【実現可能】不動産投資で利回り10%達成｜管理費2%が成功の鍵

「不動産投資で利回り10%は本当に可能なのか」

多くの投資家が抱くこの疑問に、90,000戸の管理実績から導き出された答えがあります。

結論から言えば、適切な物件選びと管理費の最適化により、実質利回り10%は十分に実現可能です。

しかし、広告でよく見る「表面利回り10%」と実際の収益は大きく異なります。

本当に重要なのは、管理費や修繕費などすべてのコストを差し引いた「実質利回り」です。

クラウド管理の管理費2%なら、従来5-8%の管理費を大幅削減し、実質利回りを3-6%向上させることができます。

本記事では、90,000戸の実績データと成功事例を基に、利回り10%を達成する具体的な戦略と手法を詳しく解説します。

目次

1. 不動産投資で利回り10%は本当に実現可能か
2. 表面利回り10%と実質利回りの真実
3. 管理費2%が利回り10%実現の決め手になる理由
4. 物件タイプ別・利回り10%達成戦略
5. 実例で見る利回り向上の具体的手法
6. よくある質問（FAQ）
7. まとめ：管理費削減で利回り10%を実現

不動産投資で利回り10%は本当に実現可能か

不動産投資における利回り10%という目標は、決して非現実的な数字ではありません。

ただし、表面的な数字に惑わされず、実質的な収益性を正しく理解することが成功の鍵となります。

利回り10%物件の市場実態

市場に存在する「利回り10%物件」の真実

不動産投資市場では、確かに表面利回り10%以上を謳う物件が存在します。しかし、その実態を詳しく分析すると、以下のような特徴があります。

地域別の利回り分布（2024年データ）

地域	表面利回り平均	実質利回り平均	利回り10%物件の割合
東京23区	4.5-6.0%	2.5-4.0%	2%未満
首都圏郊外	6.0-8.0%	4.0-6.0%	8%
地方中核都市	8.0-10.0%	5.5-7.5%	15%
地方都市	10.0-15.0%	7.0-12.0%	25%

この表から明らかなように、利回り10%物件は地方都市に集中しており、東京23区では極めて稀です。しかし、これは表面利回りの話であり、実質利回りで10%を達成している物件はさらに少なくなります。

高利回り物件の特徴とリスク

表面利回り10%以上の物件には、以下のような特徴があります：

プラス面

• 初期投資に対する収益率が高い
• キャッシュフローが大きい
• 投資回収期間が短い

マイナス面とリスク

• 築年数が古い（平均築25年以上）
• 地方都市や郊外立地が多い
• 空室リスクが高い
• 修繕費用が増大する可能性
• 資産価値の下落リスク

これらのリスクを適切に管理し、実質利回りを高めることが、真の利回り10%達成への道となります。

表面利回りと実質利回りのギャップ

投資判断で最重要な「実質利回り」の正しい理解

多くの投資家が陥る罠は、表面利回りだけで投資判断をしてしまうことです。実際の収益性を正確に把握するには、すべてのコストを考慮した実質利回りの計算が不可欠です。

利回り計算の4つの方法

計算方法	計算式	含まれるコスト	実用性
表面利回り	年間家賃収入÷物件価格	なし	初期検討用
想定利回り	満室想定収入÷物件価格	なし	新築物件用
現行利回り	現在の実収入÷物件価格	なし	中古物件用
実質利回り	(年間収入-年間支出)÷(物件価格+購入諸費用)	すべて	投資判断用

実質利回り計算に含めるべきコスト一覧

初期コスト（物件価格の7-10%）

• 仲介手数料：物件価格の3%+6万円
• 登記費用：30-50万円
• 不動産取得税：固定資産評価額の3-4%
• 印紙税：1-20万円
• ローン関連費用：借入額の1-3%

年間ランニングコスト（家賃収入の25-40%）

• 管理費：家賃収入の5-8%（従来）→ 2%（クラウド管理）
• 修繕積立金：月額1-2万円/戸
• 固定資産税・都市計画税：評価額の1.7%
• 火災保険料：年額5-15万円
• 設備メンテナンス費：年額10-30万円
• 空室損失：家賃収入の10-15%

具体的な計算例（表面利回り10%物件）

物件概要：価格5,000万円、年間家賃収入500万円

項目	従来管理（管理費6%）	クラウド管理（管理費2%）
年間家賃収入	500万円	500万円
管理費	-30万円	-10万円
修繕積立金	-24万円	-24万円
固定資産税等	-50万円	-50万円
保険・その他	-20万円	-20万円
空室損失(10%)	-50万円	-50万円
実質年間収益	326万円	346万円
実質利回り	6.0%	6.4%

この例では、表面利回り10%の物件でも、実質利回りは6%程度まで低下します。しかし、管理費を2%に削減することで、実質利回りを0.4%向上させることができます。

表面利回り10%と実質利回りの真実

表面利回り10%という数字の裏側にある現実と、実質的な収益性を高めるための戦略について、90,000戸の管理データから見えてきた真実を解説します。

なぜ表面利回り10%物件が存在するのか

高利回り物件が市場に出る4つの理由

表面利回り10%以上の物件が市場に存在する背景には、明確な理由があります。

これらを理解することで、投資機会とリスクを適切に評価できます。

1. 地方都市の需給バランス

地方都市では、人口減少により賃貸需要が限定的である一方、物件価格が大幅に下落しているため、結果的に高利回りとなっています。

地域別物件価格と利回りの関係

地域	平均物件価格（1K）	平均家賃	表面利回り	空室率
東京23区	2,500万円	8.5万円	4.1%	5%
横浜市	1,800万円	7.0万円	4.7%	8%
名古屋市	1,200万円	5.5万円	5.5%	12%
福岡市	1,000万円	4.8万円	5.8%	15%
地方都市	500万円	4.2万円	10.1%	25%

地方都市の物件は価格が安いため表面利回りは高くなりますが、空室率も高く、実質的な収益性は大きく低下します。

2. 築古物件の価格下落

築年数が経過した物件は、建物価格がほぼゼロに近づくため、土地価格のみで評価されることが多く、結果的に高利回りとなります。

築年数別の利回り変化

築年数	建物価値割合	平均表面利回り	修繕費負担	実質利回り
新築	70%	5%	低	4.5%
築10年	50%	7%	中	5.5%
築20年	30%	9%	高	6.0%
築30年以上	10%以下	12%	非常に高	5.0%

築古物件は表面利回りが高い反面、修繕費負担が重く、実質利回りはむしろ低下する傾向があります。

3. 売り急ぎ案件の存在

相続や資金繰りなどの理由で、売主が急いで売却する必要がある場合、市場価格より安く設定されることがあります。

4. 問題物件のリスクプレミアム

管理状態が悪い、入居者トラブルがある、修繕が必要など、問題を抱えた物件は高利回りで売り出されることがあります。

実質利回り10%達成の現実的条件

実質利回り10%を実現するための5つの必須条件

90,000戸の管理実績データから、実質利回り10%を達成している物件の共通条件を分析しました。

1. 適正な物件取得価格（市場価格の70-80%）

投資成功の最大の要因は、適正価格での物件取得です。市場価格より20-30%安く購入できれば、実質利回り10%への道が開けます。

物件取得価格と実質利回りの関係

取得価格	表面利回り	実質利回り（従来管理）	実質利回り（クラウド管理）
市場価格100%	7%	4.5%	5.3%
市場価格90%	7.8%	5.3%	6.2%
市場価格80%	8.8%	6.3%	7.3%
市場価格70%	10%	7.5%	8.7%

2. 管理費の徹底的な削減（2%以下）

管理費を従来の5-8%から2%に削減することで、実質利回りを2-3%向上させることができます。

管理費削減による利回り改善効果

年間家賃収入1,000万円の物件の場合：

管理費率	年間管理費	実質利回りへの影響
8%	80万円	-1.6%
6%	60万円	-1.2%
4%	40万円	-0.8%
2%（クラウド管理）	20万円	-0.4%

管理費2%により、年間60万円のコスト削減と利回り1.2%の改善を実現できます。

3. 高入居率の維持（95%以上）

空室損失は実質利回りを大きく低下させる要因です。DXサービスによる入居者満足度向上で、高入居率を実現します。

入居率と実質利回りの関係

入居率	空室損失	実質利回りへの影響
100%	0%	基準値
95%	5%	-0.5%
90%	10%	-1.0%
85%	15%	-1.5%
80%	20%	-2.0%

4. 修繕費の最適化（予防保全による30%削減）

AI予測とIoTセンサーによる予防保全で、修繕費を30%削減し、実質利回りを向上させます。

5. 適切なレバレッジ活用（借入比率60-70%）

低金利融資を活用し、自己資金に対する利回り（ROE）を最大化します。

レバレッジ効果の計算例

物件価格5,000万円、実質利回り7%、借入金利1.5%の場合：

自己資金比率	借入額	年間収益	金利負担	純収益	ROE
100%（現金）	0円	350万円	0円	350万円	7.0%
40%	3,000万円	350万円	45万円	305万円	15.3%
30%	3,500万円	350万円	53万円	297万円	19.8%

適切なレバレッジにより、自己資金利回り（ROE）を7%から約20%まで向上できます。

管理費2%が利回り10%実現の決め手になる理由

管理費の削減は、実質利回り向上の最も確実で即効性のある方法です。クラウド管理の管理費2%がどのように利回り10%達成に貢献するか、具体的な数値とメカニズムを解説します。

管理費削減が利回りに与える直接的影響

管理費1%削減＝利回り0.2-0.3%向上の法則

90,000戸の管理実績データから、管理費削減と利回り向上の明確な相関関係が確認されています。

管理費削減による利回り改善シミュレーション

物件価格1億円、年間家賃収入800万円（表面利回り8%）の場合：

管理費率	年間管理費	その他経費	実質年間収益	実質利回り
8%（大手）	64万円	200万円	536万円	5.36%
6%（中堅）	48万円	200万円	552万円	5.52%
4%（地域）	32万円	200万円	568万円	5.68%
2%（クラウド管理）	16万円	200万円	584万円	5.84%

管理費を8%から2%に削減することで、実質利回りを0.48%向上させることができます。これは10年間で480万円の追加収益に相当します。

複利効果による長期的インパクト

管理費削減による収益改善を再投資に回すことで、複利効果により資産形成が加速します。

10年間の資産成長シミュレーション

初期投資1億円、削減分を年7%で再投資した場合：

年数	従来管理（累積収益）	クラウド管理（累積収益）	差額
1年	536万円	584万円	48万円
3年	1,608万円	1,802万円	194万円
5年	2,680万円	3,084万円	404万円
10年	5,360万円	6,597万円	1,237万円

10年間で1,237万円もの追加収益を生み出し、これは初期投資の12.4%に相当する大きな差となります。

間接的効果による相乗的な利回り向上

管理品質向上がもたらす4つの収益改善効果

クラウド管理の導入は、単なる管理費削減だけでなく、様々な間接的効果により総合的な利回り向上を実現します。

1. 入居率向上による収益安定化

DXサービスと24時間対応により、入居者満足度が向上し、長期入居と高入居率を実現します。

入居率改善による収益インパクト

年間家賃収入1,000万円の物件の場合：

項目	従来管理	クラウド管理	改善効果
平均入居率	87%	96%	+9%
実質年間収入	870万円	960万円	+90万円
空室募集費	年60万円	年20万円	-40万円
収益改善合計	-	-	+130万円

入居率9%の改善により、年間130万円の収益改善を実現し、実質利回りを1.3%向上させます。

2. 修繕費最適化による支出削減

AI予測とIoTセンサーによる予防保全で、修繕費を30-40%削減します。

修繕費削減の実績データ

修繕項目	従来の年間費用	AI予防保全後	削減額
緊急修繕	120万円	30万円	90万円
定期修繕	80万円	60万円	20万円
大規模修繕積立	100万円	75万円	25万円
合計	300万円	165万円	135万円

年間135万円の修繕費削減は、実質利回りを1.35%向上させる効果があります。

3. 家賃アップの実現可能性

DXサービス導入により物件の付加価値が向上し、家賃アップが可能になります。

DXサービス導入による家賃アップ事例

導入サービス	家賃アップ率	1戸あたり増額	20戸での年間増収
住民専用アプリ	+2%	+1,600円/月	384,000円
スマートロック	+3%	+2,400円/月	576,000円
宅配ボックス	+2%	+1,600円/月	384,000円
合計効果	+7%	+5,600円/月	1,344,000円

4. 融資条件の改善

管理実績の向上により、金融機関からの評価が高まり、より有利な融資条件を獲得できます。

融資条件改善の効果

項目	従来	管理改善後	効果
借入金利	2.5%	1.8%	-0.7%
借入可能額	物件価格の70%	物件価格の85%	+15%
返済期間	25年	30年	+5年

金利0.7%の削減により、1億円の借入で年間70万円の金利負担軽減を実現します。

物件タイプ別・利回り10%達成戦略

物件タイプごとに異なる特性を理解し、それぞれに最適な戦略を実行することで、実質利回り10%の達成確率を大幅に高めることができます。

中古アパート投資での10%達成法

最も利回り10%を達成しやすい中古アパート投資

中古アパートは、適切な物件選定と管理により、実質利回り10%を最も達成しやすい投資対象です。

中古アパートの利回り構造

築年数	平均取得利回り	管理費削減効果	改修後利回り	実現可能性
築10-15年	8-9%	+2%	10-11%	高
築15-20年	9-10%	+2.5%	11.5-12.5%	非常に高
築20-25年	10-12%	+3%	13-15%	高（要改修）

成功する中古アパート投資の5ステップ

ステップ1：適正価格での物件取得

• 積算価格の70-80%を目標
• 収益還元法での検証
• 競売・任意売却物件の活用

ステップ2：リノベーションによる価値向上

改修内容	投資額	家賃アップ	回収期間	ROI
外壁塗装	300万円	月2,000円×12戸	10.4年	9.6%
共用部改修	200万円	月1,500円×12戸	9.3年	10.8%
設備更新	400万円	月3,000円×12戸	9.3年	10.8%
合計	900万円	月78,000円	9.6年	10.4%

戦略的リノベーションにより、投資額に対して10%以上のリターンを実現できます。

ステップ3：管理費2%による収益最大化

• 年間60-100万円の管理費削減
• DXサービスによる入居率向上
• 予防保全による修繕費削減

ステップ4：入居率95%以上の維持

• ターゲット層の明確化
• 適正家賃の設定
• 迅速な入居者対応

ステップ5：出口戦略の明確化

• 5年後の売却想定価格
• キャピタルゲインの試算
• 保有継続vs売却の判断基準

区分マンション・一棟マンションでの戦略

区分マンション投資での利回り向上戦略

区分マンションは表面利回りが低いため、徹底的なコスト削減と運用効率化が必須です。

区分マンションの利回り改善策

改善策	実施前	実施後	改善効果
管理費削減（管理会社変更）	6%	2%	+0.4%
修繕積立金の見直し	月2万円	月1.5万円	+0.2%
サブリース解約	手数料10%	0%	+1.0%
家賃アップ（DX導入）	10万円	10.5万円	+0.5%
合計改善効果	5.0%	7.1%	+2.1%

一棟マンション投資での高利回り実現

一棟マンションは規模のメリットを最大限活用できる投資対象です。

一棟マンションの収益最大化戦略

1. スケールメリットの活用

• 一括管理による管理費削減
• 共用部の効率的運用
• 複数戸同時募集による広告費削減

2. 付加価値サービスの導入

サービス	導入コスト	月額収益増	投資回収期間
コインランドリー	500万円	15万円	33ヶ月
駐車場増設	300万円	10万円	30ヶ月
太陽光発電	800万円	20万円	40ヶ月

3. 部分売却による資金回収

• 区分登記による一部売却
• 投資資金の早期回収
• リスク分散効果

築古戸建て投資の超高利回り戦略

築古戸建ては、最も高い表面利回りを実現できる投資対象です。

築古戸建ての投資モデル

項目	金額・数値	備考
物件取得価格	300万円	築40年、土地30坪
リフォーム費用	200万円	最小限の改修
総投資額	500万円	-
想定家賃	6万円/月	地方都市、3DK
表面利回り	14.4%	年間72万円÷500万円
管理費（2%）	1.44万円/年	クラウド管理
実質利回り	11.5%	諸経費控除後

適切な物件選定とコスト管理により、実質利回り10%以上を実現可能です。

実例で見る利回り向上の具体的手法

90,000戸の管理実績から、実際に利回り10%を達成した投資事例を詳しく分析し、成功のポイントを解説します。

成功事例1：埼玉県築15年アパートで利回り11.2%達成

物件概要と投資戦略

物件スペック

• 所在地：埼玉県川口市（JR京浜東北線徒歩12分）
• 構造：木造2階建て、8戸（1K×8）
• 築年数：15年
• 取得価格：3,200万円（相場の75%）
• 取得時表面利回り：9.0%

実施した改善策と効果

改善策	投資額	効果	年間収益改善
外壁・屋根塗装	180万円	見た目改善	-
全室リノベーション	320万円	家賃5,000円アップ	48万円
管理会社変更（2%）	0円	管理費削減	21.6万円
DXサービス導入	50万円	入居率95%→100%	14.4万円
インターネット無料化	月1万円	家賃3,000円アップ	28.8万円
合計	550万円	-	112.8万円

収支改善の詳細

項目	改善前	改善後	差額
年間家賃収入	288万円	400.8万円	+112.8万円
管理費	-23万円	-8万円	+15万円
その他経費	-80万円	-75万円	+5万円
実質年間収益	185万円	317.8万円	+132.8万円
実質利回り	5.8%	11.2%	+5.4%

総投資額3,750万円（物件+改修）に対して、実質利回り11.2%を達成しました。

成功のポイント 1. 相場より25%安い価格での取得 2. 戦略的リノベーションによる家賃アップ 3. 管理費削減による収益改善 4. DXサービスでの差別化

成功事例2：地方都市一棟マンションで利回り12.5%実現

大規模投資での高利回り実現事例

物件概要

• 所在地：福岡県北九州市
• 構造：RC造5階建て、20戸（1LDK×20）
• 築年数：22年
• 取得価格：8,500万円
• 取得時表面利回り：10.6%

段階的改善による利回り向上プロセス

第1段階：緊急改善（3ヶ月）

施策	内容	効果
管理会社変更	管理費8%→2%	年間54万円削減
滞納整理	3戸の滞納解消	月額12万円回収
清掃強化	共用部の徹底清掃	入居率向上準備

第2段階：価値向上（6ヶ月）

施策	投資額	収益改善効果
エントランス改修	300万円	イメージ向上
宅配ボックス設置	150万円	家賃1,000円アップ
防犯カメラ設置	100万円	安心感向上
Wi-Fi完備	月3万円	家賃2,000円アップ

第3段階：収益最大化（12ヶ月）

項目	改善前	改善後	改善率
入居率	75%（15戸）	95%（19戸）	+27%
平均家賃	4.5万円	5.2万円	+16%
年間家賃収入	810万円	1,185万円	+46%
年間経費	320万円	225万円	-30%
実質年間収益	490万円	960万円	+96%
実質利回り	5.8%	12.5%	+115%

投資回収シミュレーション

• 総投資額：9,050万円（物件+改修550万円）
• 年間キャッシュフロー：960万円
• 投資回収期間：9.4年
• 10年間総収益：9,600万円

よくある質問（FAQ）

不動産投資で利回り10%を目指す投資家から寄せられる代表的な質問に、90,000戸の管理実績に基づいて詳しくお答えします。

Q1: 東京23区でも利回り10%は可能ですか？

A: 表面利回り10%は困難ですが、実質利回り10%相当の投資効率は実現可能です。

東京23区の物件は表面利回り4-6%が一般的ですが、以下の戦略により高い投資効率を実現できます：

東京23区での高利回り実現戦略

戦略	内容	効果
レバレッジ活用	借入比率70-80%	ROE15-20%実現
付加価値向上	リノベーション・DX導入	家賃10-15%アップ
管理費削減	管理費2%活用	実質利回り1%向上
区分複数所有	スケールメリット	管理効率向上

自己資金利回り（ROE）で見れば、10%以上の投資効率を実現することは十分可能です。

Q2: 利回り10%物件にはどんなリスクがありますか？

A: 高利回り物件には特有のリスクがありますが、適切な対策で管理可能です。

主要リスクと対策

リスク	発生確率	影響度	対策
空室リスク	高	大	DXサービス・適正家賃設定
修繕リスク	中	大	AI予防保全・定期点検
家賃下落	中	中	付加価値向上・差別化
売却困難	低	大	収益性向上・管理実績蓄積

クラウド管理の包括的サポートにより、これらのリスクを最小化できます。

Q3: 融資を受けにくい高利回り物件はどう対処すべき？

A: 管理実績の改善と事業計画の精緻化により、融資獲得は可能です。

融資獲得のための3つのポイント 1. 管理実績の可視化：クラウド管理の詳細レポートで信頼性向上 2. 事業計画の具体化：5年間の収支シミュレーション提示 3. 保全措置の明確化：予防保全計画・修繕積立計画の提示

90,000戸の管理実績を持つクラウド管理なら、金融機関への信頼性も高く、融資獲得をサポートできます。

Q4: 管理費2%で本当に品質は保てますか？

A: DXとスケールメリットにより、むしろ品質は向上します。

サービス品質の比較

サービス項目	従来管理会社	クラウド管理（2%）
対応時間	平日9-18時	24時間365日
問い合わせ対応	翌営業日	2時間以内
月次レポート	簡易報告	詳細分析付き
入居者満足度	65%	92%

AIとシステム化により、低コストで高品質なサービスを実現しています。

Q5: 初心者でも利回り10%を目指せますか？

A: 適切なサポートと段階的アプローチにより、初心者でも実現可能です。

初心者向け段階的アプローチ

段階	投資規模	目標利回り	推奨物件
第1段階	1,000-3,000万円	7-8%	区分マンション
第2段階	3,000-5,000万円	8-9%	小規模アパート
第3段階	5,000万円以上	10%以上	一棟アパート

クラウド管理の専門サポートにより、各段階で確実にステップアップできます。

まとめ：管理費削減で利回り10%を実現

不動産投資で利回り10%という目標は、適切な戦略と効率的な管理により十分に達成可能であることをご理解いただけたと思います。成功への道筋を改めて整理いたします。

利回り10%実現の3つの真実

1. 表面利回りではなく実質利回りが重要
2. 表面利回り10%→実質利回り6-7%が現実
3. 管理費・修繕費・空室損失を正確に計算
4. 実質利回り10%達成には総合的な戦略が必要
5. 管理費削減が最も確実な利回り向上策
6. 管理費6%→2%で実質利回り0.8%向上
7. 年間60-100万円のコスト削減効果
8. 10年間で600-1,000万円の追加収益
9. 物件選定と運用改善の両輪が必要
10. 適正価格（市場価格の70-80%）での取得
11. DXサービスによる入居率95%以上維持
12. AI予防保全による修繕費30%削減

実現可能な利回り10%達成モデル

中古アパート投資の場合

• 取得時表面利回り：8-9%
• 管理費削減効果：+1.5%
• 入居率改善効果：+1.0%
• リノベーション効果：+0.5%
• 実質利回り：11-12%

成功を支える4つの要素

1. 適切な物件選定：収益性と将来性のバランス
2. 効率的な管理：管理費2%による大幅コスト削減
3. 価値向上施策：DXサービス・リノベーション
4. リスク管理：AI予測による予防保全

クラウド管理が提供する成功への道

• 90,000戸の管理実績による確かなノウハウ
• 管理費2%による圧倒的なコスト優位性
• DXサービスによる競争力強化
• 専門家による継続的サポート

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