投資を始めたいけれど自己資金が足りない、または資金を効率的に活用したいとお考えではありませんか？投資用ローンは資金力を高め、投資機会を広げる強力なツールになりますが、選び方を間違えると大きなリスクを背負うことになります。
私自身、不動産投資と株式投資の両方でローンを活用した経験から、最適な選択の重要性を痛感しています。この記事では、2025年8月の最新金融環境を踏まえた投資用ローンの賢い選び方を解説します。
これから投資を考えている方も、すでに投資をしている方も、この記事を読めば自分に最適な投資用ローンを見つけることができるでしょう。
投資用ローンの最新状況
金融市場と貸出傾向の変化
2025年8月現在、投資用ローン市場は大きな転換期を迎えています。2024年3月のマイナス金利政策解除に続き、同年7月には日銀による追加利上げが実施され、政策金利が0.25%に引き上げられました。この影響により、複数の金融機関が不動産投資向け融資の金利を0.15%～0.25%引き上げています。
しかし、審査基準については大きな変更はなく、投資用ローンの融資引き締めは見られません。コロナ禍で遅延していた審査や契約手続きも通常に戻っています。
2024年7月の日銀利上げの影響と今後の見通し
注目すべきは今後の金利動向です。日銀は経済回復や物価上昇が順調に進む場合、早ければ2025年度後半に政策金利を1.0%まで段階的に金利上昇する方針を示しています。
住宅ローンと投資用ローンは別の仕組みですが、どちらも「不動産向け融資」である以上、金融機関のスタンスや金利政策は共通の流れに影響を受けます。つまり、住宅ローン金利変動は投資用ローンの動向を予測する重要なシグナルになります。
投資タイプ別のローン金利相場
2025年8月現在の投資用ローンの金利相場は、投資タイプによって大きく異なります。
【表1】主要金融機関の投資用ローン基本条件比較表（2025年8月現在）
| 金融機関 | 商品タイプ | 金利（年率） | 融資上限 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|
| 住信SBI | 不動産投資 | 変動1.57%～ | 物件価格の80%まで | Web申込可、金利優遇あり |
| オリックス | 不動産投資 | 3年固定 2.9%～ | 案件により異なる | 最大1%引下げ可能 |
| 楽天銀行 | 不動産担保 | 1.81%～10.57% | 担保評価による | 資金使途自由 |
| 日本証券金融 | 証券担保 | 1.6%～4.2% | 担保評価の70%まで | 上場株式等を担保に |
※各金融機関の公式情報を元に作成（2025年8月現在）
出典：モゲチェック【2025年4月版】投資用ローンの金利相場】
投資用ローン選びで押さえるべき7つのポイント
①金利条件（固定vs変動）の選択
投資用ローンを選ぶ際、最も重要なポイントの一つが金利タイプです。2025年は金利上昇局面にあるため、この選択が収益性に大きく影響します。
2025年8月時点では、今後の金利上昇が予想されるため、長期の投資計画がある場合は固定金利も検討すべきです。特に不動産投資では、3年～5年の固定特約型が人気です。
②投資目的別の最適なローンタイプ
投資目的によって最適なローンタイプは異なります。
金利条件とローンタイプを選んだら、融資期間、借入限度額、手数料、繰上返済条件なども確認しましょう。
効果的な投資用ローンの比較方法
①審査基準を理解する
投資用ローンの審査は金融機関によって異なります。自分に合った選択をするためには、各社の審査ポイントの把握が重要です。
②総返済負担率と投資収益率のバランス
健全な投資レバレッジを維持するために、以下の点に注意しましょう。
【表2】投資タイプ別の推奨レバレッジ比率
| 投資タイプ | 推奨レバレッジ比率 | 返済期間目安 | 余裕資金 |
|---|---|---|---|
| 不動産投資 | 自己資金20%以上 | 20～35年 | 年収の15%以上 |
| 株式投資 | 担保評価額の50%以下 | 1～5年 | 借入額の30%以上 |
| 投資信託・外貨 | 自己資金50%以上 | 3～5年 | 借入額の50%以上 |
どのような投資でも、最悪のシナリオを想定した収支シミュレーションが不可欠です。
出典：東急リバブル【【2025年】不動産投資の融資はどう受ける？ 金融機関別の特徴と金利目安】
投資用ローンにおけるリスク管理（金利上昇時代の対策）
2025年は金利上昇局面にあり、投資用ローンを活用する際にはリスク管理が重要です。日銀は2025年度後半に政策金利を1.0%まで引き上げると予測されており、この環境での対策が必要です。
返済計画の立て方と余裕資金の確保
投資用ローンを組む際は、金利上昇にも対応できる返済計画が重要です：
特に変動金利を選択した場合は、金利上昇による返済額増加に備えましょう。
投資収益悪化時のバックアッププラン
投資収益は常に計画通りにはなりません。収益悪化に備えた対策を
金利条件がより有利になった場合は、ローン借り換えも検討しましょう。
投資用ローンの選び方（投資タイプ別ガイド）
不動産投資ローンの選び方
不動産投資用ローンには主に「アパートローン」と「プロパーローン」があります。
アパートローンはパッケージ型商品で審査基準や融資条件が明確です。初めての不動産投資や審査に不安がある方に向いています。
プロパーローンはオーダーメイド型で、案件ごとに金融機関が独自審査を行い条件が決まります。投資実績がある方や企業経営者に適しています。
2025年注目の融資手法として、セゾンファンデックス保証付きローンがあります。この保証で築古・小規模・区分マンションでも融資可能性が広がります。
証券担保ローンの選び方
証券担保ローンは株式や債券などの有価証券を担保にして資金調達できる手段です。
投資信託・外貨投資のための資金調達手段
投資信託や外貨投資のための専用ローンは少なく、以下が一般的です：
外貨投資の場合は為替変動リスクもあるため、借入金でのレバレッジ利用には特に慎重な管理が必要です。
出典：株式会社ウェルス・パートナー【すべてがわかる！証券担保ローンの基礎と選び方】
まとめ：投資用ローン選びで成功するための重要ポイント
投資用ローンは資産形成の強力なツールですが、選び方を間違えると大きなリスクとなります。重要なポイントを振り返りましょう。
2025年8月現在、日銀の政策金利引き上げにより投資用ローンの金利も上昇傾向にあり、今後も段階的な金利上昇が予想されています。この環境では、金利タイプの選択が収益性に大きく影響します。
投資目的に合ったローンタイプの選択も重要です。不動産投資ならアパート/プロパーローン、株式投資なら証券担保ローン、投資信託や外貨投資ならリスクに応じた資金調達を検討しましょう。
健全な投資レバレッジと返済計画、リスク管理体制も不可欠です。
今すぐ実践できるアクション3つ
投資用ローン選びは、自分の投資戦略全体の中での最適解を見つける作業です。この記事を参考に、あなたの資産形成を加速させる最適なローンを見つけてください。
よくある質問（FAQ）
Q｜投資用ローンと住宅ローンの違いは何ですか？
投資用ローンは収益を目的とした物件購入のためのローンで、住宅ローンは自己居住用の住宅購入のためのローンです。投資用ローンは一般的に住宅ローンより金利が高く、審査基準も異なります。
Q｜投資経験がないと審査に通りにくいのでしょうか？
投資経験がなくても、アパートローンなど初心者向けの商品であれば審査に通る可能性は十分にあります。ただし、プロパーローンなど一部のローンでは投資経験が重視される場合があります。
Q｜複数の投資用ローンを同時に組むことはできますか？
可能ですが、総返済負担率が高くなりすぎないよう注意が必要です。複数のローンを組む場合は、返済能力を超えないよう慎重に計画しましょう。
Q｜証券担保ローンで株価下落時のリスクを抑える方法はありますか？
借入額を担保評価額の50%以下に抑える、複数の銘柄に分散して担保設定する、緊急時の追加担保や返済資金を確保しておくなどの対策が有効です。
Q｜外貨建て投資のための最適な資金調達方法は何ですか？
外貨建て投資は為替リスクもあるため、レバレッジは控えめにすべきです。必要であれば証券担保ローンが比較的低金利で利用できますが、自己資金を中心に考えるのが安全です。
