「マンション経営に興味はあるけれど、リスクが怖い」「初心者でも本当に収益を得られるのか不安」と感じていませんか？
マンション経営は安定した家賃収入が魅力ですが、同時に空室や修繕費などさまざまなリスクも存在します。ただし、あらかじめリスクを把握し、適切に対策すれば十分にコントロール可能です。
本記事では、マンション経営に伴う代表的なリスクとその回避方法、さらに初心者が失敗しやすい典型パターンまでをわかりやすく解説します。
目次
マンション経営にはどんなリスクがある？
まずは、マンション経営に潜む代表的なリスクを整理してみましょう。初心者が見落としやすいものも多いため、一つずつ確認していきます。
初期費用・運営費用の負担
マンション経営を始めるには、物件価格以外にも登録免許税や司法書士報酬、不動産取得税といった初期費用が必要です。さらに購入後も管理費や修繕積立金、固定資産税が毎年発生します。
初期費用や運営費用を見込んだ資金計画を立てないと、思わぬ出費で資金繰りが厳しくなるリスクがあります。
空室リスク
入居者がいなければ収益はゼロです。立地条件や周辺競合の新築マンションによって空室率は変動します。
特にワンルームや築古物件は競争が激しく、家賃を下げなければ入居者が決まらないケースも少なくありません。
家賃滞納リスク
入居者が家賃を滞納すると、収入が途絶えるだけでなく督促や法的手続きに手間がかかります。家賃保証会社を利用していない場合は、オーナーが直接対応せざるを得ず大きな負担となります。
入居者トラブル
騒音やゴミ出しのルール違反、近隣とのトラブルなどはオーナーにクレームが寄せられることもあります。特に一棟所有の場合、トラブル対応に追われてストレスとなるケースも見られます。
修繕・維持費の増加
マンションは時間とともに老朽化します。エレベーターや配管など設備の大規模修繕は数百万円単位になることもあり、修繕積立金が不足するとオーナーに追加負担が求められる場合があります。
資産価値・家賃の下落
築年数が経過すると資産価値は下がり、家賃も低下しやすくなります。駅近や人気エリアであっても、近隣に新築物件ができると競争力が低下する可能性が高いです。
ローン残債リスク
マンション購入にはローンを利用するケースが多いですが、売却時に残債が売却価格を上回る「オーバーローン」になるリスクがあります。
特に返済比率（家賃収入に占める返済額）が高すぎる場合は要注意です。
売却困難リスク
築古や需要の少ないエリアの物件は、いざ売ろうとしても買い手がつかず、価格を下げなければ売却できないことがあります。資産流動性の低さもリスクの一つです。
金利上昇リスク
変動金利型ローンを選んだ場合、金利が上がると返済額も増加します。数％の上昇でも長期的には大きな負担となるため、資金計画を立てる際には考慮が必要です。
災害・保険リスク
地震や火災などの自然災害は建物に甚大な被害を与える可能性があります。火災保険や地震保険に加入していないと、修繕費用をすべて自己負担しなくてはいけません。
リスクを減らすための対策
リスクは完全に避けることはできませんが、事前の準備と対策で大きく軽減できます。ここからは、リスクを減らすための方法を紹介します。
管理会社・保証制度を活用する
管理会社に委託すれば、入居者募集やクレーム対応を代行してくれます。さらに家賃保証サービスを利用すれば、万が一の滞納時にも安定した収入を確保できます。
修繕積立金・保険で備える
修繕積立金は計画的に積み立て、将来の大規模修繕に備えましょう。火災保険・地震保険も加入しておくことで、予期せぬ災害リスクを軽減できます。
ローン返済計画を見直す
返済比率は家賃収入の50％以下を目安に抑えるのが安心です。変動金利だけでなく固定金利を組み合わせれば、将来の金利上昇リスクを抑えることができます。
空室対策を徹底する
物件購入時には周辺の空室率や賃貸需要を調査し、競争力のある立地を選びましょう。
サブリース契約（家賃保証制度）を利用する方法もありますが、契約条件や将来の家賃見直しについて事前に確認が必要です。
初心者が失敗しやすい典型パターン
マンション経営を始めたばかりの初心者が陥りやすい失敗例を紹介します。事前に失敗例を知っておくことで、リスクを回避できるでしょう。
立地調査を甘く見る
「価格が安いから」という理由だけで物件を選ぶと、入居需要の少ないエリアで空室が長期化するリスクがあります。駅からの距離や周辺施設、将来の人口動向まで調べておくことが大切です。
資金計画の見通しが甘い
購入時の初期費用やローン返済だけに目を向け、管理費や修繕積立金、固定資産税といったランニングコストを軽視してしまうケースがあります。結果としてキャッシュフローが赤字に転落することも。
家賃収入を過信する
「常に満室で家賃が入る」と想定して計画を立ててしまうと、空室や滞納が発生したときに返済が行き詰まります。空室率を考慮したシミュレーションを立てておく必要があります。
管理をすべて自分でやろうとする
コストを抑えるために管理会社を利用せず、入居者募集やクレーム対応を自分で行うと負担が大きくなります。特に本業と両立している人は時間的に破綻するケースが多く、適宜プロに任せることが重要です。
長期修繕を軽視する
築浅のうちは修繕費が少なくても、10年・20年後には大規模修繕が必要になります。修繕積立金を軽視すると、突然の高額出費に対応できず経営が破綻しかねません。
まとめ｜リスクを知ればマンション経営は怖くない
マンション経営には、空室や家賃滞納、修繕費の増加、金利の上昇などさまざまなリスクが存在します。しかし、マンション経営のリスクは決して避けられない壁ではなく、管理会社の活用や保証制度、保険への加入、堅実な資金計画によって十分に対策することが可能です。
さらに、初心者が陥りやすい失敗パターンをあらかじめ理解しておけば、経営の安定性は格段に高まります。つまり、リスクを知って準備を整えることで、マンション経営は怖いものではなく、長期的に安定した収益と資産形成を実現できる道となるのです。
