この記事の3行まとめ
- 得する条件は「金利2%超・追加購入予定なし・余剰資金あり」
- 2戸目を狙うなら繰り上げ返済より貯蓄を優先
- 期間短縮型と返済額軽減型は目的で使い分ける
マンション投資で繰り上げ返済すべきかどうか、判断に迷っていませんか。「利息が減ってお得」という意見がある一方で、「手元資金が減るから損」という正反対の主張も目にするでしょう。
実は、繰り上げ返済が得になるか損になるかは、あなたの投資方針と資金状況によって大きく変わります。この記事では、繰り上げ返済で得する人・損する人の条件を明確にし、返済方法の選び方まで解説します。
読み終えるころには、自分が繰り上げ返済すべきかどうか、迷いなく判断できるようになるでしょう。
マンション投資で繰り上げ返済すべき人・やめるべき人
マンション投資における繰り上げ返済は、すべての投資家にとって正解とは限りません。同じ300万円の余剰資金でも、投資方針や借入条件によって「返済に回すべき人」と「手を付けないほうがいい人」に分かれます。
ここでは、繰り上げ返済で得するケースと損するケースを具体的な条件とともに整理していきます。
繰り上げ返済で得する人の3つの条件
繰り上げ返済の恩恵を受けられるのは、次の3つの条件に当てはまる方です。
- 追加で物件を購入する予定がなく、今ある1戸の収益性を高めたい
- 借入金利が年2%を超えており、利息負担が毎月のキャッシュフローを圧迫している
- 生活防衛資金とは別に、半年分以上の余剰資金を確保できている
とくに金利の高さは判断の大きな分かれ目になります。
たとえば、借入額2,000万円・金利2.5%・残期間25年のローンで、300万円を期間短縮型で繰り上げ返済した場合、利息の軽減額はおよそ150万円に達します。金利が高いほど元本にかかる利息の削減幅が大きくなるため、年2%を超える金利で借りている人は繰り上げ返済の効果を実感しやすいでしょう。
加えて、追加購入の予定がない場合は自己資金を温存する必要性が低くなります。手元資金に余裕がある状態で返済に回せるなら、総支払額を着実に圧縮できる有効な戦略といえます。
繰り上げ返済で損する人の3つの特徴
一方で、以下に該当する人は繰り上げ返済を急ぐべきではありません。
- 2戸目・3戸目の物件購入を視野に入れており、頭金や諸費用のための自己資金が必要
- 借入金利が年1%台以下で、繰り上げ返済による利息軽減効果が小さい
- 余剰資金が少なく、突発的な修繕費やライフイベントへの備えが十分でない
とくに追加購入を検討している人は要注意です。繰り上げ返済に資金を回すと、次の物件を購入するための頭金が貯まらず、資産拡大のスピードが大きく落ちます。また、金利1%台のローンでは、同じ資金を利回り4〜5%の金融商品で運用したほうが、資産全体の効率が高まるケースも少なくありません。繰り上げ返済の判断は、不動産単体ではなく資産ポートフォリオ全体のバランスで考えるのが大切です。
期間短縮型と返済額軽減型｜あなたに合うのはどっち？
繰り上げ返済を実行すると決めたら、次は「期間短縮型」と「返済額軽減型」のどちらを選ぶかが重要です。どちらも元本を前倒しで減らす点は同じですが、得られる効果がまったく異なります。
自分の投資目的に合った方法を選べば、繰り上げ返済の効果を得られます。
総支払額を減らすなら期間短縮型を選ぶ
期間短縮型は、毎月の返済額はそのままに、ローンの完済時期を前倒しする方法です。返済期間が短くなった分だけ将来支払うはずだった利息がまるごとカットされるため、総支払額の削減効果は返済額軽減型より大きくなります。
たとえば借入額2,000万円・金利2%・返済期間30年のローンで考えてみましょう。5年目に200万円を繰り上げ返済すると、返済期間は約3年短縮されます。利息の軽減額はおよそ100万円に達し、総支払額を大きく圧縮できます。「利息の総額を減らしたい」「早く完済して家賃収入を手取りにしたい」人には最適な方法です。
ただし、以下の点に注意が必要です。
- 完済時期が早まると、団体信用生命保険（団信）の保障期間も短くなる
- 全額繰り上げ返済で完済した場合、団信の保障自体が消滅する
- 万が一への備えとして団信を重視するなら、繰り上げ返済の金額や時期は慎重に判断する
毎月のキャッシュフロー改善なら返済額軽減型が有利
返済額軽減型は、返済期間はそのままに、毎月の返済額を引き下げる方法です。月々の支出が減ることで手元に残る現金が増え、キャッシュフローの改善に直結します。
| 比較項目 | 期間短縮型 | 返済額軽減型 |
| 毎月の返済額 | 変わらない | 減る |
| 返済期間 | 短くなる | 変わらない |
| 利息の削減効果 | 大きい | 小さい |
| キャッシュフロー改善 | 変化なし | 改善する |
| 向いている人 | 早期完済・総コスト削減重視 | 毎月の手残り・安定運用重視 |
空室リスクや突発的な設備修繕など、マンション投資には予測しにくい出費がつきものです。返済額軽減型を選べば、月々の固定支出が下がる分だけ資金繰りに余裕が生まれ、急な出費にも対応しやすくなります。
総支払額の削減効果は期間短縮型に劣りますが、「毎月の手残りを増やして運用の安定性を高めたい」という人には合理的な選択です。なお、繰り上げ返済時には金融機関によって数千円〜数万円の手数料が発生する場合があるため、事前に契約内容を確認しておきましょう。
まとめ｜繰り上げ返済の前に確認すべき3つのチェックポイント
マンション投資の繰り上げ返済は、条件次第で「得にも損にもなる」選択肢です。実行前に、次の3つを必ず確認してください。
- 追加の物件購入を予定しているか。予定があるなら、自己資金の温存を優先する
- 借入金利は年2%を超えているか。1%台以下なら、他の運用先と比較してから判断する
- 生活防衛資金と半年分の修繕積立を確保したうえで、余剰資金があるか
3つすべてをクリアしたうえで繰り上げ返済を行うなら、返済方法の選択に進みましょう。総支払額の削減を重視する人は期間短縮型、毎月の資金繰りを安定させたい人は返済額軽減型が適しています。判断に迷う場合は、不動産投資に精通したFPや融資コンサルタントに相談するのがおすすめです。
資産全体のポートフォリオを踏まえたアドバイスを受ければ、より確実な判断ができるでしょう。
