賃貸マンション経営では、賃料設定ひとつで空室期間も収益も大きく変わります。
賃料相場を見誤ると、必要以上に家賃を下げてしまったり、逆に強気すぎて空室を長引かせてしまったりします。
本記事では、マンションオーナー向けに賃料相場の調べ方と相場を賃料設定に落とし込む方法を、解説します。
この記事の3行まとめ
- 賃料相場は、募集賃料と成約賃料のズレや物件条件の差を前提に読み解く必要がある
- SUUMO・HOME’Sや賃料相場チェッカーを併用し、築年数・駅距離・階数・設備を揃えて比較する
- 相場通りに合わせるのではなく、空室期間も含めて「勝てる賃料」に設計する
募集賃料を決める際の判断に役立ててください。
賃料相場とは？
賃料相場は、賃料設定の基準になります。
しかし、相場をそのまま採用してしまうと、空室や値下げにつながるケースも少なくありません。
まずは相場を見る前に、オーナーとして押さえておきたい前提を整理しておきましょう。
賃料相場は「平均」なので物件ごとに差が出る
賃料相場は、同じエリア・同じ間取りの物件を集めた平均値に近いデータです。
そのため、同じ家賃帯の物件でも、実際には条件によって賃料に差が出ます。
たとえば同じ1LDKでも、以下のような要素で相場より高くても決まる物件と相場でも決まらない物件に分かれます。
- 駅距離
- 築年数
- 階数や眺望、日当たり
- 物件の管理状態
- 設備
募集賃料と成約賃料はズレる前提で見る
賃料相場を調べる際に注意したいのが、ネット上で見える家賃は基本的に募集賃料であることです。
実際の成約賃料は、募集からの値下げやフリーレント、条件調整を経て決まっているケースも多く、表示されている家賃が実際の家賃とは限りません。
つまり、ポータルサイトで見た相場が「そのまま成約している相場」とは限らない、ということです。
相場だけで賃料設定すると空室が長引くことがある
相場通りに設定したのに空室が埋まらない場合、よくある原因は次の2つです。
- 物件の弱点が相場に反映されていない
- 募集の見せ方が弱く、比較の土俵で負けている
賃料設定は、相場に合わせる作業ではなく、比較で勝てる条件に整える作業です。
相場は便利な指標ですが、頼りすぎると判断を誤りやすいため注意が必要です。
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賃料相場の調べ方
賃料相場は、1つのサイトだけで判断するとブレやすくなります。
数の情報源を使いながら、どの価格帯が競合の中心か、自分の物件はどの立ち位置かを把握しなくてはいけません。
ここでは、SUUMO・HOME’Sなどのポータルサイトに加え、賃料相場マップや賃料相場チェッカーの使い方まで整理します。
SUUMO・HOME’Sで賃料相場を調べる方法
もっとも実務で使いやすいのは、SUUMOやHOME’Sなどのポータルサイト検索です。
理由はシンプルで、競合の募集条件がそのまま見えるからです。
調べ方のコツは、検索条件をできるだけ自分の物件に寄せることです。
- エリア
- 間取り
- 築年数
- 専有面積
- 設備条件
さらに、同じ仙台でも間取りで家賃帯が変わるため、「柏 家賃相場 1LDK」「柏 家賃相場 二人暮らし」のように検索軸を変えることで、競合の家賃帯がより立体的に見えてきます。
また、エリア全体の感覚をつかむなら「千葉 家賃相場」のように県単位で見て、駅周辺との落差を把握するのも有効です。
賃料相場マップ・賃料相場チェッカーの使い方と注意点
賃料相場マップや賃料相場チェッカーは、相場を短時間で掴むのに便利です。
特に複数物件を持っている場合や、賃料設定を定期的に見直す場合は、作業効率が上がります。
ただし、相場チェッカーはデータを統計処理しているため、個別物件の強み・弱みが反映されにくいことがあります。
そのため、相場チェッカーで目安を出したら、最後は必ずポータルサイトで競合の現物を確認する流れが必要です。
比較条件は築年数・駅距離・階数・設備を揃える
賃料相場調査で一番やってはいけないのが、条件が違う物件を混ぜて平均してしまうことです。
これをやると「相場より安くしたのに決まらない」状態が起きやすくなります。
また、東京のようにエリア内で価格差が出やすい地域では、安いエリアを含めてしまうと、相場が低く見えて判断を誤りやすくなります。
調査の段階で条件を揃えるほど、賃料設定の精度が上がります。
賃料設定の考え方｜相場をどう家賃に落とし込むか
賃料相場を調べた後に重要なのは、そこからどう賃料を決めるかです。
ここでは、相場を家賃に落とし込む方法を紹介します。
募集開始の賃料は相場上限寄りで設計する
募集開始時点での賃料は、相場の中央値ではなく上限寄りで設計した方が失敗が少なくすみます。
理由は、賃料は下げることはできても、上げることは難しいからです。
特に、次の条件に当てはまる物件は、上限寄りでも勝負しやすいでしょう。
- リフォーム直後で室内がきれい
- 写真映えする
- 設備が競合より強い
- 管理状態が良く、共用部の印象が良い
逆に、弱点がある物件は上限で出すと反響が落ちやすいので、最初から勝てる土俵を見極めることが大切です。
家賃を下げる前に見直すべき募集条件
反響が弱いと、すぐに賃料を下げたくなります。
ただし、賃料を下げるのは最終手段にした方が良いケースもあります。
先に見直したいのは、賃料以外の条件です。
- フリーレント
- 礼金の調整
- 鍵交換費用や初期費用の見せ方
- 募集写真の差し替え、枚数追加
- 募集文の改善
賃料を下げると収益が恒常的に下がりますが、条件調整は一時的な負担で済みます。
オーナーとしては、下げる前に打てる手を整理しておくことが重要です。
空室期間と賃料のバランスで損得を判断する
賃料設定で一番の落とし穴は、高く出しすぎて空室が長引くことです。
家賃を500円〜1,000円上げても、1〜2か月空室が伸びれば簡単に損失が出ます。
逆に、少し安くしてでも早期成約できれば、年間収益は安定します。
賃料設定は月額の数字ではなく、空室期間を含めた収益で判断することが大切です。
相場より高くても決まる物件の共通点
賃料相場より高いのに決まる物件には、共通する理由があります。
ここからは、相場より高くてもすぐ入居者が決まる物件の共通点を紹介します。
設備と管理状態で同じ家賃帯の比較に勝てている
入居者は、家賃だけでなく同じ家賃帯で何が得られるかを見ています。
そのため、設備と管理状態が整っている物件は、相場より高くても選ばれやすくなります。
具体的には、下記のような物件です。
- 宅配ボックス
- モニター付きインターホン
- 独立洗面台
- 共用部が明るい、清潔
- ゴミ置き場が整っている
写真と募集文で魅力が伝わっている
賃料設定の勝負は、内見より前に始まっています。
写真が暗い、枚数が少ない、情報が不足しているだけで、相場より安くてもスルーされることがあります。
逆に、室内が明るく写るよう工夫し、水回りを清潔にしたり、収納や導線を分かりやすく写したりすることで、印象が大きく変わります。
賃料相場の中で勝つには、募集の見せ方を整えることが必須です。
ターゲットに刺さる条件が整理されている
単身向けなのか、二人暮らし向けなのかで、刺さるポイントは変わります。
たとえば二人暮らしなら、収納や広さ、水回りの使いやすさが重要です。
単身なら、駅距離や設備、安心感が契約につながります。
ターゲットが曖昧だと、相場より高い理由を説明できず、比較で負けやすくなります。
相場より安いのに埋まらない原因
相場より安くしたのに入居者決まらない場合は、賃料以外に原因があります。
ここを見誤ると、さらに値下げしても改善せず、収益だけが落ちていきます。
競合より条件が弱い
家賃が安いのに決まらない場合、物件の弱点が比較で目立っている可能性があります。
- 1階で不安がある
- 日当たりが悪い
- 線路や道路が近く音が気になる
- 駅から遠い
こうした弱点は、賃料だけでは埋められません。
設備や募集の見せ方で補う必要があります。
内見でマイナス評価が出ている
反響はあるのに決まらない場合は、内見で落ちている可能性が高いです。
- クロスの黄ばみ
- 水回りの古さ
- 臭い（カビ・排水）
- 共用部の暗さ
こうした点は、賃料を下げても決定打になりにくい要素です。
必要な補修・清掃を優先して改善した方が、結果的に賃料を守れます。
募集の見せ方が弱い
そもそも反響が少ない場合、募集の段階で比較に負けています。
特に最近は、写真と情報量が少ない物件は、内見候補にすら残りません。
賃料を下げる前に、まずは下記の改善を行うことで、反響が改善する可能性があります。
- 写真を撮り直す
- 設備欄を埋める
- 募集文でメリットを明確にする
賃料相場は調べ方より賃料設定の判断で差がつく
賃料相場は、賃貸マンション経営の基本となる指標です。
ただし相場は、募集賃料を決めるための材料にすぎません。
SUUMO・HOME’Sなどで競合を確認し、賃料相場チェッカーや賃料相場マップで全体感を掴みながら、条件を揃えて比較することが重要です。
そのうえで、賃料は相場通りに合わせるのではなく、設備・管理状態・募集の見せ方まで含めて「勝てる価格」に設計していく必要があります。
賃料設定を適正化できれば、空室期間を短縮し、値下げを最小限に抑えながら収益を安定させることにつながります。
まずは相場の見方を整え、物件の強みを活かした賃料設定を進めていきましょう。
