるケースもあります。

築年数別に減価償却費を比較してみる

同じ建物価格1,800万円のRC造マンションでも、築年数によって年間の減価償却費は次のように変わります。償却期間とのトレードオフを確認しましょう。

築年数	償却率	年間減価償却費	償却期間
新築	0.022	約39.6万円	47年
築15年	0.029	約52.2万円	35年
築30年	0.044	約79.2万円	23年
築47年超	0.112	約201.6万円	9年

築47年超の物件では年間約200万円もの減価償却費を計上できる一方、9年で償却が終了します。短期で大きく節税したい高所得者に向く反面、長期保有を前提とする場合は出口戦略（売却タイミング）を含めた設計が欠かせません。自分の投資目的に合った築年数を選ぶことが大切です。

構造別に見る法定耐用年数と償却率の一覧

マンション投資の中心はRC造ですが、SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）や鉄骨造、木造のアパートを検討する場面もあります。構造によって法定耐用年数が大きく異なるため、あらかじめ整理しておきましょう。

構造	法定耐用年数	新築時の償却率
SRC造・RC造	47年	0.022
重量鉄骨造（厚さ4mm超）	34年	0.030
軽量鉄骨造（厚さ3mm超4mm以下）	27年	0.038
木造	22年	0.046

※住宅用建物の数値です。償却率は国税庁の定額法償却率表に基づきます。

木造アパートは法定耐用年数が22年と短いため、同じ建物価格でも年間の減価償却費を大きく取りやすい構造です。一方、RC造マンションは耐用年数が長く、毎年の償却費は小さくなりますが、長期にわたり安定して経費計上できるという特徴があります。節税のスピードを取るか、安定性と建物の長寿命を取るか、投資戦略に合わせて構造を選びましょう。

計算前に押さえたい｜土地と建物の価格を分ける3つの方法

減価償却費の計算で見落としがちなのが、建物価格の特定です。マンションの売買では「総額○万円」で取引が進むため、土地と建物の内訳を把握していないケースも多くあります。建物価格を適正に大きく設定できれば減価償却費も増えるため、按分方法の選び方は節税効果に直結します。ここでは代表的な3つの方法を紹介します。

方法1：売買契約書に記載された金額を使う

もっとも確実な方法は、売買契約書に記載された土地・建物の内訳をそのまま使う方法です。契約書に金額が明記されていれば、原則としてその金額が減価償却の基礎になります。税務調査でも合理的な根拠として認められやすいため、可能な限りこの方法を優先しましょう。

物件を購入する際には、売主と交渉して土地・建物の比率を契約書に明記してもらうのが望ましいでしょう。ただし、極端に不合理な按分（実勢から大きくかけ離れた建物比率）は税務上否認されるおそれがあるため、客観的な根拠の範囲内で設定することが重要です。

方法2：消費税額から逆算する

契約書に内訳が明記されていなくても、消費税額の記載があれば建物価格を逆算できます。土地の譲渡は非課税であり、消費税は建物価格にのみ課されているためです。

建物価格 ＝ 消費税額 ÷ 消費税率（10%）

たとえば契約書に消費税額が120万円と記載されていれば、建物価格は120万円 ÷ 0.10 ＝ 1,200万円と算出できます。総額からこの建物価格と消費税を差し引いた残りが土地価格です。なお、売主が個人で消費税が課されていない取引（非課税取引）では、この方法は使えません。

方法3：固定資産税評価額で按分する

契約書に内訳がなく消費税額も不明な場合は、固定資産税評価額を基準に按分する方法を用います。市区町村が発行する「評価証明書」や「公課証明書」で、土地と建物それぞれの評価額を確認できます。

たとえば、土地の評価額が1,500万円、建物の評価額が1,000万円の物件を3,000万円で購入した場合の計算は次のとおりです。

建物価格 ＝ 3,000万円 ×（1,000万円 ÷ 2,500万円）＝ 1,200万円

この方法は客観的な公的評価に基づくため、税務上もっとも無難とされます。ただし、固定資産税評価額は実勢価格より低めに設定される傾向があり、結果として建物価格が小さくなりやすい点に注意が必要です。

3つの按分方法を比較する

按分方法	必要な情報	特徴
契約書の記載額	売買契約書の内訳	もっとも確実で税務上も認められやすい
消費税額から逆算	契約書の消費税額	個人売主の非課税取引では使えない
固定資産税評価額で按分	評価証明書・公課証明書	客観性は高いが建物価格が小さくなりやすい

いずれの方法を選ぶ場合も、按分根拠となる書類はしっかり保管しておきましょう。税務調査の際に「なぜその金額にしたのか」を説明できることが大切です。複数の方法が使える場合は、それぞれの建物価格を比較したうえで、合理性が保てる範囲でもっとも有利な方法を選ぶとよいでしょう。

減価償却費を計算する際の注意点

減価償却費は節税の大きな武器になりますが、計算や運用にはいくつかの落とし穴があります。誤った処理をすると、後から税務署の指摘を受けたり、想定していた節税効果が得られなかったりすることもあります。ここでは特に注意すべきポイントを整理します。

土地は減価償却の対象にならない

最初に押さえておきたいのは、減価償却できるのは建物部分だけという点です。土地は時間が経っても価値が減らない（経年劣化しない）資産とされるため、減価償却の対象外です。そのため、按分で建物価格を適切に算出することが、減価償却費の額を左右します。土地比率が大きい物件ほど減価償却できる金額が少なくなる点に注意しましょう。

償却期間が終わると経費計上できなくなる

減価償却費は耐用年数の期間中しか計上できません。償却が終わると、それまで経費として差し引いていた金額がゼロになります。家賃収入は変わらないのに経費が減るため、課税所得が一気に増え、税負担が大きくなる「デッドクロス」と呼ばれる状態に陥ることがあります。

特にローン返済が続いている期間に減価償却が終わると、帳簿上は黒字でも手元資金が苦しくなるケースがあります。償却期間と返済期間のバランスを購入前から把握し、出口戦略（売却や繰り上げ返済）を検討しておくことが重要です。

中古物件は耐用年数の計算に注意

中古物件を購入した場合は、新築時の法定耐用年数ではなく、簡便法で算出した耐用年数を使うのが一般的です。耐用年数を超えた物件では「法定耐用年数 × 20%」、まだ超えていない物件では「（法定耐用年数 − 経過年数）＋ 経過年数 × 20%」で計算します。短い期間で大きく償却できるメリットがありますが、計算を誤ると申告のやり直しが必要になるため、不安があれば税理士に確認しましょう。

マンション投資の減価償却費に関するよくある質問

Q1．減価償却費は確定申告で必ず計上しなければなりませんか？

減価償却費は任意ではなく、原則として毎年計上することが法人・個人ともに求められます。特に個人の不動産所得では、減価償却費を計上するかどうかを自由に選べるわけではなく、定められた方法で必ず費用化する必要があります。計上を忘れると正しい所得計算ができず、後の修正申告が必要になることもあるため注意しましょう。

Q2．減価償却費が大きいほど得なのですか？

減価償却費が大きいと、その年の課税所得を圧縮でき、節税につながります。ただし、減価償却はあくまで取得費を期間に分けて費用化しているだけで、トータルで計上できる金額は決まっています。償却を早く終えれば、その後は経費が減って税負担が増えるため、短期的な節税だけでなく長期的なキャッシュフローも踏まえて判断することが大切です。

Q3．建物価格の按分は自分で決めてよいのですか？

按分は完全に自由ではなく、合理的な根拠が必要です。売買契約書の記載額、消費税からの逆算、固定資産税評価額による按分など、客観的に説明できる方法で算出する必要があります。実勢からかけ離れた建物比率を設定すると、税務調査で否認されるリスクがあるため、根拠資料を残したうえで合理的な範囲で按分しましょう。

Q4．木造と鉄筋コンクリート造ではどちらが節税に有利ですか？

耐用年数が短い木造のほうが、1年あたりの減価償却費を大きく計上できるため、短期的な節税効果は高くなります。一方、鉄筋コンクリート造は耐用年数が長く、毎年の償却額は小さいものの、長期にわたって安定的に経費化できます。どちらが有利かは投資の目的や保有期間によって異なるため、自分の投資方針に合わせて選ぶことが重要です。

まとめ

マンション投資における減価償却費は、建物部分の取得価格を耐用年数にわたって経費化する仕組みで、毎年の課税所得を圧縮する重要な役割を持っています。減価償却の対象になるのは建物だけであり、土地は対象外となるため、購入時の土地・建物の按分が減価償却費の額を大きく左右します。

按分方法には、売買契約書の記載額を使う方法、消費税額から逆算する方法、固定資産税評価額で按分する方法の3つがあります。いずれも合理的な根拠が必要で、できるだけ確実性の高い契約書の記載額を優先し、根拠資料を保管しておくことが大切です。

また、減価償却には償却期間が終わると経費が減って税負担が増える「デッドクロス」のリスクや、中古物件特有の耐用年数の計算といった注意点もあります。短期的な節税効果だけにとらわれず、ローン返済とのバランスや出口戦略まで含めて長期的な視点で検討することが、マンション投資を成功させるポイントです。判断に迷う場合は、不動産や税務の専門家に相談しながら進めると安心でしょう。