相続税は誰の問題？現役オーナーのうちに考える不動産相続

「相続税のことは、まだ先の話」「自分は元気だから関係ない」——不動産オーナーの方ほど、こう考えがちです。しかし、相続税は亡くなったあとに発生する税金でありながら、その金額と支払いやすさは、すでに「今」の資産構成によって決まり始めています。

賃貸不動産は、現金や有価証券と違い、簡単に分割したり、すぐに換金したりできません。そのため相続対策を後回しにすると、家族に想像以上の負担を残してしまいます。本記事では、現役オーナーが「今」考えるべき不動産相続の本質を、具体的な数字・トラブル事例・対策の手順とともに解説します。

目次

• 相続税とは？基本の仕組みと2025年時点の税率
• 相続税は誰が払う？責任の所在を整理する
• 不動産相続が難しいと言われる4つの理由
• 相続発生後によくある現実的なトラブル
• 現役オーナーだからこそできる相続対策
• 税金対策だけでは不十分な理由
• 不動産相続は“資産”ではなく“経営”の引き継ぎ
• 相続対策の進め方｜5ステップ
• よくある質問（FAQ）
• まとめ｜相続税は“今のオーナー”の問題

相続税とは？基本の仕組みと2025年時点の税率

相続税とは、亡くなった人（被相続人）の財産を相続・遺贈で受け継いだ人が、その取得財産に応じて納める国税です。すべての相続に課税されるわけではなく、財産の総額が「基礎控除額」を超えた部分に対してのみ発生します。

基礎控除額の計算式

基礎控除額は次の式で求めます。

• 基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数

例えば、配偶者と子ども2人（法定相続人3人）の場合、基礎控除額は「3,000万円＋600万円×3＝4,800万円」となります。賃貸アパート1棟や土地を所有しているオーナーであれば、評価額がこの水準を超えることは珍しくありません。

相続税の税率（速算表）

相続税は「課税遺産総額を法定相続分で分けた金額」に応じて、以下の超過累進税率が適用されます（2025年時点）。

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10%	－
3,000万円以下	15%	50万円
5,000万円以下	20%	200万円
1億円以下	30%	700万円
2億円以下	40%	1,700万円
3億円以下	45%	2,700万円
6億円以下	50%	4,200万円
6億円超	55%	7,200万円

不動産は規模が大きいほど評価額も高くなり、税率も跳ね上がります。だからこそ「いくらの相続税がかかるのか」を現役のうちに概算しておくことが、対策の出発点になります。

相続税は誰が払う？責任の所在を整理する

相続税を実際に支払うのは相続人（財産を受け継ぐ人）です。納税期限は「相続の開始を知った日の翌日から10か月以内」で、原則として現金一括納付が求められます。

この点だけを見ると、「子どもたちが考えればいい」「自分の問題ではない」と感じるかもしれません。しかし、相続税の金額や支払いのしやすさは、生前の資産内容によってほぼ決まります。

• どんな不動産を所有しているか（収益性・立地・築年数）
• どれくらいの規模・金額で保有しているか
• どのような形（個人・法人・共有）で保有しているか
• 納税資金となる現預金がどれだけあるか

これらを決めてきたのは、ほかでもない今のオーナー自身です。つまり、相続税は「相続人の税金」であると同時に、「オーナーの意思決定の結果」でもあるのです。何も準備しないという選択もまた、一つの意思決定だと言えます。

不動産相続が難しいと言われる4つの理由

不動産相続が難航しやすい最大の理由は、「不動産は扱いにくい資産」だからです。現金であれば法定相続分どおりに1円単位で分けられますが、アパート・マンション・土地はそうはいきません。具体的には、次の4つの壁があります。

①分けにくい（分割困難性）

1棟のアパートを兄弟3人で「3分の1ずつ」に物理的に分けることはできません。誰か1人が相続するのか、共有名義にするのか、売却して現金を分けるのか、いずれを選んでも調整が必要です。

②すぐ現金化できない（流動性の低さ）

納税期限は10か月。しかし不動産の売却には、査定・募集・契約・決済まで一般的に3〜6か月、条件によっては1年以上かかることもあります。期限に追われて相場より安く売る「投げ売り」になりがちです。

③評価と実勢価格にギャップがある

相続税評価額（路線価や固定資産税評価額ベース）と、実際に売れる価格は一致しません。「評価額は高いのに買い手がつかない」物件では、税金だけが重くのしかかります。

④感情が絡む

「実家を残したい」「収益物件は自分が継ぎたい」など、相続人それぞれの思いが交錯します。生前にオーナーの方針が示されていないと、感情的な対立に発展しやすいのが不動産相続の特徴です。

相続発生後によくある現実的なトラブル

実際の相続の現場では、次のようなトラブルが少なくありません。

• 納税資金が足りない：相続税の納税期限（10か月以内）までに現金を用意できない
• 投げ売り：期限に追われ、相場より安く不動産を手放す
• 共有名義の塩漬け：兄弟姉妹の共有にした結果、売却も建て替えも全員の同意が必要になり、何も決められなくなる
• 負動産化：古い物件を相続したが、修繕費や空室対応に苦しむ
• 経営の押し付け合い：管理や入居者対応を誰がやるかで揉め、家族関係が悪化する

これらの多くは、「相続が起きてから慌てて考えた」ことが原因です。事前にオーナーが方向性を示し、納税資金を準備していれば、防げた可能性は十分にあります。

分割の選択肢	メリット	デメリット
1人が単独相続	経営判断がスムーズ／揉めにくい	他の相続人へ代償金が必要になる場合あり
共有名義	その場は公平に分けられる	売却・修繕に全員の同意が必要で塩漬け化しやすい
売却して現金で分割	1円単位で公平に分けられる	収益資産を失う／売却価格やタイミングに左右される
代償分割	物件を残しつつ公平性を確保	相続人に十分な現金（代償金）が必要

現役オーナーだからこそできる相続対策

相続対策というと、「節税」ばかりに目が向きがちです。しかし不動産オーナーにとって本当に重要なのは、相続後に家族が困らない状態をつくることです。次のような視点で、所有物件を棚卸ししましょう。

• この物件は今後も安定収入が見込めるか（入居率・家賃水準）
• 築年数や設備的に、大規模修繕が近づいていないか
• 立地的に、将来売却する選択肢はあるか（出口の有無）
• 相続人は賃貸経営に関われるか（意欲・時間・知識）

これらを整理したうえで、「残す不動産」と「売却・整理する不動産」を分けて考えることが、現実的な相続対策になります。

代表的な相続対策の手段と特徴

対策	主な目的	注意点
生命保険の活用	納税資金の確保（500万円×法定相続人の非課税枠）	加入時の年齢・健康状態に左右される
暦年贈与	生前に少しずつ財産を移し評価額を圧縮	年110万円の基礎控除／相続前の贈与は加算対象に
不動産の法人化	所得分散と相続財産の圧縮	設立・維持コスト、規模により向き不向きあり
小規模宅地等の特例	一定要件で土地評価を最大80%減	適用要件が細かく、事前確認が必須
遺言書の作成	分割方針を明示しトラブルを回避	遺留分への配慮が必要

※税制の適用要件や控除額は法改正により変わる可能性があります。実行にあたっては税理士など専門家への確認をおすすめします。

税金対策だけでは不十分な理由

相続税評価額を下げること自体は、確かに重要です。賃貸物件は自用地より評価が下がり、節税効果が期待できます。しかし、評価額を下げるためだけに不動産を持ち続けた結果、相続後に赤字経営やトラブルを引き起こすケースもあります。

税金が安くても、次のような物件を相続した家族は長期的に苦しむことになります。

• 収支が合わない（家賃下落・空室で持ち出しが発生）
• 修繕費が重い（築古で大規模修繕が迫っている）
• 管理の手間が大きい（遠方・戸数が多い）
• 借入が残っている（返済負担をそのまま引き継ぐ）

相続対策は「税金」ではなく、「その後の経営」まで含めて考える必要があります。節税額だけを追いかけて出口のない物件を抱えるのは、本末転倒になりかねません。

不動産相続は“資産”ではなく“経営”の引き継ぎ

賃貸不動産は、相続した瞬間から経営が始まります。家賃管理、入居者対応、修繕の判断、管理会社とのやり取り、確定申告——日々の業務は想像以上に多く、決して簡単なものではありません。

オーナー自身が当たり前のようにこなしてきた判断も、初めて引き継ぐ側にとっては大きな負担です。「自分がやってきたことだから何とかなるだろう」と思っていても、相続人に同じ知識・覚悟・時間があるとは限りません。本業を持ちながら突然不動産経営を任され、戸惑うケースも多いのです。

だからこそ現役オーナーのうちに、誰が経営を担うのか、どこまでを任せるのか、将来的に売却も視野に入れるのかとい

った点を、家族と具体的に話し合っておくことが欠かせません。経営をスムーズに引き継ぐためには、物件の情報だけでなく、判断のノウハウや人間関係まで含めた「見える化」が必要なのです。

現役オーナーのうちにやっておくべき3つの準備

では、具体的に何から手をつければよいのでしょうか。相続を「争続」にしないために、現役オーナーのうちに進めておきたい準備を3つに整理してご紹介します。

1. 保有物件の「現状」を棚卸しする

まずは、自分が保有している不動産の状況を客観的に把握することから始めましょう。具体的には、以下のような項目を一覧にまとめておくと、相続人にとっても理解しやすくなります。

• 物件ごとの収支（家賃収入・経費・返済額）
• 残債の額と返済計画
• 築年数と今後の修繕計画
• 管理会社や取引金融機関などの連絡先
• 各物件のおおよその市場価値・売却可能性

この棚卸しを通じて、「残すべき物件」と「整理すべき物件」が見えてくることも少なくありません。収益性の低い物件や出口の難しい物件は、現役のうちに売却して資産を組み替えるのも有効な選択肢です。

2. 「誰に・どう引き継ぐか」を家族と共有する

相続トラブルの多くは、生前のコミュニケーション不足から生まれます。不動産は預貯金のように単純に分割できないため、「誰が引き継ぐのか」「他の相続人とのバランスをどう取るのか」を事前に話し合っておくことが重要です。

遺言書の作成はもちろん、家族信託の活用や生前贈与の検討など、状況に応じた対策があります。「子どもたちが揉めないように」という気持ちがあるなら、その意思を形にしておくことが何よりの思いやりになります。

3. 専門家とのチームを早めに作っておく

不動産相続は、税理士・司法書士・不動産会社・金融機関など、複数の専門家が関わる複雑な問題です。相続が発生してから慌てて探すのではなく、現役のうちから信頼できる相談先を確保しておくことで、いざというときにスムーズな対応が可能になります。

特に不動産に強い税理士は、節税と経営の両面からアドバイスをくれる心強い存在です。相続人を交えて面談しておけば、引き継ぐ側も安心して経営をスタートできるでしょう。

よくある質問（FAQ）

Q1. 相続税対策はいつから始めればいいですか？

A. 早ければ早いほど選択肢が広がります。生前贈与や家族信託、資産の組み替えなどは、いずれも時間をかけて計画的に進めることで効果が高まるためです。「まだ元気だから」と先延ばしにせず、60代に入ったら一度専門家に相談しておくことをおすすめします。判断能力があるうちに動くことが、後の柔軟な対策につながります。

Q2. 収益性の低い物件は相続前に売却すべきですか？

A. 一概には言えませんが、出口が見えない物件や持ち出しが続く物件は、現役のうちに整理することを検討する価値があります。相続人が経営に苦労するリスクを減らせるだけでなく、売却益を使って分割しやすい資産に組み替えることもできます。ただし、売却のタイミングや税負担は物件ごとに異なるため、必ず専門家と相談しながら判断しましょう。

Q3. 相続人が不動産経営に詳しくない場合はどうすればいいですか？

A. まずは物件情報や経営ノウハウを「見える化」して引き継ぎやすくすることが大切です。その上で、信頼できる管理会社に業務を委託する体制を整えておけば、経営経験のない相続人でも負担を抑えて運営できます。現役オーナーが元気なうちに、相続人を交えて管理会社や税理士と面談しておくと、引き継ぎがよりスムーズになります。

Q4. 賃貸物件は本当に相続税対策になりますか？

A. 賃貸物件は自用地よりも評価額が下がるため、相続税対策として一定の効果があります。しかし、節税効果だけを目的に物件を保有すると、相続後の経営が立ち行かなくなるリスクもあります。節税はあくまで「その後の経営が成り立つこと」を前提に考えるべきで、評価額の引き下げだけを追い求めないよう注意が必要です。

まとめ

相続税は「亡くなった後の家族の問題」と思われがちですが、実際には現役オーナーである今こそ向き合うべきテーマです。なぜなら、相続が発生してからでは取れる対策が限られ、家族に大きな負担とトラブルを残しかねないからです。

本記事でお伝えしてきたポイントを、改めて整理します。

• 相続税対策は「節税」だけでなく「その後の経営」まで含めて考える
• 不動産相続は資産の引き継ぎではなく「経営の引き継ぎ」である
• 保有物件を棚卸しし、残す物件と整理する物件を見極める
• 誰にどう引き継ぐかを家族と早めに共有しておく
• 税理士や不動産会社など専門家チームを現役のうちに作っておく

大切に育ててきた不動産を、家族にとっての「資産」として残すのか、それとも「負担」にしてしまうのか——その分かれ道は、現役オーナーであるあなたの今の準備にかかっています。

まずは保有物件の現状を整理し、信頼できる専門家に相談することから始めてみてください。早めの一歩が、家族の未来を守る最善の備えになります。相続を「争続」にしないために、今日から少しずつ準備を進めていきましょう。