マンション投資は、少額から始められる区分投資の普及もあり、近年ますます人気が高まっています。
しかし、メリットだけを見て勢いで購入すると、空室や家賃下落、修繕費の増加などの思わぬリスクに直面し、収支が苦しくなるケースも少なくありません。
とくに初心者ほど、リスクを深く理解しないまま始めてしまいがちです。
本記事では、マンション投資を検討する際に「まず理解すべき5つのリスク」をわかりやすく解説します。
この記事の3行まとめ
- マンション投資の失敗原因の多くは、リスクを知らないまま始めること
- 空室・家賃下落・修繕費・金利など、事前に対策できるリスクばかり
- 儲かる物件探しよりリスク管理が初心者を成功に導く鍵
失敗を避け、安定した運用を実現するための基礎知識として、ぜひ参考にしてください。
なぜマンション投資でリスクを理解する必要があるのか
マンション投資は、資産形成の手段として人気があります。
しかし、「購入して放っておけば勝手にお金が入ってくる」というイメージだけで始めるのは危険です。
投資額が大きいため、一度の判断ミスが長期的な損失につながる可能性があります。
初心者が特に注意したいのは、マンション投資にはメリットと同じだけ、見えにくいリスクが存在するという点です。
リスクを理解せずに参入すると、空室や修繕費の増加、売却不振などで収支が悪化するケースも珍しくありません。
マンション投資で失敗する人のほとんどは「リスクを知らなかった」ことが原因です。
成功するための第一歩は、まずリスクを可視化することから始まります。
マンション投資で初心者が最初に押さえるべき5つのリスク
マンション投資にはさまざまなリスクがありますが、特に初心者が理解すべきなのは次の5つです。
①空室リスク｜収入がゼロになる最大のリスク
マンション投資で最も分かりやすいリスクが空室です。
特に区分投資の場合、1室しかないため空室になると収入が完全に途絶えます。
地方や郊外では家賃下落が起きやすく、長期空室になるケースも珍しくありません。
空室リスクは立地・築年数・間取り、そして管理会社の運営力によって大きく左右されます。
人気エリアの物件であっても、競合が多い場合や築年数が古い場合は油断は禁物です。
空室は避けられるものではありませんが、適切な物件選びと賃料設定で大幅にリスクを軽減できます。
空室対策にリノベーションは効果的？費用・成功事例・回収期間を徹底解説
②家賃下落リスク｜築年数とともに収益が減る
どれほど優良なエリアであっても、マンションの家賃は築年数とともに徐々に下落します。
築15〜20年を超えると、設備の古さや競合との比較で、家賃設定を引き下げざるを得ないケースも多いです。
また、投資向けマンションが多いエリアでは供給過多になりやすく、家賃下落が加速することもあります。
家賃下落は収益に直結するため、購入前から将来の賃料予測を行っておくことが不可欠です。
③修繕費・管理費の増加リスク｜保有中の必ず発生するコスト
マンションを保有している限り、修繕積立金や管理費は必ず発生します。
さらに、築年数が進むにつれてこれらの費用は上昇するのが一般的です。
管理組合の判断によっては、積立金が数千円〜数万円単位で増額されることもあります。
大規模修繕が想定以上に高額になるケースや、積立金不足が発覚するケースも珍しくありません。
こうしたコスト増は利回りを圧迫し、キャッシュフローを悪化させる原因となります。
修繕計画と積立金の健全性は、購入前に必ず確認すべき重要ポイントです。
④売却リスク｜出口戦略がうまくいかない可能性
マンション投資では、売却時の価格が期待よりも大きく下がることがあります。
価格は景気、金利、家賃の推移、エリアの人気度など多くの要因によって変動します。
築古のマンションは特に売却しづらくなる傾向があり、買い手が限られるため希望価格で売れないこともあるので、物件選びには注意が必要です。
出口戦略が練られていないと「売りたくても売れない」という状況に陥るリスクがあります。
購入時から出口で売れる物件かどうかを見極めることが、損失を防ぐための最も重要な視点です。
⑤金利上昇リスク｜返済額が増えて収支が悪化
マンション購入時に変動金利のローンを利用すると、金利上昇のリスクがあります。
金利が上昇すると、返済額の増額によってキャッシュフローが悪化し、保有し続けること自体が難しくなる可能性もあります。
特に収支がギリギリの状態で購入した場合、金利上昇は致命的なダメージとなるでしょう。
投資マンションを購入するときは、金利上昇リスクを織り込んだ返済計画を立てることが不可欠です。
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マンション投資のリスクは「管理すれば怖くない」
マンション投資は多くのリスクが存在します。
しかしそのほとんどは、事前に把握できるものばかりです。
立地選びや物件の管理状態、修繕積立金の水準、賃料設定、管理会社の選定など、事前にチェックすべきポイントを押さえておけば、リスクは大きく減らせます。
リスクは「避けるもの」ではなく「管理するもの」です。
プロの投資家も、すべてのリスクを排除するのではなく「許容できる範囲に調整」することで安定運用を実現しています。
初心者でも正しい知識があれば、同じように安全な投資が可能です。
初心者でも今日からできるリスク回避の基本ポイント
リスクをゼロにすることはできませんが、適切な対策を取ることで十分にコントロールできます。
①収支シミュレーションは厳しめに行う
楽観的な収支ではなく、空室期間が長引く場合や管理費が増額されるケースも想定した厳しめのシミュレーションが必要です。
最悪の状況でも赤字にならない物件こそ長期保有に向いています。
②管理状態の良いマンションを選ぶ
修繕積立金が十分に確保されているか、管理会社の品質は高いか、長期修繕計画は適切かなど、管理状態はマンションの将来を左右します。
管理が良い物件は家賃も維持されやすく、売却しやすいというメリットがあります。
③立地は将来の需要で見る
駅近、再開発、大学や企業の動きなど、今後も需要が見込めるエリアを選ぶことが重要です。
現在の賃料だけでなく、10年後の賃料まで視野に入れて判断しましょう。
リスクを知ればマンション投資の失敗は避けられる
マンション投資には空室、家賃下落、修繕費、金利上昇などのリスクがありますが、その多くは事前に把握し、対策できるものです。
リスクを理解せずに購入すると失敗しやすい一方、正しい知識を持って慎重に判断すれば安定した家賃収入を得られる堅実な投資になります。
初心者のうちは「どうすれば儲かるか」ではなく、「どうすれば失敗を避けられるか」に焦点を当てることが最も大切です。
リスクを理解することこそが、マンション投資成功への第一歩です。
