この記事の3行まとめ
- 公務員でも条件を守ればマンション投資は可能
- 5棟10室未満・年間500万円未満・管理委託が条件
- 職場バレ対策と借りすぎ防止が成功の分かれ目
「公務員は副業禁止だから、マンション投資なんてできない」と思い込んでいませんか。実は、一定の条件さえ守れば、公務員でも合法的にマンション投資を始められます。
この記事では、人事院規則にもとづく副業規定の3条件と、失敗を防ぐための注意点を解説します。読み終える頃には、自分がどこまでマンション投資できるのか明確になっているでしょう。
公務員でもマンション投資はできる？副業規定の3つの条件
公務員の副業は国家公務員法第103条・地方公務員法第38条で制限されています。ただし、不動産の賃貸は「資産の運用」にあたるため、一定の範囲内であれば認められています。
その判断基準を定めているのが、人事院規則14-8です。ここでは、マンション投資を始める前に必ず押さえておくべき3つの条件を解説します。
5棟10室・年間500万円未満なら申請不要
人事院規則14-8では、以下のいずれかに該当すると「事業的規模」とみなされ、承認が必要になります。
| 項目 | 事業的規模の基準 |
| 戸建て | 5棟以上 |
| マンション等の区分所有 | 10室以上 |
| 土地の賃貸 | 10件以上 |
| 年間の賃料収入 | 500万円以上（総額） |
つまり、区分マンション9室以下かつ年間の家賃収入が500万円未満であれば、原則として申請は不要です。注意したいのは、500万円の基準が経費を差し引いた「所得」ではなく「家賃収入の総額」で判断される点です。
たとえば月額賃料12万円の区分マンションであれば、年間144万円。3戸で432万円、4戸で576万円となり、わずか4戸で基準を超えてしまいます。
管理会社への委託が必須とされる理由
人事院規則14-8の運用通知では、承認を受ける基準の一つとして「管理業務を事業者に委ねる」旨が明記されています。以下のような業務を自分で行うと、本業に支障が出ると判断されかねません。
- 入居者の募集・審査
- 家賃の回収・滞納対応
- 建物の維持管理・修繕手配
管理委託料の相場は賃料の3〜5%程度です。月10万円の物件であれば月5,000円ほどの負担で、法的な安全性と手間の削減を両立できます。
基準を超えたら「自営兼業承認申請書」で対応する
相続などで意図せず基準を超えた場合でも、速やかに「自営兼業承認申請書」を提出すれば、賃貸経営を続けられます。承認が認められるためのポイントは、次の3つです。
- 職務と賃貸経営の間に利害関係がない
- 管理業務を外部に委託している
- 公務の公正性・信頼性に支障がない
放置して後から発覚すると「故意に隠していた」と見なされるおそれがあります。基準を超えた時点で、早めに人事担当部署へ相談しましょう。
公務員がマンション投資で失敗しないための3つの注意点
副業規定の条件をクリアしても、投資判断を誤れば損失を抱えるリスクは残ります。公務員ならではの立場を踏まえて、特に気をつけたい3つのポイントを整理します。
住民税の普通徴収を選び職場バレを防ぐ
マンション投資が職場に知られる原因として多いのが、住民税の変動です。会社員や公務員の住民税は通常、給与から天引き（特別徴収）されます。不動産所得があると住民税額が変わり、経理担当者に気づかれる可能性があります。
対策として、確定申告時に以下の手順を踏みましょう。
- 確定申告書の第二表「住民税に関する事項」を確認する
- 「給与・年金以外の所得にかかる住民税」で「自分で納付」を選択する
- 申告後、6月頃に届く納付書で自分で住民税を支払う
- 特別徴収に切り替わっていないか通知書で確認する
ただし、自治体によっては普通徴収を認めないケースもあるため、不安な場合は管轄の市区町村に事前に問い合わせましょう。
融資が通りやすい立場だからこそ借りすぎに注意する
公務員は雇用の安定性が評価され、年収の8〜10倍の融資が通るケースも珍しくありません。しかし「借りられる額」と「返せる額」は別の話です。空室が発生した場合、家賃収入がゼロでもローンの返済は続きます。
安全にマンション投資を進めるための目安は次のとおりです。
- 返済比率を年収の15〜20%以内に抑える
- 物件価格の1〜2割の頭金を用意する
- 500万円の上限を意識し、業者の拡大提案を鵜呑みにしない
不動産会社から物件を増やすよう勧められても、基準を超えて処分を受けるのは自分です。落ち着いて判断しましょう。
1戸目は都心の区分マンションに絞る
公務員には「5棟10室・500万円」という保有枠の上限があります。この枠を活かすには、戸数を増やすよりも1戸ずつの質を高める方針が向いています。
物件を選ぶ際にチェックしたい基準は次の5つです。
- 東京23区・大阪市内など入居需要が安定しているエリア
- 最寄り駅から徒歩10分以内
- 築20年以内
- 管理組合が機能し、修繕積立金が適正な水準
- 単身者・共働き世帯の賃貸需要が見込めるエリア
利回りの高さだけで地方の築古物件を選ぶと、空室が長期化し、売りたいときに買い手がつかない事態に陥りかねません。10年後に売却できるかどうかを判断基準にしましょう。
まとめ｜公務員の強みを活かしてマンション投資を始めよう
公務員がマンション投資を始めるには、5棟10室未満・年間500万円未満・管理委託の3条件を守る必要があります。この枠組みの中で、都心の区分マンションを1〜2戸に絞って保有する戦略は、公務員の立場と相性の良い選択肢です。
まずは人事院規則14-8の基準を正確に把握し、自分の年収で購入可能な物件の価格帯を確認するところから始めてみましょう。
安定した収入と高い信用力は、融資条件において大きな強みになります。この強みを正しく活かせば、本業に支障をきたさずに将来の資産形成を進められるでしょう。
