近年、原状回復費用が高すぎると感じた借主が知恵袋などで相談し、トラブルが長期化するケースも珍しくありません。
オーナーとしては、相場を把握しつつ、負担区分と精算の出し方を整えることが重要です。
この記事では、原状回復費用の基本から、賃貸原状回復費用相場、退去時原状回復費用相場の目安、10年超の入居時の考え方、100万規模になる例まで、オーナー目線で解説します。
この記事の3行まとめ
- 原状回復費用は相場よりも「借主負担として妥当か」で揉めるかが決まる
- 経年劣化は貸主負担が原則で、請求するなら根拠と証拠をセットで示すことが重要
- 高額化するほど明細の分解と写真記録が効き、知恵袋型トラブルを防ぎやすい
原状回復の負担区分と精算ポイントをチェックして、トラブルを防ぎましょう。
原状回復費用とは？敷金精算と原状回復の基本
退去精算をスムーズに進めるには、まず「原状回復費用とは何か」を整理することが重要です。
原状回復は入居前の状態に完全に戻すことではなく、借主負担と貸主負担を線引きしたうえで、入居前の状態に戻すくことです。
ここを押さえるだけで、請求の考え方や説明の作り方がブレにくくなります。
原状回復費用は原状回復工事費と清掃費を敷金から相殺して精算する
原状回復費用とは、退去後に部屋を次の入居者が住める状態へ戻すための費用です。
一般的には、クロスや床などの補修・張替え、設備の清掃や修理、ハウスクリーニングなどが含まれます。
退去精算の基本は、原状回復工事や清掃などの実費を整理し、敷金から差し引いて精算する流れです。
敷金の範囲内で収まれば残額を返金し、敷金で足りなければ追加請求になります。
原状回復費用負担は借主負担と貸主負担に分かれる
原状回復の実務では、費用のすべてを借主に請求できるわけではありません。
費用は大きくわけて、借主負担と貸主負担に分かれます。
借主負担にるのは、故意・過失、または管理不足が原因で発生した損耗です。
一方で、通常の生活で自然に生じる汚れや劣化は、貸主負担になるのが原則です。
原状回復費用経年劣化は貸主負担が原則
原状回復でトラブルになりやすいのは、借主負担と貸主負担の境界が曖昧になりやすい点です。
経年劣化や通常損耗は、生活していれば自然に発生するものなので、借主に請求すると反発されやすくなります。
まずは線引きの考え方を整理し、請求の妥当性を判断できる状態にしておくことが重要です。
原状回復費用経年劣化と通常損耗の考え方
原状回復費用で最も揉めやすいのが、経年劣化と通常損耗の扱いです。
経年劣化とは、時間の経過によって自然に起きる劣化を指します。
通常損耗は、普通に生活していれば避けられない汚れや傷みです。
たとえば、日焼けによるクロスの変色、家具を置いたことによる軽い跡、生活に伴う床の細かな擦れなどは、借主の責任と断定しにくいケースが多く、請求すると反発されやすくなります。
借主負担になるのは故意・過失・管理不足が原因の損耗
借主負担として説明しやすいのは、明らかに使い方が原因で状態が悪化したケースです。
たとえば、落書きや破損、ペットによる傷、喫煙によるヤニ汚れや臭い、結露放置によるカビの拡大などが該当します。
ポイントは借主が悪いと決めつけるのではなく、「故意・過失や管理不足により損傷が拡大した」と整理して説明できるかどうかです。
賃貸原状回復費用相場と退去時原状回復費用相場の目安
原状回復費用の相場は、室内の状態や工事範囲によって大きく変わります。
ただし、相場感を持っておくことで「明らかに高すぎる請求になっていないか」「説明が必要な項目はどこか」を判断しやすくなります。
ここではオーナーが押さえておきたい目安と、費用が上がる典型例を整理します。
原状回復費用相場目安と内訳
賃貸の原状回復費用相場は、1Kで約5〜15万円、2LDK以上では約10〜30万円程度です。
部屋の広さや築年数、損耗状況によって大きく変わるため、、金額だけで判断せず内訳を見て妥当性を判断する必要があります。
原状回復費用の内訳は、下記の通りです。
| 項目 | 費用 |
|---|---|
| ハウスクリーニング | 1K：1〜3万円 2DK以上：5万円 |
| クロス張り替え | 1㎡あたり約1,000〜1,200円 |
| 床補修 | 部分補修：1〜6万円 全面張替え（6畳）：10〜18万円 |
| 設備補修・交換 | 3,000～60万円 |
原状回復費用が高くなる典型例
退去時原状回復費用相場より高額になりやすいのは、次のようなケースです。
- クロスの汚損が広範囲に及んでいる
- 床に深い傷がある
- 臭いが強く残っている
- 水回りの汚れが固着している
通常清掃では回復できない状態になると、工事範囲が広がり費用が跳ね上がります。
このとき、オーナー側が「次の募集のために全面交換したい」という理由だけで借主に全額請求すると、揉める原因になりやすい点に注意が必要です。
原状回復費用10年でどう変わる？請求の考え方
入居期間が長いほど、退去時に修繕が必要な箇所は増えやすくなります。
しかし、長期入居による劣化まで借主に負担させると、トラブルの火種になります。
原状回復費用10年のように長く住んでもらったケースでは、請求の組み立て方と説明の仕方が特に重要です。
入居期間が長いほど貸主負担が増えやすい
原状回復費用10年のように入居期間が長い場合、借主負担として請求できる範囲は狭くなりやすい傾向があります。
なぜなら、長期入居によって生じた劣化は、経年劣化として整理されやすいからです。
長く住んでもらえたこと自体は賃貸経営にとってプラスですが、退去時に新品同様に戻す発想で請求してしまうと、借主とのトラブルになりやすくなります。
全額請求が難しいケースと説明のポイント
長期入居では、クロスや床の張替えが必要になることがあります。
しかし、張替えが必要だからといって借主負担になるとは限りません。
請求する場合は、損傷の原因や損傷範囲、修繕範囲が妥当かをセットで説明することが重要です。
たとえば一部の破損で済むなら部分補修の選択肢を検討し、全面張替えをする場合は、その必要性と合理性を示せるようにしておくと、納得してもらいやすくなります。
原状回復費用100万が出るケースと揉めない精算方法
原状回復費用が高額になると、借主は「相場より高いのでは」と疑い、感情的な対立に発展しやすくなります。
高額請求になり得る条件と、揉めないための精算方法を押さえておきましょう。
高額請求になりやすい損耗と工事内容
原状回復費用100万という金額は極端に見えますが、条件次第では発生します。
たとえば、広範囲の張替えが必要な状態、臭いや汚れが強く特殊清掃が必要な状態、設備の破損が複数ある状態などが重なると、高額になりやすいです。
ただし高額になるほど、借主は「原状回復費用が高すぎる」と感じやすく、説明不足だと一気にトラブルに発展します。
金額が大きいほど、精算書は説明資料として作る意識が必要です。
原状回復費用高いときのトラブルを防ぐコツ
原状回復費用でトラブルになりやすいのは、「明細が一式」「根拠がない」「写真がない」というパターンです。
トラブルを避けるためには、工事項目を分解し、どこをどの程度補修したのかが分かるよう明細を作成しましょう。
入居前後の写真を残すこと、借主負担とする理由を短く添えることも効果的です。
オーナーのための原状回復トラブル回避マニュアル｜知っておくべき基本ルールや対応のポイントを解説
原状回復費用は相場より根拠・証拠・説明で決まる
原状回復費用は、相場を知るだけではトラブルを防げません。
経年劣化や通常損耗は貸主負担が原則であり、借主負担にできるのは故意・過失や管理不足が原因の損耗です。
退去時原状回復費用相場の目安を押さえつつ、明細を分解し、写真や記録を残し、請求理由を説明できる形に整えることが、揉めない精算につながります。
特に入居期間が長い場合は、貸主負担が増えやすい点を前提に運用すると安心です。
