不動産投資・経営戦略

2025.08.29

初心者でもわかる！不動産投資における減価償却と節税効果の基本

この記事の3行まとめ

減価償却とは建物・設備の購入費を耐用年数に応じて毎年経費化する仕組みで、現金支出なしに課税所得を圧縮できる節税手段です。
耐用年数は木造22年・RC造47年など構造で異なり、同じ建物価格でも年間の償却額・節税効果が大きく変わります。
売却時の「減価償却の戻り（譲渡税）」や物件の収益性も踏まえ、税理士と相談しながら出口戦略まで設計することが重要です。

不動産投資で多くのオーナーが直面するテーマが「減価償却」です。専門用語に難しさを感じる方も多いですが、実は税負担を軽くし、キャッシュフローを安定させるための極めて重要な仕組みです。減価償却を理解しないまま投資を続けると、本来受けられる節税の機会を逃したり、売却時に思わぬ税金で利益を削られたりするリスクがあります。

この記事では、年収500万〜2,000万円のサラリーマン投資家やすでにアパート・マンションを所有しているオーナーの方に向けて、減価償却の基本、計算方法、節税効果、注意点、中古物件や法人化との関係までを、具体的な数字とシミュレーションを交えて丁寧に解説します。読み終える頃には、自分の物件でどれだけ節税できるかをイメージできるようになるはずです。

減価償却とは？不動産投資に欠かせない基礎知識
減価償却の種類と計算方法
減価償却による節税効果
減価償却の注意点とリスク
中古物件と設備の減価償却
減価償却と融資・法人投資の関係
よくある質問（FAQ）
まとめ｜減価償却で賢く投資する

減価償却とは？不動産投資に欠かせない基礎知識

減価償却とは、建物や設備など時間の経過とともに価値が減少する資産（減価償却資産）の購入費用を、一度に経費にするのではなく、法定耐用年数に応じて複数年に分割して毎年経費計上する会計上の仕組みです。例えば建物2,000万円を耐用年数20年で取得した場合、単純計算で毎年100万円ずつを「減価償却費」として経費にできます。

ここで最大のポイントは、減価償却費が「実際の現金支出を伴わない経費」であることです。建物の購入代金はローンや自己資金で支払い済みであるにもかかわらず、毎年帳簿上の経費を計上できるため、手元のキャッシュを減らさずに課税所得だけを圧縮できます。これが不動産投資において減価償却が「強力な節税手段」と呼ばれる理由です。

減価償却の対象になるもの・ならないもの

区分	減価償却の対象	理由
建物本体	○ 対象	経年で価値が減少するため
建物附属設備（給排水・電気・空調など）	○ 対象	経年劣化する設備のため
外構・フェンス等	○ 対象	構築物として償却可能
土地	✕ 対象外	時間が経っても価値が減らないとみなされるため

建物と土地の違い｜按分が節税額を左右する

減価償却できるのは建物部分のみで、土地は対象外です。したがって、物件価格に占める「建物割合」が大きいほど、減価償却による節税メリットは大きくなります。

例えば5,000万円の物件を購入し、土地2,000万円・建物3,000万円と按分された場合、減価償却の対象は建物3,000万円部分のみです。この按分割合は、売買契約書の記載、固定資産税評価額の比率、不動産鑑定などをもとに決定します。按分が不明確だと節税額を見誤るだけでなく、税務調査で否認されるリスクもあるため、契約段階で建物価格を明示しておくことが重要です。

不動産投資に減価償却が重要な理由

家賃収入がそのまま利益になるわけではありません。管理費・修繕費・固定資産税・ローン金利など多くの支出があり、そこに減価償却費を加えることで課税所得をさらに圧縮できます。具体例で見てみましょう。

項目	減価償却なし	減価償却あり
家賃収入	500万円	500万円
経費（管理費・税金等）	100万円	100万円
減価償却費	0円	80万円
課税所得	400万円	320万円

このように減価償却80万円を計上するだけで課税所得が400万円から320万円に下がり、所得税・住民税が軽減されます。しかも減価償却費は現金流出を伴わないため、手元に残るキャッシュは増えるのです。減価償却はキャッシュフローの改善に直結する仕組みといえます。

減価償却の種類と計算方法

定額法と定率法の違い

減価償却には大きく「定額法」と「定率法」の2種類があります。

定額法：耐用年数にわたって毎年同じ金額を償却する方法。計算がシンプルで安定する。
定率法：初年度の償却額が大きく、年々減っていく方法。早期に多くの経費を計上できる。

重要なのは、平成28年4月1日以降に取得した建物および建物附属設備・構築物は、定額法のみが適用されるという点です。したがって、これから不動産投資を始める方は「建物は定額法」と理解しておけば問題ありません。なお、機械装置や器具備品など一部の資産では定率法を選択できる場合もあります。

建物構造ごとの法定耐用年数と償却率

耐用年数は国税庁が構造ごとに定めています。住宅用建物の主な耐用年数と定額法の償却率は以下のとおりです。

建物構造	法定耐用年数	定額法償却率	建物3,000万円の年間償却額（目安）
木造	22年	0.046	約138万円
軽量鉄骨造（厚さ3mm以下）	19年	0.053	約159万円
軽量鉄骨造（厚さ3〜4mm）	27年	0.038	約114万円
重量鉄骨造（厚さ4mm超）	34年	0.030	約90万円
RC造・SRC造	47年	0.022	約66万円

同じ3,000万円の建物でも、木造なら年間約138万円、RC造なら約66万円と、構造によって年間の節税効果が2倍以上変わることがわかります。短期間で大きく節税したい場合は耐用年数の短い木造、長期で安定的に経費化したい場合はRC造が向いているという考え方ができます。

減価償却の計算シミュレーション

計算式は非常にシンプルです。

年間減価償却費＝建物取得価額 × 定額法償却率

例として、建物価格2,000万円・木造（耐用年数22年・償却率0.046）の場合を見てみましょう。

年間減価償却費＝ 2,000万円 × 0.046 ＝ 約92万円

項目	金額
家賃収入	400万円
経費（管理費・税金等）	100万円
減価償却費	92万円
課税所得	208万円

減価償却を計上することで、課税所得が300万円から208万円へと約92万円圧縮されました。所得税率20%・住民税10%の方であれば、これだけで年間約27万円の節税につながる計算です。初心者の方はまず自分の物件の建物価格と償却率を当てはめてシミュレーションすると、効果を実感しやすくなります。

減価償却による節税効果

課税所得の圧縮効果と損益通算

減価償却を経費に加えると課税所得を抑えられます。例えば不動産収入600万円、経費150万円なら課税所得は450万円ですが、減価償却100万円を計上すると350万円に減ります。

さらに会社員投資家にとって重要なのが「損益通算」です。減価償却を多く計上した結果、不動産所得が赤字になった場合、その赤字を給与所得と相殺できます。給与所得が高い高所得者ほど所得税率（最大45%）が高いため、損益通算による還付効果は大きくなります。年収1,000万円を超える会社員投資家が減価償却の大きい物件を好むのはこのためです。

キャッシュフローへの効果

減価償却は現金を使わない経費のため、手元資金を減らさずに税金だけを減らせます。結果としてキャッシュフローが増え、繰上返済や新規物件の頭金に回すことが可能です。金融機関の融資審査でも、安定したキャッシュフローを維持しているオーナーは評価されやすく、次の投資を有利に進められます。

青色申告との相性

青色申告を活用すれば、複式簿記による記帳などの要件を満たすことで最大65万円の特別控除が受けられ、赤字を翌年以降3年間繰り越せます（純損失の繰越控除）。減価償却で赤字になった場合でも、翌年以降の黒字所得と相殺可能です。長期的な節税効果を狙うなら青色申告は必須といえます。なお、事業的規模（おおむね5棟10室基準）に達していると、より多くのメリットを受けやすくなります。

減価償却の注意点とリスク

節税だけを目的にしない

一部の業者は「節税になる」と強調して物件を販売しますが、物件自体の収益性が低ければ本末転倒です。減価償却はあくまで補助的な仕組みに過ぎず、投資の本質は安定した家賃収入と資産価値の維持にあります。空室リスク・修繕コスト・立地などを総合的に判断し、「節税ありきの投資」に陥らないよう注意しましょう。

売却時の税金に注意｜減価償却の「戻り」

減価償却を行うと、その分だけ帳簿上の建物価額（簿価）は下がります。そして売却時の譲渡所得は「売却価格 − （取得費 − 減価償却累計額）− 譲渡費用」で計算されるため、減価償却で経費にした分が売却時に譲渡所得として課税される点に注意が必要です。これを「減価償却の戻り」と呼びます。

例えば建物を2,000万円で購入し10年間で900万円を償却した場合、簿価は1,100万円です。これを2,000万円で売却すると、差額の900万円が譲渡所得として課税対象になります。つまり保有中に得た節税分が売却時に一部「精算」されるイメージです。

ただし、譲渡所得には所有期間による税率差があります。所有期間5年以下の「短期譲渡所得」は約39%（所得税30%＋住民税9%）、5年超の「長期譲渡所得」は約20%（所得税15%＋住民税5%）と大きく異なります。保有中の所得税率と売却時の譲渡税率の差を利用すれば、トータルで節税が成立するケースもあります。出口戦略まで含めて設計することが重要です。

税理士に相談すべき理由

建物と土地の按分、中古物件の耐用年数の算定、設備の分離計上、売却時の譲渡税シミュレーションなど、減価償却は専門的な判断が必要な場面が多くあります。誤った計算は税務調査での否認リスクにつながるため、不動産に強い税理士へ相談することをおすすめします。費用はかかりますが、節税効果や安全性を考えれば十分に元が取れるケースが多いです。

中古物件と設備の減価償却

中古物件は新築に比べて耐用年数が短く設定されるため、短期間で多くの減価償却費を計上できるという特徴があります。この仕組みを理解しておくと、節税効果を最大限に活かした投資戦略を立てられます。

中古物件の耐用年数の計算方法

中古物件の耐用年数は、法定耐用年数をすべて経過しているかどうかで計算式が異なります。

法定耐用年数をすべて経過している場合：法定耐用年数 × 20%
法定耐用年数の一部を経過している場合：（法定耐用年数 − 経過年数）＋経過年数 × 20%

例えば、法定耐用年数47年の鉄筋コンクリート造マンションで築20年の物件を購入した場合、「（47 − 20）＋ 20 × 20%＝27＋4＝31年」が耐用年数となります。一方、法定耐用年数22年の木造アパートで築25年の物件を購入した場合は、すでに耐用年数を超過しているため「22 × 20%＝4.4 → 4年（端数切り捨て）」となります。

築古の木造物件は耐用年数が短くなるため、わずか数年で建物価額を一気に償却できます。短期間に大きな経費を計上したい高所得者層に人気がある理由はここにあります。

設備を分離して償却するメリット

建物本体とは別に、給排水設備・電気設備・空調設備などを「建物附属設備」として分離計上する方法があります。建物附属設備の法定耐用年数は15年程度と建物本体より短いため、分離することで早期に多くの減価償却費を計上できます。

ただし、設備の区分には正確な金額の根拠が必要です。売買契約書や工事見積書などで設備価額が明確になっていない場合、按分が難しくなります。設備分離を検討する場合は、購入時点で資料を揃えておくことが重要です。

よくある質問（FAQ）

Q1. 減価償却費は土地にも適用されますか？

いいえ、土地は減価償却の対象になりません。減価償却は「時間の経過とともに価値が減少する資産」に適用される仕組みであり、土地は経年で価値が減るものではないと考えられているためです。そのため、物件購入時には建物と土地の価額を適切に按分し、建物部分のみを減価償却の対象とする必要があります。土地建物の按分は固定資産税評価額の比率などを用いて行うのが一般的です。

Q2. 減価償却が終わったらどうなりますか？

耐用年数が経過して償却が終わると、それ以降は減価償却費を経費として計上できなくなります。経費が減る分だけ帳簿上の利益が増えるため、所得税・住民税の負担が大きくなる「デッドクロス」と呼ばれる状態に陥ることがあります。特にローン返済の元金部分は経費にならないため、減価償却が終わると「帳簿上は黒字なのに手元の現金が苦しい」という状況になりがちです。償却終了のタイミングを見据えて、売却や買い替え、繰り上げ返済などの対策を事前に検討しておきましょう。

Q3. サラリーマンでも減価償却による節税はできますか？

はい、可能です。給与所得と不動産所得は「損益通算」ができるため、不動産投資で減価償却によって赤字（帳簿上の損失）が発生した場合、その損失を給与所得から差し引くことができます。結果として課税所得が減り、源泉徴収された所得税の一部が確定申告によって還付されるケースがあります。特に課税所得が高いサラリーマンほど節税メリットが大きくなりやすいですが、過度な節税目的の投資はリスクを伴うため、物件の収益性を最優先に判断することが大切です。

Q4. 新築と中古ではどちらが節税に有利ですか？

短期間で大きな節税効果を得たい場合は、耐用年数が短い中古物件が有利です。一方、長期にわたって安定的に経費を計上したい場合や、入居率や資産価値を重視する場合は新築が向いています。どちらが良いかは投資目的や所得水準、出口戦略によって異なるため、一概には言えません。節税だけでなく、保有期間中の収益性と売却時の戦略まで含めて総合的に判断しましょう。

まとめ

今回は、不動産投資における減価償却と節税効果の基本について解説しました。減価償却は、建物などの資産の取得費を耐用年数に応じて分割して経費計上できる仕組みであり、実際の支出を伴わずに帳簿上の利益を圧縮できる点が大きな魅力です。これにより所得税・住民税の負担を軽減し、給与所得との損益通算によってサラリーマンでも節税メリットを得られます。

一方で、減価償却には注意すべきポイントも多くあります。償却が終わった後の「デッドクロス」、売却時に経費分が課税される「減価償却の戻り」、そして節税ありきで収益性の低い物件を選んでしまうリスクなどです。減価償却はあくまで補助的な仕組みであり、投資の本質は安定した家賃収入と資産価値の維持にあることを忘れてはいけません。