区分マンション投資は儲からない？メリット・デメリットと成功のコツ

この記事の3行まとめ

区分マンション投資は自己資金10万〜数十万円から始められる反面、表面利回り3〜6%と低く「儲からない」と言われやすい

成功と失敗を分けるのは「立地選び」と「管理費・修繕積立金・税金を含めた実質利回りの把握」

収支計画と出口戦略を最初から明確にすれば、長期で安定収入と資産形成が可能な投資手法となる

区分マンション投資は、少ない自己資金で始められ、管理の手間も少ないことから現在も人気の高い不動産投資手法です。一方で「区分マンション投資は儲からない」「思ったよりキャッシュフローが出ない」という声も多く、実際に始めるべきか悩む人が少なくありません。

結論から言えば、区分マンション投資はメリットとデメリットがはっきりした投資手法です。仕組みを理解しないまま始めると収支が合わず失敗につながりますが、正しい物件選びと運用を行えば、長期的に安定した家賃収入と資産形成が可能です。

この記事では、区分マンション投資が儲からないと言われる理由、メリット・デメリット、成功するためのコツまでを、具体的な数字や費用感を交えながら初心者にも分かりやすく解説します。「区分マンション投資は自分に向いているのか？」を判断する材料として、ぜひ参考にしてください。

目次

区分マンション投資とは？特徴と仕組み

区分マンション投資のメリット

区分マンション投資のデメリット

区分マンション投資が「儲からない」と言われる理由

区分マンション投資で成功するためのコツ

区分マンション投資と一棟投資の比較

よくある質問（FAQ）

まとめ

区分マンション投資とは？特徴と仕組み

区分マンション投資とは、マンションを1棟まるごとではなく「1部屋（1住戸）単位」で購入し、第三者に賃貸して家賃収入を得る不動産投資のことです。「区分所有」という言葉どおり、建物の一部分の所有権を持つ形になります。

ワンルームから始められるため、不動産投資の入り口として非常に人気があり、サラリーマンや公務員が副収入・年金対策・節税目的で取り組むケースが多いのが特徴です。投資対象は大きく「新築区分マンション」と「中古区分マンション」に分かれます。

区分マンション投資の仕組み

区分マンション投資の収益構造はシンプルです。投資家は物件を購入し、入居者から得られる家賃から経費を差し引いた金額が手元に残ります。多くの場合、金融機関のローン（不動産投資ローン）を利用して購入し、家賃収入からローンを返済していきます。

収入：毎月の家賃、更新料など

支出：ローン返済（元金＋利息）、管理委託費、管理費・修繕積立金、固定資産税、火災保険料など

キャッシュフロー：収入－支出の差額。これがプラスなら毎月手元にお金が残る

区分マンション投資の収益源は「家賃収入（インカムゲイン）」と「売却益（キャピタルゲイン）」の2つ。基本は家賃収入を積み上げつつ、最終的に売却して投資を完結させる、という長期戦の投資です。

区分マンション投資のメリット

区分マンション投資には、一棟投資にはない明確なメリットがあります。ここでは代表的な3つを解説します。

少額から投資を始められる

最大のメリットは、初期費用の少なさです。一棟アパート・マンションが数千万円〜数億円必要なのに対し、区分マンションは中古ワンルームであれば物件価格1,000万〜2,500万円程度が中心。自己資金も頭金と諸費用合わせて10万〜数十万円程度から始められるケースもあります。

投資タイプ | 物件価格の目安 | 自己資金の目安
中古区分ワンルーム | 1,000万〜2,500万円 | 10万〜100万円
新築区分ワンルーム | 2,500万〜3,500万円 | 50万〜200万円
一棟アパート | 5,000万〜1億円 | 500万〜1,500万円
一棟マンション | 1億〜数億円 | 1,000万円〜

管理の手間が少ない

区分マンションは1部屋だけの管理であり、建物全体の管理は管理組合・管理会社が行います。共用部の清掃や大規模修繕の手配などはオーナー個人で行う必要がなく、賃貸管理も管理会社に委託すれば家賃の約5%程度の管理委託費で入居者対応・家賃集金・退去手続きを任せられます。本業を持つ会社員でも「ほぼ手間ゼロ」で運用できる点は大きな魅力です。

空室リスクを抑えられる立地選びがしやすい

区分マンションは1部屋単位のため、駅近・都心部など賃貸需要の高いエリアの優良物件をピンポイントで選びやすいのが特徴です。一棟物件は高額なため好立地を取得しにくい一方、区分なら「東京23区・駅徒歩10分以内」といった需要の強いエリアにも手が届きます。立地が良ければ空室リスクは大幅に下がります。

生命保険代わりになる（団体信用生命保険＝団信付き）

インフレ対策・年金の補完になる

流動性が比較的高く、一棟より売却しやすい

区分マンション投資のデメリット

メリットがある一方で、区分マンション投資には注意すべきデメリットも存在します。これらを理解せずに始めることが「儲からない」と感じる原因になります。

利回りが低く、キャッシュフローが出にくい

区分マンション、特に都心の新築ワンルームは表面利回り3〜5%程度と低めです。ローン返済・管理費・修繕積立金・税金を差し引くと、毎月のキャッシュフローが数千円〜赤字になるケースも珍しくありません。新築の場合、最初の数年はマイナス収支で「節税効果」だけが頼り、というパターンもあります。

管理費・修繕積立金の負担が必ず発生する

区分マンションでは、毎月管理費＋修繕積立金として1万〜2万円前後が必ず発生します。さらに修繕積立金は築年数の経過とともに値上がりするのが一般的で、新築時に月5,000円だったものが20年後には月1万5,000円以上に上がることもあります。この固定コストが収支を圧迫します。

自由度が低い（経営判断の制限）

区分所有では、建物全体に関わる修繕計画・管理規約の変更などは管理組合の総会で多数決によって決まります。自分1人の判断で建物全体をコントロールできないため、一棟投資のような自由なリフォームやリノベーション、家賃の大胆な引き上げなどがしにくいのもデメリットです。また、空室になると家賃収入がゼロ（収入100%減）になる点も、複数戸を持つ一棟投資より分散効果が弱いといえます。

区分マンション投資が「儲からない」と言われる理由

「区分マンション投資は儲からない」という評判の背景には、明確な3つの構造的原因があります。逆に言えば、この3点を回避できれば失敗確率は大きく下がります。

原因1｜高値で買い、安い家賃で貸す構造になっている

新築ワンルームには、販売会社の広告費・人件費・利益が上乗せされており、購入した瞬間に資産価値が2〜3割下がるケースがあります。高い価格で買い、相場の家賃でしか貸せないため、利回りが構造的に低くなります。「新築プレミアム家賃」が退去とともに下がると、さらに収支が悪化します。

原因2｜収支計算に「管理費・修繕費・税金」が含まれていない

「表面利回り」だけを見て購入を判断すると失敗します。表面利回りは年間家賃収入÷物件価格で計算されますが、実際には管理費・修繕積立金・固定資産税・管理委託費・火災保険料などが差し引かれます。これらを含めた「実質利回り」で判断しないと、想定より手残りが少なく「儲からない」と感じてしまいます。

項目 | 計算式 | 例（家賃8万円/月・物件2,000万円）
表面利回り | 年間家賃÷物件価格 | 96万円÷2,000万円＝4.8%
実質利回り | (年間家賃－年間経費)÷(物件価格＋購入諸費用) | 約3.0〜3.5%

原因3｜立地と築年数の選択ミス

賃貸需要の弱い郊外や地方の物件、あるいは旧耐震基準（1981年5月以前）の古すぎる物件を選ぶと、空室・家賃下落・売却困難という三重苦に陥ります。立地と築年数の見極めを誤ることが、区分マンション投資の典型的な失敗パターンです。

区分マンション投資で成功するためのコツ

区分マンション投資は、ポイントを押さえれば長期で安定収入を得られる手堅い投資になります。成功のための3つのコツを解説します。

成功のコツ1｜立地選びを最優先する

区分マンション投資の成否の8割は立地で決まると言っても過言ではありません。以下の条件を満たすエリア・物件を優先しましょう。

東京23区や主要政令指定都市など、人口流入が続くエリア

最寄り駅から徒歩10分以内（理想は7分以内）

大学・オフィス・商業施設が近く、賃貸需要が安定している

周辺の空室率・家賃相場を事前にリサーチする

成功のコツ2｜中古物件＋実質利回りで判断する

新築プレミアムのない築浅〜中古（築10〜20年程度）の物件は、価格が落ち着いており利回りも確保しやすいため、初心者にもおすすめです。ただし新耐震基準（1981年6月以降）の物件を選ぶこと、修繕積立金が適正に積み立てられているかを「重要事項調査報告書」で確認することが重要です。判断は必ず実質利回りで行い、毎月のキャッシュフローがプラスになるかをシミュレーションしましょう。

成功のコツ3｜出口戦略を最初から決めておく

「いつ・いくらで売却するか」という出口戦略を購入時から想定しておくことが、トータルでの利益を左右します。ローン残債と売却見込み価格の推移を把握し、「ローン完済後も保有して家賃収入を得る」「資産価値が高いうちに売却益を狙う」など、シナリオを複数持っておきましょう。区分マンションは流動性が比較的高く、出口の取りやすさも強みです。

区分マンション投資と一棟投資の比較

区分マンション投資が自分に合っているかを判断するため、一棟投資との違いを整理しておきましょう。

比較項目 | 区分マンション投資 | 一棟投資
初期費用 | 少ない（10万〜数百万円） | 多い（500万円〜）
利回り | 低め（表面3〜6%） | 高め（表面6〜10%）
空室リスク | 1戸ゼロで収入0% | 分散できる

管理

管理の手間 | 少ない（管理会社に委託しやすい） | 多い（建物全体の管理が必要）
流動性 | 高い（売却しやすい） | 低い（買い手が限られる）
融資のハードル | 低い（年収400万円台から可能） | 高い（高い属性・自己資金が必要）

このように、区分マンション投資は「少ない資金で始められ、管理の手間が少なく、売却しやすい」という点で、特に投資初心者やサラリーマンの副業として向いています。一方で、利回りの高さや収入の規模を求めるなら一棟投資が選択肢になりますが、その分リスクと初期負担が大きくなります。まずは区分マンションで経験を積み、資金とノウハウが蓄積してから一棟投資へステップアップするという流れが、堅実な資産形成の王道といえるでしょう。

区分マンション投資が向いている人・向いていない人

区分マンション投資は誰にでも適しているわけではありません。自分の目的や状況に合っているかを確認しておきましょう。

向いている人

少額の自己資金から不動産投資を始めたい人

本業が忙しく、管理の手間をかけたくない会社員・公務員

長期的な視点でコツコツ資産形成・年金対策をしたい人

生命保険代わり（団信）として活用したい人

向いていない人

短期間で大きなリターンを得たい人

毎月のキャッシュフローだけで生活費を賄おうとしている人

空室や金利上昇などのリスクを許容できない人

余裕資金がなく、ローン返済が滞る可能性がある人

区分マンション投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の長期投資です。短期間での一攫千金を狙う投資ではないことを理解したうえで、自分の目的に合うかどうかを判断しましょう。

区分マンション投資に関するよくある質問（FAQ）

Q1. 区分マンション投資は本当に儲からないのですか？

「儲からない」と言われるのは、表面利回りだけで判断して購入し、想定外の経費や空室でキャッシュフローがマイナスになるケースが多いためです。立地のよい物件を実質利回りで判断し、長期保有でローン完済を目指せば、家賃収入と団信による保障、節税効果、最終的な売却益を含めてトータルでプラスにすることは十分可能です。短期的な利益ではなく、長期的な資産形成として捉えることが成功のカギとなります。

Q2. 自己資金はどのくらい必要ですか？

物件価格の1〜2割程度の頭金に加え、登記費用・仲介手数料・不動産取得税などの諸費用（物件価格の7〜10%程度）が必要です。一方で、属性のよい会社員であればフルローンに近い融資が受けられることもあり、数十万円程度の自己資金から始められるケースもあります。ただし、空室や急な修繕に備えて、最低でも家賃数か月分の予備資金は確保しておくことをおすすめします。

Q3. 新築と中古、どちらを選ぶべきですか？

初心者には、価格が落ち着いていて利回りを確保しやすい築浅〜中古物件がおすすめです。新築は購入時に「新築プレミアム」が上乗せされており、入居後すぐに資産価値が下がりやすい傾向があります。中古を選ぶ場合は、新耐震基準（1981年6月以降）であること、修繕積立金が適正に積み立てられているかを「重要事項調査報告書」で確認しましょう。

Q4. 空室になったらローンはどうなりますか？

区分マンションは1戸だけの運用のため、空室になると家賃収入がゼロになり、ローン返済は自己資金から行う必要があります。これが区分投資最大のリスクです。対策として、賃貸需要の高い立地を選ぶこと、サブリース（家賃保証）の活用、家賃数か月分の予備資金を確保しておくことが有効です。ただしサブリースは保証賃料が相場より低く設定されることが多いため、契約内容を十分に確認しましょう。

Q5. 複数戸所有するメリットはありますか？

はい。区分マンションを複数戸所有すると、1戸が空室になっても他の戸からの収入でカバーでき、空室リスクを分散できます。また、エリアやタイプの異なる物件に分散することで、より安定した運用が可能になります。まずは1戸目で運用ノウハウを身につけ、実績を積んでから2戸目、3戸目と段階的に増やしていくのが堅実な方法です。

まとめ｜区分マンション投資は戦略次第で儲かる

「区分マンション投資は儲からない」と言われる背景には、表面利回りだけで判断したり、空室リスクや経費を軽視して購入してしまうケースが多いことがあります。しかし、正しい知識と戦略を持って取り組めば、区分マンション投資は少額から始められ、安定した資産形成と将来の年金対策、生命保険代わりにもなる魅力的な投資です。

本記事で解説した成功のポイントを改めて整理します。

立地最優先：賃貸需要の高いエリア・駅近物件を選ぶ

実質利回りで判断：経費を差し引いたキャッシュフローで考える

出口戦略を最初に設計：売却・保有のシナリオを複数持つ

リスク対策を徹底：予備資金の確保と長期保有を前提にする

区分マンション投資は、短期間で大きく儲ける投資ではなく、長期的な視点でコツコツと資産を築いていく投資です。焦らず、情報収集と慎重なシミュレーションを重ねたうえで、信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことが成功への第一歩となります。本記事を参考に、ご自身の目的やライフプランに合った投資判断を行い、堅実な資産形成を実現してください。