マンション投資には「やめとけ」という声がある一方で、正しい判断基準を持ち、長期的に資産形成に成功している投資家も数多く存在します。
この記事では、成功者が必ず実践している物件選びの基準から、後悔しやすい「買ってはいけない物件」、さらに購入前に確認すべきチェックリストまで網羅的に解説します。
この記事の3行まとめ
- 成功の鍵は「立地・収支・情報」を自分で見極めること
- 失敗しやすいのは新築・郊外・手出し必須の物件
- 正しい判断基準があれば、マンション投資は資産形成に有効
再現制の高い成功ポイントを紹介しているので、マンション投資を検討している人は最後までチェックしてみてください。
マンション投資で成功する人に共通すること
マンション投資に成功する人に共通するのは、危険な物件を避け、自分で調べ、数字で判断する力を持っていることです。
ここでは、安定した家賃収入を得ている投資家に共通する3つのポイントを具体的に紹介します。
中古×都心・駅近の「実績のある物件」を選ぶ
マンション投資で成功している人の多くは、「立地」と「過去の入居実績」を最重要視しています。成功者が選ぶ主な条件は以下の通りです。
- 東京23区内の人気エリア
- 駅から徒歩5分以内
- 築15〜25年の中古物件（家賃相場が安定している）
- 空室期間が短く、実績のある物件
これらの条件を満たす物件は、すでに賃貸需要が証明されているため、空室リスクを抑えられる可能性が高いです。「新築＝良い物件」というイメージは誤解で、成功者ほど新築を避け、中古を選ぶ傾向にあります。
キャッシュフローがプラスになる物件だけ買う
成功している投資家は、収支がプラスにならない物件には決して手を出しません。実質利回りをはじめ、管理費や修繕積立金、固定資産税、さらには空室リスクや原状回復費まで、あらゆるコストを自分の目で丁寧に確認します。
そして最も重要なのが、営業マンのシミュレーションをそのまま鵜呑みにしないことです。
営業マンに提示されるシミュレーションには、都合の悪いリスクが省かれていたり、空室や家賃下落の見込みが過度に楽観的であったりする場合もあります。そのため、自分自身で現実的な視点から数字を見直し、収支の見通しを立てることが、長期的に安定した運用を実現するためには欠かせないのです。
賃貸需要・賃料相場を自分で調べる
SUUMO・HOME’S・CHINTAIといったポータルサイトを活用すれば、そのエリアの賃料相場や、類似物件の空室状況をすぐに把握できます。賃貸需要や賃料水準を、自分の目で数字として確認し判断することが、マンション投資で失敗を避けるための近道です。
後悔しやすい物件の条件
ここでは、失敗者の多くが共通して購入している「危険な物件の特徴」をまとめます。これらの条件に当てはまる物件は、長期的に赤字リスクが高く、後悔しやすい傾向があります。
新築ワンルーム
新築ワンルームは、販売価格に広告費や販売経費が上乗せされているため、実質的には割高なケースが多く見られます。
投資初心者が陥りやすい典型的な失敗パターンとしては、建物の価値が急落して売却しづらくなる、家賃が下がることで収支が一気に赤字に転落する、そしてローン返済は変わらず一定額で続く、などの悪循環に陥る点が挙げられます。
実際に、Yahoo!知恵袋などでも「新築ワンルームを買ったが赤字になって困っている」といった相談が非常に多く寄せられており、この分野のリスクの高さを物語っています。
築浅×郊外は空室リスクが大きい
郊外エリアでは、築見た目が魅力的に感じられる築年数の浅い物件も、空室リスクが高い傾向にあります。
新築物件が周囲に建つと競争力が落ちるため、空室が埋まりにくくなります。駅から遠い立地であれば空室期間が長期化する可能性が高いです。
さらに、郊外では賃貸需要が年によって大きく変動する傾向があり、安定した収益を見込むのが難しいのが現実です。
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家賃保証（サブリース）を売りにしている物件
サブリースは「空室でも家賃収入が得られる」という安心感から人気がありますが、実際にはトラブルも多く、注意が必要な仕組みです。
特によくあるのが、家賃保証額の引き下げによる収入の減少です。サブリース契約では、定期的に家賃の見直しが行われ、その結果として保証額が下がり、手取り収入が減るケースがあります。
さらに厄介なのは、オーナー側から一定期間は契約を解約できないという条件がついていることです。保証額の変更に納得できなくても、契約を解除しようとすれば違約金が発生する場合もあり、簡単には抜け出せないリスクを抱えることになります。
シミュレーション時点で毎月手出しになる物件
最初から収支がマイナスの状態でスタートする物件は、将来的にさらに赤字が拡大するリスクがあります。家賃の下落、修繕積立金の増額、そして空室リスクが重なることで、月々の手出し額が増えていくの可能性が高いです。
営業マンがよく口にする「最初は少しの手出しだけだから大丈夫」という言葉は要注意です。こうした物件は、長期的に見ても利益が出にくく、資産運用として成立しない可能性が高いのです。
マンション投資で後悔しないためのチェックリスト
最後に、購入前に必ずチェックするべきポイントを紹介します。ひとつでも曖昧なまま契約を進めると、マンション投資で失敗してしまうので、しっかり確認しておくのがおすすめです。
実質利回りが4％以上あるか
判断の基準は「表面利回り」ではなく、実質利回りです。管理費・修繕積立金・固定資産税・空室リスクといったコストを差し引いたうえで、4％以上が確保できているかを確認しましょう。
修繕積立金の値上げ予定を確認したか
築10〜15年を目安に、修繕積立金は増額されるのが一般的です。物件ごとの長期修繕計画を必ず確認し、将来的な負担増を見越しておきましょう。
過去の賃料と空室期間を調べたか
中古物件であれば、これまでの賃料推移や空室の履歴が確認できます。空室期間が長い、もしくは賃料の下落が大きい物件は、将来的な収支悪化のリスクがあります。
売却価格と残債をシミュレーションしたか
マンション投資では、「いつか売却して現金化する」という視点＝出口戦略がとても重要です。
将来、物件を売却したくなったときに、売却価格がローンの残債を下回っていると、差額を自腹で補わなければならず、実質的に売ることができません。
10〜20年後の売却を見据えて、将来的な市場価格とローン残債をシミュレーションし、「出口」がきちんと確保できるかを確認しておきましょう。
管理状態に問題がないか
マンション全体の管理状態は、入居率や資産価値に直結します。共用部の清掃状況やゴミ置き場の管理、修繕履歴などを自分の目で確認しましょう。
マンション経営の物件選び徹底解説｜種類・ポイント・リスク・戦略
まとめ｜正しい判断基準を持つことが成功の第一歩
マンション投資で失敗してしまう人の多くは、リスクの高い物件を見抜けずに選んでしまったことが原因です。一方、成功している投資家は、再現性のある判断軸で投資を行っています。
リスクやよくある失敗パターンを事前に理解し、感情ではなく数字と事実で判断できれば、マンション投資は長期的な資産形成に十分活用できる選択肢になります。
