この記事の3行まとめ
- 初期費用の目安は物件価格の約15％！頭金と諸費用でまとまった現金が必要
- 家賃収入があっても管理費や税金などのランニングコストで手残りは減る
- 退去時の原状回復費や設備故障に備え、余裕ある資金計画を立てることが重要
マンション投資を始めるのに、具体的にいくら必要なのか分からず、足踏みしていませんか？「頭金0円」のような甘い言葉に飛びつくと想定外の出費に苦しむことになります。
本記事では、マンション投資にかかる費用の全体像を解説します。
マンション投資の初期費用はいくら？目安と内訳を解説
マンション投資を始めるにあたって、気になるのは「いくら現金を用意すればよいのか」という点です。物件価格ばかりに目が行きがちですが、実際には購入代金以外にも諸費用が発生します。初期費用の相場感と、具体的にどのような項目に現金が必要なのか解説します。まずは費用の全体像を正しく把握し、余裕を持った資金準備を行いましょう。
初期費用の相場は物件価格の約15％
一般的に、マンション投資にかかる初期費用の目安は、物件価格の15％程度と言われています*1。実際にどのくらいの現金を用意すればいいのでしょうか。「物件価格2,000万円の中古区分マンション」を購入し、頭金を1割入れるケースで試算してしてみましょう。
【試算：2,000万円の中古区分マンションを購入する場合】
- 物件価格：2,000万円
- 諸費用：約300万円（目安）
- 頭金：200万円（価格の1割を入れる場合）
- 用意すべき現金：約500万円
初期費用を甘く見積もると、購入後に手元資金が枯渇し、突発的な修繕などに対応できない可能性があります。余裕を持った資金計画を立てることが、長期的に安定した経営に繋がります。
*1引用：武蔵コーポレーション株式会社『不動産投資の初期費用は物件価格の約15%｜種類別費用と抑え方を解説』（2024年4月）
必ず発生する5つの諸費用
物件購入時には、本体価格以外に支払う「諸費用」があります。これらは現金払いが原則となるものが多く、事前準備が欠かせません。主要な諸費用は以下の5つが挙げられます。
| 費用の項目 | 内容 | 費用の目安・上限 |
| 仲介手数料 | 不動産会社の仲介で物件を購入した際に支払う手数料 | 上限は「物件価格×3％＋6万円＋消費税」と法律で規定※2 |
| 登記費用 | 所有権移転や抵当権設定にかかる税金と専門家への報酬 | 登録免許税 ＋ 手続きを代行する司法書士への報酬 |
| ローン事務手数料 | 金融機関でローンを組む際に支払う手数料 | 借入額の1〜2％程度、または数万円などの定額※3 |
| 火災・地震保険料 | 火災や地震などの災害リスクに備えるための保険料 | 契約期間や補償内容によって金額は大きく変動する |
| 精算金 | 引渡し日を基準に、売主と日割り計算して精算する費用 | 固定資産税、都市計画税、管理費などが対象 |
※2引用：株式会社Speee「仲介手数料上限額は不動産売却だといくら？計算方法を紹介」（2025年1月）
※3引用：RECRUIT「住宅ローンの事務手数料とは？相場やその他の費用についてチェックしよう」（2025年8月）
上記の費用は、物件の規模や取引条件によっても変動します。購入する前に、不動産会社に概算の見積もりを依頼し、正確な金額を把握しておきましょう。
意外と知られていない税金
初期費用の中でも税金関係は見落とされがちなので注意が必要です。
- 不動産取得税
- 土地や建物を取得した際に一度だけ課税される地方税
- 購入から半年ほど遅れて納税通知が届くため、忘れた頃にやってくる出費として注意が必要
- 基本的には固定資産税評価額に税率を掛けて算出
- 一定の要件を満たす住宅用不動産であれば、軽減措置で減額されることもある
- 印紙税
- 売買契約書や金銭消費貸借契約書（ローン契約書）に貼付する必要がある
- 契約金額に応じて印紙代が決まる
- 例として、1,000万円を超え5,000万円以下の契約書であれば、通常は1万円（軽減措置適用時）の収入印紙が必要*4
以上の税金は安くない金額になるため、初期費用の予算にしっかりと組み込んでおくことが重要です。
*4引用：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」（2025年8月）
運用中に発生するランニングコストと隠れた費用
マンション投資は、運用中にも様々なランニングコストが発生し続けます。毎月の家賃収入から経費を差し引き、手元にいくら残るのかを正確に把握することが重要です。
数年に一度発生する突発的な費用や毎月発生する固定費まで、運用にかかるコストを解説します。表面利回りだけで判断せず、実質利回りを意識して収益性を判断できるようになりましょう。
毎月かかる管理費・修繕積立金と賃貸管理手数料
マンションを所有している間、空室であっても毎月支払い続けなければならないのが建物全体の管理費と修繕積立金です。
管理費や修繕費はマンションの管理組合に支払い、共用部分の清掃や将来の大規模修繕に充てられます。中古マンションの場合、修繕積立金が新築時よりも値上がりしていることが多いため、販売図面で現在の金額を確認する必要があります。安すぎる場合は、将来的に一時金を徴収されるリスクもあります。
また、入居者の募集や家賃集金、クレーム対応などを管理会社に委託する場合は、賃貸管理手数料が発生します。相場は家賃の5％程度ですが、サラリーマン投資家であれば、必要経費と割り切ってプロに任せることを推奨します。*1
*1引用：オリックス銀行株式会社「賃貸管理手数料の相場は？サービス内容や管理会社の選び方を解説」（2024年9月）
【シミュレーション】家賃収入に対する支出と手残り額の目安
実際にどの程度の費用がかかり、手元にいくら残るのか、具体的な数字でイメージしてみましょう。都内の中古ワンルームマンション（価格2,000万円、家賃8.5万円）をフルローンで購入した場合の月次収支をシミュレーションします。
| 項目 | 金額（月額） | 備考 |
| 家賃収入 | +85,000円 | 満室想定 |
| ローン返済 | -65,000円 | 金利2.0%、35年返済 |
| 管理費・修繕積立金 | -10,000円 | 建物管理組合へ支払い |
| 賃貸管理手数料 | -4,250円 | 家賃の5%（管理会社へ） |
| 手残り | +5,750円 | 固定資産税は未考慮 |
この表にプラス年間10万円程度の固定資産税がかかると、実質的な手元に残る現金はほぼゼロ、あるいは若干のマイナスになる可能性もあります。詳細なシミュレーションを行い、プラスの状態が見込める物件を厳選することが重要です。
退去時・保有中にかかる突発的な費用
毎月の固定費以外にも、マンション経営には突発的に発生する費用があります。
原状回復費用（退去時）
- 入居者が退去した際に発生する壁紙の張り替えやクリーニング費用。
- ワンルームマンションでも数万円から十数万円かかる場合がある。
設備交換費用（保有中）
- エアコンや給湯器などの設備が故障した場合、交換費用はオーナー負担となる。
- 給湯器の交換には10万円以上かかることもあり、家賃収入の数ヶ月分に相当する大きな出費となる。
毎月手元に残る現金をすべて使い切らず、ある程度の現金を確保しておきましょう。急な出費に備え、家賃の5〜10％程度を修繕予備費として積み立てておくことでリスク対策にもなります。
まとめ｜費用の全体像を把握して無理のない投資計画を
マンション投資を成功させるためには、初期費用だけでなく、運用中のランニングコストまで含めた総費用を把握することが重要です。
重要なポイントは以下の3点です。
- 初期費用は物件価格の15％を目安とし、余裕を持った自己資金を準備すること
- 表面利回りだけでなく、管理費や修繕積立金を引いた実質利回りで判断すること
- 退去時の原状回復や設備故障に備え、手元資金を常に確保しておくこと
まずは、自分の年収や貯蓄額で具体的にどのような物件が購入できるのか、正確な数字を出しましょう。分からないところは専門家に相談しながら不安を解消していけば、堅実な一歩を踏み出すことが出来ます。
