【2025年最新版】税制改正後の不動産投資はどうする？住宅ローン減税の活用法

【この記事の3行まとめ】

2025年度税制改正は「優遇措置の延長」と「相続税評価の厳格化」が同時進行。全体像の把握が必須。

不動産取得税・固定資産税の軽減特例は2026年3月31日まで延長。住宅ローン減税も2025年入居まで継続。

タワマン節税は評価額が時価の約6割以上に補正され、節税効果は縮小。ただし不動産投資の有効性は残る。

「税制改正で不動産投資の節税効果はどうなるの？」と将来の資産形成に不安を感じている方も多いのではないでしょうか。2025年度（令和7年度）の税制改正は、不動産投資のあり方に少なからず影響を与える内容を含んでいます。

今回の改正は「増税(評価額の厳格化)」と「延長(優遇措置の継続)」の両面を持っています。正しく理解しないまま投資判断を行うと、思わぬ税負担増につながるおそれがある一方、ポイントを押さえれば改正後も有効な戦略を立てられます。

この記事では、不動産取得税・固定資産税・相続税評価額・住宅ローン減税といった主要テーマを、具体的な数字・期間・比較表を交えて網羅的に解説します。最後まで読めば、これからの資産形成に自信を持って臨めるようになるはずです。

目次

2025年税制改正が不動産投資に与える影響

不動産取得税・固定資産税の優遇措置はいつまで延長された？

タワマン節税は厳しくなった？相続税評価額の改正を解説

住宅ローン減税の活用法と2025年の変更点

改正後も有効な不動産投資戦略4つのポイント

よくある質問（FAQ）

まとめ

2025年税制改正が不動産投資に与える影響

税制改正は、不動産投資を検討している方・すでに賃貸経営を行っているオーナーにとって見過ごせない重要テーマです。特に給与所得者の方が関心を寄せるのは「不動産投資による税負担・節税効果がどう変わるのか」という点でしょう。

2025年度税制改正の不動産関連の主な論点を、まずは一覧で整理します。

項目 | 改正の方向性 | 投資家への影響
不動産取得税の軽減特例 | 2027年3月31日まで延長(税率3%・課税標準1/2) | 取得時の初期コストが抑えられる
新築住宅の固定資産税減額 | 2026年3月31日取得分まで延長 | 保有初期のランニングコスト軽減
マンション(区分)の相続税評価 | 2024年1月から評価方法を厳格化 | 相続税の節税効果が縮小
住宅ローン減税 | 2025年入居分まで継続・省エネ要件強化 | 自宅取得時のみ対象(投資物件は対象外)

「不動産投資の節税効果は減るのか？」という不安の声を耳にしますが、すべての節税策がなくなるわけではありません。大切なのは、改正の全体像を正確に把握し、新しいルールの中でどう資産形成を進めるかを考えることです。

不動産取得税・固定資産税の優遇措置はいつまで延長された？

不動産取得税と固定資産税は、不動産を取得・保有する上で避けて通れない税金です。これらには住宅取得を支援し、不動産市場を安定させるための特例措置が設けられています。

不動産取得税の軽減措置

不動産取得税は、土地や建物を取得した際に一度だけかかる地方税です。本来の税率は4%ですが、特例により住宅および土地は3%に軽減されています。この特例は2027年3月31日取得分まで延長されました。

住宅・土地の税率：4% → 3%(特例)

宅地の課税標準：固定資産税評価額の1/2

新築住宅：一定要件を満たすと建物評価額から最大1,200万円控除(長期優良住宅は1,300万円)

新築住宅の固定資産税減額措置

固定資産税は毎年かかる保有コストです。新築住宅には一定期間、建物部分の税額が1/2に減額される特例があり、2026年3月31日取得分まで延長されています。減額期間は構造によって異なります。

住宅の種類 | 固定資産税1/2減額の期間 | 長期優良住宅の場合
一般の戸建て住宅 | 3年間 | 5年間(2年延長)
マンション等の耐火構造住宅 | 5年間 | 7年間(2年延長)

たとえば建物評価額1,500万円の新築木造アパート(税率1.4%)を取得した場合、本来の固定資産税は年間約21万円ですが、減額期間中は約10.5万円となり、3年間で約31.5万円の負担軽減につながります。この差は新築物件を選ぶ際の重要な判断材料です。

※注意：軽減措置の適用には床面積要件(原則50㎡以上280㎡以下、賃貸住宅は40㎡以上)などの条件があります。最新の適用条件は必ず国税庁・各自治体の公式情報でご確認ください。

タワマン節税は厳しくなった？相続税評価額の改正を解説

2024年1月1日以降に発生する相続・贈与から、タワーマンションを含むすべての区分所有マンションの相続税評価額の計算方法が大きく変更されました。これが「タワマン節税が使えなくなる」と言われる改正の正体です。

なぜタワマン節税が問題視されたのか

従来、マンションの相続税評価額(土地＋建物の評価額)は、特に高層階で市場価格(時価)と大きく乖離していました。市場では高値で取引される高層階でも、相続税評価額は低く算定されるため、「時価1億円のタワマンを評価額3,000万円で相続する」といった節税が可能だったのです。

改正後の評価方法

新ルールでは「評価乖離率」という指標を用い、評価額が市場価格の60%(評価水準0.6)を下回る場合は、60%になるよう補正されます。これにより、極端な評価額の引き下げができなくなりました。

項目 | 改正前 | 改正後(2024年1月～)
評価の基準 | 路線価・固定資産税評価額ベース | 同左＋評価乖離率による補正
時価との乖離 | 高層階で時価の3割程度まで圧縮可 | 最低でも時価の約6割を確保
節税効果 | 大きい | 大幅に縮小

特に高層階のマンションでは、従来より評価額が20%以上高くなるケースや、乖離率によっては評価額が2倍近くになる例もあります。ただし「相続税対策として不動産が無意味になった」わけではありません。区分マンション以外の一棟アパート・賃貸併用住宅・貸家建付地の評価減などは引き続き有効な手段です。

住宅ローン減税の活用法と2025年の変更点

まず大前提として、住宅ローン減税は「自分が住むためのマイホーム」が対象であり、第三者に貸す投資用物件には適用されません。ただし、賃貸併用住宅(自宅部分が床面積の1/2以上)や、まず自宅として取得し将来賃貸に転用するケースなど、投資家にとっても無関係ではないため正しく理解しておくことが重要です。

住宅ローン減税とは

住宅ローン減税(住宅借入金等特別控除)とは、住宅ローンを利用してマイホームを取得した際、年末のローン残高の0.7%を最大13年間、所得税・住民税から控除できる制度です。資金計画における大きなメリットですが、年々要件が厳格化しています。

2025年入居の借入限度額と省エネ要件

2024年以降、原則として省エネ基準を満たさない「その他の住宅」(新築)は住宅ローン減税の対象外となりました。これが「なぜ対象外に？」と言われる改正点です。新築は省エネ性能が必須となり、性能に応じて借入限度額が変わります。

住宅の性能(新築) | 借入限度額(2025年入居) | 控除期間
長期優良住宅・低炭素住宅 | 4,500万円(子育て世帯等は5,000万円) | 13年
ZEH水準省エネ住宅 | 3,500万円(子育て世帯等は4,500万円) | 13年
省エネ基準適合住宅 | 3,000万円(子育て世帯等は4,000万円) | 13年
その他の住宅(省エネ基準未達) | 原則対象外 | —

※「子育て世帯等」とは、19歳未満の子を有する世帯、または夫婦どちらかが40歳未満の世帯を指します(2025年入居分の上乗せ措置)。

床面積要件の緩和措置

住宅ローン減税の床面積要件は原則50㎡以上ですが、新築住宅については合計所得金額1,000万円以下の方を対象に、床面積40㎡以上50㎡未満でも適用される緩和措置が継続されています。コンパクトな物件を検討する際に役立つポイントです。

住宅ローン減税は当面のメリットだけでなく、住宅の資産価値や将来的な市場動向も意識して選択することが重要です。特に省エネ性能の高い住宅は、減税対象になるうえ将来の売却・賃貸時の競争力にもつながります。

改正後も有効な不動産投資戦略4つのポイント

税制が厳格化しても、不動産投資のメリットそのものが失われたわけではありません。改正後の環境で押さえておきたい戦略を整理します。

減価償却を活かせる物件を選ぶ：木造・築古物件は法定耐用年数(木造22年)を過ぎると最短4年で償却でき、所得圧縮効果が高い。

区分タワマンへの相続対策一辺倒を避ける：評価補正の影響を受けにくい一棟物件や賃貸併用住宅も検討する。

省エネ・長期優良物件で優遇を取りこぼさない：固定資産税の延長減額、住宅ローン減税(自宅)の対象になる。

出口戦略を最初に描く：評価額・市場性・修繕計画を踏まえ、売却・保有・相続のシナリオを設計する。

よくある質問（FAQ）

Q. 減価償却費は築古物件でどう変わりますか？

A. 法定耐用年数を超えた中古物件は「法定耐用年数×0.2」で償却年数を計算します。たとえば木造(法定耐用年数22年)の築古物件なら22×0.2＝4.4年→4年で償却可能です。短期間で大きな減価償却費を計上でき、給与所得との損益通算による節税効果が期待できます。ただし、海外不動産を用いた損益通算など一部の手法は過去の改正で制限されているため、最新ルールの確認が必要です。

Q. 相続税対策としての不動産投資はまだ有効ですか？

A. 有効です。区分マンションの評価は厳格化されましたが、現金より不動産のほうが相続税評価額を圧縮できる原則は変わりません。賃貸物件は「貸家建付地」「貸家」としての評価減や、小規模宅地等の特例(貸付事業用宅地で200㎡まで50%減)が適用できる場合があり、依然として有力な相続対策です。物件種別と適用要件を専門家と確認しましょう。

Q. 投資用物件に住宅ローン減税は使えますか？

A. 使えません。住宅ローン減税は自らが居住するマイホームが対象です。投資用(賃貸用)物件には適用されません。ただし、自宅部分が床面積の1/2以上を占める賃貸併用住宅では、自宅部分に対応する借入分が対象になる場合があります。

Q. 不動産取得税・固定資産税の軽減措置はいつまでですか？

A. 不動産取得税の税率3%・宅地課税標準1/2の特例は2027年3月31日取得分まで、新築住宅の固定資産税1/2減額は2026年3月31日取得分まで延長されています。期限は改正で変わる可能性があるため、取得前に最新情報を確認してください。

まとめ

2025年度の税制改正は、不動産投資にとって「優遇措置の延長」と「相続税評価の厳格化」が同時に進む、メリハリのある内容でした。要点を整理します。

不動産取得税(税率3%・課税標準1/2)は2027年3月31日まで延長

新築住宅の固定資産税1/2減額は2026年3月31日取得分まで延長(長期優良住宅は期間2年上乗せ)

区分マンションの相続税評価は2024年から厳格化。タワマン節税の効果は縮小

住宅ローン減税は2025年入居まで継続するが、新築は省エネ要件が必須(投資用は対象外)

減価償却・一棟物件・賃貸併用住宅・小規模宅地特例など、改正後も有効な戦略は残る

重要なのは、改正の全体像を正しく理解し、自分の投資目的(節税・キャッシュフロー・相続対策)に合った物件と戦略を選ぶことです。税制は今後も改正される可能性があるため、最終的な判断の際は国税庁・各自治体の最新情報を確認し、税理士やファイナンシャルプランナーなど専門家への相談をおすすめします。