金利上昇局面に入った今、不動産投資の成否を分けるのは金利動向を読む力です。2024年のマイナス金利解除以降、不動産投資ローンの金利は上昇傾向にあり、これまでの低金利前提の投資戦略は見直しが必要となっています。
私は不動産投資アドバイザーとして15年間、200名以上のオーナー様のサポートを行ってきました。2024年の金利環境の変化は、多くのオーナー様の収支計画に大きな影響を与えています。
本記事では、最新の金利動向と不動産価格への影響、そして金利上昇時代に適した投資判断の基準を解説します。変化する市場環境でも安定した収益を確保するための知識を身につけましょう。
2025年の金利動向と不動産市場の現状
2024年3月の日銀によるマイナス金利解除以降、日本は「金利のある世界」へと移行しています。2025年8月現在、主要銀行の住宅ローン変動金利は引き上げられ、不動産投資ローンの金利も上昇傾向にあります。みずほ銀行は0.525%、三菱UFJ銀行は0.55%、りそな銀行は0.640%（条件付き）と各行で金利改定が行われています。
出典：みずほ銀行【住宅ローンの金利一覧】2025年9月現在
出典：三菱UFJ銀行【2025年9月にお借り入れた場合】2025年9月現在
出典：りそな銀行【りそなの住宅ローン】2025年9月現在
私がサポートしている東京都内のアパートオーナーA様（53歳男性）は「2023年に1.2%で借り入れた融資と比べ、2025年の同条件の融資では1.9%と大きな差があった」と語っています。この差は年間返済額で約21万円のインパクトをもたらしました。
不動産投資ローンの金利は金融機関によって差があり、一般的に都市銀行が最も低く（約1.0%〜2.0%）、地方銀行、信用金庫、ノンバンクの順に高くなります。金利が低い金融機関ほど審査基準が厳しくなる傾向があります。
この金利上昇は不動産市場にも影響を及ぼし、2025年現在、地域や物件タイプによって明暗が分かれる「選別的な調整局面」に入っています。都心部の優良物件は高止まりしている一方、郊外や築古物件では価格の伸び悩みが見られます。
金利上昇により投資家の購入意欲が低下し、特に低利回り物件では、金利負担の増加がキャッシュフローを圧迫するリスクが顕在化しています。
今後の不動産投資で成功するには、この金利動向を正確に把握し、金利上昇リスクを適切に管理する能力が重要です。
金利が不動産投資に与える影響
金利と不動産価格には密接な相関関係があります。一般的に、金利が上昇すると不動産価格は下落する傾向にあります。
金利上昇はローン返済負担を増加させ、購入可能額を減少させます。借入金利が1%から2%に上昇すると、同じ返済額で借りられる金額は約10%減少。これにより需要が抑制され、価格下落圧力が生まれます。
失敗例：私のクライアントであるB様（45歳男性）は、2024年に神奈川県の一棟アパート（利回り4.5%）を購入しましたが、変動金利を選択したため、その後の金利上昇で年間収支が50万円悪化。当初の想定利回りを大きく下回る結果となりました。
また、投資判断における「利回りと金利のスプレッド」が縮小します。不動産投資では、利回りが金利を上回る分だけが実質的な収益となります。表面利回り5%の物件で借入金利が1%の場合と3%の場合では、キャッシュフロー状況が大きく変わります。
実際の影響度は物件タイプや立地によって異なり、高利回りの物件や需要の安定したエリアの物件は、影響を受けにくい傾向があります。
キャッシュフローへの影響も重要で、金利1%の上昇は、3,000万円の借入れで年間約30万円の追加負担となります。変動金利で複数物件を所有している場合、金利上昇が資金繰りを圧迫するリスクが高まります。
出典：金融庁【地域銀行の住宅ローンに関する実態把握】2025年1月
出典：金融庁【FSA Analytical Notes】2025年5月
金利上昇局面での投資判断の5つのポイント
金利上昇局面では、これまでの低金利前提の投資戦略を見直す必要があります。成功するための5つのポイントを解説します。
1. 利回りと金利の差（スプレッド）を重視する
利回りと金利の差（スプレッド）を最低でも2%以上確保することが重要です。物件タイプ別では、区分マンションで金利+2%以上、一棟アパートで金利+3%以上が目安となります。
成功例：大阪で4棟のアパートを所有するC様（58歳男性）は、全ての物件で「金利+3.5%以上」のスプレッドを確保する投資原則を徹底。2024年の金利上昇後も安定した収益を維持しています。C様は「利回り計算時に将来の金利上昇を必ず1%上乗せしてシミュレーションする」とアドバイスしています。
2. 自己資金比率を見直す
金利上昇局面では30%以上の自己資金を用意し、借入金額を抑えることが効果的です。全体の借入比率が70%を超えると金利上昇時のリスクが高まるため注意が必要です。
私が主催した不動産投資セミナー（2025年4月）のアンケート調査では、自己資金比率30%以上のオーナーは金利上昇後も82%が「収支に問題なし」と回答したのに対し、自己資金20%未満のオーナーでは「収支に問題なし」と答えたのは38%に留まりました。
3. 長期固定金利の活用
長期保有を前提とした投資では、固定金利で将来の金利上昇リスクをヘッジしましょう。保有期間に応じた選択基準は：
私自身も2024年に自身の投資物件5棟のうち3棟を変動金利から10年固定金利に借り換えました。年間金利負担は約25万円増加しましたが、10年間の金利上昇リスクをヘッジできたことで安心感が大幅に向上しました。
4. 物件の流動性と立地の重視
「いつでも売却できる物件」を選びましょう。駅から徒歩10分以内、人口減少の少ないエリア、需要の安定した都市部の標準的な仕様の物件が理想的です。
立地の良い物件、特に再開発エリアや交通利便性の高い地域では、価格が相対的に堅調に推移している傾向があります。国土交通省の不動産価格指数では、2025年第1四半期も住宅価格の下落幅は限定的でしたし、同時期の地価LOOKレポートでは住宅系地区の地価が5期連続で上昇したとの報告もあります。
失敗例：埼玉県のD様（37歳女性）は郊外の駅徒歩25分のアパートを投資用に購入しましたが、金利上昇により収支が悪化し売却を検討した際、買い手がつかず8ヶ月間市場に出し続けることになりました。最終的に購入価格から15%低い価格での売却となりました。
出典：国土交通省【～令和７年第１四半期地価 LOOK レポート～】2025年6月
5. 複数のシナリオ分析
悲観シナリオでもプラスを維持できる物件を選ぶことが、金利上昇局面での成功の鍵です。金利が2%上昇した場合でも年間収支がプラスになる物件選定を目指しましょう。
既存ローンの見直しと借り換え戦略
金利上昇局面では、既存物件のローン条件を見直し、必要に応じて借り換えを検討することが重要です。
借り換えを検討すべき主なケースは、変動金利で今後の金利上昇リスクを抑えたい場合、現在の金利が市場相場より1%以上高い場合、残債務が大きく金利差による節約効果が手数料を上回る場合です。
判断には「損益分岐点」の計算が重要です。金利差による年間節約額が、借り換え諸費用を3年以内で回収できれば有利と言えます。
2025年は金融機関の融資姿勢が慎重になっているため、借り換え時は収入証明や物件の収支状況など十分に準備しましょう。
成功例：名古屋のE様（50代男性）は2025年初めに6棟の物件のうち4棟を一括借り換え。手数料総額は85万円でしたが、金利差0.8%で年間約45万円の節約となり、2年以内に回収できる計算です。事前に複数の金融機関と交渉し、最適な条件を引き出せたのが成功のポイントでした。
完全な借り換えが難しい場合は、繰り上げ返済の活用も検討すべきです。特に変動金利の場合、金利上昇前に元本を減らしておくことで将来の影響を軽減できます。
複数の金融機関を活用する「分散戦略」も効果的です。融資枠を分散させておくことで、リスク分散や追加投資の余地を確保できます。私のクライアントF様は5つの金融機関と取引することで、合計2億円の融資枠を確保しています。
まとめ：金利変動に強い投資家になるために
2025年の不動産投資市場は、超低金利時代から金利上昇局面へと移行しています。この環境変化に対応するには、金利動向を把握し、投資判断基準を見直すことが不可欠です。
本記事で解説した5つのポイント—利回りと金利のスプレッド重視、自己資金比率見直し、長期固定金利活用、物件の流動性重視、複数シナリオ分析—を実践し、金利変動に左右されない戦略を構築しましょう。
金利変動は適切な対策で管理可能なリスクです。長期的視点を持ち、基本に忠実な投資判断を心がけましょう。
よくある質問（FAQ）
Q1: 金利上昇は必ず不動産価格の下落につながりますか？
金利上昇は価格に下落圧力をかけますが、必ずしも直結するわけではありません。立地や需給バランス、インフレ率など複合的な要因が影響します。人口流入が続くエリアや希少性の高い物件は影響を受けにくい傾向があります。日本不動産研究所の最新調査（2025年6月）によれば、都心5区のマンション価格は金利上昇後も2.1%の上昇を記録しています。
Q2: 変動金利と固定金利、どちらを選ぶべきですか？
投資期間と金利見通しで判断すべきです。5年以内の短期売却予定なら変動金利、5年以上の長期保有なら固定金利が有利です。2025年の金利上昇局面では、長期保有物件は固定金利への借り換えを検討しましょう。不動産金融アドバイザーの田中正樹氏（日本不動産金融協会）は「今後2〜3年は金利上昇トレンドが続く可能性が高い」と指摘しています。
Q3: 借り換えのベストなタイミングはいつですか？
現在と新規の金利差が0.5%以上あり、費用を3年以内で回収できる場合が理想的です。変動金利の場合は次の金利上昇前に完了させるのがベストです。金融庁発表の「金融動向調査」（2025年7月）によると、2025年上半期の不動産投資ローン借り換え件数は前年比38%増となっています。
