この記事の3行まとめ
- サブリースは空室保証の対価として「収益低下・売却制限」のリスクを負う
- 賃貸需要が高い都心ワンルーム等に、高コストなサブリースは不要
- 契約前に「免責期間・解約条件」を必ず確認し、安易な判断は避ける
「マンション投資のサブリース契約はやめとけ」という声を聞き、契約すべきか迷っていませんか？家賃保証は、仕組みを正しく理解せず契約すると、収益が得られなかったり、将来の売却が難しくなったりする可能性があります。
本記事では、サブリースの仕組みやメリット・デメリット、契約すべきかの判断基準を解説します。
マンション投資のサブリース契約とは？仕組みとメリット・デメリット
サブリース契約とは、不動産会社がオーナーの物件を借り受け、入居者に貸し出す仕組みです。オーナーは入居者の有無に関わらず「保証賃料」を受け取れますが、その対価として高額な手数料を支払うことになります。まずは、管理委託（集金代行）との違いやメリット・デメリットを整理しましょう。
【仕組み】「サブリース」と「管理委託」の決定的な違い
サブリースと、多くのオーナーが選ぶ「管理委託（集金代行）」の違いは、契約相手と収入の仕組みにあります。
| 項目 | 管理委託（集金代行） | サブリース契約（一括借り上げ） |
| 契約相手 | 入居者と直接契約 | サブリース会社と法人契約 |
| 家賃収入 | 入居者が支払う家賃の全額 | サブリース会社が設定した保証額 |
| 手数料 | 家賃の3〜5％程度*1 | 家賃の10〜20％程度（実質）*2 |
| 空室時 | 収入はゼロ | 保証額が入る |
| 礼金・更新料 | オーナーの収入 | サブリース会社の収入 |
このように、サブリースは「空室リスク」を業者が負う代わりに、オーナーの手取り収入が管理委託よりも大幅に減る構造になっています。
*1引用：株式会社ERAB「賃貸管理手数料は3％〜5％が一般的！オーナー様の収入例と併せて解説」（2024年11月）
*2引用：大東建託株式会社「連載「サブリースとは？」第４回：サブリースのメリット・デメリット」（2025年10月）
【メリット】空室リスクを回避して安定収入を得られる3つの利点
コストがかかってもサブリースを選ぶオーナーがいるのは、以下の3つの明確なメリットがあるからです。
- 空室・滞納リスクからの解放：空室期間中も保証賃料が入るため、ローンの返済計画を予定通り進められる。滞納督促のストレスとも無縁
- 管理の手間がゼロ：入居者対応、クレーム処理、退去立ち会いなど、面倒な業務はすべて業者が行う
- 確定申告が楽になる：毎月の入金が一定額になるため、収支計算がシンプルになる
本業が多忙で、収益性よりも「手間のなさと収支の安定」を優先したい方には大きな利点と言えます。
【デメリット】「やめとけ」と言われる家賃減額と売却リスク
一方で「やめとけ」と強く言われる理由は、資産価値を大きく下げる以下のリスクがあるためです。
- リスク1：家賃保証額の減額「35年保証」でも、金額がずっと保証されるわけではない。景気や劣化を理由に数年ごとに減額され、収支が赤字に転落する恐れがある
- リスク2：サブリース契約が付いたままの物件は、「収益性が低い」「管理の自由度がない」と敬遠され、相場より安く評価される傾向がある
サブリース契約で失敗しないための判断基準とトラブル回避策
サブリースは有効なケースも存在しますが、推奨できる物件はごく一部に限られます。特に投資効率を重視する場合や、将来の売却を視野に入れている場合は慎重な判断が必要です。失敗しないための判断基準とトラブル回避策を解説します。
なぜ「ワンルームマンション投資にサブリースは不要」と言われるのか
都心のワンルームマンションにおいて、サブリースは基本的に「不要」です。理由は、都心・駅近のワンルームは賃貸需要が高く、空室リスクが低いからです。
退去が出てもすぐに次が決まる物件に対し、家賃の10〜20％*2もの手数料を払って保証をつけるのは、経済的合理性がありません。都心の好立地物件であれば、コストの低い管理委託（集金代行）を選ぶのが賢明な判断です。
トラブルを未然に防ぐ！契約前の必須チェック項目（免責・解約）
契約を検討する場合、以下のトラブルの原因になりやすい条項を必ず確認しましょう。
- 免責期間の有無：「契約開始後○ヶ月は送金しない」という免責期間がないか確認しましょう
- 解約条件と違約金：オーナー側からの解約は、法的に認められる正当な理由がない限り認められないケースが大半です。解約可能な場合でも、家賃6ヶ月分などの高額な違約金が設定されていないか注意が必要です
- 保証額の見直し規定：「2年ごとに見直し」などの記載がある場合、将来的に下限なく減額されるリスクがあります
サブリースを利用すべきケースと避けるべきケースの境界線
最終的な判断基準は以下の通りです。
| 比較項目 | 利用しても良いケース（推奨） | 避けるべきケース（非推奨） |
| 立地・物件条件 | 地方や駅遠など、空室リスクが現実的に高い物件 | 都心、駅近など賃貸需要が高いエリアの物件 |
| 金銭的メリット | 相続税対策が主目的で、毎月の収益は重視しない | 毎月の手取り額を増やしたい |
| 投資スタンス | とにかく手間をかけず、多少収益が減っても安定を好む | 将来的に売却して利益を出したい |
| 判断のポイント | 空室リスクを手数料で解決する価値があるか | 「稼ぐ力」がある物件に余計なコストをかける必要はない |
営業トークを鵜呑みにせず、自分の物件の「稼ぐ力（賃貸需要）」を冷静に見極めて選択しましょう。
まとめ｜仕組みを正しく理解し、自分の投資目的に合った選択を
本記事では、サブリースの仕組みとリスクについて解説しました。目先の安心感だけでなく、長期的な収支と売却時のリスクまで考慮し、本当に必要な契約か冷静に判断しましょう。
不動産投資の成功は、無駄なコストを削り、利益を最大化することにあります。迷ったときは、管理委託（集金代行）での収支と比較し、本当にその保証コストが必要なのかを問い直してみましょう。
