この記事の3行まとめ
- 適切な管理費設定と効率的な運用は、不動産の資産価値を維持・向上させる鍵
- 新築マンションでは管理費が上昇傾向、中古マンションでは据え置きが多い
- 管理品質とリセールバリューには明確な相関があり、質重視の管理戦略が重要
管理費をめぐる現状と課題
不動産の資産価値を維持・向上させるためには、適切な管理費設定と効率的な運用 が欠かせません。近年は人件費や資材費の高騰により、新築マンションでは管理費の上昇が続いています。一方で、中古マンションでは管理費が据え置かれるケースが多い状況です。
「管理費据え置き＝管理品質の低下」につながるリスク があります。管理費をただ抑えるのではなく、効率的な運用で管理の質を維持することが、長期的な資産価値を守るうえで重要です。
新築・中古マンションの管理費動向比較
新築マンションと中古マンションでは、管理費の設定や変動に大きな違いが見られます。
新築マンションの管理費上昇要因
マンションリサーチ株式会社の調査では、大手不動産開発業者関連の管理会社が扱う新築マンションの管理費は、2016年以降上昇傾向にあります。主な要因は以下の通りです。
- 人件費の高騰
- 設備の高度化による維持管理コスト増加
- 共用施設の充実に伴う管理範囲の拡大
中古マンションにおける管理費据え置きの実態
一方、中古マンションでは管理費が据え置かれる傾向が強いことも分かっています。しかし、インフレや人件費の上昇に対して管理費が変わらない状況は、管理の質が低下する可能性 を示しています。表面上の管理費が安いだけでは、資産価値を守ることはできません。
管理費と資産価値の関係性
管理費は単なる支出ではなく、資産価値を維持・向上させるための投資です。具体的なデータをもとに見ていきます。
管理の質が再販価値に与える影響
マンション管理適正評価制度のデータ分析では、管理品質の高さとリセールバリュー（再販価格）の上昇率には明確な相関が確認されています。評価が高いマンションほど価格上昇率も高く、適正な管理費の投資が長期的な収益につながります。
管理費削減と管理品質のバランス
効率的な管理費運用とは、やみくもにコストを削ることではありません。重要なのは、管理品質を維持・向上させつつ無駄を省く「最適化」 です。短期的なコスト削減だけでなく、長期的な資産価値向上とのバランスが求められます。
資産価値を高める効率的な管理費運用戦略
管理費と資産価値の関係性を踏まえたうえで、実際にどのような戦略で管理費を運用すべきでしょうか。ここでは、資産価値を最大化するための具体的な管理費運用戦略を3つご紹介します。
パートナー型管理会社の選定
資産価値を最大化するためには、単なる委託先ではなく、「資産価値向上に貢献するパートナー型管理会社」 を選ぶことが重要です。
| 比較項目 | 従来の管理会社 | パートナー型管理会社 |
| 主な役割 | 建物の維持管理・定型業務の代行 | 資産価値最大化・収益向上への貢献 |
| 視点 | 短期的・現状維持 | 長期的・将来価値の創造 |
| テクノロジー活用 | 限定的 | 積極的（業務効率化・データ分析） |
選定時には、データに基づく提案力、不動産とテクノロジーを融合した技術・サービスの活用、オーナーとのコミュニケーション力 を重視しましょう。
マルチ・マネージャー戦略の活用
複数の管理会社を使い分ける 「マルチ・マネージャー戦略」 には以下のようなメリットがあります。
- 管理会社間の競争でサービス品質が向上
- 各社の強みを活かした最適な管理が可能
- リスク分散と柔軟な管理体制の確保
DXを活用した管理効率化
管理業務のDX（デジタル化）は、管理費の最適化に大きく寄与します。
- 電子投票システム による総会運営の効率化
- WEB会議システム による理事会運営の合理化
- 書類の電子化 による保管コスト・業務負担の削減
- 管理組合専用サイト による情報共有の円滑化
DX導入により、管理コスト削減だけでなく、区分所有者（マンションの各住戸の所有者）の負担軽減や参加率向上も期待できます。
まとめ
管理費の適正化は、単にコストを削るための施策ではなく、不動産の資産価値を最大化するための戦略的取り組み です。パートナー型管理会社の選定やマルチ・マネージャー戦略の活用、DXによる管理効率化などを実行することで、管理費の最適化と資産価値向上は両立できます。
安さだけでなく、長期的なリセールバリューを見据えた質重視の管理戦略が、持続可能な資産形成の鍵となります。
