中古マンションのオーナーチェンジ物件で注意したいポイントとは？

【この記事の3行まとめ】
① 中古マンションのオーナーチェンジ物件は「室内を確認できない」「契約・トラブルを引き継ぐ」など見えないリスクが多い投資物件です。
② 表面利回りだけで判断すると、修繕費・空室・家賃下落で実質利回りが想定を大きく下回る可能性があります。
③ レントロール・売却理由・修繕履歴・家賃相場を購入前に必ず確認し、信頼できる不動産会社や専門家のサポートを得ることが失敗回避の鍵です。

中古マンションのオーナーチェンジ物件について、「利回りが高くて魅力的」「すでに入居者がいるから家賃収入がすぐ得られて安心そう」と感じている方も多いのではないでしょうか。

たしかにオーナーチェンジ物件には、購入直後から家賃収入が発生する、入居実績があり収支シミュレーションが立てやすいといったメリットがあります。その一方で、「室内を確認できない」「入居者トラブルや滞納を引き継ぐ可能性がある」「修繕費が後から発生する」など、通常の中古マンション（実需向け空室物件）とは異なる注意点も数多く存在します。

この記事では、不動産投資を検討している方やすでにマンションを所有しているオーナーの方に向けて、中古マンションのオーナーチェンジ物件で注意したいポイント、購入前に確認すべきこと、失敗しないための具体的なコツを、費用感や比較表を交えながら専門的かつ分かりやすく解説します。

目次

オーナーチェンジ物件とは？基本と仕組みを解説

オーナーチェンジ物件は見えないリスクが多い

中古マンションのオーナーチェンジ物件で注意したい7つのポイント

中古マンションのオーナーチェンジ物件で失敗しないためには？

オーナーチェンジ物件と通常物件の比較

よくある質問（FAQ）

まとめ：注意点を理解して判断しよう

オーナーチェンジ物件とは？基本と仕組みを解説

オーナーチェンジ物件とは、入居者が住んでいる状態のまま、賃貸借契約ごと所有者（オーナー）が変わる収益物件のことです。買主は物件と同時に「賃貸人（大家）の地位」を引き継ぎ、現入居者との賃貸借契約・敷金返還義務・原状回復義務などをそのまま承継します。

つまり、買主は購入した翌月から家賃収入を得られる一方で、これまでの契約条件や入居者との関係も丸ごと引き継ぐことになります。この「引き継ぐ」という性質こそが、オーナーチェンジ物件特有のメリットとリスクの両面を生み出しています。

オーナーチェンジ物件の主なメリット

購入直後から家賃収入が発生する（空室期間がなく、キャッシュフローが安定しやすい）

過去の入居実績から収支シミュレーションが立てやすい

入居者募集の手間や広告費（AD）が当面かからない

同条件の空室物件より価格が割安なケースがある

オーナーチェンジ物件の主なデメリット

室内の状態を自分の目で確認できないことが多い

自分で住むことはすぐにできない（投資用が前提）

滞納・トラブル・低家賃契約などを引き継ぐ可能性がある

住宅ローンが使えず、金利の高い不動産投資ローンになる

オーナーチェンジ物件は見えないリスクが多い

オーナーチェンジ物件は利回りの高さを重視して選ばれやすい一方で、表面利回りだけでは実際の収支は分かりません。たとえば、表面利回り8%と記載があっても、管理費・修繕積立金・固定資産税・空室損・修繕費などを差し引いた「実質利回り」では4〜5%程度まで下がるケースが少なくありません。

また、家賃が相場より高く設定されているケースや、現入居者の退去後に家賃を下げざるを得ず収益が悪化するケースもあります。物件だけでなく、賃貸借契約や入居者との関係も引き継がなくてはいけないため、家賃滞納や入居者トラブルを抱えている物件では、購入後すぐに対応が必要になる場合もあるでしょう。

このように、オーナーチェンジ物件には資料だけでは見えにくいリスクがあるため、購入前に状況を慎重に確認することが大切です。

オーナーチェンジ物件とは？危険と言われる理由と失敗を防ぐ見極め方

中古マンションのオーナーチェンジ物件で注意したい7つのポイント

オーナーチェンジ物件は、入居者がいる状態で購入するため、「室内を確認しにくい」「契約内容を引き継ぐ」など、購入後に後悔しやすいポイントも少なくありません。また、中古マンションは築年数によって修繕費や管理状態にも差があるため、利回りだけで判断しないことが大切です。ここでは、購入前に確認したい7つの注意点を解説します。

①室内を確認できない場合が多い

オーナーチェンジ物件は入居者が住んでいるため、購入前に室内を内見できないケースがほとんどです。設備の老朽化や水回りの劣化、原状回復が必要な汚れ・破損などが見えないまま購入すると、退去時に想定外の修繕費が発生する可能性があります。

対策として、入居前の室内写真の有無、設備の交換履歴、過去の修繕履歴を売主や管理会社に確認しましょう。1Rや1Kの設備交換（エアコン・給湯器・ユニットバスなど）には、それぞれ数万円〜数十万円の費用がかかります。

②オーナーチェンジ物件は基本的にすぐ住めない

すでに入居者がいるため、購入者が自分で住むことは原則できません。仮に自分で住みたい場合でも、正当事由がなければ入居者に退去を求めることは法律上難しく、立ち退き料（家賃の6か月〜1年分が目安）の支払いが必要になることもあります。あくまで投資用物件として購入する前提で検討しましょう。

③入居者トラブルや家賃滞納を引き継ぐ可能性がある

賃貸人の地位を引き継ぐため、現入居者の家賃滞納や騒音トラブル、近隣との問題なども承継します。滞納が続いている入居者がいる場合、退去交渉や明け渡し訴訟に発展すると、弁護士費用や時間的コストが大きな負担になります。購入前に滞納履歴・入居者属性・過去のクレーム履歴を必ず確認しましょう。

④修繕費が後から発生する場合がある

築年数が経過した中古マンションでは、専有部分の設備交換に加え、マンション全体の大規模修繕（外壁・屋上防水・配管など）が控えている場合があります。大規模修繕は約12〜15年周期で行われ、修繕積立金が不足していると一時金の徴収や月々の積立金増額が発生することがあります。費用の目安は下表のとおりです。

修繕・交換項目 | 費用目安 | 発生時期の目安
エアコン交換 | 5万〜15万円 | 10〜15年
給湯器交換 | 10万〜20万円 | 10〜15年
ユニットバス交換 | 50万〜100万円 | 20〜30年
クロス・床の原状回復 | 5万〜20万円 | 退去ごと
大規模修繕一時金 | 数十万円〜（管理組合により異なる） | 12〜15年周期

⑤管理状況が悪いケースもある

マンションの資産価値は、管理組合の運営状況に大きく左右されます。修繕積立金の積立不足、滞納者の多さ、管理組合の機能不全などがあると、将来的に資産価値が下落しやすくなります。購入前に「重要事項調査報告書」を取得し、修繕積立金の残高や長期修繕計画、滞納状況を確認しましょう。

⑥家賃が相場より高く設定されている場合がある

売却時に利回りを高く見せるため、家賃が周辺相場より割高に設定されているケースがあります。この場合、現入居者が退去した後の再募集で家賃を下げざるを得ず、想定していた利回りを大きく下回ることになります。SUUMOやLIFULL HOME’Sなどで同条件の家賃相場を必ず確認しましょう。

⑦サブリース契約や特約が付いている場合がある

サブリース（家賃保証）契約が付いている物件は、保証賃料が引き下げられたり、契約解除に制限があったりするため注意が必要です。契約書を取り寄せ、賃料改定条項・解約条件・免責期間などを必ず確認しましょう。

中古マンションのオーナーチェンジ物件で失敗しないためには？

見えないリスクが多いオーナーチェンジ物件でも、事前に正しい確認を行えば失敗のリスクは大幅に下げられます。ここでは、購入前に押さえておきたい7つのチェックポイントを解説します。

①レントロールや過去の運営状況を確認する

レントロール（賃貸借条件一覧表）には、各部屋の家賃・敷金・契約期間・入居者属性などが記載されています。空室期間の長さ、家賃のばらつき、契約更新状況などから、その物件の実態を読み取ることができます。直近数年分の収支実績も合わせて確認しましょう。

②売却理由を確認する

売主が物件を手放す理由は、購入判断の重要な手がかりです。「相続・資産整理・住み替え」など前向きな理由であれば問題ありませんが、「収益悪化・修繕費負担・トラブル回避」が理由の場合は、引き継ぐリスクがある可能性があります。仲介会社を通じて売却理由を確認しましょう。

③周辺の賃貸需要や家賃相場を調べる

退去後の再募集を見据え、周辺の賃貸需要と家賃相場を必ず調査します。最寄り駅からの距離、大学・企業・商業施設の有無、人口動態（特に単身世帯・ファミリー層の増減）などをチェックしましょう。空室率が高いエリアは、再募集時の家賃下落リスクが高くなります。

④利回りだけで判断しない

表面利回りではなく、必ず実質利回りで判断しましょう。実質利回りは以下の計算式で算出します。

表面利回り（%）＝年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

実質利回り（%）＝（年間家賃収入 − 年間諸経費）÷（物件価格 ＋ 購入諸費用）× 100

諸経費には管理費・修繕積立金・固定資産税・都市計画税・管理委託料・火災保険料などが含まれます。購入諸費用（仲介手数料・登記費用・不動産取得税など）は物件価格の約7〜10%が目安です。

⑤現地確認や周辺調査を行う

室内は見られなくても、建物の外観・共用部・エントランス・ゴミ置き場・駐輪場などは現地で確認できます。清掃状態や管理の行き届き具合は、管理組合の運営状況を判断する手がかりになります。昼と夜、平日と休日で周辺環境を見ておくと安心です。

⑥信頼できる不動産会社を選ぶ

オーナーチェンジ物件の取引は、レントロールや重要事項の確認など専門知識が求められます。投資物件の実績が豊富で、リスクも含めて誠実に説明してくれる不動産会社を選びましょう。メリットばかりを強調して契約を急がせる業者には注意が必要です。

⑦不安な場合は専門家へ相談する

契約内容や収支に不安がある場合は、ファイナンシャルプランナー・税理士・不動産コンサルタントなどの専門家に相談しましょう。第三者の客観的な視点を入れることで、見落としていたリスクや想定外のコストに気づけるケースが多くあります。

オーナーチェンジ物件と通常物件の比較

オーナーチェンジ物件と、空室の通常物件（実需向け・投資用）の違いを下表にまとめました。どちらが自分の投資スタイルに合うかを判断する参考にしてください。

比較項目 | オーナーチェンジ物件 | 空室の通常物件
家賃収入 | 購入直後から発生 | 入居者募集後に発生
室内確認 | 原則できない | 内見可能
自己居住 | 原則不可 | 可能（実需向けの場合）
収支予測 | 過去実績で立てやすい | 想定家賃ベースで予測
価格 | やや割安な傾向 | 相場どおり〜割高
引き継ぐリスク | 滞納・トラブル・低家賃契約 | 少ない

使える

ローン | 投資用ローン中心 | 住宅ローンも選択可（実需）

オーナーチェンジ物件は「すぐに家賃収入を得たい」「収支を実績ベースで安定的に予測したい」という方に向いています。一方、「室内をしっかり確認してから購入したい」「将来は自分で住む可能性がある」という方には、空室の通常物件のほうが適しているといえるでしょう。それぞれの特徴を理解したうえで、自分の目的に合った選び方をすることが大切です。

オーナーチェンジ物件を購入する流れ

実際にオーナーチェンジ物件を購入する際の一般的な流れを確認しておきましょう。事前にステップを把握しておくことで、各段階で確認すべきポイントを見落とさずに進められます。

物件探し・情報収集：エリア・利回り・築年数などの条件を整理して候補を絞り込みます。

資料確認・問い合わせ：レントロール・賃貸借契約書・管理規約・修繕履歴などの書類を取り寄せて精査します。

現地確認：建物の外観・共用部・周辺環境を実際に見て管理状態を確認します。

買付申込：購入の意思を示す買付証明書を提出し、価格や条件を交渉します。

ローン事前審査：投資用ローンを利用する場合は金融機関の事前審査を受けます。

重要事項説明・売買契約：宅地建物取引士から重要事項説明を受け、契約内容を確認のうえ売買契約を締結します。

残金決済・引き渡し：残代金を支払い、所有権移転登記を行います。同時に賃貸人の地位や敷金も引き継ぎます。

賃貸借契約の引き継ぎ通知：入居者へオーナー変更の通知を行い、家賃の振込先などを案内します。

特に重要なのは、ステップ②の資料確認と⑥の重要事項説明です。ここで賃貸借契約の内容や敷金の引き継ぎ、滞納状況などをしっかり確認しておかないと、購入後に思わぬトラブルを抱えることになります。少しでも疑問があれば、契約前に必ず質問して解消しておきましょう。

オーナーチェンジ物件に関するよくある質問

最後に、オーナーチェンジ物件の購入を検討している方からよく寄せられる質問とその回答をまとめました。購入前の疑問解消にお役立てください。

Q1．オーナーチェンジ物件は室内を見られないのですが、本当に購入して大丈夫ですか？

原則として入居者がいるため室内の内見はできませんが、建物の外観・共用部の管理状態・周辺環境・過去の修繕履歴などから物件の状態を推測することは可能です。また、入居者退去時の原状回復費用や設備の交換時期も想定し、収支計画に余裕を持たせておくと安心です。不安が大きい場合は、購入前にホームインスペクション（住宅診断）の活用や、室内写真の提供を売主に依頼できないか相談してみましょう。

Q2．購入後すぐに入居者が退去してしまった場合はどうなりますか？

退去後は家賃収入が一時的に途絶え、空室期間の収入ゼロに加え、原状回復費用や新規入居者を募集するための広告費などのコストが発生します。退去リスクに備えるためには、購入前に入居期間や入居者の属性を確認し、空室期間を見込んだ収支シミュレーションを行っておくことが重要です。また、数か月分の運営費用を予備資金として確保しておくと、突発的な退去にも落ち着いて対応できます。

Q3．相場より家賃が高い物件は買わないほうがよいですか？

家賃が相場より高い場合、表面利回りは魅力的に見えますが注意が必要です。現在の入居者が退去した後は、相場家賃まで下げないと次の入居者が決まらず、想定していた利回りを大きく下回る可能性があります。購入前には必ず周辺の同条件物件の家賃相場を調べ、相場家賃に置き換えた場合の収支も試算しておきましょう。逆に相場より家賃が低い物件は、契約更新時などに適正水準へ見直せる余地があり、収益改善の余地があるとも考えられます。

Q4．敷金は引き継ぐ必要があるのですか？

はい、賃貸人の地位を引き継ぐオーナーチェンジでは、入居者から預かっている敷金の返還義務も新しいオーナーに承継されます。そのため、売買契約時に敷金相当額が売買代金から精算されているかを必ず確認しましょう。精算されていないと、将来の退去時に自己負担で敷金を返還することになりかねません。レントロールや契約書で敷金の金額を確認し、決済時の精算内容を明確にしておくことが大切です。

Q5．オーナーチェンジ物件に住宅ローンは使えますか？

オーナーチェンジ物件は投資用物件として扱われるため、原則として住宅ローンは利用できません。自分で居住することを前提とした住宅ローンではなく、金利がやや高めの投資用ローン（不動産投資ローン）を利用するのが一般的です。融資条件は金融機関や物件の状況によって異なるため、購入を検討する段階で複数の金融機関に相談し、事前審査を受けておくとスムーズです。

まとめ

中古マンションのオーナーチェンジ物件は、購入直後から家賃収入が得られ、過去の実績をもとに収支を予測しやすいという大きなメリットがあります。価格も割安な傾向があり、不動産投資の第一歩として検討する価値のある選択肢です。

一方で、室内を確認できない、賃貸借契約の内容や滞納・トラブルをそのまま引き継ぐ、相場より高い家賃が退去後に下がるリスクがあるなど、通常物件にはない注意点も存在します。これらのリスクを見落としたまま購入すると、想定していた収益が得られないばかりか、思わぬ出費に悩まされることになりかねません。

失敗を避けるためには、本記事で紹介した次のポイントを押さえることが重要です。

レントロールや賃貸借契約書を入念に確認する

家賃相場と入居者の属性・入居期間をチェックする

敷金の引き継ぎと精算内容を明確にする

表面利回りではなく実質利回りで判断する

現地確認と周辺調査で管理状態を見極める

投資実績の豊富な信頼できる不動産会社を選ぶ

不安があれば専門家に相談する

オーナーチェンジ物件は、リスクを正しく理解し、事前の調査と収支シミュレーションを丁寧に行えば、安定した家賃収入をもたらす魅力的な投資対象になります。目先の利回りや価格の安さだけにとらわれず、引き継ぐ権利と義務の中身までしっかり見極めたうえで、自分の投資スタイルに合った物件選びを進めていきましょう。