区分マンション投資は、少ない自己資金で始められ、管理の手間も少ないことから現在人気の高い投資方法です。
しかし一方で、「区分マンション投資は儲からない」「思ったよりキャッシュフローが出ない」という声も多く、実際に始めるべきか悩む人が少なくありません。
結論から言えば、区分マンション投資は メリットとデメリットがはっきりした投資手法 です。
仕組みを理解しないまま始めると収支が合わず失敗につながりますが、正しい物件選びと運用を行えば、長期的に安定した家賃収入を得ることも可能です。
この記事では、区分マンション投資が儲からないと言われる理由、メリット・デメリット、成功するためのコツまでを初心者にも分かりやすく解説します。
この記事の3行まとめ
- 区分マンション投資は少額で始めやすい反面、利回りが低く儲けにくい
- 成功する人と失敗する人の差は「立地選び」と「実質利回りの把握」にある
- 収支計画と出口戦略を明確にすれば、長期で安定収入を得られる投資手法となる
「区分マンション投資は自分に向いているのか？」を判断する指標として、ぜひ参考にしてください。
区分マンション投資とは？特徴と仕組み
区分マンション投資とは、マンションを一室単位で購入し、入居者に賃貸して家賃収入を得る投資方法です。
マンション全体を購入する一棟投資とは異なり、購入価格を抑えやすく、金融機関の融資も比較的通りやすい ことから、投資初心者でも始めやすいのが大きな特徴です。
もうひとつの特徴は、マンション全体の共用部の管理を管理組合が担うため、個人オーナーが行う業務が少なく、運用の手間が小さいこと。
仕事をしながら副業として取り組む会社員からも人気が高い投資スタイルです。
区分マンション投資の仕組み
区分マンション投資では、主に以下の流れで収益が発生します。
- 物件を一室購入する
- 入居者を募集し家賃収入を得る
- 管理費・修繕積立金・ローン返済を差し引いた残りが手取り利益
- 将来、物件を 売却して利益 を得ることも可能
収益構造はシンプルですが、家賃収入の安定性や運用コストの把握が、成功と失敗を大きく分けます。
区分マンション投資と一棟投資の違いとは？初期費用・収益性・リスク
区分マンション投資のメリット
区分投資には、初心者にとって取り組みやすい魅力がいくつもあります。
ここでは代表的なメリットをまとめます。
少額から投資を始められる
区分マンションは一棟マンションやアパートに比べると購入価格が安く、500万円〜4,000万円程度が一般的な価格帯とされています。
そのため、自己資金100万〜300万円ほどでもスタートできるケースが多い点が魅力です。
特に都心の中古ワンルームは価格が安定しており、初心者が最初の一歩を踏み出しやすい投資対象となっています。
中古マンション投資のメリット・デメリットを徹底解説！失敗しないための5つの判断基準
管理の手間が少ない
一棟物件は建物全体の修繕・管理をオーナーが行いますが、区分マンションの場合は共用部分を管理組合と管理会社が運営します。
オーナーが担うのは、主に以下の業務のみ。
- 収支管理
- 入退去対応（管理会社に委託可）
- 物件の状態把握
実務のほとんどを委託できるため、本業のある会社員でも運用しやすい投資 です。
空室リスクを抑えられる立地選びがしやすい
区分マンションの多くは、駅近・都心・人気エリアに集中しています。
人口が集中するエリアでは賃貸ニーズが安定しており、「空室が長く続く」というリスクを比較的抑えやすい点がメリットです。
特に単身世帯の多い都心部では、ワンルーム需要が高く、長期的に入居者を確保しやすい傾向があります。
区分マンション投資のデメリット
メリットが大きい一方、区分投資には見落としやすいリスクが存在します。
これを理解せずに購入すると「儲からない」と感じる原因になります。
利回りが低く、キャッシュフローが出にくい
区分マンションは立地が良い分、購入価格が高くなりがちで、表面利回りは3〜5％程度が一般的 です。
さらに実質利回りを計算すると、管理費・修繕積立金・固定資産税などが差し引かれるため、手取りキャッシュフローは月数千円〜1万円程度 に落ち着くケースも少なくありません。
「思ったより儲からない」と言われる最も大きな理由です。
管理費・修繕積立金の負担が必ず発生する
区分マンションでは、毎月の固定費として以下が必ず発生します。
- 管理費
- 修繕積立金
- 共用部修繕の追加徴収リスク
築年数が経つほど修繕積立金の値上がりも起こりやすいため、収支が圧迫される可能性があります。
将来的な増額も織り込んで収支計画を立てることが重要です。
自由度が低い
区分投資では、マンション管理組合が存在するため、以下のような経営判断をオーナー単独で行うことができません。
- 共用部の修繕判断
- ペット可・不可などのルール変更
- 管理会社の変更
一棟投資のように「自分の工夫で収益改善」する余地が小さい点がデメリットです。
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区分マンション投資が儲からないと言われる理由
なぜ「区分マンション投資＝儲からない」と言われるのか？
よくある原因は主に3つに集約されます。
原因1｜高値で買い、安い家賃で貸す構造になっている
特に新築ワンルームは販売価格に広告費や販売手数料が多く上乗せされており、中古よりも割高になりやすい傾向 があります。
結果として、家賃に対して購入額が高く、利回りが低下します。
原因2｜収支計算に「管理費・修繕費・税金」が含まれていない
表面利回りだけで判断し、実質利回りの低さに気づかないケースは非常に多いです。
- 管理費
- 修繕積立金
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険
- 入退去費用
これらを正しく織り込むと、手残りが大きく下がります。
原因3｜立地と築年数の選択ミス
区分マンション投資では、立地こそ最重要ファクターです。
都心から離れたエリア・古い物件などを選ぶと、空室リスクが上がり収益が悪化します。
区分マンション投資で成功するためのコツ
デメリットやリスクを理解したうえで運用すれば、区分投資は長期的に安定収入を得られる投資手法になります。
成功するためのポイントを整理します。
成功のコツ1｜立地選びを最優先する
優先すべき条件は以下の通り。
- 都心・駅近（徒歩7分以内）
- 単身需要が安定しているエリア
- 大学・オフィス街などの生活圏がある場所
立地が良ければ空室リスクは大幅に下がり、出口戦略も取りやすくなります。
成功のコツ2｜中古物件＋実質利回りで判断する
中古区分マンションは価格が落ち着きやすく、利回りが新築より高い傾向 にあります。
特にチェックすべきは以下の4つです。
- 実質利回り
- 修繕履歴
- 修繕積立金の残高
- 過去の管理トラブル
収支が安定している物件を選ぶことが、成功率を大きく高めます。
成功のコツ3｜出口戦略を最初から決めておく
出口を想定しない投資は失敗しやすいです。
区分投資では特に、以下のポイントを想定しておく必要があります。
- 10〜15年後に売却する
- 家賃下落が緩いエリアを選ぶ
- リフォームによる価値向上を想定する
出口で損をしないように、購入前から戦略を立てることが重要です。
まとめ｜区分マンション投資は「理解していれば」成功できる投資
区分マンション投資は、少額で始められ管理の手間が少ない反面、利回りの低さや固定費の存在から「儲からない」と言われがちな投資です。
しかし、正しい物件選び・収支計画・出口戦略がそろえば、長期的に安定収入を得られる投資手法に変わります。
自分の投資目的やリスク許容度に合わせて、最適な判断を行いましょう。
