不動産管理の委託料はいくらが適正なのでしょうか？
高すぎる委託料で収益を圧迫している方も多いのが現実です。
本記事では、業界での豊富な実績をもとに「委託料の適正相場」「業務内容の見極め方」「収益最大化のコツ」を解説するほか、税務処理の注意点も紹介します。
長期的な資産形成を目指す方は必見です！
目次
- 不動産管理委託料とは
- 不動産管理委託料の相場
- 一般管理の委託料相場は家賃の5％
- 集金代行のみの委託料相場は家賃の3％
- サブリース契約の委託料相場は家賃の10％～20％
- 不動産管理を委託するメリット
- 管理業務の負担軽減
- 空室率の改善効果
- 不動産管理を委託するデメリット
- 委託料による収益減少
- オーナーの裁量権制限
- 収益を最大化する管理会社の選び方
- 入居率95％以上の実績確認
- 地域密着度と集客力の検証
不動産管理委託料とは
不動産管理委託料とは、賃貸物件の管理を不動産会社に任せる際に支払う費用で、一般的に家賃収入の数％として毎月発生します。
入居者募集や家賃回収、建物管理など幅広い業務が含まれ、オーナーの負担を軽減する役割を担います。
多くはパーセンテージ制で家賃に応じて変動しますが、定額制を採用する会社もあります。
徴収は家賃から差し引かれる形が一般的で、空室時や一時金の扱いは管理会社によって異なるため、契約前の確認が重要です。
不動産管理委託料の相場
委託業務の内容によって委託料の相場は大きく異なります。
ここでは主要な3つのパターンについて解説します。
1）一般管理の委託料相場は家賃の5％
一般的な賃貸管理業務を包括的に委託する場合の相場は、家賃収入の5％前後です。
この料金には入居者募集から日常的な建物管理、クレーム対応まで幅広い業務が含まれています。
月額家賃10万円の物件であれば、毎月5千円の委託料が発生することになります。
近年は競争激化により委託料を下げる管理会社も増えており、3～4％で提供している会社も存在します。
ただし、料金の安さだけで選ぶと管理品質に問題がある場合もあるため注意が必要です。
委託料5％は業界標準であり、適正なサービスを受けるための妥当な水準と考えられています。
2）集金代行のみの委託料相場は家賃の3％
家賃の回収業務のみを委託する場合の相場は、家賃収入の3％程度です。
この場合、入居者募集や建物管理などは自分で行い、家賃の回収と滞納督促のみを管理会社に依頼します。
オーナー自身で対応できる業務は自分で行い、コストを抑えたい方に適したプランです。
集金代行では銀行振込の管理や滞納者への督促連絡、法的手続きの代行などが含まれます。
ただし、入居者からの日常的なクレームや設備故障への対応は含まれていないため、緊急時の対応体制を自分で整える必要があります。
近隣に住んでいて物件管理に時間を割ける方におすすめの選択肢です。
3）サブリース契約の委託料相場は家賃の10％～20％
サブリース契約は管理会社が物件を一括借り上げし、入居者に転貸する仕組みです。
委託料相場は家賃の10～20％と高めですが、空室リスクを管理会社が負担するため、安定した家賃収入を確保できます。
新築時は10％程度、築年数が経過するにつれて15～20％まで上昇するケースが多いです。
サブリース契約では空室期間中でも一定の家賃保証が受けられるメリットがありますが、相場家賃の8～9割程度の保証額となることが一般的です。
また、数年ごとに保証家賃の見直しが行われるため、長期的には収益が減少する可能性があります。
リスクを最小限に抑えたい初心者オーナーに適した選択肢といえるでしょう。
不動産管理を委託するメリット
管理委託によって得られる主要なメリットを具体的に解説します。
1）管理業務の負担軽減
賃貸管理には多岐にわたる業務が含まれており、すべてを自分で対応するには相当な時間と労力が必要です。
管理委託により、入居者対応や物件メンテナンス、事務手続きなどの煩雑な業務から解放されます。
本業に専念できる時間が確保でき、精神的なストレスも大幅に軽減されます。
特に複数物件を所有している場合や副業として賃貸経営を行っている場合は、管理業務の負担が大きな課題となります。
管理委託により効率的な運用が可能となり、事業規模の拡大にも対応できるようになります。
2）空室率の改善効果
管理会社の豊富な集客ノウハウと営業力により、空室期間の短縮が期待できます。
複数の不動産ポータルサイトへの同時掲載や協力不動産会社との連携により、より多くの入居希望者にリーチできます。
また、物件の魅力を最大限に伝える写真撮影や物件紹介文の作成も専門的に行われます。
適切な家賃設定や効果的な募集条件の提案により、競合物件との差別化も図れます。
市場相場に精通した管理会社なら、収益性を維持しながら入居率を高める戦略を立てることが可能です。
空室による機会損失を最小限に抑えることで、長期的な収益向上につながります。
不動産管理を委託するデメリット
管理委託にはメリットだけでなく、注意すべきデメリットも存在します。
1）委託料による収益減少
管理委託料は毎月継続的に発生するコストであり、家賃収入から差し引かれるため手取り収入が減少します。
家賃10万円で委託料5％の場合、年間6万円のコストが発生し、20年間で120万円の支出となります。
長期的には相当な金額となるため、委託による効果と費用を慎重に比較検討する必要があります。
ただし、委託により空室率が改善されたり、適切な家賃設定により収入が増加したりする効果も期待できます。
委託料を単純なコストとして捉えるのではなく、投資として考える視点が重要です。
2）オーナーの裁量権制限
管理を委託することで、物件運用に関する細かな決定権が制限される場合があります。
入居者の選定基準や家賃設定、リフォーム内容などについて管理会社の判断が優先され、オーナーの意向が十分に反映されないケースもあります。
自分なりの運用方針やこだわりがある場合は、管理会社との方針の違いがストレスになる可能性があります。
委託契約時に運用方針を明確に伝え、定期的なコミュニケーションを通じて意思疎通を図ることが重要です。
収益を最大化する管理会社の選び方
長期的な収益向上を実現するための管理会社選択のポイントを解説します。
1）入居率95％以上の実績確認
管理会社の入居率実績は、集客力と管理品質を測る重要な指標です。
業界平均を上回る95％以上の入居率を維持している会社は、効果的な募集戦略と適切な物件管理を行っている証拠といえます。
過去3年間の平均入居率を確認し、安定した実績があるかチェックしましょう。
入居率の算出方法についても確認が必要です。
一時的な空室を除外して計算している会社もあるため、算出基準を明確にした上で比較検討することが大切です。
また、管理物件の立地や築年数なども考慮し、自分の物件と類似条件での実績を重視して判断しましょう。
2）地域密着度と集客力の検証
物件所在地域での営業実績と地域密着度は、効果的な入居者募集に直結する重要な要素です。
地域の賃貸市場に精通し、豊富な協力不動産会社ネットワークを持つ管理会社は、短期間での入居者確保が期待できます。
周辺相場や入居者ニーズを正確に把握している会社を選びましょう。
地域での評判や口コミも重要な判断材料となります。
実際に管理を依頼しているオーナーからの評価や、地域の不動産業界での評判を調査し、信頼できる会社かどうかを見極めることが大切です。
