節税目的の投資リスク｜「税金対策だけ」で失敗しないために

【3行まとめ】
① 不動産投資は所得税・住民税を軽減できるが、「節税目的だけ」での購入は失敗の典型パターン。
② 空室・金利上昇・減価償却切れ（デッドクロス）など見落としがちなリスクを必ず把握する。
③ 節税効果は属性（課税所得）と物件構造で大きく変わる。シミュレーションと専門家活用がカギ。

高額な税金に悩む高所得者にとって、不動産投資は所得税や住民税を軽減できる有効な手段のひとつです。しかし、「節税だけ」を目的に物件を購入すると、本来得られるはずの利益を失い、かえって資産を減らしてしまうリスクがあります。

本記事では、不動産投資がどのように節税につながるのか、その仕組みを具体的な計算例とともに解説します。さらに、節税目的の投資で陥りやすい失敗パターンとその対策、成功につなげるための実践ステップを、年収500万〜2,000万円のサラリーマン投資家・既存オーナーの視点で詳しく紹介します。

この記事のまとめポイント

✔ 不動産投資の節税の正体は「減価償却」と「損益通算」。仕組みを理解しないと効果は得られない

✔ 節税メリットが大きいのは課税所得900万円超（所得税率33%以上）の層。低年収では効果が薄い

✔ 「節税のための赤字」が続くと、キャッシュフローが赤字化し本末転倒になる危険がある

✔ 減価償却が終わる「デッドクロス」、空室、金利上昇という3大リスクへの備えが必須

✔ シミュレーション・物件選定・税制改正対応を押さえ、節税と資産形成を両立させることが成功の条件

目次

1．そもそも不動産投資で節税できる仕組みとは

2．「節税目的だけ」の投資が危険な3つの理由

3．不動産投資における主要なリスクとその対策

4．節税目的で失敗しないための物件選び・資金計画

5．不動産投資を成功させるための実践ステップ

6．よくある質問（FAQ）

7．まとめ

1．そもそも不動産投資で節税できる仕組みとは

不動産投資の節税効果を語る前に、「なぜ税金が減るのか」という仕組みを正しく理解することが重要です。多くの失敗は、この仕組みを曖昧なまま「節税になるらしい」という理由だけで投資を始めることから生じます。

節税の正体は「減価償却」と「損益通算」

不動産投資による節税の中心となるのが、以下の2つの仕組みです。

減価償却費：建物の取得費を法定耐用年数に応じて毎年経費として計上する仕組み。実際の現金支出を伴わない「帳簿上の経費」であるため、手元のキャッシュを減らさずに所得を圧縮できる

損益通算：不動産所得が赤字になった場合、その赤字を給与所得などの他の所得と合算（相殺）できる制度。これにより課税所得全体が下がり、源泉徴収された税金が還付される

つまり「減価償却で不動産所得を会計上の赤字にし、その赤字を給与所得と損益通算することで所得税・住民税を減らす」というのが節税のメカニズムです。

所得税軽減効果の計算方法（具体例）

不動産所得は次の式で計算します。

不動産所得 ＝ 家賃収入 −（固定資産税・管理費・修繕費・ローン金利・減価償却費 など）

例えば課税所得900万円（所得税率33％＋住民税10％＝合計43％）のサラリーマンが、減価償却によって不動産所得が年間200万円の赤字になったとします。この場合の節税額は以下の通りです。

項目 | 金額
不動産所得（赤字） | ▲200万円
損益通算後の課税所得 | 900万円 → 700万円
軽減される所得税 | 約66万円（200万×33％）
軽減される住民税 | 約20万円（200万×10％）
節税額合計（概算） | 約86万円／年

※あくまで概算モデル。実際は累進課税の刻みにより異なります

このように、課税所得が高い人ほど税率が高く、節税効果（還付額）も大きくなります。経費計上や減価償却の計算は複雑で、間違えると税務調査の対象にもなり得るため、税理士の協力を得ることをおすすめします。

節税効果が大きい人・薄い人の違い

不動産投資の節税効果は「誰がやるか」で大きく変わります。下表は課税所得別の節税インパクトの目安です。

課税所得 | 所得税＋住民税率 | 200万円赤字での節税額目安 | 節税向き度
330万円以下 | 約20％ | 約40万円 | △ 効果薄い
695万円以下 | 約30％ | 約60万円 | ○
900万円以下 | 約33％ | 約66万円 | ◎
1,800万円以下 | 約43％ | 約86万円 | ◎ 効果大
4,000万円超 | 約55％ | 約110万円 | ◎ 効果最大

ポイントは、課税所得900万円（年収にして概ね1,200万円前後）を超えると節税メリットが顕著になることです。逆に課税所得330万円以下の層では、節税のために投資リスクを取る合理性は低くなります。年収500万円台の方は、まず後述するキャッシュフロー重視の物件を選ぶべきです。

他の節税方法（iDeCo・NISA・生命保険）との比較

方法 | 節税の仕組み | 年間の節税上限の目安 | リスク
iDeCo | 掛金が全額所得控除 | 約2.4万〜8.2万円（掛金×税率） | 低（運用商品次第）
新NISA | 運用益が非課税 | 所得控除なし／益が非課税 | 低〜中（元本変動）
生命保険料控除 | 一定額が所得控除 | 最大約1.2万円 | 低
不動産投資 | 減価償却＋損益通算 | 数十万〜100万円超も可能 | 中〜高

低リスク・小額の節税ならiDeCoやNISA、大きな節税と資産形成の両立を狙うなら不動産投資が有効です。これらは排他的ではなく、リスク許容度やライフプランに応じて組み合わせるのが賢明です。

2．「節税目的だけ」の投資が危険な3つの理由

不動産投資の最も典型的な失敗パターンが「節税だけを目的に物件を買ってしまう」ことです。なぜ危険なのか、3つの理由を解説します。

理由①：節税のための赤字は「本物の赤字」を生むことがある

減価償却による赤字は「会計上の赤字」であり、実際のキャッシュは残るのが理想です。しかし、家賃収入よりローン返済額や経費が多い「本物の赤字（キャッシュフローのマイナス）」の物件を掴むと、毎月手出しが発生します。節税で86万円戻っても、年間100万円の手出しがあれば差し引きマイナスです。「税金が減る」＝「得をする」ではないことを忘れてはいけません。

理由②：減価償却はいつか必ず終わる（デッドクロス）

減価償却費は法定耐用年数（木造22年、鉄骨造34年、RC造47年）の期間しか計上できません。償却期間が終わると経費が一気に減り、逆に不動産所得が黒字化して税金が増えます。一方でローンの元金返済は続くため、「税金は増えるのに手元の現金は減る」というデッドクロスが訪れます。節税効果は永続しないことを前提に出口戦略を立てる必要があります。

理由③：売却時に譲渡税・減価償却の戻しが発生する

減価償却で計上した経費分は、売却時に「取得費から差し引かれる」ため、譲渡所得が大きくなり譲渡税がかかります。所有期間5年以下の短期譲渡では税率が約39％と高く、節税分が売却時に取り戻されてしまうこともあります。節税は「課税の繰り延べ」に過ぎない側面があるのです。

3．不動産投資における主要なリスクとその対策

不動産投資には節税メリットと同時に、無視できないリスクが伴います。代表的なのは「空室」「金利上昇」「管理の手間」です。これらを理解し対策を講じることで、安定運用が可能になります。

1）空室リスクとその対策

空室が長引くと収入は減り、ローン返済や固定資産税といった固定費だけが発生します。全国の賃貸住宅の空室率は約2割（総務省統計）に達しており、立地によっては慢性的な空室に悩まされます。

立地選定：駅徒歩10分以内、人口流入のあるエリアを選ぶ

適正家賃：周辺相場より高すぎないか定期的に見直す

リフォーム・設備投資：無料インターネット、宅配ボックスなど競争力を高める

サブリース・空室保証：家賃の10〜20％の手数料で保証を受けられるが、条件を精査

最悪のケース（数か月空室）を想定し、損失額を事前に試算しておくことが大切です。

2）金利上昇リスクとその対策

変動金利でローンを組んでいる場合、金利上昇は返済額の増加に直結します。仮に5,000万円を金利1.5％・35年で借りた場合と2.5％の場合では、毎月返済額が約2.6万円、総返済額で約1,100万円もの差が生じます。

金利上昇を見込んだ返済シミュレーションを必ず行う

余裕資金（自己資金）を確保し、繰上返済の余地を残す

固定金利・変動金利のバランスを検討する

金融機関の金利動向を定期的にチェックし、借り換えも視野に入れる

3）管理の手間とその対策

不動産投資では家賃回収、修繕対応、入居者トラブル対応、退去・原状回復など多くの業務が発生します。本業を持つサラリーマン投資家にとって、これらを自主管理するのは現実的ではありません。

対策として、家賃の5％前後の手数料で管理会社に委託するのが一般的です。委託することで時間的負担を大幅に減らせますが、管理会社の対応品質はオーナーの収益に直結するため、複数社を比較し、対応スピードや入居付け実績で選ぶことが重要です。

4．節税目的で失敗しないための物件選び・資金計画

1）物件選びの注意点

節税効果と資産価値を両立させる物件選びのポイントは以下の通りです。

建物割合が高い物件：減価償却は建物部分にしか適用されないため、土地より建物の比率が高い物件のほうが節税効果が大きい

築古木造アパート：耐用年数が短く、短期間で大きく償却できる（中古は「（耐用年数−経過年数）＋経過年数×0.2」で計算）

立地・賃貸需要：節税ばかり重視して需要のないエリアを選ばない

出口（売却）まで想定：将来売れる物件か、流動性を確認する

2）資金計画の重要性

節税目的の投資で失敗する人の多くは、フルローンで自己資金を入れずに購入し、キャッシュフローがマイナスになっています。健全な資金計画の目安は以下の通りです。

項目 | 推奨水準
自己資金 | 物件価格の10〜20％＋諸費用（物件価格の7〜10％）
返済比率（家賃収入に対する返済額） | 50％以下が理想
手元資金（予備費） | 家賃年収の半年〜1年分
表面利回り（地方中古） | 8％以上を目安に

3）税金対策のポイント

減価償却の終了時期（デッドクロス）を事前に把握し、売却・追加投資のタイミングを設計する

所有5年超で売却し、長期譲渡（税率約20％）の恩恵を受ける

規模が大きくなれば法人化を検討し、税率や経費範囲を最適化する

税制改正（減価償却ルールの変更等）に常に注意を払う

5．不動産投資を成功させるための実践ステップ