この記事の3行まとめ
- マンション投資をやめる人には共通する3つの状況がある
- やめるべきかは数字で冷静に判断できる
- 撤退は失敗ではなく、次の資産形成への起点になる
「マンション投資をやめたい。でも本当にやめていいのか分からない」そんな迷いを抱えて検索している方は少なくありません。
実は、投資をやめると決めた人たちには共通する状況や、決断の決め手があります。この記事では、やめた人に共通する3つの状況と、続けるかやめるかを数字で見極める判断基準を解説します。
マンション投資をやめた人に共通する3つの状況
マンション投資をやめる背景は人それぞれですが、決断した人には共通点があります。ここでは、特に多い3つのパターンを紹介します。
毎月の持ち出しが増え続け、生活を圧迫している
やめた人の多くが口にするのは「気づけば毎月の赤字が膨らんでいた」という言葉です。実際にやめた人が辿るパターンは下記の通りです。
- 空室が出て、家賃を下げないと次の入居者がつかない
- 家賃を下げても以前の収入には届かず、ローン返済額との差額が毎月の持ち出しになる
- 月1〜2万円の赤字でも、半年・1年と続けば無視できない金額に膨らむ
国土交通省の「民間賃貸住宅に関する実態調査」によると、築年数の経過による家賃の下落率は10年で約1割です。生活費を切り詰めてまで物件を維持している状態は、投資ではなく赤字を毎月払い続けているだけです。
サブリースや管理会社への不信感が限界に達した
「家賃保証があるから安心」と思って契約したのに、実態が違った。そんな不信感からやめる人も多くいます。よくあるケースは次の3つです。
- 家賃保証の引き下げ
「家賃保証」は永続的なものではない。契約書に「賃料の見直し条項」がある場合、数年後に保証額を下げられることがある - 不適切な賃料設定
管理会社が相場よりも低い賃料で入居者を募集しているケースがある。オーナー自身に賃料の決定権がないため、不満が積み重なる - 途中解約の壁
不信感からサブリースを解約しようとしても、違約金が発生する契約が多い
今の契約書で、解約条項と違約金の金額を改めて確認してください。これから契約する方は、署名前に必ずこの2点を押さえておきましょう。
修繕費・管理費の値上げで収支が読めなくなった
マンションの修繕積立金は、築年数とともに段階的に上がるのが一般的です。国土交通省の「マンション総合調査」では、築20年を超えると修繕積立金の平均月額が新築時の約1.5〜2倍になるとされています。
やめる決断に至る典型的な流れは次のとおりです。
- 管理費と修繕積立金の合計が月額2万円を超える
- さらに数年後の値上げが予告される
- 将来の収支が読めなくなり、持ち続ける判断ができなくなる
収支が読めなくなった時点で、損失を確定させてでも早めに手放した方が傷は浅く済みます。
やめるべきか迷ったときの3つの判断基準
「やめたい」と感じても、感情だけで動くと後悔につながります。以下の3つの基準を使えば、今の状況を客観的に見極められます。
月々の持ち出しが手取りの5%を超えているか
毎月の赤字額を手取り収入で割った数値が、判断の目安になります。
| 手取り月収 | 危険水域（5%） | 年間の損失額 | 5年間の累計損失 |
| 25万円 | 1.25万円 | 15万円 | 75万円 |
| 30万円 | 1.5万円 | 18万円 | 90万円 |
| 35万円 | 1.75万円 | 21万円 | 105万円 |
| 40万円 | 2万円 | 24万円 | 120万円 |
空室が重なれば、この数値はさらに膨らみます。「将来の資産になるから」と赤字を正当化し続けると、他の投資や貯蓄に回せるはずの資金を失い続けるだけです。
残債と売却査定額の差はいくらか
ローンの残債よりも売却査定額が低い状態を「残債割れ」と呼びます。不動産会社2〜3社に査定を依頼し、残債との差額を把握しましょう。
- 差額が100万円以内：手元資金で完済できる範囲。早めの売却を検討しやすい
- 差額が数百万円以上：売却のタイミングを慎重に見極める必要がある。家賃収入で差額を縮められるか、赤字が拡大して差額が広がるかを試算する
いずれにしても、「今やめたらいくら必要か」を数字で出すことが第一歩です。
5年後の収支を計算できているか
現在の家賃収入をもとに、5年後の月々の収支を計算してみましょう。考慮すべき変動要素は次の3つです。
- 家賃の下落（年1%程度を想定）
- 修繕積立金・管理費の値上げ（築年数に応じて段階的に上昇）
- 固定資産税・都市計画税の負担
5年後もプラスを維持できるなら、続ける根拠があります。反対に、5年以内に赤字が拡大する見込みなら、損失が小さいうちに売却を検討する方がトータルの出費を抑えられます。
まとめ｜「やめる」と決めたら、まず売却査定から始めよう
やめるかどうか迷ったら、次の3つを数字で確認してください。
- 毎月の持ち出しが手取りの5%を超えていないか
- 残債と査定額の差はいくらか
- 5年後の収支はプラスを維持できるか
やめる決断は「投資の失敗」ではありません。損失額を確定させ、そこから得た教訓を次の資産運用に活かせば、マンション投資の経験は無駄になりません。実際に、物件を手放した後に積立投資や他の運用へ切り替え、着実に資産を増やしている人も多くいます。
まずは不動産会社に売却査定を依頼し、自分の現在地を数字で把握するところから始めましょう。
