【2026年版】マンション大規模修繕計画の立て方完全マニュアル｜費用・時期・業者選定のコツ

診断方法 | 内容 | 費用目安
目視調査 | 外観・共用部の劣化を目視確認 | 数万〜数十万円

打診調査

外

診断方法 | 内容 | 費用目安
打診調査 | 外壁を打診棒で叩き、浮き・剥離を音で確認 | 数十万〜100万円程度
赤外線調査 | サーモグラフィーで外壁の浮きを非接触検出 | 30万〜80万円程度
コア抜き調査 | コンクリートを採取し中性化深度を測定 | 10万〜30万円程度
各種機器調査 | 鉄筋探査・含水率測定など精密調査 | 内容により変動

診断費用は建物の規模や調査範囲によって異なりますが、一般的なマンションで30万〜150万円程度が目安です。一見コストに思えますが、過剰な修繕を防ぎ、本当に必要な工事だけに絞り込めるため、結果的に大きな節約につながります。

診断結果の活用方法

診断報告書には、劣化箇所の写真・図面・劣化度のランク付け・改修推奨時期・概算工事費などが記載されます。この報告書をもとに、修繕委員会や総会で「どの工事を、いつ、いくらで行うか」を合意形成していきます。報告書は業者選定時の見積もり条件を統一する資料としても活用でき、相見積もりの精度を高める効果があります。

失敗しない業者選定のポイント

大規模修繕の成否を最も大きく左右するのが業者選定です。総額数千万〜数億円規模の工事だけに、価格だけで選ぶと品質トラブルや追加費用に悩まされるリスクがあります。以下のポイントを押さえましょう。

必ず複数社で相見積もりを取る

最低でも3社以上から見積もりを取得し、金額だけでなく工事範囲・使用材料・保証内容を横並びで比較します。このとき、各社に同じ条件（数量明細・仕様書）を提示する「共通仕様書方式」で依頼することが重要です。条件がバラバラだと正確な比較ができず、安く見えても工事範囲が狭いだけというケースが起こります。

施工実績と財務状況を確認する

同規模・同種マンションの施工実績が豊富か

建設業許可・各種資格（一級建築士・施工管理技士など）を保有しているか

会社の財務状況が安定しているか（工事途中の倒産リスク回避）

過去の施工現場を見学・問い合わせできるか

保証・アフターサービスを重視する

工事完了後の保証期間とアフター点検の有無は必ず確認しましょう。一般的に防水工事は5〜10年、塗装工事は5〜7年の保証が付帯します。保証書が書面で交付されるか、定期点検が含まれるかをチェックし、口頭の約束だけで終わらせないことが大切です。

設計監理方式と責任施工方式

発注方式には主に2つあります。設計監理方式は、設計事務所などの第三者が仕様作成・業者選定・工事監理を行う方式で、施工の品質チェックが働きやすく透明性が高いのが特徴です。一方責任施工方式は、施工会社が設計から施工まで一貫して請け負う方式で、コストや手続きを抑えやすい反面、チェック機能が弱くなりがちです。規模が大きい場合は設計監理方式が安心です。

よくある質問（FAQ）

Q1. 大規模修繕は何年ごとに行うべきですか？

一般的には12〜15年周期が目安とされています。ただし、近年は高耐久な防水材や塗料の普及により、適切な仕様を採用すれば16〜18年周期に延ばせるケースも増えています。重要なのは年数だけで判断せず、建物診断の結果をもとに実際の劣化状況に合わせて時期を決めることです。沿岸部や交通量の多い立地など、環境条件が厳しい場合は周期が短くなる傾向があります。

Q2. 修繕積立金が不足している場合はどうすればよいですか？

不足が判明した場合の選択肢は主に4つあります。①修繕積立金の値上げ、②一時金の徴収、③金融機関からの借入（マンション共用部分リフォームローンなど）、④工事範囲の見直し・段階施工です。最も健全なのは早期からの積立金見直しですが、すでに工事が迫っている場合は借入を併用しながら、緊急性の高い項目を優先して施工する方法が現実的です。住宅金融支援機構などの公的融資も活用できます。

Q3. 工事中も住み続けることはできますか？

はい、大規模修繕は居住したまま工事を進めるのが一般的です。足場の設置やバルコニーの使用制限、騒音・塗装の臭いなど一定の不便はありますが、退去の必要はありません。工事中は洗濯物が干せない期間や、窓の開閉が制限される時期が生じるため、施工会社から事前に工程表と注意事項の説明を受け、掲示板や回覧で住民へ周知することが重要です。

Q4. 大規模修繕で受けられる補助金や助成はありますか？

耐震改修・省エネ改修・バリアフリー化などを伴う工事については、国や自治体の補助金・助成金が利用できる場合があります。たとえば断熱改修や高効率設備の導入に対する省エネ関連の支援制度、耐震診断・耐震改修への補助などです。制度内容は年度や自治体によって変わるため、計画段階でお住まいの自治体やマンション管理士に最新情報を確認することをおすすめします。

Q5. 管理組合だけで計画を進めるのは難しいですか？

専門知識が必要な場面が多いため、マンション管理士や一級建築士などの専門家のサポートを受けることを強くおすすめします。建物診断、仕様書作成、業者選定、工事監理など各段階で第三者の専門家が関与することで、過剰工事や不適切な契約を防ぎ、住民全体が納得できる形で計画を進められます。費用はかかりますが、数千万円規模の工事の品質と透明性を担保するための投資と考えましょう。

まとめ

マンションの大規模修繕は、建物の安全性・機能性・資産価値を守るために避けて通れない重要な事業です。本記事で解説したポイントを改めて整理します。

長期修繕計画は5年ごとに見直し、物価・人件費の上昇を反映させる

計画の出発点は建物診断。劣化状況を客観的に把握してから判断する

修繕は安全性→機能性→快適性→資産価値の優先順位で計画する

業者選定は共通仕様書での相見積もりを基本に、実績・財務・保証を総合評価

透明性を重視するなら設計監理方式と専門家サポートが有効

【3行まとめ】
①大規模修繕は「12年周期」固定から、建物状態に応じた柔軟な周期へ。新築なら15〜18年も可能。
②費用相場は1戸あたり75万〜120万円。建物診断・相見積もり・管理会社活用でコストを最適化。
③長期修繕計画は30年以上の視点で、5年ごとの見直しと修繕積立金の計画的確保がカギ。

大規模修繕は、アパート・マンションを所有する不動産オーナーにとって避けて通れない最大級の投資です。適切な計画なしに実行すると、想定外の費用が一気に発生し、キャッシュフローを大幅に圧迫するリスクがあります。一方で、戦略的に計画・実行すれば、物件価値の維持・向上と長期的な収益性確保を同時に実現できます。

本記事では、2026年の最新動向と法改正を踏まえ、失敗しない大規模修繕計画の立て方から建物診断、資金計画、業者選定、補助金活用まで、不動産管理のプロの観点から徹底解説します。具体的な費用感・時期・比較表を交えながら、初めて大規模修繕に臨むオーナーでも実践できる内容にまとめました。

目次

大規模修繕とは？基礎知識と目的

2026年大規模修繕の新常識

大規模修繕の費用相場と内訳

長期修繕計画の基本設計

建物診断と現状把握の方法

資金計画の立て方と補助金活用

業者選定と発注戦略

工事の進め方とトラブル回避

大規模修繕の成功事例

よくある質問（FAQ）

まとめ

大規模修繕とは？基礎知識と目的

大規模修繕とは、建物の経年劣化に対して、外壁・屋上防水・給排水管・鉄部などを一定周期でまとめて補修・更新する大がかりな工事のことです。日常的な小修繕とは異なり、足場を組んで建物全体を対象とするため、費用も工期も大きくなります。

大規模修繕の主な目的は、次の3つに集約されます。

安全性の確保：外壁タイルの剥落、防水層の破損による漏水など、人命や財産に関わるリスクの解消

建物寿命の延伸：適切な補修により、鉄筋コンクリート造で60〜100年の長期使用を実現

資産価値・収益性の維持：外観・設備の良好な状態を保ち、入居率・賃料を維持

日常修繕・計画修繕・大規模修繕の違い

種別 | 内容 | 費用目安 | 頻度
日常修繕 | 設備故障・小破損の応急対応 | 数千円〜数十万円 | 随時
計画修繕 | 給湯器交換・部分塗装など計画的更新 | 数十万〜数百万円 | 5〜10年ごと
大規模修繕 | 外壁・防水・鉄部など建物全体の補修 | 数百万〜数千万円 | 12〜18年ごと

2026年大規模修繕の新常識

従来の「12年周期」からの脱却

かつては「大規模修繕は12年周期」が定説でしたが、近年は建物の状態や使用材料に応じた柔軟な周期設定が主流になりつつあります。国土交通省も画一的な周期ではなく、建物診断に基づく計画の重要性を示しています。

建物タイプ | 従来の周期 | 目安となる最適化周期 | 主な理由
築浅マンション（RC造） | 12年固定 | 15〜18年 | 高耐久材料・工法の進歩
築15年以上のマンション | 12年固定 | 10〜13年 | 劣化進行の加速
木造アパート | 15年 | 10〜12年 | 劣化速度が比較的早い
高仕様マンション | 12年 | 15〜20年 | 高品質仕様による延命

※上記はあくまで一般的な目安です。実際の周期は建物診断の結果に基づいて判断する必要があります。立地（沿岸部・積雪地帯など）によっても劣化速度は大きく変わります。

材料・工法の進化による長寿命化

近年の建材技術の進化により、修繕周期そのものを延ばせるようになりました。主な長寿命材料の目安は次の通りです。

高耐久塗料（フッ素・無機系）：従来10年 → 15〜20年

改良防水材（ウレタン・塩ビシート）：従来12年 → 15〜25年

高性能シーリング材：従来8年 → 12〜15年

例えば高耐久塗料は、従来品に比べ初期費用が20〜30%高くなりますが、耐用年数が1.5〜2倍に延びるため、長期的なライフサイクルコスト（LCC）で見ると30〜40%程度の削減効果が期待できます。目先の費用だけでなく、修繕周期全体を見据えた材料選びが重要です。

法的枠組み・制度の変化

大規模修繕に関連する制度面でも、近年いくつか押さえておくべき変化があります。

外壁の全面打診調査：竣工・外壁改修から10年を超えるタイル張り等の建築物は、おおむね3年以内に全面打診等の調査が求められる（建築基準法12条の定期報告制度）

長期修繕計画の見直し推奨：国交省ガイドラインでは、おおむね5年ごとの計画見直しと30年以上の長期視点を推奨

省エネ改修の推進：断熱改修・省エネ設備への補助制度が拡充傾向。大規模修繕と同時実施でコスト効率化が可能

外壁調査が必要となるタイミングと大規模修繕の足場設置を合わせることで、調査費・足場費を一本化でき、トータルコストの削減につながります。

デジタル技術による診断の効率化

ドローンや赤外線サーモグラフィー、3Dスキャンといった技術の普及により、建物診断の精度と効率が向上しています。

ドローン外壁調査：足場を組まずに高所を撮影でき、調査費を抑えやすい（規模により数十万円〜）

赤外線診断：外壁の浮き・剥離を非接触で検出

3Dスキャン・デジタルアーカイブ：劣化状況を時系列で比較し、長期管理に活用

ただし、ドローン調査は法令上、有資格者による打診調査が必要なケースもあるため、定期報告に対応できる調査方法かどうかを事前に確認することが大切です。

大規模修繕の費用相場と内訳

1戸あたりの費用相場

マンションの大規模修繕費用は、1戸あたり75万〜120万円程度が一般的な目安とされています（国交省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」などを参考にした概算）。建物規模・劣化状況・仕様により上下します。

建物規模 | 戸数目安 | 1回目修繕費用の目安
小規模アパート | 6〜10戸 | 500万〜1,200万円
中規模マンション | 20〜50戸 | 2,000万〜5,000万円
大規模マンション | 100戸以上 | 1億円以上

工事項目別の費用内訳（目安）

工事項目 | 全体に占める割合 | 主な内容
仮設工事（足場等） | 約20% | 足場設置・養生・仮設電気
外壁・タイル補修 | 約20% | 下地補修・タイル張替え
外壁塗装 | 約15% | 高耐久塗料の塗装
防水工事 | 約20% | 屋上・バルコニー・廊下防水
シーリング工事 | 約10% | 目地・サッシ周りの打ち替え
鉄部塗装・その他 | 約15% | 手すり・階段・付帯設備

特に注目すべきは仮設工事（足場）が全体の約2割を占める点です。足場を一度組むと相当な費用がかかるため、外壁調査・付帯工事などを同じタイミングでまとめて実施すると効率的です。

長期修繕計画の基本設計

計画期間は30年以上で考える

長期修繕計画は、最低でも30年、できれば建物寿命を見据えた長期視点で設計します。一般的なライフサイクルの考え方は次の通りです。

時期 | 主な修繕・更新内容
第1期（建築〜15年） | 初回大規模修繕（外壁・防水・鉄部）
第2期（16〜30年） | 2回目大規模修繕＋設備の部分更新
第3期（31〜45年） | 給排水管・エレベーター等の大型設備更新
第4期（46年〜） | 大規模改修または建て替えの検討期

修繕の優先順位の考え方

限られた予算を効果的に配分するため、修繕は以下の優先順位で計画します。

安全性の確保：構造・防水・耐震など人命・財産に関わる項目（最優先）

機能性の維持：給排水・電気・設備など日常生活に直結する項目

快適性の向上：内装・外観・省エネなど入居者満足に関わる項目

資産価値の向上：グレードアップ・最新設備化など競争力強化

外壁の剥落や漏水といった安全性に関わる問題は、発見次第即座に対応する必要があります。一方、資産価値向上のための投資は、キャッシュフローと相談しながら段階的に進めるのが現実的です。

5年ごとの計画見直しが重要

長期修繕計画は「作って終わり」ではありません。建物の劣化状況、物価・人件費の変動、法改正などを反映させるため、おおむね5年ごとに見直すことが推奨されています。特に近年は建設資材・人件費の上昇が続いており、数年前の計画では費用が不足するケースが増えています。

建物診断と現状把握の方法

建物診断とは

建物診断（建物劣化診断）とは、専門家が建物の劣化状況を調査し、修繕の要否や優先順位、概算費用を把握するための調査です。大規模修繕を計画する際の出発点であり、これを行わずに見積もりだけで判断するのは危険です。

主な診断方法と費用感

診断方法 | 内容 | 費用目安
目視調査 | 外観・共用部の劣化を目視確認 | 数万〜数十万円

打診調査

外

診断方法 | 内容 | 費用目安
打診調査 | 外壁を打診棒で叩き、浮き・剥離を音で確認 | 数十万〜100万円程度
赤外線調査 | サーモグラフィーで外壁の浮きを非接触検出 | 30万〜80万円程度
コア抜き調査 | コンクリートを採取し中性化深度を測定 | 10万〜30万円程度
各種機器調査 | 鉄筋探査・含水率測定など精密調査 | 内容により変動

診断費用は建物の規模や調査範囲によって異なりますが、一般的なマンションで30万〜150万円程度が目安です。一見コストに思えますが、過剰な修繕を防ぎ、本当に必要な工事だけに絞り込めるため、結果的に大きな節約につながります。

診断結果の活用方法

診断報告書には、劣化箇所の写真・図面・劣化度のランク付け・改修推奨時期・概算工事費などが記載されます。この報告書をもとに、修繕委員会や総会で「どの工事を、いつ、いくらで行うか」を合意形成していきます。報告書は業者選定時の見積もり条件を統一する資料としても活用でき、相見積もりの精度を高める効果があります。

失敗しない業者選定のポイント

大規模修繕の成否を最も大きく左右するのが業者選定です。総額数千万〜数億円規模の工事だけに、価格だけで選ぶと品質トラブルや追加費用に悩まされるリスクがあります。以下のポイントを押さえましょう。

必ず複数社で相見積もりを取る

最低でも3社以上から見積もりを取得し、金額だけでなく工事範囲・使用材料・保証内容を横並びで比較します。このとき、各社に同じ条件（数量明細・仕様書）を提示する「共通仕様書方式」で依頼することが重要です。条件がバラバラだと正確な比較ができず、安く見えても工事範囲が狭いだけというケースが起こります。

施工実績と財務状況を確認する

同規模・同種マンションの施工実績が豊富か

建設業許可・各種資格（一級建築士・施工管理技士など）を保有しているか

会社の財務状況が安定しているか（工事途中の倒産リスク回避）

過去の施工現場を見学・問い合わせできるか

保証・アフターサービスを重視する

工事完了後の保証期間とアフター点検の有無は必ず確認しましょう。一般的に防水工事は5〜10年、塗装工事は5〜7年の保証が付帯します。保証書が書面で交付されるか、定期点検が含まれるかをチェックし、口頭の約束だけで終わらせないことが大切です。

設計監理方式と責任施工方式

発注方式には主に2つあります。設計監理方式は、設計事務所などの第三者が仕様作成・業者選定・工事監理を行う方式で、施工の品質チェックが働きやすく透明性が高いのが特徴です。一方責任施工方式は、施工会社が設計から施工まで一貫して請け負う方式で、コストや手続きを抑えやすい反面、チェック機能が弱くなりがちです。規模が大きい場合は設計監理方式が安心です。

よくある質問（FAQ）

Q1. 大規模修繕は何年ごとに行うべきですか？

一般的には12〜15年周期が目安とされています。ただし、近年は高耐久な防水材や塗料の普及により、適切な仕様を採用すれば16〜18年周期に延ばせるケースも増えています。重要なのは年数だけで判断せず、建物診断の結果をもとに実際の劣化状況に合わせて時期を決めることです。沿岸部や交通量の多い立地など、環境条件が厳しい場合は周期が短くなる傾向があります。

Q2. 修繕積立金が不足している場合はどうすればよいですか？

不足が判明した場合の選択肢は主に4つあります。①修繕積立金の値上げ、②一時金の徴収、③金融機関からの借入（マンション共用部分リフォームローンなど）、④工事範囲の見直し・段階施工です。最も健全なのは早期からの積立金見直しですが、すでに工事が迫っている場合は借入を併用しながら、緊急性の高い項目を優先して施工する方法が現実的です。住宅金融支援機構などの公的融資も活用できます。

Q3. 工事中も住み続けることはできますか？

はい、大規模修繕は居住したまま工事を進めるのが一般的です。足場の設置やバルコニーの使用制限、騒音・塗装の臭いなど一定の不便はありますが、退去の必要はありません。工事中は洗濯物が干せない期間や、窓の開閉が制限される時期が生じるため、施工会社から事前に工程表と注意事項の説明を受け、掲示板や回覧で住民へ周知することが重要です。

Q4. 大規模修繕で受けられる補助金や助成はありますか？

耐震改修・省エネ改修・バリアフリー化などを伴う工事については、国や自治体の補助金・助成金が利用できる場合があります。たとえば断熱改修や高効率設備の導入に対する省エネ関連の支援制度、耐震診断・耐震改修への補助などです。制度内容は年度や自治体によって変わるため、計画段階でお住まいの自治体やマンション管理士に最新情報を確認することをおすすめします。

Q5. 管理組合だけで計画を進めるのは難しいですか？

専門知識が必要な場面が多いため、マンション管理士や一級建築士などの専門家のサポートを受けることを強くおすすめします。建物診断、仕様書作成、業者選定、工事監理など各段階で第三者の専門家が関与することで、過剰工事や不適切な契約を防ぎ、住民全体が納得できる形で計画を進められます。費用はかかりますが、数千万円規模の工事の品質と透明性を担保するための投資と考えましょう。

まとめ

マンションの大規模修繕は、建物の安全性・機能性・資産価値を守るために避けて通れない重要な事業です。本記事で解説したポイントを改めて整理します。

長期修繕計画は5年ごとに見直し、物価・人件費の上昇を反映させる

計画の出発点は建物診断。劣化状況を客観的に把握してから判断する

修繕は安全性→機能性→快適性→資産価値の優先順位で計画する

業者選定は共通仕様書での相見積もりを基本に、実績・財務・保証を総合評価

透明性を重視するなら設計監理方式と専門家サポートが有効