【不動産投資の利回り】計算方法紹介と相場を徹底解説！

この記事の3行まとめ

不動産投資の利回りには「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」の3種類があり、判断には
実質利回り
が不可欠。

2024年時点の相場は一棟アパート約8.1％、一棟マンション約7.7％、区分マンション約6.9％。都心は低利回り・地方は高利回りが基本。

高利回りだけで選ぶのは危険。
入居率・資金計画・出口戦略
を総合的に判断することが成功の鍵。

不動産投資を検討・実践している方が必ず直面するのが「利回り」という指標です。「もっと収益を上げたい」「将来の資産価値が不安」といった悩みを抱えていませんか。本記事では、利回りの定義から計算方法、最新の相場、地域差、そして利回りだけに頼らない物件選びのポイントまでを、具体的な数字とともに徹底解説します。読み終える頃には、あなたの投資判断の精度は格段に上がっているはずです。

目次

不動産投資における利回りとは？基礎知識を徹底解説

不動産投資の利回りの目安と地域差

利回りだけで物件を選ぶのは危険な理由

利回りシミュレーションの具体例

よくある質問（FAQ）

まとめ

不動産投資における利回りとは？基礎知識を徹底解説

不動産投資における
利回り（りまわり）とは、投資した金額に対して、1年間でどれくらいの収益が見込めるかをパーセンテージで示した指標
です。たとえば3,000万円の物件で年間180万円の家賃収入があれば、利回りは6％となります。

利回りは単なる数字ではなく、将来のキャッシュフロー（手残り）、投資回収期間、そして物件の競争力までを判断するための「投資の物差し」です。しかし、この見方を誤ると、想定していた収益が得られず、最悪の場合は赤字経営に陥ることもあります。まずは利回りの種類と正しい計算方法を押さえましょう。

表面利回り・実質利回り・想定利回りの違いと計算方法

不動産投資の利回りには、主に3つの種類があります。これらを正しく理解し、使い分けることが、賢い物件選びの第一歩です。

種類 | 計算式 | 特徴

表面利回り
（グロス利回り）

年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

経費を含まない単純な指標。物件広告に最も多く掲載される。「ざっくりとした目安」

実質利回り
（ネット利回り）

（年間家賃収入 − 年間経費）÷（物件価格＋購入時諸経費）× 100

経費を差し引いた現実的な指標。投資判断には必須。

想定利回り | 満室想定の年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 | 空室を満室と仮定して算出。実態より高く見える傾向。

具体例で見る表面利回りと実質利回りの差

同じ物件でも、表面利回りと実質利回りには大きな差が生まれます。以下は3,000万円の区分マンション（年間家賃収入180万円）の例です。

項目 | 金額・数値
物件価格 | 3,000万円
購入時諸経費（約7％） | 210万円
年間家賃収入 | 180万円
年間経費（管理費・修繕積立金・固定資産税・保険等） | 約45万円
表面利回り | 180万円 ÷ 3,000万円 × 100 ＝ 6.0％
実質利回り | （180万−45万）÷（3,000万＋210万）× 100 ＝ 約4.2％

このように、表面利回り6.0％の物件でも、実質利回りは4.2％まで下がります。
表面利回りだけを見て判断すると、約1.8ポイントもの「見えない差」を見逃すことになります
。本当に稼げる物件かどうかを判断するには、必ず実質利回りを計算してください。

不動産投資で利回りが重要な3つの理由

投資判断の基準になる
：物件価格と家賃収入のバランスを客観的な数字で評価できます。利回りが低すぎる物件は、投資として成立しない可能性があります。

投資回収のスピードがわかる
：5,000万円の物件で利回り5％なら回収に20年、利回り10％なら10年が目安。投資回収期間を把握できます。

物件の競争力を測れる
：周辺の類似物件と比較することで、その物件の強み・弱みを判断する材料になります。

近年、全国的に不動産投資の利回りは低下傾向にあります。不動産投資情報サイト「健美家」の収益物件市場動向四半期レポート（2024年4月〜6月期）によれば、一棟アパートの平均表面利回りは
8.15％
、一棟マンションは
7.68％
、区分マンションは
6.86％
でした。特に一棟マンションは物件価格の上昇により利回りが圧縮されています。

出典：
健美家「収益物件市場動向四半期レポート」2024年4月〜6月期

不動産投資の利回りの目安と地域差

不動産投資の利回りに、明確な「正解」はありません。しかし、エリアや物件種別ごとの相場を把握しておくことで、投資判断の精度は格段に上がります。「自分の投資は相場から見てどうなのか」という不安は、相場を知ることで大きく解消されます。

不動産投資の利回り相場（物件種別別）

不動産投資の平均利回りは、景気・金利・地域・築年数によって変動します。近年は物件価格の高騰により、利回りは低下傾向にあります。以下は物件種別ごとの全国的な表面利回りの目安です。

物件種別 | 表面利回りの目安 | 特徴
区分マンション（都心） | 3〜5％ | 価格は高いが資産価値が安定。空室リスクが低い。
区分マンション（全国平均） | 約6.9％ | 立地により幅が大きい。
一棟マンション | 約7.7％ | 規模が大きく安定収入。初期費用が高額。
一棟アパート | 約8.1％ | 木造中心で利回りが高め。修繕計画が重要。
地方・築古物件 | 10〜15％超 | 高利回りだが空室・流動性リスクが大きい。

公益財団法人不動産流通推進センター等の調査によると、首都圏ワンルームマンションの平均家賃は上昇傾向にあるものの、物件価格の上昇がそれ以上に進んでいるため、利回りは結果的に低下しています。家賃が上がっても、購入価格がそれ以上に高ければ利回りは下がる、という構造を理解しておきましょう。

地域別で見る利回り比較【東京 VS 地方】

利回りは立地によって大きく異なります。一般的に、
都心部ほど利回りは低く、地方ほど利回りが高くなる傾向
があります。これは、都心部は家賃下落リスクが低く資産価値が安定しているため、物件価格が高く維持されやすいからです。

エリア | 表面利回りの傾向 | メリット | デメリット
東京都心 | 3〜5％ | 空室リスクが低い／資産価値が安定／売却しやすい | 利回りが低い／物件価格が高い
地方都市・郊外 | 8〜15％ | 利回りが高い／少額から始めやすい | 人口減少による空室リスク／流動性が低く売却しにくい

ただし、利回りが高いからといって安易に地方物件へ手を出すのは危険です。人口減少による
空室リスク
や、
流動性の低さ（売却しにくさ）
を考慮する必要があります。利回りだけでなく、その物件が抱えるリスクも総合的に判断することが大切です。

出典：
各種賃貸住宅市場動向データ（2024年）をもとに編集部作成。数値は時期・調査機関により変動します。

利回りだけで物件を選ぶのは危険な理由

不動産投資の成功は、利回りの高さだけで決まるわけではありません。「利回り15％！」といった魅力的な数字に目がくらみ、見えないリスクに気づかず後悔する投資家は少なくありません。ここでは高利回り物件に潜むリスクと、利回り以外で必ず確認すべきポイントを解説します。

高利回り物件に潜む3つのリスク

高い空室リスク
：地方や郊外の物件は物件価格が安いため利回りが高く見えますが、人口減少地域では入居者が見つからず、想定通りの家賃収入が得られないことがあります。空室が続けば利回りはゼロに近づきます。

修繕費・ランニングコストの増大
：築古物件は高利回りになりがちですが、エレベーター故障や外壁補修など高額な修繕費（数百万円規模）が一度に発生すると、利回りは一気に下落し赤字化することもあります。

売却しにくいリスク（流動性の低さ）
：需要の少ない物件は、いざ売却しようとしても買い手が見つかりにくく、出口戦略が描けません。最終的に大きな損失につながる可能性があります。

投資成功に不可欠な3つのポイント

利回りはあくまで「収益性を測る指標の一つ」にすぎません。本当に投資を成功させるには、以下の3点を総合的に判断することが必要です。

入居率（賃貸需要）
：家賃収入は入居者がいて初めて発生します。駅からの距離、周辺環境、物件の清潔感など、入居者が「住みたい」と思う要素を確認しましょう。エリアの人口動態や賃貸需要のチェックは必須です。

資金計画とキャッシュフロー
：物件購入費以外にも、税金・管理費・修繕積立金・火災保険料・ローン返済などがかかります。これらをすべて含めて、最終的に手元に残るキャッシュフローがプラスになるか事前にシミュレーションしましょう。

出口戦略
：将来の売却を視野に入れることが重要です。資産価値が下がりにくい人気エリアを選ぶ、リフォームで価値を高めるなど、売却益も見据えた計画を立てましょう。

利回りという数字の裏にある真実を見抜くことができれば、あなたの不動産投資は成功に大きく近づきます。

利回りシミュレーションの具体例

実際の投資判断では、利回りだけでなく「年間の手残り（キャッシュフロー）」を確認することが重要です。以下は都心区分マンションと地方一棟アパートの比較例です。

項目 | 都心区分マンション | 地方一棟アパート
物件価格 | 3,000万円 | 4,000万円
年間家賃収入（満室） | 150万円 | 440万円
表面利回り | 5.0％ | 11.0％
想定空室率 | 5％ | 15％
年間経費・ローン返済等 | 約110万円 | 約330万円
実質的な年間手残り（目安） | 約30万円 | 約45万円
流動性（売却しやすさ） | 高い | 低い

※上記はあくまでモデルケースです。実際の数値はローン条件・空室率・修繕状況により大きく変動します。表面利回りでは2倍以上の差がありますが、空室リスクや経費を加味すると手残りの差は縮まります。
「高利回り＝高収益」とは限らない
ことがわかります。

よくある質問（FAQ）

Q. 利回り10％はどんな物件ですか？

利回り10％は数字としては魅力的ですが、築年数が古い・駅から遠い・都心から離れた地方にある・特殊な用途であるなど、何らかの理由で物件価格が抑えられているケースが多いです。利回りの高さに惑わされず、立地・将来性・修繕状況・流動性をしっかり見極めることが大切です。

Q. 不動産投資の利回りの最低ラインはどのくらいですか？

明確な基準はありませんが、一般的に都心区分マンションでは表面利回り4〜5％、地方の一棟物件では8％以上が一つの目安とされています。重要なのは表面利回りではなく、ローン返済や経費を差し引いた後の
実質利回り・キャッシュフローがプラスになるか
です。実質利回りでマイナスになる物件は避けるべきと言えます。

Q. 投資した資金を回収するまでに何年かかりますか？

表面利回りを使えば、おおよその回収期間は「100 ÷ 表面利回り（％）」で計算できます。たとえば利回り5％なら約20年、利回り10％なら約10年が目安です。ただし、これは経費や空室を考慮しない単純計算です。実際には実質利回りベースで考える必要があり、回収期間はこれより長くなるのが一般的です。

Q. 表面利回りと実質利回り、どちらを重視すべきですか？

投資判断には必ず
実質利回り
を重視してください。表面利回りは経費を含まないため実態より高く見えます。実質利回りは管理費・修繕積立金・固定資産税・購入時諸経費まで反映した現実的な数字であり、本当の収益性を表します。

まとめ