マンション価格は今後どうなる？下落・高騰の可能性と買い時を解説

この記事の3行まとめ

マンション価格は今後「上がる物件」と「下がる物件」に分かれる二極化が進む可能性が高い

建築費高騰・供給減により短期での全体的な大幅下落は起きにくいが、金利上昇は要注意

買い時の判断は「目的（実需か投資か）」と「立地」で考えることが最重要

「マンション価格は今後下がるのか、それとも上がり続けるのか？」と気になっていませんか。近年は価格の高騰が続いており、「今は買うべきか、それとも待つべきか」と悩む人が増えています。

この記事では、マンション価格の今後の見通しを結論からわかりやすく解説し、価格が上がる理由・下がる要因、エリアごとの違い、そして「買うべきか待つべきか」の判断ポイントまで、最新のデータや具体的な数字を交えながら整理します。マンションの購入時期や売却タイミングで悩んでいる方は、ぜひ参考にしてください。

目次

マンション価格は二極化が進む可能性大

マンション価格が上がる理由・下がる要因

エリア別｜マンション価格の今後の見通し

マンションは今買うべき？待つべき？判断基準を解説

不動産オーナー・投資家が今すべき対策

マンション価格に関するよくある質問（FAQ）

まとめ：マンション価格は「物件次第」の時代へ

マンション価格は二極化が進む可能性大

マンション価格の今後については、「大きく下がるのか、それとも上がり続けるのか」という点が気になる方も多いでしょう。結論として、全体が一斉に下落する可能性は低く、物件ごとの差が広がる「二極化」が進む可能性が高いと考えられます。

国土交通省の「不動産価格指数」によると、マンション（区分所有）の価格指数は2010年を100とした場合、2024年時点で約200前後まで上昇しており、この10年あまりで価格はおよそ2倍に達しています。一方で、戸建てや土地の上昇率は緩やかであり、マンション市場の特異な高騰ぶりがうかがえます。

短期では大きく下がる可能性は低い

現在のマンション価格は、建築費や人件費の高騰、供給不足といった構造的な要因によって支えられています。これらは一朝一夕に解消されるものではないため、短期的（1〜2年程度）に価格が大きく下落する可能性は低く、しばらくは高値圏で推移する可能性が高いといえます。

特に需要が強い都市部では、価格が多少調整されることはあっても、大幅な値下がりにつながるケースは限られています。実需（自分が住むための購入）と投資の両方の需要が下支えしているためです。

今後は「上がる物件」と「下がる物件」に明確に分かれる

今後の市場で最も重要になるのは、「どのマンションでも同じように価格が動くわけではない」という点です。立地・築年数・需要の強さによって、価格の動きに大きな差が出ていきます。

価格が維持・上昇しやすい物件 | 価格が下落しやすい物件
駅徒歩5分以内の駅近物件 | 駅から徒歩15分以上の物件
都心・人気エリア | 人口減少が進む郊外・地方
築浅・大規模修繕済み | 築40年超で管理状態が悪い
管理状態が良好・修繕積立金が適正 | 修繕積立金が不足している
ブランド力のあるデベロッパー施工 | 再販価値が低い物件

駅近や人気エリアなど需要の高い物件は、引き続き価格を維持、あるいは上昇する可能性があります。一方で、郊外や築年数の古い物件、需要が弱いエリアでは、価格が下がるリスクが高まります。

マンション価格の暴落は起きるのか

「マンション価格は今後暴落するのではないか」と考える人もいますが、現時点では一斉に価格が下がるような暴落が起きる可能性は低いとされています。バブル期と異なり、現在の価格上昇は投機マネーよりも建築コストや供給制約という実需に基づく要因が大きいためです。

ただし、以下のような複数の要因が重なった場合には、一部のエリアや物件で価格が大きく下落する可能性もゼロではありません。

日銀の利上げによる住宅ローン金利の急上昇

景気後退による所得減少・購買力の低下

海外投資家の撤退（特にタワーマンション）

人口減少の加速による需要の縮小

マンション価格が上がる理由・下がる要因

マンション価格を考えるうえで、「なぜ上がっているのか」「どんな条件で下がるのか」を整理しておくことが重要です。価格はさまざまな要因によって動くため、両面から理解しておくことで判断しやすくなります。

価格が上がっている5つの理由

現在のマンション価格が高止まりしている背景には、以下のような構造的な要因があります。

建築費・人件費の高騰：資材価格の上昇や建設業界の人手不足により、建築コストはここ数年で20〜30%上昇したとされ、新築価格に直接反映されています。

新築マンションの供給減少：用地取得の難しさや採算性の悪化により、特に都心部での新規供給が絞られ、希少性が高まっています。

低金利環境の継続：住宅ローン金利が歴史的低水準で推移してきたため、借入による購入需要が支えられてきました。

共働き世帯（パワーカップル）の増加：世帯年収1,000万円超の購入層が増え、高額物件への需要が拡大しています。

海外投資家・富裕層の需要：円安を背景に、海外マネーが都心の高額物件・タワーマンションに流入しています。

価格が下がる可能性がある要因

一方で、今後の価格を押し下げる可能性がある要因も存在します。これらのリスクを把握しておくことで、購入や保有の判断を冷静に行えます。

下落要因 | 影響の内容
金利上昇 | ローン返済負担が増え、購買力が低下。価格に最も影響しやすい要因
人口・世帯数の減少 | 需要そのものが縮小。地方・郊外で顕著
景気後退 | 所得減少により住宅購入が手控えられる
大量供給・在庫増 | 需給バランスが崩れ価格調整が進む
建築費の落ち着き | 新築価格の下押し要因となる可能性

特に注目すべきは金利動向です。日本銀行が金融政策の正常化を進めるなかで、変動金利が上昇すれば、毎月の返済額が増加し、購入できる価格帯が下がります。仮に金利が1%上昇すると、35年ローン・借入5,000万円の場合、総返済額は約1,000万円前後増加する計算となり、購買力に大きく影響します。

エリア別｜マンション価格の今後の見通し

マンション価格の動きは、エリアによって大きく異なります。「全国平均」で語るのではなく、自分が検討しているエリアの特性を理解することが重要です。

都市部（東京・主要都市）

東京23区をはじめとする都市部では、強い需要と供給制約により、当面は高値圏での推移が続くと見られます。特に東京23区の新築マンション平均価格は2024年に1億円を超える月もあり、「億ション」が一般化しつつあります。

都心の駅近物件や再開発エリアは、資産性が高く、価格を維持しやすい傾向にあります。ただし、すでに価格水準が非常に高いため、これ以上の大幅な上昇余地は限られ、金利上昇局面では調整が入る可能性もあります。

地方・郊外

地方や郊外では、人口減少の影響を受けやすく、エリアによる差がより鮮明になると考えられます。県庁所在地や中核市の中心部、利便性の高いエリアは底堅い一方で、人口流出が続く地域では需要の縮小により価格が下落するリスクが高まります。

エリア | 今後の見通し | ポイント
東京都心・再開発エリア | 高値維持〜緩やかな上昇 | 資産性が高く需要が安定
主要都市の中心部 | 底堅く推移 | 駅近・利便性で差がつく
郊外ベッドタウン | 横ばい〜緩やかな下落 | 駅距離・築年数が分かれ目
人口減少地域 | 下落リスク高め | 需要縮小の影響を受けやすい

マンションは今買うべき？待つべき？判断基準を解説

「今は高いから待った方がいいのでは」と考える方も多いですが、買い時の判断は『目的』と『立地』で考えることが最も重要です。価格の上下だけでなく、自分の状況に合わせて判断しましょう。

今買うべき人

すぐに住む必要がある実需層：家賃を払い続けるより、購入してローン返済に充てた方が資産形成につながるケースが多い

資産性の高い駅近・都心物件を狙える人：将来の売却・賃貸を見据えても価格が維持されやすい

低金利のメリットを活かせる人：金利が上がる前に固定金利で借りておきたい場合

長期保有を前提とする人：短期の価格変動に左右されにくい

待つべき人

短期での値上がり益（キャピタルゲイン）だけを狙う人：すでに高値圏のため、短期売買のリスクが高い

頭金や資金計画に余裕がない人：金利上昇に耐えられない計画は危険

人口減少エリアの物件を検討している人：将来の資産価値下落リスクを慎重に見極めたい

転勤・転職など将来の生活が不確定な人：売却・賃貸への切り替えコストを考慮すべき

なお、「価格が下がるまで待つ」という戦略は、金利が同時に上昇すると総支払額がむしろ増えるリスクがある点に注意が必要です。物件価格と金利の両方をセットで考えることが、後悔しない判断につながります。

不動産オーナー・投資家が今すべき対策

すでにマンションを所有しているオーナーや、これから投資を検討している方にとって、二極化が進む市場では「保有資産の見極め」と「出口戦略」がより重要になります。

すでに所有しているオーナーがすべきこと

保有物件の資産性を客観的に評価する：立地・築年数・管理状態をもとに、将来も価値が維持できる物件かを見極める

高値のうちに売却を検討する：価格が高い今は、出口（売却益確定）を取る好機。特に下落リスクの高い物件は早めの判断が有効

修繕積立金・管理状態を改善する：管理が良好な物件は将来の価格維持につながる

金利上昇に備えた借入の見直し：変動金利で借りている場合は、固定への切り替えや繰上返済も検討

これから投資する人がすべきこと