この記事の3行まとめ
- 「やめておけ」の理由は、空室リスク・新築の価値下落・節税の限界にある
- 成功には「都心の中古」を狙い、実質利回りでシビアに計算すべきである
- 管理会社選びと出口戦略を徹底すれば、リスクを抑えた資産形成は可能だ
ワンルームマンションの投資はやめておけと言われる理由
ワンルームマンションの投資は「やめておけ」と言われるのは、主に3つの明確な根拠があります。リスクを正しく把握して、投資判断の材料として役立てていきましょう。
理由1:空室が発生すると家賃収入がゼロになるため
ワンルームマンションの投資における収入がゼロになる具体的なリスクをまとめました。
- リスク： 所有する部屋が一部屋しかないため、収益の不安定さが一番のリスク
- 他物件との違い： アパート経営とは違い、空室が発生すると家賃収入が完全にストップする
- 金銭的な負担： 入居状況に関わらずローン返済や管理費の支払いは発生するため、空室期間中はすべて自己資金で補わなければならない
このように、空室が直接収支に直接、関わります。極端な収益構造のため、ワンルームマンションの投資をやらない原因になっているのも事実です。
理由2：新築物件は購入直後に資産価値が大幅に下落しやすいため
新築物件は、購入価格と市場価値に注意が必要です。具体的な下落の仕組みを整理しましょう。
- 新築特有の上乗せ価格の影響： 新築物件には分譲会社の利益や広告宣伝費が上乗せされているため、購入直後に価値が下がるのが一般的
- 資産価値の急落： 市場価格よりも割高な状態で運用を始めるため、一度入居があれば「中古」扱いとして周辺相場まで価格が下がる
- 売却時の損失： 購入価格と売却価格の差が大きくなり、売却時に大きな損失を抱えるリスクがある
新築物件ならではの価格構造を理解し、将来の出口戦略まで見据えた判断が必要です。
理由3：節税効果が最初の数年だけで長続きしない仕組み
営業トークで聞く節税メリットには、長期的な視点での注意が必要です。具体的な仕組みを理解しましょう。
- 一時的な節税効果： 所得税や住民税の節税メリットは、投資初期の数年間のみとされるケースが多い
- 赤字と給与の相殺条件： 節税が成り立つのは、不動産所得が赤字で、本業の給与所得と差し引きできる場合に限られる
- 赤字幅の縮小： 最初に支払った諸費用がなくなり、建物を経費にする金額も年々減っていくため、節税の元になる『計算上の赤字』はだんだん小さくなる
長期的には会計上で黒字がでて、納税が必要になるケースもあります。節税だけを目的に投資を始めるのではなく、将来の収支変化まで見据えて考えることが大事です。
ワンルームマンションの投資の成功確率を上げる5つのコツ
ワンルームマンションの投資で成功と失敗を分けるのは、事前の徹底したリサーチと戦略的な物件選びにあります。 ここでは、成功確率を高めるための5つのコツを詳しく解説します。
賃貸需要が安定している「東京・都心部」を厳選する
投資エリアを選定する際、目先の利回りだけで判断するのは危険です。「東京・都心部」と「地方・郊外」の決定的な違いを以下の表で整理しました。
| 項目 | 東京・都心部 | 地方・郊外 |
| 需要の傾向 | 若年層の流入が続き、単身者の需要が安定している | 人口減少の影響を受けやすく、将来的な需要が不透明 |
| リスク | 駅近で生活利便性が高いと好条件を満たす必要がある | 空室リスクが非常に高く、家賃の下落も避けられない |
| 特徴 | 安定性を重視する投資に適している | 表面的な利回りが高く、魅力的に見える |
この表からも分かる通り、長期的に安定した収益を得るためには、需要が途切れない都心エリアを選ぶことが大事です。
物件価格が手頃で利回りが高い「中古物件」を狙う
投資効率を最優先に考えるなら、新築よりも「築浅の中古物件」が圧倒的に有利です。具体的なメリットは下記の通りです。
- 投資効率：新築時の上乗せ価格がなくなり、お得に購入できるため投資として最も効率的
- 収支面：価格が安定しており新築より利回りが高いため、毎月の収支をプラスにしやすい
- 安心感：過去の入居履歴や管理状況を事前に確認でき、購入後の運営イメージが湧きやすい
- 将来性：資産価値の下落幅が緩やかなため、将来の売却時にも損を出しにくい
中古物件を狙うことで利回りも期待できます。
将来の収支見通しで「実質利回り」を正確に把握する
物件情報チラシの数字を鵜呑みにせず、現実的な経費を差し引いて考える必要があります。
| 項目 | 表面利回り | 実質利回り |
| 判断材料 | 物件チラシなどに記載されている表面的な数値だけ | 管理費・修繕積立金・税金・空室率など、実際にかかる経費を差し引いた数値 |
| リスク判断 | 経費を引くと手元に資金が残らない（キャッシュフローが出ない）事態に気づけない | 最悪のケース（空室や突発的な修繕）でも持ちこたえられる収支かどうかを事前に判断できる |
| ワンルームの特徴との関係 | 家賃収入に対して、経費がどれくらいの割合を占めるかが見えなくなる | 家賃に対して管理コストの比率が高くなりやすいという、ワンルーム特有の実態を正確に把握できる |
最悪のケースでも耐えられる収支かどうかを厳しくチェックしましょう。
信頼できる管理会社を選び空室リスクを最小限に抑える
管理会社は信頼できる会社の基準を参考に選びましょう。
- 管理の重要性：物件購入後の管理こそが不動産投資の日常業務であり、収益を支える根幹
- 選定の基準：「入居者トラブルへの迅速な対応」ができる会社を選ぶことが大切
- 良い会社の条件：管理実績が豊富で周辺相場を把握し、退去時に次の入居者を早期に見つける提案ができる
- 注意点：家賃保証に頼りすぎず、自力で入居者募集ができる実力がある会社を探す
投資の成功は、パートナーとなる管理会社の実力がとても大切です。
出口戦略まで描き「売却しやすい物件」を最初から選ぶ
不動産投資は「買って終わり」ではなく、「どう物件を売却するか」まで考える必要があります。
- 利益の確定：不動産投資の本当の利益は、保有中の家賃だけでなく、物件を売却したときに初めて確定する
- リスクヘッジ：ずっと持ち続ける前提であっても、いざという時に現金化できる「流動性の高い物件」を選んでおく
- 売れる物件の条件：単身者に人気の間取り、耐震基準を満たした物件、そして管理状態が良い物件は中古市場でも需要が高い
将来、誰がその物件を買いたいと思うかを想像しながら、出口戦略を描きましょう。
まとめ｜リスクを正しく理解して安定した資産形成を
ワンルームマンションの投資は、正しく戦略を立てれば、とても優れた資産形成手段となります。「やめておけ」という声に惑わされることはありません。リスクの正体を理解して、信頼できる管理会社を選び、出口戦略を描いていくことで成功確率を上げることは可能です。根拠のある数字を積み上げることで、将来への不安をなくしていきましょう。
