「マンション経営の収益が思ったより伸びない」「管理費が重くのしかかっている気がする」
マンション経営に悩みを抱えるオーナーは少なくありません。管理費は固定的にかかるコストであり、長期的に見れば数百万円単位の収益差につながります。無駄な支出を減らせば利回りは改善しますが、やみくもに削減すると建物の資産価値や入居者満足度を損ない、かえって収益を下げるリスクもあります。
そこで本記事では、オーナーが知っておくべき管理費の基礎から、実際の削減方法、注意点までを具体的に解説します。
目次
マンション経営における管理費の役割
管理費は、マンションの快適性や安全性を維持し、長期的に資産価値を守るための費用です。主な内訳は以下のとおりです。
- 管理委託費：管理会社への報酬（会計処理・修繕積立の管理・住民対応など）
- 人件費：管理員や清掃員の給与
- 光熱費：共用部の照明や水道・エレベーターの電力など
- 点検・保守費：エレベーター・消防設備・給排水設備の法定点検
- 保険料：火災保険や施設賠償責任保険
- その他：植栽の維持、消耗品費用
つまり管理費は「コスト」としてだけではなく、「資産価値を維持するための投資」でもあります。そのため、削減にあたっては、無駄を省く部分と維持すべき部分を見極めることが肝心です。
オーナーができる管理費削減の具体策
管理費は一見固定的に思えますが、オーナーの工夫次第で効率化できる余地が多くあります。ここでは特に効果が大きい削減策を紹介します。
管理委託契約の見直し
管理会社の業務内容を精査すると、「実際には利用していないサービス」「過剰な頻度の業務」が含まれていることがあります。
たとえば、管理員の報告書作成や巡回回数を適正化するだけで、数十万円の削減が可能です。複数の管理会社から相見積もりを取ることは、交渉材料にもなります。
人件費・清掃費の効率化
常駐管理から巡回管理への切り替えや、清掃回数の調整も効果的です。
特に小規模マンションでは「毎日の清掃」から「週3回」へ減らすだけで、住環境を維持しつつコストを抑えられます。
光熱費の最適化
LED照明の導入や人感センサー設置は、初期投資が数年で回収できる典型的な施策です。また、電力自由化に伴い、より安価な電力会社に切り替える選択肢も広がっています。
保険料の再検討
火災保険や施設賠償責任保険は、管理会社に一任すると割高になるケースが少なくありません。複数社から見積を取り、補償内容を必要最小限に調整することで、20〜30％の削減に成功する例もあります。
設備・資産の合理化
利用率の低い機械式駐車場は維持費が高額です。平面化や一部閉鎖に踏み切り、そのスペースを駐輪場やバイク置場に転用することで、維持費削減と利便性向上を両立できます。
収益改善につながる発想
コスト削減と同時に「収益を増やす」視点も大切です。
たとえば、共用部の壁面を広告スペースとして貸し出す、空き駐車場や駐輪場を外部に貸し出すといった工夫は、追加の収入源となります。これらは管理費削減と組み合わせることで、利回り改善効果をさらに高められます。
削減を進める際の流れ
管理費削減は段階的に進めることが成功のカギです。以下の流れを参考にしてみてください。
1.現状把握
まず、管理費の内訳を確認します。管理会社に依頼すれば、各項目の金額を明細で出してもらえます。ここで「削減余地がある項目」を洗い出しましょう。
2.削減候補の特定
法令で義務付けられている点検（エレベーター、消防設備など）は削れませんが、清掃回数や保険契約内容は調整可能です。不要・過剰なサービスがないかを確認します。
3.複数社の見積取得
清掃や保険などは、管理会社以外の業者に見積を依頼すると相場がわかり、交渉材料になります。コンサルティング会社に依頼する方法もあります。
4.提案と合意形成
管理費削減はオーナーだけで決められない場合もあります。
管理組合や入居者に提案する際には、「LED化で年間40％の電気代削減」「保険の見直しで年間50万円削減」など、数字で示すと合意を得やすくなります。
5.実行と効果検証
導入後は、削減前と削減後の数値を比較し、効果を検証します。改善結果を明確にすることで、次回以降の見直しもスムーズになります。
6.定期的な見直し
管理費削減は一度で終わりではなく、契約更新や設備更新のたびにチェックすることが重要です。継続的な見直しが、長期的な収益改善につながります。
管理費削減を行うときの注意点
削減を進める上で大切なのは、管理品質を犠牲にしないことです。極端に清掃を減らせば共用部が不衛生になり、入居者満足度が下がり、結果として空室リスクが高まります。また、点検を怠れば安全性を損ない、法的トラブルに発展する可能性もあります。
オーナーの役割は「短期的なコスト削減」と「長期的な資産価値維持」のバランスを取ることです。専門家の助言を受けつつ、実効性のある施策を選びましょう。
まとめ
マンション管理費の削減は、利回り改善に直結する重要な経営施策です。管理委託契約の見直し、人件費や清掃費の効率化、光熱費や保険料の見直し、設備の合理化といった方法は、オーナーが積極的に取り組める分野です。ただし、削減を優先しすぎると建物の品質や入居者満足度を損ない、逆に収益低下を招きかねません。
管理費を戦略的に見直し、収益改善と資産価値維持を両立することが、マンションオーナーに求められる姿勢です。
