この記事の3行まとめ
- 中古マンション投資は、高い利回りと安定した資産価値が期待できる資産形成手法
- 失敗しない物件選びは、「都心エリア」「管理状態」の徹底確認
- 表面利回りだけで判断せず、「実質利回り」でシミュレーションすることが重要
老後に備えて資産を増やしたくても、株式投資のような値動きの大きい運用は不安になりますよね。適切な基準で選んだ「中古マンション投資」であれば、リスクを抑えながら着実に資産を築くことが可能です。
この記事では、中古マンション投資のメリットとリスク、そして失敗しない物件選びのポイントを解説します。
中古マンション投資が選ばれる理由と潜むリスク【基礎知識】
不動産投資を検討する際、最初に悩むのが「新築か中古か」という点です。 結論から言えば、投資効率の良さと資産価値の安定性がある中古マンション投資がおすすめです。
以下、中古マンション投資が選ばれる具体的な理由と、事前に知っておくべきリスクについて詳しく解説します。
新築と比較して利回りが高く価格下落が緩やか
新築マンションと中古マンションの違いを、比較してみましょう。以下の表は、それぞれの特徴を「価格」「利回り」「資産価値」の面から対比させたものです。
| 比較項目 | 新築マンション | 中古マンション |
| 物件価格 | 高額（広告費等が上乗せ） | 割安（適正な市場価格） |
| 表面利回り※1 | 低い（目安：3〜4%） | 高い（目安：5%以上） |
| 家賃の下落 | 新築時がピークで下落幅が大きい | 築年数による下落は緩やか |
| 資産価値の推移 | 購入直後から急激に下落する | 築20年以降は下げ止まり安定する |
※1引用：(株)Speee「マンション経営の平均利回りを知ろう！物件は利回りだけで判断してはいけない？」（2025年11月）
マンションの価格は新築時が一番高く、築20年程度まで下落が続きますが、その後は緩やかになる傾向があります。ある程度築年数が経過した物件を選ぶことで、資産価値の下落リスクを避けることができます。
空室や修繕費など購入前に知るべきリスク
中古マンション投資には、当然リスクもあります。 主なリスクとして、以下の3点が挙げられます。
- 空室リスク：入居者が退去した後、次の入居者が決まるまでの期間は収入がゼロになる。築年数が古い物件ほど、設備の見劣りなどから苦戦する可能性がある
- 修繕リスク：給湯器やエアコンなどの設備故障による突発的な出費や、将来的な大規模修繕の値上げが発生する可能性がある
- ローンリスク：築年数が古い物件は、金融機関からの担保評価が出にくい。融資期間も短くなったり、金利が高くなったりすることがある
これらのリスクは、物件選びの段階で予測し、対策することが可能です。メリットだけでなく、リスクも理解した上で検討することが重要です。
失敗を回避して着実に資産を増やす物件選びのポイント
中古マンション投資は物件選びが一番大切です。 しかし、初心者は「価格が安いから」「利回りが高いから」という理由だけで安易に物件を選び、失敗する可能性があります。 失敗しないためには「収益を生み出し続ける力があるか」を見極める必要があります。 特に重視すべき3つの具体的なポイントを紹介します。
長期的な賃貸需要が見込める東京・都心エリアを選ぶ
不動産投資において重要なのは「立地」です。 特に中古マンション投資では、長期的に安定した賃貸需要が見込める東京・都心エリアの物件を選ぶことをおすすめします。
多くの企業や大学が集中しているため、単身者や学生からの需要があります。 地方や郊外の物件は、表面利回りが高く魅力的に見えるかもしれませんが、空室期間が長引けば収益は上がりません。多少利回りが低くても、空室リスクが低く、将来的に資産価値が維持されやすい都心エリアを選ぶことが、堅実な投資になります。
管理状態と修繕積立金の積立状況を徹底的に確認する
中古マンションは「管理を買え」と言われるほど、管理状態が資産価値を左右します。 具体的には、以下のポイントをチェックしてください。
- 共用部分の清掃状況：エントランスやゴミ置き場、駐輪場などがきれいに清掃されているか
- 修繕積立金の積立状況：長期修繕計画に沿って十分に積み立てられているか確認し、不足時の一時金徴収や値上げに注意が必要
- 修繕履歴：過去にどのような修繕が行われたか、大規模修繕工事が適切に実施されているかを確認
これらの情報は、不動産会社を通じて「重要事項調査報告書」などを取り寄せることで確認できます。見た目のきれいさだけでなく、書類上の数字や履歴もしっかりと精査することが、予期せぬ出費を防ぐことになります。
表面利回りだけでなく実質利回りでシミュレーションする
物件広告に大きく掲載されている「利回り」は、単純計算による目安にすぎません。実際に投資判断を行う際は、以下のポイントを踏まえた「実質利回り」で計算し直すことが大切です。表面上の数字だけを鵜呑みにすると、思わぬ落とし穴にはまる可能性があります。
- 実質利回りでの再計算：物件情報にある「表面利回り」は経費を考慮していない。管理費、修繕積立金、固定資産税、管理代行手数料などのランニングコストを差し引いた、現実的な手取り額を把握する
- 経費負担のチェック：表面利回りが高い物件でも、毎月の管理費や修繕積立金が高額であれば、実質的な収益は目減りする。見かけの数字に惑わされず、支出の内訳を精査すること
- リスクを織り込んだ厳格なシミュレーション：常に満室であるとは限らない。空室期間や将来的な家賃の下落、設備故障による突発的な出費なども考慮し、最悪のケースでも収支が回るかを確認する必要がある
「自己負担が発生して赤字だった」という失敗を防ぐためには、購入前の精度の高い計算が欠かせません。厳しい条件下でも利益が出る物件を見極めることが、不動産投資ではとても重要です。
まとめ｜堅実な中古マンション投資で将来の安心を手に入れる
中古マンション投資は、正しい知識を持って取り組めば、とても有効な資産形成となります。 重要なポイントは以下の3点です。
- 新築よりも価格が安く、資産価値が安定している中古物件を選ぶ
- 長期的な需要が見込める都心エリアで、管理状態の良い物件を厳選する
- 表面利回りに惑わされず、経費を含めた実質利回りで収支を計算する
まずは、自分の予算でどのような物件が購入できるのか、不動産情報サイトで相場を確認したり、信頼できる不動産会社のセミナーに参加したりすることから始めてみましょう。 慎重に物件を見極め、長期的な視点で運用することで、将来の経済的な不安を解消し、安心できる未来を手に入れてください。
