金利上昇でも儲かる！不動産投資2025年版ローン攻略の極意

この記事の3行まとめ

2025年の住宅ローン金利最新動向

2025年の不動産投資ローン市場は、日銀の金融政策正常化の影響が一段と鮮明になっています。2024年3月のマイナス金利政策終了後、段階的な利上げが進み、現在も金利上昇トレンドが継続中です。

固定金利の上昇が目立つ一方で、変動金利は横ばいです。日銀の政策や米国FRBの動向、国内外の経済指標が複合的に影響を与えています。

以下は主要銀行の2025年最新住宅ローン金利平均です。

特に10年固定金利は前月比0.157ポイント上昇しており、今後も上昇圧力が続く見込みです。

日銀による段階的な利上げは今後も継続し、年末に向けてさらに金利が上がる可能性があります。経済が緩やかに成長し、物価も上昇傾向にある中、日銀が掲げる物価目標への到達が視野に入れば、金利引き上げの動きは一層強まるでしょう。

企業規模によって影響度は異なり、中小企業ほど金利上昇による負担が重くのしかかります。不動産投資も同様で、借入依存度が高い投資家ほど、その影響は深刻です。

金利上昇期における不動産投資家の対策は、主に次の2つです。

物件購入時に自己資金の割合を増やし、借入金比率を下げることで金利上昇の影響を抑えられます。ただし、借入を減らすと投資効率（レバレッジ効果）が下がる点には注意が必要です。

また、返済方法を「元利均等返済」ではなく「元金均等返済」に切り替えることで、低金利のうちに元金を多く返済し、金利負担を軽減することも可能です。

全期間固定金利を提供する金融機関は限られており、大半は一定期間のみ固定する選択型となっています。変動金利と比べると金利水準は高めですが、金利上昇局面では返済額の安定性が大きな強みです。

固定金利を選ぶ際は、売却時期（出口戦略）も考慮することが重要です。
固定期間中に一括返済を行うとペナルティが発生する場合があり、例えば借入残高の2％が違約金としてかかることもあります。
投資効率を考慮すると、5～8年で売却を予定している場合は、3～5年程度の固定期間を選択するのが効果的です。

金利上昇局面では、次の比較項目を重視して金融機関を選びましょう。

政策金利は今後も上昇を続け、年末に向けてさらに高い水準に達する見込みです。不動産投資では金利上昇が収益を圧迫しますが、自己資本比率の向上と適切な固定金利の選択で対応できます。

また、キャッシュフローに余裕のある高利回り物件の選定、出口戦略を見据えた金融機関選び、そして低金利期のうちに元金返済を加速させる戦略が重要です。

定期的に経済指標や日銀の政策をチェックし、市場の変化に合わせて柔軟に戦略を見直すことが、金利上昇時代でも不動産投資で利益を上げる鍵となります。

著者

クラウド管理編集部