賃貸経営では、空室が発生すると早く埋めたい気持ちから、さまざまな対策を検討する人も多いでしょう。
しかし、焦って空室対策を行うと、かえって収益の悪化や物件の価値低下につながる可能性があります。
大切なのは、やみくもに対策を増やすのではなく、空室の原因を分析したうえで優先順位を付けながら進めることです。
この記事では、賃貸オーナーがやってはいけない空室対策や失敗しやすいポイント、費用対効果を意識した正しい進め方について解説します。
この記事の3行まとめ
- 賃貸オーナーがやってはいけない空室対策7選を紹介
- 空室対策で失敗するオーナーの共通点を解説
- 費用対効果を意識した正しい空室対策の進め方がわかる
空室対策で失敗しないためにも、まずは何から見直すべきなのかを確認していきましょう。
空室対策で失敗するオーナーに共通する3つの特徴
空室対策というと、家賃の値下げや設備の導入をイメージする人も多いでしょう。
しかし、空室が長引く物件には必ず原因があり、その原因を把握しないまま対策を行っても十分な効果は期待できません。
まずは、空室対策で失敗しやすいオーナーに共通する特徴を見ていきましょう。
空室の原因を分析せずに対策を始めている
空室が発生する原因は、家賃設定や設備の古さだけではありません。
周辺の競合物件が増えていたり、ターゲット層のニーズが変化していたりする場合もあります。
原因を分析せずに対策を始めると、必要のない設備投資やリフォームにつながる可能性があるため注意しましょう。
まずは、家賃相場や競合物件、募集状況などを確認し、空室の原因を把握することが大切です。
早く埋めたい気持ちから焦って判断している
空室期間が長引くほど家賃収入が減少するため、焦りを感じるオーナーも少なくありません。
しかし、焦って家賃を大幅に値下げしたり、高額なリフォームを行ったりすると、長期的な収益を圧迫する可能性があります。
短期的な視点だけで判断するのではなく、数年先まで見据えた賃貸経営を意識しながら対策を検討しましょう。
管理会社任せになっている
管理会社に物件管理を依頼していても、空室対策をすべて任せきりにするのはおすすめできません。
募集状況や反響数、競合物件との違いなどを把握していなければ、適切な判断が難しくなるためです。
定期的に管理会社と情報共有を行いながら、オーナー自身も物件の状況を確認することが重要です。
やってはいけない空室対策7選
誤った空室対策は、費用ばかりがかかり、収益悪化につながります。
ここでは、賃貸オーナーが特に注意したい7つの空室対策を紹介します。
家賃を安易に値下げする
空室が発生すると、真っ先に家賃の値下げを検討する人も少なくありません。
しかし、一度下げた家賃は元に戻しにくく、物件全体の収益性を低下させる原因になります。
また、周辺相場よりも大幅に安くすると、物件の価値そのものが低いと判断される可能性もあるため注意が必要です。
家賃を下げる前に、募集方法や設備、ターゲット層など、ほかに改善できるポイントがないか確認しましょう。
費用対効果を考えずリフォームする
高額なリフォームを行っても、必ずしも入居率が改善するとは限りません。
特に、入居者ニーズに合わない設備の導入は、投資した費用を回収できない可能性があります。
リフォームを検討する際は、競合物件との差別化につながるかどうかを基準に判断することが大切です。
無計画に入居条件を緩和する
ペット可や高齢者可、外国人可など、入居条件を緩和すること自体は有効な場合もあります。
ただし、受け入れ体制を整えないまま条件を変更すると、トラブルが発生するリスクがあります。
ルール作りや管理体制の見直しもセットで検討しましょう。
ターゲットを決めずに設備投資する
人気設備だからという理由だけで導入を決めるのはおすすめできません。
単身者向けなのか、ファミリー向けなのかによって、求められる設備は異なります。
入居者像を明確にしたうえで設備投資を行いましょう。
募集写真や物件情報を放置する
現在では、多くの人がインターネットで物件探しを行っています。
古い写真のまま掲載していたり、情報量が少なかったりすると、内見の機会を逃してしまう可能性があります。
定期的に写真や掲載内容を更新することが大切です。
周辺の競合物件を調査しない
空室対策を行う際は、自分の物件だけを見るのではなく、競合物件の状況も確認しましょう。
家賃や設備、募集条件などを比較することで、改善点が見えてきます。
オーナーが経営に関わらない
管理会社は心強い存在ですが、すべてを任せきりにするのは避けましょう。
募集状況や問い合わせ件数、改善提案などを定期的に確認し、オーナー自身も経営に関わることが重要です。
空室が出たらコストが低い順番で対策しよう
空室対策というと、リフォームや設備投資を思い浮かべる人も多いでしょう。
しかし、最初から大きな費用をかける必要はありません。
まずはお金をかけずにできる対策から始め、それでも改善しない場合に設備投資を検討することが大切です。
ここでは、空室が発生した際の基本的な空室対策の進め方を紹介します。
周辺相場と競合物件を調査する
まずは、自分の物件が市場の中でどのような立ち位置にあるのかを把握しましょう。
確認したいポイントは以下の通りです。
- 周辺物件の家賃相場
- 築年数や設備の違い
- 募集条件の違い
- ターゲット層
競合物件を比較することで、自分の物件の強みや改善点が見えてきます。
募集情報や写真を改善する
費用をかけずに取り組める施策として、募集ページの見直しがあります。
古い写真を新しく撮り直したり、物件の魅力が伝わる文章に変更したりするだけでも反響が変わることがあります。
また、駅までの距離や周辺施設、生活のしやすさなども具体的に記載すると、入居後のイメージが伝わりやすくなります。
必要に応じて設備投資やリフォームを検討する
競合物件と比較して設備面の見劣りがある場合は、設備投資やリフォームを検討しましょう。
ただし、費用が高いほど良いわけではありません。
ターゲット層に合わせて、本当に必要な設備だけを導入することが重要です。
設備投資は最後の手段と考え、費用対効果を確認しながら進めましょう。
空室対策は「何をするか」より「何から始めるか」が重要
空室対策で大切なのは、やみくもに施策を増やすことではなく、優先順位を付けながら進めることです。
特に、家賃の大幅な値下げや費用対効果を考えないリフォーム、無計画な入居条件の緩和には注意しましょう。
まずは周辺相場や競合物件を調査し、募集情報の見直しなど、費用をかけずにできる対策から取り組むことが重要です。
そのうえで、必要に応じて設備投資やリフォームを検討すると、無駄なコストを抑えながら空室改善につなげられます。
