アパート経営を検討しているオーナーの皆さん、実際にどれくらいの収益が手元に残るのかを具体的に把握していますか？
広告や物件情報に書かれている利回りは「表面利回り」がほとんどで、実際の手残りを正確に示すものではありません。
維持管理費や税金、空室リスクを考慮すると、実際の収益は思った以上に変動します。
本記事では、アパート経営のリアルな利回りを公開し、収支計算のポイントをわかりやすく解説します。
- 物件選びの判断基準が明確になる
- 空室や修繕費などのリスクを織り込んだ現実的な収益がわかる
- 投資目的でのアパート経営でも計画的に判断できる
そんな「実務に役立つ知識」が身につきます。
初めての方でも理解できるよう、具体例や簡単な計算式を交えて紹介していきますので、安心して読み進めてください。
目次
第1章：アパート経営の利回りとは
- ：利回りの基本的な考え方
- ：表面利回りと実質利回りの違い
第2章：収支計算の基本
- ：家賃収入の計算方法
- ：支出の内訳と注意点
- ：税金やローン返済を含めたシミュレーション
第3章：実際の収支例から学ぶ
- ：新築アパートの収支モデル
- ：中古アパートの収支モデル
- ：利回りの差が生まれる要因
第4章：利回りを左右する要素
- ：空室リスクと入居率
- ：管理費や修繕費の影響
- ：立地や設備が収益に与える効果
第5章：収益を改善する工夫
- ：空室対策と入居者満足度の向上
- ：家賃設定の見直し
- ：経費削減と運用効率化
- ：投資視点での収益拡大
第6章：税金や節税対策のポイント
- ：所得税・住民税の基本
- ：減価償却や青色申告を活用した節税
- ：税務署への申告時の注意点
第7章：収益改善のための具体的施策
- ：空室対策と入居者満足度の向上
- ：家賃設定の最適化
- ：経費削減と運用効率化
- ：投資による収益拡大
第1章：アパート経営の利回りとは？基本を押さえる
アパート経営でよく目にする「利回り」とは、物件価格に対してどれだけの収益が得られるかの割合を示す指標です。
しかし、利回りにはいくつか種類があり、理解せずに判断すると「思ったほど稼げない」という事態に陥りやすくなります。
表面利回りと実質利回りの違い
- 表面利回り
家賃収入だけを元に計算した利回りで、広告やチラシでよく目にします。計算は簡単ですが、管理費・修繕費・空室リスク・税金などを考慮していません。
例：年間家賃収入120万円 ÷ 物件価格1,500万円 × 100 = 8% - 実質利回り
実際に手元に残る利益を考慮した利回りです。
計算式は以下の通り：
実質利回り = （年間家賃収入 − 年間必要経費） ÷ 物件価格 × 100
経費には、固定資産税・修繕積立金・管理費・空室リスクなどが含まれます。
この実質利回りを見ることで、投資判断の精度が格段に上がります。
利回りだけで判断しない重要性
利回りはあくまで参考値。表面利回りが高くても、立地や建物の状態、入居需要を無視すると、空室や修繕費で収益が圧迫されます。
具体的には、築年数が古くなるほど修繕費は増え、空室リスクも上がります。
そのため、利回りを評価する際は表面と実質の両方を確認し、将来的なコストも見込むことが重要です。
第2章：収支計算で押さえるべきポイント
アパート経営の収益性を見極めるには、家賃収入だけでなく支出も含めた収支計算が不可欠です。
ここで押さえるべきポイントを順に確認しましょう。
家賃収入の見積もり
まずは年間の家賃収入を正確に把握します。入居率や家賃の相場を現実的に見積もることが重要です。
- 満室想定家賃：広告や募集サイトで調べた家賃 × 部屋数
- 実際の想定家賃：満室想定 × 平均空室率（全国平均は約5〜10%程度）
実際の経営では、空室や家賃滞納も考慮して少し余裕を持った計算が推奨されます。
経費の把握
アパート経営には、物件維持のためのさまざまな経費が発生します。主なものは以下です：
- 管理費・共益費：管理会社に支払う費用
- 修繕費・設備更新費：水回り、外壁、屋根などのメンテナンス
- 税金：固定資産税、都市計画税
- 保険料：火災保険や地震保険
経費は物件の築年数や規模によって変動するため、過去の実績や同規模物件の平均を参考にしましょう。
キャッシュフローの確認
収入から経費を差し引いた年間キャッシュフローを算出することで、投資としての実際の収益性が分かります。
年間キャッシュフロー = 年間家賃収入 − 年間経費
キャッシュフローがプラスであれば、毎年の運用で手元に残るお金がある状態です。
逆にマイナスの場合は、利回りが高くても追加資金が必要になるリスクがあるため注意が必要です。
第3章：利回り向上のための具体策
アパート経営で利回りを高めるには、収入を増やすことと支出を抑えることの両方が重要です。
それぞれのポイントを整理してみましょう。
家賃収入を増やす方法
家賃収入を増やすには、まず入居者の満足度を高めることが基本です。
例えば、キッチンや浴室のリフォーム、壁紙の張り替えなどの小規模改修でも、部屋の印象が大きく変わり、家賃を高めに設定することが可能です。
また、宅配ボックスやWi-Fi無料、オートロックといった付加価値設備を導入すると、入居者の募集期間を短縮でき、空室リスクを低減できます。
さらに、地域の需要に合わせてターゲットを見直すことも効果的です。
学生向け、単身者向け、ファミリー向けなど、入居者層に応じた部屋づくりを行うことで、安定した収入につながります。
支出を抑える方法
支出を抑えることも利回り改善には欠かせません。
管理会社との契約内容や手数料を定期的に見直し、必要に応じて交渉することで経費を圧縮できます。
急な修繕費が利回りに影響するのを防ぐため、年間予算を計画的に積み立てることも重要です。
共用部分の光熱費の効率化や保険プランの見直しも、無駄な支出を減らすために有効な手段です。
長期的な安定を意識する
単年度の利益だけでなく、資産価値の維持や向上を意識することも利回り安定には欠かせません。
築年数の古い物件は定期的にメンテナンスを行い価値を保つことが大切です。
また、駅近や再開発地域など将来的に賃料の上昇が見込める立地を選ぶことで、収益性の向上と安定したキャッシュフローの両立が可能になります。
第4章：実際の収支シミュレーション例
アパート経営の利回りを具体的に理解するためには、実際の収支をシミュレーションすることが重要です。
ここでは、1棟8室の単身者向けアパートを例に、年間収支を試算してみましょう。
想定条件
- 家賃：1室あたり6万円／月
- 入居率：95％（年間平均）
- 管理費・修繕費：年間家賃収入の15％
- 固定資産税：年間40万円
- ローン返済：年間240万円（利率1.5％、借入額2,000万円、返済期間20年）
この条件で、年間収入と支出を計算すると、年間家賃収入は以下のようになります。
- 6万円 × 8室 × 12ヶ月 × 0.95 = 約547万円
年間支出の概算
- 管理費・修繕費：547万円 × 15％ ≒ 82万円
- 固定資産税：40万円
- ローン返済：240万円
合計支出：約362万円
利回りの計算
年間純利益は、547万円 − 362万円 ≒ 185万円となります。この場合、利回りは次のように計算できます。
- 利回り（表面）：年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100
- 利回り（実質）：年間純利益 ÷ 物件購入価格 × 100
例えば、物件購入価格が2,000万円の場合、表面利回りは約32.5％、実質利回りは約9.2％となります。
数字だけを見ると高利回りに感じますが、修繕費や空室リスクを加味すると、実際の利回りは表面利回りよりも低くなることが多いです。
第5章：修繕・管理費用の見積もり
アパート経営では、家賃収入だけでなく、修繕や管理にかかる費用も経営を左右する大きな要素です。
定期的なメンテナンスを怠ると、建物の劣化や入居者トラブルにつながり、結果的に空室リスクや余計な費用が発生することがあります。
修繕費の見込み
建物の規模や築年数によって必要な修繕費は変わります。
新築時は大きな修繕はほとんど必要ありませんが、築5〜10年を過ぎると外壁や屋根、設備の劣化が目立ち始めます。
給排水管や給湯器などのライフサイクルも考慮し、定期的な更新費用をあらかじめ計画しておくことが大切です。
長期修繕計画を立てることで、大規模修繕の突発的な負担を軽減できます。
管理費用の実態
管理費用は、物件の運営に関わるさまざまな支出を含みます。
共用部の清掃、設備点検、入居者対応、場合によっては管理会社への委託費用も考慮する必要があります。
自主管理であれば費用は抑えられますが、時間や手間の負担が増すため、コストだけでなく運営体制も踏まえて判断するとよいでしょう。
トラブル対応費の確保
入居者のクレーム対応や事故、設備トラブルの修理費用も見積もりに入れておく必要があります。
突発的な出費に備えた予備資金を確保しておくことで、経営の安定性が高まります。
特に水漏れや設備故障は、早急な対応が求められるため、日常的に信頼できる修繕業者や管理会社との関係を構築しておくことも重要です。
第6章：ローン返済と税金の考え方
アパート経営において、ローン返済と税金は収支を大きく左右する重要な要素です。
収入だけに目を向けるのではなく、支出や節税を含めたトータルの収益計画を立てることが、安定経営への第一歩となります。
ローン返済のポイント
融資を利用する場合、毎月の返済額や返済期間を正確に把握しておくことが重要です。
返済額が家賃収入を上回る場合、手元資金の不足を招きかねません。
特に変動金利ローンでは、金利上昇時に返済負担が増えるため、長期的なシミュレーションを行うことが求められます。
また、元利均等返済と元金均等返済の違いを理解し、返済計画に応じた戦略を立てることが大切です。
税金の基礎知識
アパート経営では、所得税・住民税・固定資産税・都市計画税など、さまざまな税金が関係してきます。
家賃収入から経費や減価償却費を差し引いた所得が課税対象となるため、経費計上の方法を理解しておくことが節税に直結します。
例えば、修繕費や管理費、ローン利息は必要経費として計上可能であり、経費計上によって所得税の負担を抑えることができます。
節税の工夫
青色申告を利用することで、最大65万円の控除や損益通算などの特典を活用できます。
また、物件の減価償却費を計算して経費に組み込むことで、実際の現金収支とは別に税金面での優遇を受けられるケースもあります。
税理士と相談しながら、ローン返済・経費・減価償却をバランスよく組み合わせた収支計画を立てることが重要です。
第7章：収益改善のための具体的施策
アパート経営の収益を最大化するためには、家賃収入の増加だけでなく、支出の最適化や空室対策など多角的な施策が求められます。
ここでは、実践的な方法を具体例を交えて紹介します。
空室対策と入居者満足度の向上
空室が続くと、どれだけ家賃収入を見込んでいても収益は下がります。
物件の魅力を高めるために、リフォームや内装の改善を行うことは有効です。
また、入居者とのコミュニケーションを大切にすることも重要で、問い合わせ対応の迅速化や共用部の清掃、設備の定期点検を徹底することで満足度を上げ、退去率を抑えることができます。
家賃設定の見直し
周辺相場と比較して適切な家賃を設定することは、収益改善の基本です。
相場より高すぎる場合は空室リスクが増え、低すぎる場合は収益を取りこぼします。
近隣の物件の家賃や設備状況を定期的に調査し、必要に応じて家賃の調整や付加価値の提供を検討しましょう。
経費削減と運用効率化
管理費や光熱費、修繕費などの運用コストを見直すことも収益改善には欠かせません。
長期的な視点で設備更新を行えば、修繕費の増加を防ぐことができます。
また、管理会社の選定や契約内容の見直しにより、管理コストの効率化を図ることも可能です。
IoTやスマートホーム化を導入することで、遠隔管理や効率的な設備運用が実現できる場合もあります。
投資視点での収益拡大
物件の買い増しやリノベーション投資による家賃収入の向上も収益改善策のひとつです。
購入前には利回りやローン返済額、税金を考慮したシミュレーションを行い、無理のない投資計画を立てることが重要です。
投資による収益増加は、既存物件の収益を安定させるだけでなく、資産形成にも直結します。
