マンション投資を検討する中で、「空室保証付きだから安心」「空室でも家賃収入が入る」とすすめられたことがある方も多いのではないでしょうか。
不動産投資では、入居者が決まらず家賃収入が途絶える空室リスクは大きな不安要素です。
そのリスク対策として利用されているのが「空室保証」ですが、実際には「家賃が減額された」「保証料で利回りが下がった」など、注意すべき点もあります。
この記事では、マンション投資における空室保証の仕組みやサブリースとの違い、メリット・デメリット、契約前に確認したいポイントまでわかりやすく解説します。
この記事の3行まとめ
- 空室保証とは、空室時の家賃収入を一定割合保証する仕組み
- 収入を安定させやすい一方で、保証料や家賃減額などのデメリットもある
- 「保証があるから安心」と考えず、契約内容や物件条件を確認することが重要
空室保証の仕組みや注意点を理解し、自分に合った運用方法を判断するためにも、ぜひ最後までチェックしてみてください。
マンション投資における空室保証とは？
空室保証とは、マンション投資で空室が発生した際に、家賃収入の一部を保証してもらえる仕組みのことです。
入居者がいない期間でも一定の収入を確保しやすくなるため、不動産投資初心者を中心に利用されています。
一方で、保証料がかかることや、保証額が満額ではないケースもあるため、仕組みを理解したうえで利用することが重要です。
空室時の家賃収入を一定割合保証する仕組み
空室保証では、入居者がいない期間でも、契約内容に応じて家賃の一定割合が保証されます。
保証割合はサービスによって異なりますが、一般的には家賃の80〜90％前後が目安です。
そのため、完全に家賃収入がゼロになるリスクを抑えやすく、収支計画を立てやすいメリットがあります。
空室保証とサブリースの違い
空室保証と混同されやすいのが「サブリース」です。
空室保証は、空室時のみ家賃の一部を保証する仕組みですが、サブリースは不動産会社が物件を一括で借り上げ、オーナーへ一定額の家賃を支払う契約を指します。
また、サブリースでは管理業務まで任せられるケースが多い一方で、家賃減額や契約条件の変更など、注意すべき点もあります。
内容を十分に比較したうえで、自分に合った契約を選ぶことが大切です。
サブリースのメリット・デメリットとは？家賃保証の落とし穴を解説
空室保証を利用するメリット
空室保証には、安定した収入を重視する人にとっては安心材料になりやすい仕組みです。
その他にも多くのメリットがあるので、詳しく見ていきましょう。
空室時の家賃収入減少を抑えやすい
空室保証を利用する最大のメリットは、入居者がいない期間でも一定の家賃収入を確保しやすいことです。
通常の賃貸経営では、空室が続くと家賃収入がゼロになる可能性があります。
しかし、空室保証があれば、契約内容に応じて家賃の一部が保証されるため、収入減少のリスクを抑えられます。
収支計画を立てやすい
毎月の収入が安定しやすくなることで、ローン返済や維持費を含めた収支計画を立てやすい点もメリットです。
特に、ローンを利用してマンション投資を行う場合は、「空室で返済が苦しくなるのでは」という不安を軽減できます。
金融機関の融資で有利になるケースがある
空室保証によって収入の安定性が高いと判断されると、金融機関の融資審査でプラスに働くケースもあります。
ただし、保証内容や物件条件によって評価は異なるため、「空室保証があれば必ず融資に有利になる」というわけではありません。
融資に強いサラリーマンは本当に有利？オーナー視点で考える不動産投資
空室保証のデメリット・落とし穴
空室保証は、空室リスクを抑えやすい便利な仕組みですが、「保証があるから絶対安心」というわけではありません。
契約内容を十分に確認しないまま利用すると、「思ったより利益が残らない」「途中で条件が変わった」と後悔するケースもあります。
特に、不動産投資初心者はメリットだけで判断しやすいため、デメリットや落とし穴も理解しておくことが重要です。
家賃が満額保証されるわけではない
空室保証では、家賃の100％が保証されるとは限りません。
一般的には、家賃の80〜90％程度が保証対象になるケースが多く、空室期間中は収入が減る可能性があります。
そのため、「空室でも家賃収入は変わらない」と思い込んでいると、想定より収益が低くなることがあります。
保証料がかかり利回りが下がる
空室保証を利用する場合、毎月保証料が発生します。
空室リスクを抑えやすくなる一方で、その分コストが増えるため、実際の利回りは下がってしまいます。
特に、空室率の低い人気エリアでは、「結果的に保証料の負担だけが大きかった」というケースもあります。
会社の倒産リスクもある
保証会社が倒産した場合、家賃保証を受けられなくなるリスクもあります。
実績や経営状況が不安定な会社を選ぶと、将来的なトラブルにつながる可能性もあるため、会社選びは慎重に行うことが大切です。
空室保証を利用する前に確認したいポイント
空室保証は便利な仕組みですが、契約内容によって条件や保証範囲は大きく異なります。
「空室でも安心」と思って契約したものの、後から想定外の条件が見つかるケースもあるため、事前確認は欠かせません。
保証賃料の条件
まず確認したいのが、「どの程度の家賃が保証されるのか」です。
空室保証では、家賃の全額ではなく、80〜90％程度が保証されるケースが一般的です。
また、保証対象となる条件が設定されている場合もあるため、事前に確認しておきましょう。
解約条件
契約によっては、オーナー側から自由に解約できないケースもあります。
途中解約に違約金が発生する場合もあるため、契約期間や解約条件は事前に確認しておきましょう。
管理会社・保証会社の実績
空室保証を利用する際は、契約内容だけでなく、管理会社や保証会社の実績も重要です。
実績が少ない会社や経営基盤が不安定な会社の場合、将来的なトラブルにつながる可能性もあります。
口コミや管理実績なども確認しながら、信頼できる会社を選ぶことが大切です。
マンション投資では空室保証だけに頼らないことが重要
空室保証は、空室リスクを抑えやすくする便利な仕組みですが、「保証があるから安心」と考えすぎるのは危険です。
実際には、保証料による利回り低下や注意すべきポイントが多くあります。
空室保証はあくまでリスク対策のひとつです。
物件選びや資金計画を含めて総合的に判断することが、マンション投資で失敗しないポイントといえるでしょう。
