マンション経営は、安定した家賃収入や資産形成の手段として広く人気を集めています。しかし、実際に始めてみると、空室の長期化や家賃滞納、修繕費の高騰、さらにはサブリース契約の落とし穴など、予想外の問題に直面するケースも少なくありません。これらを正しく理解せずに参入すると、赤字経営や資産価値の下落といった深刻な事態につながる可能性があります。
本記事では、マンション経営でよくあるトラブルの種類や原因、さらに失敗事例を解説します。
目次
マンション経営に潜むトラブルとは
マンション経営は「安定収入を得られる投資」として人気があります。しかし、現実には数多くのリスクが潜んでいます。
マンション経営のリスクを知らないまま経営を始めると、「思ったほど利益が出ない」「資金繰りが厳しい」といった状況に陥ることも。ここでは代表的なトラブルを見ていきましょう。
空室が続く問題
空室はマンション経営最大のリスクです。家賃収入が止まれば、ローン返済や管理費の支払いがオーナーに重くのしかかります。
空室が続く原因として、立地条件の悪さや家賃設定の不適切さ、物件の老朽化などが挙げられます。さらに、広告活動や内見対応を怠るなど、管理会社の対応不足によるケースもあります。
利回りが想定より低い
購入時に提示される表面利回りは、経費や空室リスクを考慮していない数値です。実際には、管理費や修繕積立金、固定資産税を差し引いた実質利回りが、想定より大幅に低下することがあります。
シミュレーション不足が赤字の原因となることは少なくありません。
家賃滞納・入居者トラブル
入居者が家賃を滞納すると、オーナーのキャッシュフローは一気に悪化します。
さらに、騒音・ゴミ出しのルール違反・禁止物件でのペット飼育など、生活上のトラブルが他の入居者に不満を与え、健全な入居者が退去してしまうケースもあります。
修繕・維持管理の負担
建物は年数が経てば必ず劣化します。外壁塗装や給排水管の交換、エレベーター更新といった大規模修繕には、数百万円から数千万円の費用が必要になることもあります。
修繕積立を十分に行っていないと、突発的な大きな出費に備えられず、経営が行き詰まる可能性が高いです。
管理会社との契約トラブル
管理会社の対応不備によってもトラブルは発生します。入居者対応の遅れ、不透明な修繕費の見積もりなどが典型例です。
契約内容を確認しないまま任せきりにすると、問題が起きたときに責任を押し付けられる可能性があります。
サブリース契約の落とし穴
「空室リスクゼロ」とうたうサブリース契約も注意が必要です。契約から数年後に保証賃料が引き下げられたり、中途解約されたりするケースが少なくありません。
結果として、オーナーの収支計画が大きく崩れることになります。
売却・資産価値の下落
立地条件が悪い・築年数が古い・管理状態が悪いといった物件は売却が難しくなります。その結果、ローン残高を下回る価格でしか売れないオーバーローンに陥るリスクがあります。
災害や法規制リスク
地震や水害といった自然災害、またワンルーム規制のような法改正も経営に直撃します。特に耐震性に劣る物件や災害リスクの高い地域にある物件は要注意です。
トラブルの原因分析
マンション経営におけるトラブルは突然起きるものではなく、多くはオーナーの準備不足や判断ミスが積み重なった結果です。ここでは代表的な原因を整理します。
購入時のシミュレーション不足
表面利回り（年間家賃収入÷購入価格）だけを基準に購入判断するのは危険です。実際には管理費・修繕積立金・固定資産税・ローン利息などの支出が発生します。
さらに空室や家賃下落を想定していなければ、当初の想定と大きく乖離し、赤字に転落することもあります。投資判断の段階で「実質利回り」を算出し、最悪のケースでもキャッシュフローが維持できるかを確認しておくことが不可欠です。
入居者審査や管理体制の甘さ
家賃滞納や入居者トラブルの多くは、入居時の審査の甘さに原因がです。勤務先や収入の確認を怠ったり、保証会社を利用しなかったりするとリスクが高まります。
また、管理体制が不十分だと、小さなトラブルが放置されて物件全体の住環境が悪化し、結果として入居率低下を招きます。
管理会社任せにしすぎる
「管理会社に任せているから安心」と思い込むのは危険です。実際には、入居者募集のスピードやクレーム対応の質には会社ごとに大きな差があります。
報告不足や修繕対応の遅れを放置すれば、空室の長期化や入居者離れにつながり、収益が悪化します。オーナー自身が定期的にチェックし、必要に応じて管理会社を見直す姿勢が大切です。
修繕・資金計画の不備
物件の劣化は避けられません。外壁や屋根の補修・防水工事・エレベーター交換・給排水管更新といった大規模修繕には多額の費用がかかります。
長期的な修繕計画を立てずに経営を続けると、突然の出費で資金繰りが破綻するリスクが高まります。修繕積立や保険だけに依存せず、オーナー自身が予備資金を確保しておきましょう。
まとめ
マンション経営におけるトラブルの多くは、偶然ではなくオーナーの備え不足や判断の甘さから生じます。空室対策や入居者審査、長期修繕計画、契約内容の精査といった基本を怠れば、経営全体が揺らぎかねません。
今回紹介した失敗事例や原因を把握しておけば、同じ過ちを避けられます。「大丈夫だろう」と安易に考えず、事前のシミュレーションとリスク管理を徹底することが、安定したマンション経営を続けるための最大のポイントです。
