この記事の3行まとめ
- 2025年の税制改正では相続税の基礎控除額「3,000万円＋600万円×法定相続人数」は維持
- 結婚・子育て資金の一括贈与非課税措置が2027年まで延長。不動産投資との併用で効果的
- マンション投資は評価額の圧縮と借入金活用により、相続税対策として高い効果を発揮
2025年度相続税制改正の最新ポイント
2025年度の税制改正では、相続税の基礎控除額に変更はなく、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」という計算式が引き続き適用されます。この基礎控除額は平成27年の改正で引き下げられて以降、現行水準のまま据え置かれている状況です。
主な改正ポイントは3つあります。
- 結婚・子育て資金の一括贈与に対する非課税措置が2年間延長され、令和9年（2027年）3月31日まで適用可能となりました。これにより、子や孫への資産移転を計画的に進める時間的余裕が確保されます。
- 個人事業用資産に係る贈与税の納税猶予制度の要件が緩和されました。従来の「贈与の日まで3年以上従事」から、「贈与の直前において事業に従事していること」へと変更され、適用しやすくなっています。
- 相続登記などの登録免許税の免税措置も2年間延長されるなど、資産承継を後押しする改正が複数行われました。
相続税対策としてのマンション投資の有効性
マンション投資が相続税対策として有効な理由は、不動産の相続税評価額が市場価格より低く算定される点にあります。特に賃貸マンションなどの収益物件は収益還元法で評価されるため、運用方法によって評価を抑えることが可能です。
また、借入金は相続財産から控除できるため、ローンを活用して不動産を取得すれば、資産と負債のバランスを取ることで課税対象を軽減できます。
| 相続税対策手法 | メリット | デメリット |
| 現金保有 | 流動性が高い | 額面通りに評価される |
| マンション投資 | 評価額の低減・負債控除が可能 | 管理や維持の手間がかかる |
| 生前贈与 | 計画的資産移転が可能 | 贈与税や加算期間に注意が必要 |
マンション投資で相続税を抑える主な方法
マンション投資による相続税対策は、評価額の圧縮効果と負債控除の仕組みを組み合わせることで実現します。以下では、実務で活用できる代表的な2つの手法を詳しく見ていきましょう。
1. 小規模宅地等の特例を利用する
マンション経営を事業として行っている場合、小規模宅地等の特例により土地評価額を大幅に減額できます。自宅敷地と併用することで、さらに減額幅を拡大することも可能です。
2. 借入金による負債控除を活用する
フルローンでマンションを購入すると、取得した資産と同額の負債を相続財産から控除できます。これにより、相続税評価額を実質的に圧縮することができます。
相続税対策チェックリスト
- 現在の資産と将来の相続税額を試算する
- 不動産投資の収益性と節税効果を比較検討する
- 小規模宅地等の特例の適用条件を確認する
- 借入条件と返済計画を明確に立てる
- 生前贈与を含めた長期資産承継計画を検討する
実際に、マンション投資と小規模宅地等の特例を組み合わせることで、土地評価額を大幅に減額し、相続税負担を大きく軽減できた事例もあります。
まとめ
2025年の相続税制改正では基礎控除額に変更はありませんが、非課税措置の延長や事業承継要件の緩和など、相続対策を支援する改正が数多く盛り込まれました。マンション投資は、評価額の低減効果と借入金控除を同時に活かせるため、相続税対策として非常に有効な手段です。
ただし、節税のみを目的とした投資はリスクを伴います。収益性・立地・運用計画を慎重に検討し、税理士や不動産専門家の助言を得ながら、最適な資産承継戦略を立てていきましょう。
