マンション経営は法人化すべき？損得を分ける3つのラインと判断基準

【この記事の3行まとめ】
① 法人化の判断ラインは「課税所得900万円」「家賃収入1,000万円・複数棟」「出口戦略」の3つ
② 5年以内に売却予定があるなら、個人のまま長期譲渡を待つほうが有利なケースもある
③ 法人化は節税だけでなく、税率・規模・出口を数字で総合判断することが成功のカギ

「法人化すれば節税になる」と聞き、検討を始めるマンションオーナーは少なくありません。しかし実際には、すべてのオーナーが法人化すべきとは限りません。固定コストや手続きの手間を考えると、規模や所得によっては個人のまま運営したほうが手残りが多いケースも存在します。

重要なのは「なんとなく節税になりそうだから」ではなく、数字と将来戦略にもとづいて判断することです。本記事では、マンション経営における法人化の判断基準を、税率・規模・出口戦略という3つの視点から整理し、向いている人・向いていない人、見落としがちなコストまで具体的に解説します。

目次

マンション経営の法人化とは｜個人経営との違いを整理

法人化すべきかどうかを分ける3つのライン

法人化が向いている人・向いていない人

法人化のデメリットと見落としがちなコスト

法人化の手続きの流れと費用

よくある質問（FAQ）

まとめ｜法人化は「税率・規模・出口」で判断する

マンション経営の法人化とは｜個人経営との違いを整理

マンション経営の法人化とは、個人名義ではなく会社（資産管理会社）を設立し、法人名義で物件を保有・運営することを指します。いわゆる「法人成り」と呼ばれる方法で、資産の保有主体が個人から法人へ移る点が大きな特徴です。

不動産投資で使われる法人には、大きく次の3つの方式があります。

資産保有型（物件所有方式）：法人が物件そのものを所有する。最も節税効果が高いが、移転時のコストがかかる

管理委託方式：物件は個人名義のまま、管理業務だけを法人へ委託する

サブリース（一括転貸）方式：個人が法人へ一括で貸し、法人が入居者へ転貸する

もっとも節税メリットが大きいのは「資産保有型」ですが、不動産取得税や登録免許税などの移転コストが発生します。一方、管理委託方式やサブリース方式は移転コストを抑えられますが、節税効果は限定的です。

個人と法人で異なる主なポイント

項目 | 個人 | 法人
税率 | 所得税＋住民税（累進課税、最大約55％） | 法人税等（実効税率 約23〜34％）
所得分散 | 原則本人のみ | 役員報酬で家族へ分散可能
経費の範囲 | 限定的 | 役員報酬・退職金・生命保険など広い
赤字の繰越 | 最長3年（青色申告） | 最長10年
社会保険 | 原則加入不要 | 原則加入義務あり
設立・維持コスト | ほぼ不要 | 設立費用＋均等割＋税理士費用
売却益への課税 | 譲渡所得（長期20.315％／短期39.63％） | 法人の事業所得に合算

このように制度上の違いは多岐にわたりますが、実務上の判断軸はそれほど複雑ではありません。重要なのは、税率・規模・出口戦略の3つを整理し、自身の状況に当てはめて考えることです。

法人化すべきかどうかを分ける3つのライン

法人化の判断は、感覚ではなく具体的な数字と将来戦略で整理することが重要です。ここでは、マンションオーナーが押さえておきたい3つのラインを解説します。

① 税率ライン｜課税所得900万円が一つの目安

個人の所得税は累進課税で、所得が増えるほど税率が上がります。課税所得が900万円を超えると、所得税率は33％ゾーンに入り、住民税10％を合わせると約43％の負担になります。

課税所得（個人） | 所得税率 | 住民税込み目安 | 法人実効税率（参考）
195万円以下 | 5％ | 約15％ | 約23〜34％
330万円以下 | 10％ | 約20％
695万円以下 | 20％ | 約30％
900万円以下 | 23％ | 約33％
1,800万円以下 | 33％ | 約43％
4,000万円以下 | 40％ | 約50％

一方、中小法人の法人税の実効税率は、所得800万円以下の部分でおおむね23％前後、800万円超でも約34％程度です。つまり、課税所得が900万円を超えるあたりから、個人の税率が法人の税率を上回り始めるのが一般的な目安となります。

特に本業を持つサラリーマン大家の場合、給与所得と不動産所得が合算されるため、想像以上に高い税率ゾーンに入っていることがあります。まずは「自分の課税所得が何円で、税率が何％か」を正確に把握することが第一歩です。

② 事業規模ライン｜家賃収入1,000万円・複数棟が目安

法人化には一定の固定コストが発生するため、事業規模とのバランスを見極めることが欠かせません。法人を維持するために発生する主なコストは次のとおりです。

コスト項目 | 金額の目安 | 備考
法人設立費用（株式会社） | 約20〜25万円 | 定款認証・登録免許税など
法人設立費用（合同会社） | 約6〜10万円 | 株式会社より安価
法人住民税の均等割 | 年7万円〜 | 赤字でも毎年発生
税理士顧問料 | 年20〜50万円 | 決算申告含む
社会保険料 | 役員報酬に応じ変動 | 原則加入義務

家賃収入が年間1,000万円未満で物件が1棟のみの場合、これらの固定コストが節税メリットを上回ってしまう可能性があります。

一方で、以下のようなケースでは、法人化による節税効果や資金管理のしやすさが活きやすくなります。

物件を3棟以上保有している

今後さらに物件を増やす拡大予定がある

年間家賃収入が1,000万円を超えている

家族へ役員報酬として所得を分散したい

重要なのは「今の規模」だけでなく「今後拡大していくかどうか」です。拡大を前提とするなら、早めに法人化しておくほうが、買い増し時の融資や資産移転の面で有利に働くこともあります。

③ 出口戦略ライン｜5年以内に売却予定なら慎重に

法人化の検討で見落とされがちなのが、出口戦略（売却計画）です。

個人の場合、不動産を5年超保有してから売却すると「長期譲渡所得」となり、税率は20.315％に優遇されます。一方、5年以下で売却すると「短期譲渡所得」となり、税率は39.63％と大幅に上がります。

区分 | 個人（保有5年超） | 個人（保有5年以下） | 法人
売却益への税率 | 20.315％（長期譲渡） | 39.63％（短期譲渡） | 法人税等に合算（約23〜34％）
損益通算 | 不動産所得内が中心 | 同左 | 他事業所得と通算しやすい

つまり、5年超保有して売却するなら、個人の長期譲渡20.315％のほうが法人より有利になるケースが多いのです。近いうちに売却して利益を確定させたいオーナーは、法人化のメリットが薄れることがあるため慎重な判断が必要です。

逆に、長期保有して家賃収入を積み上げていく方針であれば、法人化による所得分散や経費計上のメリットが効いてきます。「保有し続けるのか」「いつ売るのか」という出口の方向性を明確にすることが、法人化判断の最後の決め手になります。

法人化が向いている人・向いていない人

法人化が向いているケース

課税所得が900万円を超えている（本業＋不動産所得を含む）

年間家賃収入が1,000万円を超えている、または物件3棟以上を保有

今後さらに物件を買い増す拡大計画がある

家族へ役員報酬として所得を分散したい

相続・事業承継を見据えて資産を法人に集約したい

長期保有を前提とし、すぐに売却する予定がない

特に「高所得＋拡大志向＋長期保有」の3条件がそろうオーナーは、法人化によるメリットを最大限に享受しやすいといえます。

法人化を急がなくていいケース

課税所得が900万円未満で、税率差のメリットが小さい

物件が1棟のみで、家賃収入が1,000万円未満

5年以内に売却して利益を確定する予定がある

今後の拡大予定がなく、現状維持で十分

固定コスト（均等割・税理士費用）を負担する余力が乏しい

これらに当てはまる場合は、無理に法人化せず、まずは青色申告などで個人の節税を最大化するほうが手残りが多くなる可能性があります。規模が拡大したタイミングで改めて法人化を検討する、という段階的な判断も有効です。

法人化のデメリットと見落としがちなコスト

節税メリットに目が行きがちですが、法人化には次のようなデメリットや見落としやすいコストがあります。判断前に必ず確認しておきましょう。

1. 赤字でも発生する法人住民税の均等割

法人は赤字でも、最低でも年7万円程度の法人住民税の均等割を支払う義務があります。利益が出ていなくても固定費がかかる点は、個人にはない負担です。

2. 物件移転時の不動産取得税・登録免許税

すでに個人で保有している物件を法人へ移す場合、不動産取得税や登録免許税が再度発生します。物件の評価額によっては数十万〜数百万円規模になることもあり、移転コストが節税メリットを相殺してしまうケースもあります。

3. 社会保険への加入義務

法人で役員報酬を支払う場合、原則として社会保険（厚生年金・健康保険）への加入義務が生じます。会社負担分も発生するため、報酬設計によってはコスト増となる点に注意が必要です。

4. 事務負担・税理士費用の増加

法人決算は個人の確定申告より複雑で、税理士への依頼が事実上必須になります。顧問料・決算料で年20〜50万円程度が継続的に発生します。

法人化の手続きの流れと費用

実際に法人化を進める場合の大まかな流れは次のとおりです。

会社形態（株式会社／合同会社）と事業内容を決める

商号・本店所在地・資本金・役員などの基本事項を決定する

定款を作成し、株式会社の場合は公証役場で認証を受ける

資本金を払い込み、法務局で設立登記を行う

税務署・都道府県・市区町村へ法人設立届出を提出する

必要に応じて物件を法人へ移転（または管理委託契約を締結）する

設立費用は、合同会社で約6〜10万円、株式会社で約20〜25万円が目安です。コストを抑えたい資産管理会社では、合同会社を選ぶオーナーも増えています。手続きや物件移転の判断は税負担に直結するため、不動産に強い税理士へ早めに相談することをおすすめします。

よくある質問（FAQ）

Q1. マンション経営の法人化は何棟から検討すべきですか？

一般的な目安は「物件3棟以上」または「年間家賃収入1,000万円超」です。ただし棟数だけでなく、課税所得が900万円を超えているか、今後の拡大予定があるかも重要な判断材料になります。1棟でも高所得で拡大志向が強いなら検討価値があります。

Q2. 株式会社と合同会社、どちらで法人化すべきですか？

資産管理を目的とする場合は、設立費用が安く維持もしやす
い合同会社が選ばれる傾向にあります。合同会社は決算公告の義務がなく、役員任期もないため、ランニングコストや事務負担を抑えられます。一方、対外的な信用力や将来的な資金調達・事業承継を重視する場合は株式会社が向いています。多くの個人オーナーによる資産管理会社では、合同会社で十分なケースが大半です。

Q3. 法人化すると相続税対策になりますか？

はい、法人化は相続税対策としても有効です。法人の株式を子や配偶者に持たせておくことで、家賃収入をあらかじめ次世代へ移転でき、個人に資産が積み上がるのを防げます。また、役員報酬を通じて家族へ所得を分散すれば、相続財産そのものの増加を抑える効果も期待できます。ただし株価評価や持分割合の設計を誤ると逆効果になることもあるため、相続に詳しい専門家と連携して進めることが重要です。

Q4. 個人で保有している物件を必ず法人に移す必要がありますか？

必ずしも移転する必要はありません。既存物件は個人で保有したまま、新規取得物件のみを法人で購入する「新規分のみ法人化」という方法もあります。これなら不動産取得税や登録免許税といった移転コストを回避できます。また、物件は個人保有のまま管理業務だけを法人に委託する「管理委託方式」もあり、所得分散の効果を得つつ移転コストを抑えられます。どの方式が最適かは保有状況によって異なります。

Q5. 赤字でも法人税はかかりますか？

法人は赤字であっても「法人住民税の均等割」が発生します。最低でも年7万円程度の負担が継続的に生じる点は把握しておきましょう。個人の場合は所得がなければ税負担はゼロですが、法人は維持するだけでコストがかかるため、安定した収益が見込める段階で法人化するのが望ましいといえます。

まとめ：3つのラインで冷静に損得を見極めよう

マンション経営の法人化は、誰にとっても得になるわけではありません。設立費用や毎年の税理士費用、社会保険料などのコストが継続的に発生するため、これらを上回るメリットがあるかどうかを冷静に判断する必要があります。

本記事で解説した「損得を分ける3つのライン」を改めて整理すると、次のとおりです。

課税所得900万円のライン：個人の所得税率と法人税率が逆転する目安。これを超えると法人化の節税メリットが出やすくなる

年間家賃収入1,000万円のライン：経費計上の幅や所得分散の効果が大きくなり、法人化の恩恵を実感しやすくなる規模

物件3棟（または拡大志向）のライン：今後も規模拡大を続けるなら、早めの法人化で長期的なメリットを積み上げられる

これら3つのうち複数に当てはまるなら、法人化を本格的に検討するタイミングといえるでしょう。逆に、いずれにも届いておらず拡大予定もないなら、当面は個人で運営を続けたほうが手間もコストも抑えられます。

また、法人化といっても「全物件を移転する」「新規分のみ法人化する」「管理委託方式にする」など複数の選択肢があり、最適解は保有状況や将来計画によって変わります。物件移転には不動産取得税・登録免許税といった無視できないコストも伴うため、安易に判断すると節税どころか損をしてしまうこともあります。

最終的な判断は、税負担・相続対策・事業承継まで含めて総合的に検討することが欠かせません。少しでも迷う場合は、不動産投資や資産管理会社の設計に強い税理士へ早めに相談し、シミュレーションを行ったうえで決断することをおすすめします。正しいタイミングと方法で法人化できれば、マンション経営の収益性と資産防衛力を大きく高めることができるでしょう。