【不動産投資の利回り】計算方法紹介と相場を徹底解説！
不動産投資を行っている方は、ご自身の物件の利回りに満足していますか？
「もっと収益を上げたい」「将来の資産価値が不安」といった悩みを抱えていないでしょうか。
この記事は、そんなオーナーの方向けに、利回りの本質から、物件の選び方まで徹底解説します。
この記事を読めば、あなたの不動産投資は新たなステージへと進むはずです。
不動産投資における利回りとは？基礎知識を徹底解説！
不動産投資に興味を持った時、まず気になるのが「利回り」ではないでしょうか。利回りは、投資 したお金に対して、どれくらいの収益が見込めるかを示す指標です。しかし、この利回りの見方を 間違えると、将来のキャッシュフローに大きな差が出てしまいます。 不動産投資において、利回りは単なる数字ではありません。それは、将来の資産形成や安定し た不労所得につながるかを判断するための重要な要素といえるでしょう。
表面利回り、実質利回り、想定利回り。それぞれの違いと計算方法
不動産投資の世界には、主に3つの利回りがあります。これらを正しく理解し、使い分けること が、賢い物件選びの第一歩です。
利回りの種類と計算方法- 表面利回り（グロス利回り）： 年間家賃収入を物件価格で割った単純な指標。
- 計算式：年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100
- 実質利回り（ネット利回り）： 管理費・修繕積立金・固定資産税などの経費を差し引いた現実的な指標。
- 計算式：（年間家賃収入 − 年間経費） ÷（物件価格＋購入時諸経費）× 100
- 想定利回り： 空室物件に対し、満室想定・周辺相場家賃で算出する利回り。
表面利回りはあくまで「ざっくりとした目安」にすぎません。本当に稼げる物件なのかを判断する には、必ず実質利回りを計算してください。
不動産投資で利回りが重要な3つの理由
不動産投資において、利回りが重要視されるのには明確な理由があります。利回りを通じて、将 来の収益性や投資回収の期間、そして投資のリスクを予測できるからです。
重要な理由- 投資判断の基準になる：不動産投資の目的は「収益を得ること」です。利回りが低すぎる物件は、投資として成立しない可能性があります。物件価格と家賃収入のバランスを利回りという数字で客観的に判断できます。
- 投資回収のスピードがわかる：利回りが高いほど、投資した資金をより早く回収できる傾向にあります。たとえば、5,000万円の物件で利回り5%なら投資回収に20年かかりますが、利回り10%なら10年で回収できます。このように、利回りは投資回収期間の目安を知る上で欠かせない情報です。
- 物件の競争力を測れる：周辺の類似物件と比較して利回りが高い物件は、何らかの強みを持っている可能性が高いです。たとえば、人気のエリアにある、または家賃設定が適正であるなど、物件の競争力を測る指標としても活用できます。
調査によると、最近、全国的に不動産投資の利回りは低下傾向にあります。例えば、不動産投資情報サイト「健美家」の「不動産市場動向」 四半期レポート（2024年4月～6月期）によれば、 一棟アパートの平均収益は8.15％、一棟マンションは7.68％、マンション区別は6.86％でした。特に一棟マンションの価格が上昇しており、見た目にも影響が出ています。
不動産投資の利回りの目安と地域差
不動産投資の利回りには、明確な「正解」はありません。しかし、エリアや物件種別ごとの相場を把握することが重要です。この相場を知っているだけで、投資判断の精度は格段に上がります。読者の皆さんも「自分の投資は、相場から見てどうなんだろう？」と不安に感じることがあるのではないでしょうか。相場を理解すれば、その不安は大きく解消されます。
不動産投資の利回りの相場は？
不動産投資の平均利回りは、景気や金利、地域によって変動するものです。近年は物件価格の高騰によって、利回りは低下傾向にあります。 公益財団法人不動産推進センターの調査によると、 2024年3月流通時点の首都圏ワンルームマンションの平均家賃は7万7,566円で上昇傾向にあります。 ただし、物件価格の上昇がそれ以上に進んでいるために、結果的には低下しているのが現状です。
地域別・物件種別で見る利回り比較【東京VS地方】
不動産投資の利回りは、物件の立地によって大きく異なります。一般的に、都心部ほど利回りは低く、地方ほど利回りが高くなる傾向にあります。なぜなら、都心部は家賃の下落リスクが低く、資産価値が安定しているため、物件価格が維持されやすいからです。これは、多くの投資家が安心して長期保有を望むため、需要が高まり価格が上昇するからです。
しかし、利回りが高いからといって安易に地方物件に手を出すのは危険です。人口減少による空室リスクや、流動性の低さ（売却しにくいこと）を考慮する必要があります。利回りだけでなく、その物件が持つリスクも総合的に判断することが大切です。
不動産投資の利回りだけで物件を選ぶのは危険な理由
不動産投資の成功は、利回りの高さだけで決まるわけではありません。「利回り20％！」といった魅力的な数字に目がくらんで、見えないリスクに気づかず、後悔する投資家は少なくありません。
高利回り物件に潜む3つのリスク
一見、高利回りに見える物件には、以下のようなリスクが隠されている場合があります。これらを 知ることで、賢い投資判断を下せるでしょう。
高利回り物件のリスク- 高い空室リスク： 都心から離れた地方の物件は、利回りが高く設定されがちです。これは、物件価格が安く、家賃収入が安定しない可能性が高いからです。人口減少地域や賃貸需要の少ないエリアでは、入居者が見つからず、想定通りの家賃収入が得られないリスクがあります。
- 修繕費やランニングコストの増大： 築年数が古い物件も、高利回りになる傾向があります。しかし、老朽化が進んでいるため、予想外の修繕費用が発生する可能性が高いです。エレベーターの故障や外壁の補修など、高額な出費が一度に発生すると、利回りは一気に下落し、赤字経営になる可能性もあります。
- 売却しにくいリスク（流動性の低さ）： 高利回り物件の中には、需要が少なく、いざ売却しようとしても買い手が見つかりにくい物件があります。出口戦略が描けない物件は、最終的に大きな損失につながる可能性があります。
利回りだけで判断しない！投資成功に不可欠な3つのポイント
利回りはあくまで「物件の収益性を測る指標」の一つにすぎません。本当に投資を成功させるた めには、利回り以外の重要なポイントを総合的に判断することが必要です。
投資成功のポイント- 入居率： 家賃収入は、入居者がいて初めて発生します。利回りが高くても、空室が続けば収入はゼロです。駅からの距離、周辺環境、物件の清潔感など、入居者が「住みたい」と思う物件を選ぶことが重要です。
- 資金計画： 不動産投資には、物件購入費用以外にも、税金や管理費、修繕積立金、火災保険料など様々な費用がかかります。これらの支出をすべて含めた上で、最終的に手元に残るキャッシュフローがプラスになるか、事前にしっかりとシミュレーションしておきましょう。
- 出口戦略： 将来、物件を売却することを視野に入れた投資をすることが大切です。資産価値が下がりにくい人気エリアの物件を選ぶ、リフォームやリノベーションで物件の価値を高めるなど、将来の売却益も見据えた計画を立てておきましょう。
利回りという数字の裏にある真実を見抜くことができれば、あなたの不動産投資は必ず成功に近 づきます。
まとめ
この記事を通して、不動産投資の利回りが単なる数字ではなく、未来を左右する重要な要素であることがご理解いただけたのではないでしょうか。表面利回り、実質利回り、想定利回りを正しく理解し、それだけにとらわれずに物件を総合的に判断することが、成功への>鍵となります。
今、あなたは不動産投資という未来への扉の前に立っています。この扉を開く前に、この記事で学んだ知識をぜひ実践してみてください。利回り計算のシミュレーションをしてみる、気になる物件の周辺環境を調べてみる、そして、信頼できる専門家に相談してみるなど、小さな一歩から始めてみましょう。
もし、ご自身の資金計画や物件選びに不安があるなら、一人で悩まずにプロの意見を聞いてみることが大切です。あなたの不動産投資が成功し、経済的な自由と安心を手に入れることができるよう、心から願っています。
よくある質問（Q&A）
Q．利回り10％はどんな物件？
利回り10％は、非常に魅力的な数字ですが、築年数が古い、駅から遠い、都心から離れた地方にある、または特殊な用途の物件である場合もあります。利回りの高さに惑わされず、物件の 立地や将来性をしっかりと見極めることが大切です。
Q．利回りの最低ラインは？
不動産投資における利回りの最低ラインは、投資目的や個人のリスク許容度によって異なります。しかし、一般的には、ローンの金利と諸経費を上回る実質利回りを確保することが最低ライ ンといえるでしょう。
Q．投資した資金を回収するまでに何年かかる？
投資した資金を家賃収入で回収するまでの期間を「投資回収期間」と呼びます。この期間は、実質利回りによって計算でき、期間が短いほど投資効率が良いと言えます。しかし、投資回収期 間だけを重視するのではなく、物件の将来性やリスクも考慮することが重要です。
