賃貸経営では、退去時に必ず直面する問題が「原状回復費用」の負担です。オーナーによっては、「どこまで借主に請求できるのか」「敷金で本当に足りるのか」「費用の目安はどう把握すればいいか」と悩むことも少なくありません。
国土交通省のガイドラインに基づき、費用負担の線引きを明確にすることで、トラブルを未然に防ぎつつ、公正かつスムーズな精算を行うことが可能になります。
この記事では、オーナーが押さえておくべきポイントをわかりやすく解説します。
目次
原状回復とは？まず押さえる基本
賃貸経営で最も重要な知識のひとつが「原状回復」です。過剰な請求はトラブルに、逆に請求を怠ると資産価値の毀損に直結します。
ここでは、ガイドラインに基づいた基本的な考え方を整理します。
原状回復の定義
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、原状回復は「借主の故意・過失、または善管注意義務違反によって生じた損耗や損傷を補修すること」と定義されています （国土交通省）。
つまり、経年劣化や通常使用による損耗、日焼けや家具跡などはオーナー負担となり、借主に請求することはできません。重要なのは、「新品状態に戻す」ことではなく、「通常使用できる状態に戻す」ことが基準となる点です。
この線引きを理解しておくことで、請求の妥当性を保ち、借主との無用な争いを防ぐことにつながります。
管理会社・オーナー・借主の役割と責任
退去から精算までには複数の関係者の協力が不可欠です。管理会社は中立的な立場で立会いや見積の取得、精算事務を担い、オーナーは建物全体の維持管理責任を負います。一方、借主には「通常の使用範囲内で適切に住む」という善管注意義務があります。
オーナーは管理会社任せにせず、ガイドラインや契約書内容を自ら確認し、どこまでが貸主負担でどこからが借主負担なのかを明確にしておくべきです。そうすることで、精算の透明性が高まり、信頼関係の維持につながります。
原状回復に関するよくある誤解
オーナー側によくある誤解として、「ハウスクリーニングは退去時に必ず借主負担にできる」と考える方がいます。しかし、これは特約がない限り成立せず、入居者への説明が求められます。
また、喫煙によるヤニ汚れやペットの臭いや床の傷などは借主負担にできるケースが多いですが、通常の使用範囲を超えていることをオーナーが説明する責任があります。曖昧な請求はトラブルを招くため、契約条項やガイドラインに基づき根拠を明記したうえで精算することが大切です。
費用の内訳と項目別の目安感
原状回復費用は「一括数十万円」というイメージがありますが、実際には清掃や補修などの細かな積み上げです。オーナーが相場を把握しておくと、妥当性の判断に役立ちます。
清掃・ハウスクリーニング費用
一般的には以下が目安です
- 1R〜1K：2〜5万円程度
- 2LDK〜：5〜10万円程度
退去時に借主が丁寧に清掃していれば、工数が減り費用を抑えられる場合もあります。清掃費用が借主負担となるかは、契約書や特約によって異なるため必ず確認を。
補修費用（壁紙・床・水回り・設備）
物件の状態に応じて費用は大きく変動します：
- 壁紙：1㎡あたり1,000〜1,500円が一般的な目安。全面張替えの場合は数十万円になることも
- フローリングや畳：部分補修できるケースもありますが、経年劣化はオーナー負担
- 水回り：カビや水垢は借主負担とされることが多く、設備起因ならオーナー負担
- 設備：照明や網戸の消耗品は、過失か経年劣化かで判断が分かれます
鍵交換・付属品の紛失
鍵交換は、地域・方針により異なります。一般的には、1〜2万円程度が目安です。借主都合の紛失なら借主負担ですが、交換ルールとして全体交換するならオーナー負担もあり得ます。
また、リモコンや保証書の紛失は、購入価格として数千円〜1万円が目安です。入居時に管理リストを渡しておくのがおすすめです。
特殊ケースの費用
喫煙によるクロスのヤニ汚れやペットによる損傷、悪臭やカビなど、通常損耗の範囲を超えている場合は借主負担が認められることも多く、数万円〜十数万円の請求も可能なケースがあります。
とくに水漏れや結露放置による大規模損傷などは、高額化しやすく、ガイドラインを根拠とした明確な線引きが必要です。
負担範囲の線引き（貸主負担・借主負担の例）
原状回復トラブルの原因の大半は、「どこまで誰が負担するか曖昧なこと」にあります。ガイドラインに沿った明確な線引きが安定した経営の鍵です。
貸主負担となる典型例
貸主の負担となるのは、一般的に「経年劣化」や「通常損耗」に該当する損傷です。具体例としては、以下のようなケースが挙げられます。
- 家具を設置したことによる床のへこみや跡、日焼けしたクロスや畳
- 経年劣化によるエアコンや給湯器など設備の不具合・故障
- 雨漏りや外壁のひび割れなど、建物構造に起因する損傷
- 入居前から存在していた不具合や隠れた瑕疵
貸主は、上記の項目を事前に把握しておくことで、無用な請求を避けることができます。
借主負担となる典型例
一方で、借主負担とされるのは、借主自身の使用方法や管理状態に起因する「過失」や「故意による損耗」です。以下が借主負担の典型例です。
- 壁に大量の釘穴やビス穴を空けた場合、焦げ跡や落書きなどの明らかな損傷
- 喫煙によるクロスのヤニ汚れや変色、臭気の付着
- ペットによる引っかき傷やフローリングへの尿染み
- 水回りのカビや水垢を放置したことによる悪化した損耗
契約内容や記録をもとに請求根拠を提示することで、精算トラブルを防げます。
特約がある場合の対応
契約書に「退去時ハウスクリーニング費用は借主負担」などの条項がある場合、有効となるためには以下を満たす必要があります。
- 内容が合理的であること
- 入居者が理解していること
- 入居者が同意していること（署名や説明が必要）
「曖昧な特約」は無効となる可能性もあり、明記した上で入居者へ説明し、書面で残しておくことが重要です。
敷金との関係と精算の流れ
原状回復費用は、通常「敷金」から精算されます。オーナーは敷金の役割と返還・請求の流れを明確に理解し、信頼関係を築くことが重要です。
敷金の役割と差し引き計算
敷金は未払賃料や原状回復費用の担保です。退去時には以下の順序で処理します。
- 未払い家賃や共益費を控除
- 原状回復費用を差し引く
- 差し引き後の残額は借主へ返還、不足なら追加請求
どの項目が差し引き対象となるかは曖昧にせず、根拠を説明できるようにしましょう。
退去精算の標準的な流れ
「退去立会→見積提示→協議→合意→精算→敷金返還」が基本的な流れです。立会では写真やメモで状態を記録し、精算では見積書と根拠を示しましょう。入居時の写真、契約書、特約内容の確認も立会前に必須です。
見積書・領収書のポイント
妥当性を担保するためには
- 作業内容が具体的に記載されていること
- 単価が常識的な基準であること
- 部分補修の可能な箇所を全体工事としていないか確認
- 必要に応じて相見積もりを取得
これらの書類を借主に提示すれば、請求の正当性が高まります。
トラブル回避＆万一の時の解決手段
トラブル回避の鍵は「事前準備と冷静な運用」です。何かあったときに備えておくこともオーナーの責任です。
契約書・特約の事前チェック
契約書に特約がある場合、明確に記載され、入居者へ説明・同意があるか確認しましょう。これは、後のトラブルを抑えるための基本です。
立会時の注意点
現地確認では感情論を避け、写真や動画で損耗状況を記録しましょう。詳細は後日の見積書をもとに整理し、冷静に話を進める姿勢が重要です。
トラブル時の相談先
話し合いで解決できない場合は、消費生活センターや不動産適正取引推進機構への相談、少額訴訟や調停の利用、専門家（弁護士など）への依頼などを検討できます。事前に相談先を把握しておくことが安心材料になります。
まとめ
退去時の原状回復費用は、賃貸経営で避けて通れない課題です。ガイドラインに基づき、経年劣化・通常損耗は貸主負担、故意や過失に伴う損耗は借主負担と明確にし、敷金精算の流れや見積根拠を整理することがトラブル回避の基本です。
また、契約書の特約や退去立会いでの記録など準備を怠らなければ、オーナーと借主の信頼関係が維持され、安定した賃貸経営を続けていけます。
