不動産投資シミュレーションとは？収支・ローンを自分で計算する方法

不動産投資では、「購入してから想定と違った」と後悔してしまうケースが少なくありません。その大きな原因のひとつが、物件購入前のシミュレーション不足です。

不動産投資のシミュレーションというと、専用ツールやExcelを使う高度な作業をイメージする人も多いでしょう。しかし本当に重要なのは、ツールを使うことではなく、収支をどう組み立て、どう判断するかという視点です。

この記事では、不動産投資の収支やローンを自分で把握し、判断するためのシミュレーションの考え方を、具体的な数字や計算式・比較表を交えながら初心者にもわかりやすく解説します。まずは難しく考えすぎず、自分なりに数字を当てはめて収支を整理することから始めてみましょう。

不動産投資シミュレーションとは？

不動産投資シミュレーションとは、ある物件を購入した場合に、毎月・毎年どれだけの収支（手残り）になるのかを事前に試算することです。家賃収入からローン返済・管理費・税金などの支出を差し引き、最終的に手元にいくら残るのかを数値で可視化します。

将来を正確に予測するものではなく、「この物件に投資すべきか」を判断するための材料を整理する作業と考えるとよいでしょう。家賃収入やローン返済、管理費などを十分に整理しないまま投資を始めてしまうと、想定外の赤字や資金不足に陥るリスクがあります。

シミュレーションで確認できる3つのこと

• 収益性：毎月・毎年のキャッシュフロー（手残り）がプラスかマイナスか
• 安全性：空室や金利上昇、修繕が発生しても赤字に耐えられるか
• 出口：将来売却したときに、ローン残債を上回る価格で売れそうか

これらを購入前に整理しておくことで、「営業担当に勧められたから」という曖昧な理由ではなく、自分の数字に基づいた意思決定ができるようになります。シミュレーションは不動産投資を始めるうえで欠かせない「最低限の準備」です。

不動産投資シミュレーションで見るべきポイント

不動産投資のシミュレーションでは、個別の数字だけを見るのではなく、全体の構造を把握することが重要です。特に初心者の場合、利回りなど一部の指標に目が向きがちですが、それだけでは投資の実態は見えてきません。

なぜ利回りだけでは判断できないのか

不動産投資では、物件の指標として「表面利回り」がよく使われます。表面利回りは次の式で計算します。

表面利回り（%）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

しかし、この式には管理費・修繕費・固定資産税・ローン返済などの支出が一切含まれていません。そのため、数字上は高利回りでも、実態としては赤字になるケースが珍しくないのです。実際の収益性を見るには「実質利回り（NOI利回り）」を使います。

実質利回り（%）＝（年間家賃収入 − 年間運営経費）÷（物件価格＋購入諸費用）× 100

項目	表面利回り	実質利回り
計算に含む収入	満室想定の家賃	満室想定の家賃
経費の考慮	なし	あり（管理費・税金等）
購入諸費用	含まない	含む
数値の傾向	高く見える	1〜2%程度低くなる
判断材料として	ざっくり比較向け	実態に近い

たとえば物件価格3,000万円・年間家賃240万円なら表面利回りは8%ですが、年間経費を60万円・諸費用を200万円とすると実質利回りは約5.6%まで下がります。利回りの数字だけで投資判断をするのは危険といえるでしょう。

不動産投資は「収支」で考える

不動産投資で最終的に重要なのは、利回りそのものではなく「毎月いくら手元に残るか（キャッシュフロー）」です。キャッシュフローは次のように考えます。

家賃収入 −（空室損 ＋ 運営経費 ＋ ローン返済 ＋ 税金）＝ 手残り（キャッシュフロー）

たとえ利回りが高くても、ローン返済額が大きければ手残りはほとんどなくなります。逆に、利回りが低めでも自己資金を厚く入れていれば安定したキャッシュフローを確保できることもあります。「収支の構造」を見る視点こそが、シミュレーションの本質です。

自分でできる不動産投資シミュレーションの方法（3ステップ）

専用ツールがなくても、電卓やスマホの表計算アプリで十分にシミュレーションは可能です。ここでは「家賃収入 → 支出 → キャッシュフロー」という3つのステップで進める方法を解説します。

① 家賃収入をシミュレーションする

まずは家賃収入を試算します。このとき重要なのが「満室想定」で計算しないことです。実際には空室や家賃下落が必ず発生するため、保守的に見積もります。

• 空室率：エリアにもよるが15〜20%を見込むと安全（都心ワンルームでも最低10%）
• 家賃下落：築年数の経過で年1〜2%程度下がる前提で試算
• 滞納リスク：家賃保証会社の利用を前提にしてもゼロにはならない

例：満室家賃が月10万円なら、空室率15%を見込んで「実質家賃収入＝月8.5万円（年間102万円）」として計算を始めます。

② 毎月かかる支出を洗い出す

次に、運営にかかる支出をすべて洗い出します。初心者が見落としがちな費用も含めて、漏れなくリストアップすることが重要です。

支出項目	目安（年間）	備考
管理委託費	家賃の5%前後	賃貸管理会社へ支払う
建物管理費・修繕積立金	区分は月1〜2万円程度	マンションの場合
固定資産税・都市計画税	10〜20万円程度	物件評価により変動
修繕費・原状回復費	家賃の5〜7%程度を積立	退去時・設備故障に備える
火災・地震保険料	年1〜3万円程度	数年分一括が一般的
広告費（AD）	家賃1〜2か月分／入居時	客付け時に発生

これらを合計すると、一般的に家賃収入の15〜25%程度が運営経費として消えていきます。「家賃がまるまる手元に残る」わけではない点を必ず押さえておきましょう。

③ キャッシュフローを計算する

最後に、家賃収入から支出とローン返済を差し引いてキャッシュフローを計算します。手順は次の通りです。

1. 空室率を反映した実質家賃収入を出す
2. 運営経費を差し引いてNOI（営業純利益）を求める
3. NOIから年間ローン返済額を引く（税引前CF）
4. 所得税・住民税を考慮して税引後CFを確認する

このとき「税引後キャッシュフローがプラスかどうか」を必ず確認しましょう。帳簿上は黒字でも、減価償却が終わると税負担が増え、手残りがマイナスに転じる「デッドクロス」が起こることもあるためです。

不動産投資ローンシミュレーションの考え方

不動産投資ローンは、キャッシュフローを大きく左右する要素です。同じ物件でも、金利・返済期間・自己資金の入れ方で手残りは大きく変わります。シミュレーションでは次の3点を必ず動かして確認しましょう。

金利・返済期間で返済額はどう変わるか

不動産投資ローンの金利は、金融機関や属性によっておおむね年1.5〜4.5%が目安です。借入2,000万円・元利均等返済の場合の毎月返済額の例を示します。

金利／期間	返済25年	返済35年
金利1.5%	約8.0万円／月	約6.1万円／月
金利2.5%	約9.0万円／月	約7.1万円／月
金利3.5%	約10.0万円／月	約8.3万円／月

※概算値。返済期間を延ばすと毎月返済は軽くなりますが、総返済額（利息）は増えます。期間を延ばしすぎると残債が減りにくく、売却時に残債を返せないリスクが高まる点に注意が必要です。

変動金利のリスクを織り込む

変動金利は当初の返済負担が軽い反面、将来金利が上昇するリスクがあります。シミュレーションでは「金利が1〜2%上昇しても黒字を維持できるか」のストレステストを必ず行いましょう。金利が1%上がるだけで、借入2,000万円なら年間20万円前後の負担増になることもあります。

自己資金の入れ方で安全度が変わる

フルローン（自己資金ほぼゼロ）は手元資金を温存できる一方、返済額が大きく空室や金利上昇に弱くなります。一般的には物件価格の1〜3割の自己資金を入れると、返済比率が下がりキャッシュフローが安定します。返済比率（返済額÷家賃収入）は50%以下を目安にすると安全性が高まります。

具体例で見る収支シミュレーション（区分・一棟）

ここまでの考え方を、具体的な数字に当てはめてみましょう。あくまでモデルケースですが、収支の組み立て方のイメージがつかめます。

ケースA：区分マンション（中古ワンルーム）

物件価格	1,500万円
満室家賃	月8万円（年96万円）
表面利回り	6.4%
実質家賃（空室15%）	年約82万円
運営経費	年約20万円
ローン返 ローン返済（金利2.5%・25年） 年約67万円 税引前キャッシュフロー 年約-5万円 このケースでは、空室や経費を厳しめに見積もると年間のキャッシュフローがわずかにマイナスになります。フルローンに近い借入だと、表面利回り6%台の区分ワンルームは収支がギリギリになりやすいことがわかります。自己資金を300万円程度入れて借入を1,200万円に抑えれば、返済額が下がり黒字に転換します。区分マンションは少額から始められる一方、1室だけだと空室時の収入がゼロになる点を理解しておきましょう。 ケースB：一棟アパート（中古・木造） 物件価格 6,000万円（土地込み） 満室家賃 月50万円（年600万円） 表面利回り 10.0% 実質家賃（空室15%） 年約510万円 運営経費 年約100万円 ローン返済（金利3.0%・25年） 年約290万円 税引前キャッシュフロー 年約120万円 一棟アパートは戸数が複数あるため、1室空いても収入がゼロにはならず、区分より収益の安定性が高いのが特徴です。上記のように表面利回り10%前後の物件であれば、年間100万円超のキャッシュフローを確保できる可能性があります。ただし、借入額が大きいため金利上昇の影響を受けやすく、また修繕費・大規模修繕の積立を忘れると将来の出費で収支が崩れます。木造アパートは築年数が進むと外壁・屋根・給排水の修繕費がかさむため、年間家賃の5〜10%程度を修繕積立として見込んでおくと安心です。 シミュレーションで見るべきポイントのまとめ 表面利回りではなく実質利回り・キャッシュフローで判断する 空室率・経費・税金を必ず差し引いて計算する 金利が1〜2%上昇しても黒字を維持できるかストレステストする 修繕費・大規模修繕の積立を年間家賃の5〜10%見込む 返済比率は50%以下を目安にする シミュレーションの精度を高める3つのコツ ①数字は「悲観的」に見積もる シミュレーションで最もやってはいけないのが、満室・経費ゼロ・金利据え置きという楽観シナリオだけで判断することです。空室率は高め、経費は多め、金利は上昇シナリオで計算し、それでも黒字を維持できる物件を選ぶことで、想定外の事態にも耐えられる投資になります。理想は「悲観・標準・楽観」の3パターンを作って比較することです。 ②出口（売却）までを含めて計算する 不動産投資の最終的な損益は、保有中のキャッシュフローだけでなく売却時の価格と残債の差で決まります。毎年の収支が黒字でも、売却時に残債を返せなければトータルで損失になることもあります。「何年後にいくらで売れそうか」「そのときの残債はいくらか」まで含めて計算すると、投資全体の利回り（IRR）が見えてきます。 ③複数物件・複数条件で比較する 1つの物件だけを見ていると、その条件が良いのか悪いのか判断できません。同じフォーマットで複数の物件をシミュレーションし、横並びで比較することで、相対的に有利な物件が見えてきます。エクセルやスプレッドシートにテンプレートを作っておくと、新しい物件が出るたびに数字を入れ替えるだけで素早く判断できます。 よくある質問（FAQ） Q1. 不動産投資シミュレーションは自分でできますか？無料ツールでも十分？ 基本的な収支計算は、エクセルや無料のシミュレーションサイトでも十分に行えます。本記事で紹介した「家賃収入−（経費＋返済＋税金）」の構造を理解していれば、自分で計算できます。ただし、減価償却や税金の詳細な計算、出口を含めた長期収支まで精密に求めたい場合は、有料ツールや税理士・不動産会社の専門的なシミュレーションを併用すると精度が高まります。まずは自分で大枠をつかみ、本格検討の段階で専門家に確認するのがおすすめです。 Q2. 表面利回りが高い物件を選べば儲かりますか？ 必ずしもそうとは限りません。表面利回りが高い物件は、地方や築古、空室が多いなどリスクが高いために価格が安く設定されているケースが少なくありません。経費・空室・修繕費を差し引いた実質利回りやキャッシュフローで判断することが重要です。表面利回りはあくまで「入口の目安」であり、最終的な収益性は実質的な手残り（キャッシュフロー）で評価しましょう。 Q3. 空室率はどのくらいで見積もればいいですか？ 立地や物件タイプによって異なりますが、都心の好立地で5〜10%、郊外や地方で15〜20%を目安にすると安全です。賃貸需要の強いエリアでも、入居者の入れ替え時には数ヶ月の空室が発生することがあるため、空室率ゼロで計算するのは避けましょう。心配な場合は実際の周辺賃貸物件の募集状況を確認し、空室がどれくらい出ているかを調べると、より現実的な数字が設定できます。 Q4. 自己資金はどのくらい入れるべきですか？ 一般的には物件価格の1〜3割を自己資金として入れると、返済比率が下がり収支が安定します。フルローンは手元資金を温存できる魅力がありますが、空室や金利上昇に弱くなります。また、購入時には物件価格の7〜10%程度の諸費用（仲介手数料・登記費用・不動産取得税など）も別途必要なので、その分も含めて手元資金を準備しておきましょう。 まとめ 不動産投資シミュレーションは、物件を購入する前に「本当に儲かるのか」「どんなリスクがあるのか」を数字で確認するための欠かせない作業です。表面利回りだけに惑わされず、空室・経費・ローン返済・税金まで差し引いた実質的なキャッシュフローで判断することが、失敗を避ける最大のポイントです。 本記事で紹介した計算の流れを振り返ると、押さえるべきポイントは次のとおりです。 家賃収入は満室想定ではなく、空室率を織り込んで計算する 運営経費・修繕積立・税金まで含めて手残りを算出する 金利・返済期間の違いで返済額がどう変わるか把握する 金利上昇や空室増加の「ストレステスト」で安全度を確認する 保有中の収支だけでなく、売却（出口）まで含めて評価する シミュレーションは「数字を悲観的に見積もり、それでも黒字を維持できる物件を選ぶ」ことが鉄則です。まずはエクセルや無料ツールで自分なりに計算してみて、収支の構造を理解することから始めましょう。複数の物件を同じ条件で比較する習慣がつけば、相対的に有利な投資先を見極める力が身につきます。数字に裏付けられた判断こそが、不動産投資を成功に導く一番の近道です。 著者 クラウド管理編集部 ホーム > 不動産投資・経営戦略 > 不動産投資シミュレーションとは？収支・ローンを自分で計算する方法 関連記事Related Articles マンション投資の利回り相場｜失敗を防ぐ3つのコツと実質計算式 不動産投資・経営戦略 2026.03.08 家賃設定の目安をどう決める？賃貸経営で重要な賃料バランス 不動産投資・経営戦略 2026.03.24 マンションにEV充電設備は必要？管理組合が今動くべき3つの理由 不動産投資・経営戦略 2026.04.17 最近読んだ記事Recently