賃貸経営を行うオーナーにとって、物件を「管理委託」するか「自主管理」するかは重要な判断ポイントです。管理会社に任せれば手間を大きく減らせますが、その分コストがかかります。一方で自主管理は費用を抑えられる反面、トラブル対応や空室対策を自ら行う必要があり、負担が大きくなる場合もあります。
本記事では、管理委託と自主管理の違いを3つの視点から比較し、それぞれの特徴を整理します。さらに、オーナーが最適な管理方法を選ぶための判断基準も解説します。自分の経営スタイルや物件規模に合った管理方法を見極める参考にしてください。
- 物件規模と所有数
- オーナーのライフスタイルや時間的余裕
- 地域性や入居者層の特性
管理委託と自主管理の違い3選
賃貸管理の方法を選ぶうえで、多くのオーナーが気になるのは「費用」「手間」「入居者募集」の3つです。ここでは、この3つの観点から管理委託と自主管理の違いを比較し、それぞれの特徴を整理します。
違い① 費用と収益性
管理委託を利用する場合、一般的には家賃収入の3〜5％程度を管理料として支払う必要があります。例えば家賃10万円の部屋であれば、月3,000〜5,000円が管理会社への委託費用となります。この費用には家賃集金や滞納督促、入居者対応などが含まれており、オーナーの手間を大幅に軽減してくれます。
実例として、都内でアパートを所有するオーナーAさんは、家賃収入が年間1,200万円に対し、年間管理委託料は約50万円でした。一見すると負担が大きく見えますが、滞納回収や深夜対応の手間を考えると「精神的コストが減るメリットの方が大きい」と評価しています。
一方、自主管理ではこの費用を節約できるため、収益性を高めやすい点が魅力です。地方で1棟マンションを所有するオーナーBさんは、自主管理を選び、管理委託料分を修繕費に回すことで物件価値を維持しています。ただし、クレームや修繕手配はすべて自身が担当しており、「自由時間は削られるが、その分収益は最大化できる」と話しています。
違い② トラブル対応と手間
賃貸経営では、入居者からのクレームや近隣トラブル、設備故障など、突発的な問題が発生することがあります。管理委託をしていれば、管理会社が一次対応を行い、オーナーは最小限の判断だけで済むケースが多いです。
たとえば、夜中に「水道管が破裂した」という連絡が入った場合、管理委託なら24時間対応窓口が処理を行い、オーナーは翌日報告を受けるだけで済みます。
一方、自主管理ではすべての対応をオーナー自身が行う必要があります。夜間や休日の緊急対応を迫られることもあり、精神的な負担は大きくなりがちです。実際に、オーナーCさんは休日に入居者から「トイレが詰まった」と連絡を受け、自ら業者を手配し現場立会いまで行いました。「1回の対応で半日が潰れることもある」との声も多く、複数物件を所有している場合は特に負担が大きくなります。
違い③ 入居者募集と空室対策
管理会社に委託すれば、不動産会社のネットワークを活用して入居者募集ができるため、広告力や集客力に強みがあります。ポータルサイト掲載、仲介業者との連携、家賃相場の調整など、専門的なノウハウを駆使して短期間で入居者を確保しやすいです。
例えば管理会社に委託しているオーナーDさんは、空室が出ても平均2週間以内で次の入居者が決まる状況を維持しています。これは複数の仲介業者と繋がる管理会社の力によるものです。
一方、自主管理では入居者募集の手段が限られがちで、集客に時間やコストがかかる場合があります。オーナーEさんは、自分でポータルサイトに掲載したものの、問い合わせが少なく、空室が3か月以上続いた経験があります。結局は知り合いの不動産会社に仲介を依頼し、追加で広告費を支払うことになりました。
管理方法を選ぶ判断基準3選
管理委託と自主管理にはそれぞれメリット・デメリットがあります。では、オーナーはどのように判断すればよいのでしょうか。ここでは、選択の目安となる判断基準を3つ紹介します。
物件規模と所有数
所有している物件が1棟のみ、または数戸程度であれば、自主管理でも対応できる可能性があります。しかし、複数棟や多数の戸数を所有している場合は、自主管理では業務が煩雑になりやすく、効率的な運営が難しくなります。このような場合は管理委託を選んだ方が現実的です。
オーナーのライフスタイルや時間的余裕
本業が忙しいオーナーや遠隔地に住んでいる場合、自主管理は現実的ではありません。時間的余裕や現地対応の可否は、管理方法を決めるうえで大きな要素となります。逆に、賃貸経営を本業として積極的に関わりたいオーナーは、自主管理に向いているケースもあります。
地域性や入居者層の特性
都市部の競争が激しいエリアでは、迅速な募集活動や柔軟なトラブル対応が求められます。その場合、管理会社のサポートを得る方が入居率を維持しやすいです。一方で、地域密着で顔なじみの入居者が多いエリアや、長期入居が見込める層が中心であれば、自主管理でも十分に対応できる可能性があります。
まとめ｜オーナーにとって最適な管理方法とは
管理委託と自主管理には、それぞれ明確な違いがあります。
- 管理委託：費用はかかるが、手間が減り入居者対応や空室対策に強い
- 自主管理：コストを抑えられるが、トラブル対応や集客に労力が必要
向いているオーナー像を整理すると次のようになります。
- 管理委託が向いている人：本業が忙しい、複数物件を所有、遠隔地オーナー、ストレスを減らしたい
- 自主管理が向いている人：物件数が少ない、近隣に住んでいる、コスト削減を重視、賃貸経営を積極的に楽しみたい
最適な方法は、物件規模やオーナーのライフスタイル、地域特性によって変わります。重要なのは「自分にとって管理業務をどれだけ任せたいか」を明確にすることです。適切な管理方法を選ぶことで、賃貸経営の安定性と収益性を両立させることができます。
