賃貸経営を個人事業主で始めるべき理由｜不動産所得の節税効果を最大化

【3行まとめ】
①賃貸経営を個人事業主（青色申告）で始めると最大65万円の特別控除が受けられ、税率次第で年間13万〜21万円超の節税が可能。
②専従者給与・損益通算を組み合わせれば世帯単位で税負担を最適化できる。
③年間不動産所得が概ね800万〜900万円を超えたら法人化を検討するのが分岐点。

賃貸経営で効率的な節税を実現するために、個人事業主化を検討していませんか。家賃収入が増えるほど所得税・住民税の負担は重くなり、「何も対策しないまま確定申告している」状態では、本来受けられるはずの控除を毎年取りこぼしている可能性があります。

本記事では、「青色申告による最大65万円控除」「青色事業専従者給与の活用」「損益通算の仕組み」「個人事業主と法人化の判断基準」を、具体的な金額シミュレーションを交えて詳しく解説します。年収500万〜2,000万円のサラリーマン大家や、すでに物件を所有するオーナーが知っておくべき節税戦略を体系的にお伝えします。

目次

賃貸経営を個人事業主で始めるとは？基本の仕組み

個人事業主として賃貸経営を行う4つのメリット

個人事業主として賃貸経営を行う3つのデメリット

事業的規模「5棟10室基準」とは

個人事業主と法人化の判断基準

開業から青色申告までの手順

よくある質問（FAQ）

まとめ

賃貸経営を個人事業主で始めるとは？基本の仕組み

「賃貸経営を個人事業主で始める」とは、税務署に開業届を提出し、不動産所得を青色申告で計上できる体制を整えることを指します。賃貸経営による家賃収入は、税法上「不動産所得」に区分されます。会社員が副業として賃貸経営を行う場合でも、開業届と青色申告承認申請書を提出すれば「個人事業主」として節税メリットを享受できます。

多くの人が誤解しがちですが、個人事業主になること自体は法人化とは異なり、別会社を設立する必要はありません。あくまで個人として、より有利な申告方式（青色申告）を選択する手続きにすぎません。手続きコストはほぼゼロでありながら、得られる節税効果は大きいのが特徴です。

白色申告と青色申告の違い

項目 | 白色申告 | 青色申告（10万円） | 青色申告（65万円）
特別控除額 | なし | 10万円 | 最大65万円
必要な帳簿 | 簡易な記帳 | 簡易簿記 | 複式簿記
事業的規模 | 不問 | 不問 | 5棟10室以上が必要
専従者給与 | 上限あり | 適正額を全額 | 適正額を全額
赤字の繰越 | 不可 | 3年間可 | 3年間可
e-Tax/電子帳簿 | 不要 | 不要 | いずれか必須

節税効果を最大化したいなら、複式簿記と電子申告を前提とした「青色申告65万円控除」を目指すのが基本戦略となります。

個人事業主として賃貸経営を行う4つのメリット

個人事業主として賃貸経営を行うことで、主に4つの税制上のメリットを享受できます。なかでも青色申告による控除効果は年間最大65万円と大きく、所得が高い投資家ほど恩恵が大きくなります。

青色申告特別控除で最大65万円の所得控除

青色事業専従者給与による所得分散

損益通算による他所得との相殺

赤字の3年間繰越（純損失の繰越控除）

1）青色申告特別控除で最大65万円の所得控除を受けられる

青色申告を選択することで、年間最大65万円の特別控除を受けられます。この控除は所得から直接差し引かれるため、税率に応じてダイレクトに税負担を減らします。

課税所得帯の税率（所得税＋住民税） | 65万円控除による節税額（目安）
15%（所得税5%＋住民税10%） | 約9.75万円
20% | 約13万円
30% | 約19.5万円
33% | 約21.5万円
43% | 約27.9万円

65万円控除を受けるには、複式簿記による帳簿作成と、e-Taxによる電子申告または電子帳簿保存が必要です。これらの条件を満たさない場合でも、55万円控除（複式簿記・紙申告）または10万円控除（簡易簿記）を受けられます。

例えば年収800万円のサラリーマン大家が不動産所得200万円を得ている場合、65万円控除を適用すれば課税対象の不動産所得を135万円まで圧縮でき、税率30%なら約19.5万円の節税につながります。

2）青色事業専従者給与を経費計上できる

配偶者や親族に賃貸経営の業務を手伝ってもらった場合、その労働対価として支払う給与を経費計上できます。これを「青色事業専従者給与」といい、所得を家族に分散することで世帯全体の税率を下げる効果があります。

専従者給与を適用するには、原則としてその年の3月15日まで（新規開業の場合は開業から2か月以内）に「青色事業専従者給与に関する届出書」を税務署へ提出し、実際にその親族が事業に従事していることが条件です。給与額は業務内容に見合った適正額である必要があり、不相当に高額な部分は経費として認められません。

例えば配偶者に月額8万円（年間96万円）の専従者給与を支払えば、事業主の税率30%の場合は約29万円の節税効果が生まれます。さらに配偶者側でも給与所得控除（最低55万円）を活用できるため、世帯全体での課税対象額を効率的に圧縮できます。

ただし、専従者給与を支払うとその配偶者は配偶者控除・配偶者特別控除の対象外となります。また、専従者が他に本業を持っている場合は「もっぱら従事」と認められず適用できないため、世帯トータルでの損得を試算してから導入しましょう。

3）損益通算で他の所得と相殺できる

不動産所得で損失が発生した場合、給与所得など他の所得と損益通算して相殺できます。これにより総合的な所得税額が下がり、源泉徴収された税金の還付を受けられる可能性があります。

損益通算が特に有効なのは、減価償却費が大きい築古木造物件を取得した年や、大規模修繕を実施した年です。減価償却費や修繕費により帳簿上は赤字でも、実際のキャッシュフローは黒字というケースは珍しくありません。

年収800万円のサラリーマンが不動産所得で100万円の損失を出した場合、税率30%として約30万円の還付を受けられる可能性があり、実質的な手出し負担を大幅に軽減できます。なお、土地取得のための借入金利子に対応する部分は損益通算の対象外となる点に注意が必要です。

4）赤字を3年間繰り越せる（純損失の繰越控除）

青色申告では、損益通算をしても控除しきれなかった赤字（純損失）を翌年以降3年間にわたって繰り越し、将来の黒字と相殺できます。物件取得初年度に大きな損失が出ても、数年かけて節税効果を取り戻せるのは青色申告ならではの強みです。白色申告ではこの繰越が認められません。

個人事業主として賃貸経営を行う3つのデメリット

メリットの一方で、個人事業主として賃貸経営を行う際には3つの主要なデメリットも理解しておく必要があります。特に個人事業税は事前に資金計画へ組み込んでおくことが重要です。

1）個人事業税が課税される

事業的規模で賃貸経営を行う場合、年間所得290万円を超えると個人事業税が課税されます。不動産貸付業の税率は5%で、「（不動産所得 − 290万円）× 5%」で計算されます。

不動産所得 | 個人事業税（5%）
290万円以下 | 0円
400万円 | 5.5万円
500万円 | 10.5万円
800万円 | 25.5万円

例えば年間不動産所得が500万円の場合、（500万円 − 290万円）× 5% = 10.5万円の個人事業税が発生します。この税額は翌年8月と11月の2回に分けて納付します。

ただし、個人事業税は必要経費として計上できるため、支払った年の所得から控除され、所得税・住民税の節税につながります。実効税率を考慮すると、実質的な負担は表面額より軽くなります。

2）青色申告の書類作成が複雑になる

65万円控除を受けるには複式簿記での帳簿作成が必要で、白色申告と比べて事務処理が複雑になります。貸借対照表と損益計算書の作成も義務付けられ、一定の会計知識が求められます。

具体的には、日々の収入・支出を仕訳で記録し、月次で試算表を作成、年度末には決算整理を行って青色申告決算書を完成させる必要があります。

ただし、近年はクラウド会計ソフト（freee・マネーフォワード・弥生など、月額1,000〜3,000円程度）を使えば、銀行口座やクレジットカードと連携して自動仕訳ができ、簿記知識がなくても複式簿記の帳簿を作成できます。手間に対して節税メリットが大きいため、ソフト導入か税理士への依頼（年間10万〜20万円程度）で十分にカバー可能です。

3）社会保険料の軽減効果が限定的

法人化した場合は役員報酬の設定によって社会保険料をコントロールできますが、個人事業主のままでは不動産所得が国民健康保険料（自営業者の場合）の算定対象となり、所得が増えるほど保険料負担も増える傾向があります。会社員大家であれば勤務先の社会保険に加入しているため影響は限定的ですが、専業大家の場合は注意が必要です。

事業的規模「5棟10室基準」とは

青色申告で65万円控除を受けるには、賃貸経営が「事業的規模」と認められる必要があります。その判断基準が、通称「5棟10室基準」と呼ばれるものです。

独立した家屋（戸建て）：おおむね5棟以上

アパート・マンション：おおむね10室以上

戸建てとアパートが混在する場合は、戸建て1棟＝2室で換算（例：戸建て3棟＋アパート4室＝6＋4＝10室相当で事業的規模）

この基準を満たさない場合（業務的規模）でも青色申告自体は可能ですが、特別控除は最大10万円にとどまり、専従者給与の経費計上にも制限が出ます。事業的規模に達することで、65万円控除・専従者給与の全額経費化・取り壊し損失の全額計上など、より大きな節税メリットを得られます。

項目 | 業務的規模（5棟10室未満） | 事業的規模（5棟10室以上）
青色申告特別控除 | 最大10万円 | 最大65万円
専従者給与 | 計上不可 | 適正額を全額計上可
個人事業税 | 原則かからない | 290万円超で課税
貸倒損失 | 限定的 | 必要経費に算入可

個人事業主と法人化の判断基準

賃貸経営の規模が拡大すると、個人事業主のままで続けるか、法人化（資産管理会社の設立）に踏み切るかが大きな分岐点になります。判断のポイントは「所得規模」「相続対策」「事業拡大の有無」の3つです。

1）年間不動産所得が800万〜900万円を超える場合