賃貸経営の法人化メリット・デメリットと最適なタイミング完全解説

【3行まとめ】
① 賃貸経営の法人化は「家賃収入1,000万円超」「課税所得900万円超」が判断の目安。
② 最大の効果は所得税率（最大55%）と法人税率（実効約23〜34%）の差による節税。
③ ただし設立費用・年間維持コスト約50万円・社会保険負担などのデメリットも要確認。

賃貸経営を続けるなかで「そろそろ法人化したほうがよいのだろうか」と迷うサラリーマン大家や専業オーナーは少なくありません。法人化は適切なタイミングで実行すれば年間100万円規模の節税につながる一方、判断を誤ると維持コストだけが膨らむ「コスト倒れ」に陥るリスクもあります。

本記事では、法人化すべきタイミング・具体的な節税効果・メリットとデメリット・手続きと費用を、数字と比較表を交えて専門的かつ分かりやすく解説します。これから法人化を検討する方が「自分のケースで本当に得をするのか」を判断できる内容を目指しました。

目次

賃貸経営の法人化とは？基本を整理

賃貸経営を法人化すべきタイミング

賃貸経営法人化のメリット

賃貸経営法人化のデメリット

法人化の3つの方式と選び方

法人設立の手続きと費用

個人 vs 法人 シミュレーション比較

よくある質問（FAQ）

まとめ

賃貸経営の法人化とは？基本を整理

賃貸経営の法人化とは、個人で行っていた不動産賃貸業を株式会社や合同会社などの法人に移して運営する形態のことを指します。家賃収入を個人の所得として申告するのではなく、法人の収益として計上し、法人税を納める仕組みに切り替えます。

個人の不動産所得には所得税（最大45%）＋住民税（10%）＝最大55%の累進課税が適用されます。一方で法人の所得には法人税・法人住民税・事業税などを合わせた「実効税率」が適用され、中小法人の場合おおむね約23〜34%に収まります。この税率差こそが法人化の根幹にあるメリットです。

個人課税と法人課税の税率差

課税所得 | 個人（所得税＋住民税） | 法人（実効税率の目安）
〜195万円 | 約15% | 約23%（年800万円以下部分）
330万〜695万円 | 約30% | 約23%
695万〜900万円 | 約33% | 約23%
900万〜1,800万円 | 約43% | 約23〜34%
1,800万〜4,000万円 | 約50% | 約34%
4,000万円超 | 約55% | 約34%

※法人税率は資本金1億円以下の中小法人を前提とした概算。年800万円以下の所得部分には軽減税率が適用される。

表からわかるとおり、課税所得が900万円を超えるあたりから個人と法人の税率が逆転します。このラインが法人化を検討する大きな分岐点になります。

賃貸経営を法人化すべきタイミング

法人化の適切なタイミングは、収入規模・所得税率・将来の相続対策を総合的に判断して決めます。ここでは代表的な3つの判断基準を解説します。

1）家賃収入が年間1,000万円を超えた時

年間家賃収入が1,000万円を超えると、法人化による節税メリットが顕著に現れます。

個人の場合、不動産所得1,000万円に対する所得税・住民税は約330万円（税率33%）となります。一方、法人化すれば法人税約232万円（税率23.2%）となり、約100万円の節税効果が期待できます。

さらに役員報酬を設定することで給与所得控除も活用でき、より大きな節税効果を得られます。ただし、法人の維持費用（税理士報酬・法人住民税均等割など）として年間50万円程度が必要になるため、実質的な節税効果は年間50万円前後となるケースが多いです。

この水準であれば、法人化にかかる手間や時間を考慮しても十分に検討価値があるといえます。なお、家賃収入が1,000万円を超えると消費税の課税事業者となる場合もあり、法人化のタイミングと消費税の取り扱いはセットで検討すべきポイントです。

2）給与所得と合わせた所得税率が高くなった時

給与所得と不動産所得を合算した総所得が高くなると、累進税率により税負担が一気に重くなります。

具体的には、総所得が900万円を超えると所得税率33%、1,800万円を超えると40%、4,000万円超で45%となり、住民税10%と合わせると最大55%の税負担となります。

例えば年収800万円のサラリーマンが不動産所得500万円を得ている場合、合計1,300万円に高い限界税率が課されます。法人化して不動産所得部分を分離すれば、法人税率の適用により年間50万円前後の節税が可能なケースもあります。

高収入のサラリーマンほど法人化による税率差のメリットを享受できるため、早期の検討が有効です。一般的には「課税所得900万円超」が法人化を本格検討するラインといわれます。

3）相続・事業承継を見据えた時

所有物件が多く、将来の相続が見込まれる場合は、収入規模にかかわらず早期の法人化が有効です。不動産を法人所有に切り替え、子や配偶者を株主・役員にしておくことで、毎年の所得分散と将来の株式承継をスムーズに進められます。物件取得から相続まで時間があるほど効果が大きくなるため、「相続が近い」というより「相続を見据えて早めに」という発想が重要です。

賃貸経営法人化のメリット

法人化により得られる主要なメリットを5つの観点から解説します。

1）所得税・住民税の節税効果

法人化の最大のメリットは所得税・住民税の大幅な節税効果です。個人の所得税率は累進で最大45%に達しますが、中小法人の法人税率は所得800万円超部分でも23.2%で固定されています。

年間不動産所得が1,000万円の場合、個人では約330万円の税負担が、法人化により約232万円となり、年間約100万円の節税が可能です。

さらに役員報酬を設定すれば給与所得控除（年収1,000万円で195万円）も活用でき、追加の節税効果を得られます。配偶者や子を役員にして所得分散を図れば、世帯全体での税負担をさらに軽減できます。年収800万円以上の方には特に有効な対策です。

2）経費計上できる範囲の拡大

法人化により経費として認められる範囲が大幅に拡大します。個人では計上が難しい以下のような支出が、業務関連性があれば経費にできます。

役員報酬・退職金：家族への給与支払いによる所得分散が可能

社宅費用：自宅の一部を法人が借り上げれば家賃の一部を経費化

出張旅費・日当：物件視察や研修のための旅費規程に基づく支給

生命保険料：法人契約なら一部を損金算入できる商品がある

福利厚生費・書籍代・研修費：幅広く経費計上が可能

これらの経費拡大により、実質的な手取りの増加と税負担の軽減を同時に実現できます。ただし、いずれも事業との関連性が前提であり、私的な支出を無理に経費化すると税務調査で否認されるリスクがある点には注意が必要です。

3）相続税対策としての効果

法人化は長期的な相続税対策として大きな効果を発揮します。不動産を法人所有にすることで、相続財産は「不動産」から「法人株式」に変わり、評価額を圧縮できる場合があります。

また、毎年の家賃収入を役員報酬として子世代へ分散することで、相続財産そのものの増加を抑制できます。生前に株式を計画的に贈与・移転すれば、納税資金の準備や争族の防止にもつながります。相続対策は時間をかけるほど効果が高まるため、早期着手が鍵です。

4）欠損金の繰越期間が長い

個人の青色申告では赤字（損失）の繰越は3年間ですが、法人では最大10年間の欠損金繰越が認められます。大規模修繕や空室で一時的に赤字が出ても、将来の黒字と相殺できるため、長期目線の賃貸経営と相性が良い制度です。

5）金融機関からの信用・資金調達

法人格を持つことで決算書による事業評価が受けやすくなり、規模拡大を目指す場合に融資交渉を進めやすくなるケースがあります。物件を追加取得して事業を成長させたいオーナーにとって、法人化は「拡大の器」を整える意味も持ちます。

賃貸経営法人化のデメリット

メリットだけでなく、法人化には見過ごせないコストやリスクも存在します。判断前に必ず確認しておきましょう。

1）法人設立と運営費用の発生

法人設立には初期費用がかかり、設立後も継続的なコストが発生します。代表的な費用は以下のとおりです。

費用項目 | 株式会社 | 合同会社
登録免許税 | 15万円〜 | 6万円〜
定款認証費用 | 約5万円 | 不要
その他（印鑑等） | 数万円 | 数万円
設立費用合計の目安 | 約25万円 | 約10万円
法人住民税均等割（毎年） | 約7万円〜 | 約7万円〜
税理士報酬（毎年） | 20〜40万円 | 20〜40万円

※金額は概算。地域・規模・依頼内容により変動します。

赤字でも法人住民税の均等割（最低約7万円）は必ず発生するため、収益規模が小さいうちは負担が重く感じられます。

2）社会保険料の負担増加

法人化して役員報酬を支払うと、原則として社会保険（健康保険・厚生年金）への加入義務が生じます。保険料は労使折半とはいえ法人と個人を合わせた実質負担は報酬額の約30%に達するため、節税効果が社会保険料負担で相殺されてしまうケースもあります。役員報酬の設定額は、税負担と社会保険料のバランスを見て慎重に決める必要があります。

3）小規模経営時のコスト倒れリスク

家賃収入が少ない段階で法人化すると、節税メリットよりも維持コストが上回る「コスト倒れ」に陥ります。前述のとおり法人維持には年間最低でも約30〜50万円のコストがかかるため、その金額を上回る節税効果が見込めるかが法人化判断の最低ラインです。目安としては課税所得500万円未満では慎重な検討が求められます。

4）事務負担・手続きの複雑化

法人は複式簿記による帳簿作成、決算申告、社会保険手続きなど、個人事業に比べて事務負担が大きく増えます。多くの場合は税理士への依頼が前提となり、その報酬も含めてランニングコストが発生します。また、物件を個人から法人へ移す際には不動産取得税・登録免許税・譲渡所得税が発生する可能性があり、移転コストの試算も欠かせません。

法人化の3つの方式と選び方

賃貸経営の法人化には、主に次の3つの方式があります。物件の所有形態や目的に応じて最適な方式が異なります。

方式 | 仕組み | 向いているケース

管理委託方式

物件は個人所有のまま、管理業務を法人へ委託し管理料を支払う

サブリース方式 | 法人が個人から物件を一括借り上げし、入居者へ転貸する | 個人所有のまま一定の所得移転を図りたいケース
不動産所有方式 | 物件そのものを法人が所有する（個人から移転または新規取得） | 本格的に法人へ所得を集約したいケース

1）管理委託方式

物件の所有権は個人のまま、管理業務だけを法人へ委託する方式です。法人へ移転できる所得は管理料相当分に限られ、一般に家賃収入の5〜10%程度が目安となります。所得移転効果は限定的ですが、不動産取得税や登録免許税などの移転コストが発生しないため、手軽に始められるのが特徴です。すでに個人で物件を所有しており、まずは小規模に法人化のメリットを試したい方に向いています。

2）サブリース方式

法人が個人所有の物件を一括借り上げし、入居者へ転貸する方式です。法人は空室リスクを負う対価として、家賃の10〜20%程度を留保できるため、管理委託方式より多くの所得を法人へ移せます。ただし、留保割合が過大だと税務上「適正な賃料」とみなされず否認されるリスクがあるため、相場に基づいた合理的な設定が求められます。

3）不動産所有方式

物件そのものを法人が所有する方式で、家賃収入のすべてが法人に帰属するため最も高い所得移転効果と節税効果が得られます。相続対策としても有効で、本格的に資産規模を拡大したい方に最適です。一方、既存物件を個人から法人へ移す場合は不動産取得税・登録免許税・譲渡所得税といった移転コストが発生します。新規取得時は最初から法人名義で購入することで、これらのコストを抑えられます。

法人化に最適なタイミングの見極め方

法人化は「いつ行うか」で得られる効果が大きく変わります。ここでは判断の目安となる3つの基準を紹介します。

1）課税所得が900万円を超えたとき

個人の所得税は累進課税で、課税所得が900万円を超えると税率は33%（住民税と合わせて約43%）に達します。一方、法人税の実効税率は中小法人で約23〜34%程度です。課税所得が900万円前後を超えると法人税率のほうが有利になるため、ここが法人化を本格検討する一つの目安となります。維持コストを差し引いてもメリットが出やすいゾーンです。

2）物件を新規取得・買い増しするとき

既存物件を法人へ移すと移転コストがかかりますが、新規物件を最初から法人名義で取得すればそのコストを回避できます。これから規模を拡大する予定があるなら、新規取得のタイミングこそ法人化の好機です。融資戦略も含めて、購入前に金融機関や税理士と相談しておくとスムーズに進められます。

3）相続対策を意識し始めたとき

相続が視野に入ってきた場合、法人化は早めに着手するほど効果的です。法人の株式を後継者へ計画的に贈与・移転することで、長期にわたり相続税の負担を平準化できます。相続対策は時間を味方につけることが重要であり、被相続人が高齢になってからでは取れる選択肢が限られてしまうため、早期の検討が望まれます。

よくある質問（FAQ）

Q1. 家賃収入がいくらになったら法人化を検討すべきですか？

明確な基準はありませんが、一般的には課税所得が500万円を超えたあたりから検討を始め、900万円を超えると本格的に有利になると言われています。法人維持には年間30〜50万円程度のコストがかかるため、その金額を上回る節税効果が見込めるかどうかが最低ラインの判断基準です。所得規模だけでなく、今後の物件買い増し計画や相続対策の有無も含めて総合的に判断しましょう。

Q2. 個人所有の物件を法人へ移すときの注意点は？

既存物件を法人へ移転する際には、不動産取得税・登録免許税・譲渡所得税などのコストが発生する可能性があります。とくに建物だけを移転して土地は個人所有のままにするなど、移転コストを抑える工夫が一般的です。また、適正な価格で売買しないと税務上問題になることがあるため、必ず税理士に相談したうえで進めることをおすすめします。

Q3. 株式会社と合同会社、どちらを選べばよいですか？

賃貸経営の資産管理を目的とする場合、設立費用が安く運営もシンプルな合同会社で十分なケースが多いです。合同会社は設立費用が約10万円と株式会社の半分以下で済み、役員任期の更新や決算公告の義務もありません。一方、対外的な信用力を重視したい場合や、将来的に外部からの出資を受ける可能性がある場合は株式会社が適しています。資産管理目的であれば合同会社を選ぶ投資家が増えています。

Q4. 法人化すると融資は受けやすくなりますか？

一概には言えませんが、法人化により決算書による経営状況の透明性が高まり、金融機関からの信用評価につながる場合があります。とくに規模拡大を目指す投資家にとっては、法人での実績を積むことが将来の融資戦略に有利に働くことがあります。ただし、設立直後の法人は実績がないため、当初は代表者個人の信用や保証が重視される点には留意しましょう。

まとめ

賃貸経営の法人化は、適切なタイミングで実行すれば節税・所得分散・相続対策など多くのメリットをもたらす有効な手段です。一方で、設立費用や法人住民税の均等割、社会保険料負担、事務負担の増加といったデメリットも存在し、小規模経営の段階では「コスト倒れ」のリスクもあります。

本記事のポイントを改めて整理します。

法人化の判断基準：課税所得が900万円前後を超えると法人税率のほうが有利になりやすい

3つの方式：管理委託方式・サブリース方式・不動産所有方式から、目的と所有形態に応じて選択する

最適なタイミング：所得増加時・新規物件取得時・相続対策の検討開始時が好機

維持コスト：年間最低でも約30〜50万円。これを上回る効果が出るかを必ず試算する

法人化は一度行うと後戻りが難しく、また個別の状況によって最適解が大きく異なります。実行前には必ず税理士などの専門家に相談し、シミュレーションを行ったうえで判断することが成功の鍵です。本記事を参考に、ご自身の賃貸経営の規模と将来像に合った最適な選択をしていただければ幸いです。