マンション経営のメリットとは？安定収入から節税・資産形成まで解説

【この記事の3行まとめ】
① マンション経営は家賃収入・節税・生命保険代替・インフレ耐性・資産形成という5大メリットを持つ。
② 一棟経営は数千万円〜で高利回り、区分経営は数百万円〜で始めやすく流動性が高い。
③ 空室・修繕・金利・災害の4大リスクへの事前対策が成功のカギとなる。

「マンション経営にはどんなメリットがあるの？」「老後の収入源や節税に本当に役立つの？」——不動産投資に興味を持ったとき、まず知りたいのがマンション経営で得られる具体的なメリットですよね。給与や年金だけに頼る将来に不安を感じ、第二の収入源として注目している方も多いのではないでしょうか。

本記事では、マンション経営のメリットを「安定収入」「節税」「生命保険代替」「インフレ耐性」「資産形成」の5つの視点から具体的な数字とともに解説します。さらに、一棟・区分の経営スタイル別の特徴、見落としがちなリスクとデメリット、向いている人の特徴まで網羅。これからマンション経営を検討する方が「自分に合うかどうか」を判断できる内容になっています。

目次

マンション経営とは？基本の仕組みをわかりやすく解説

マンション経営の主なメリットとは（5つの視点で解説）

経営スタイル別メリット｜一棟マンション vs 区分マンション

メリットだけではない！マンション経営のリスクとデメリット

こんな人にマンション経営はおすすめ

マンション経営の始め方｜5つのステップ

よくある質問（FAQ）

まとめ

マンション経営とは？基本の仕組みをわかりやすく解説

マンション経営とは、マンション（または一室）を購入して入居者に貸し出し、毎月の家賃収入（インカムゲイン）や将来の売却益（キャピタルゲイン）を得る不動産投資の一種です。アパート経営と並ぶ代表的な不動産経営の手法で、所有形態によって「一棟マンション経営」と「区分マンション経営」の2つに大きく分けられます。

マンション経営の収益の柱は、以下の2種類で構成されます。

インカムゲイン（運用益）：毎月入居者から得られる家賃収入。長期にわたり安定したキャッシュフローを生む。

キャピタルゲイン（売却益）：物件を購入時より高く売却した際に得られる利益。立地や市況に左右される。

近年は「自己資金が少なくてもローンを活用して始められる」「管理会社に運営を委託すれば手間が少ない」という点から、本業を持つ会社員や医師・経営者などの高所得者層にも広く浸透しています。一方で、株式やFXのような短期売買とは異なり、10年〜30年単位の長期運用を前提とした資産形成型の投資である点が大きな特徴です。

マンション経営の主なメリットとは（5つの視点で解説）

マンション経営を始めることで得られる主なメリットは、大きく分けて5つあります。安定収入・節税効果・生命保険の代替・インフレ耐性・資産形成という、不動産ならではの仕組みを具体的な数字とともに見ていきましょう。まずは全体像を一覧表で整理します。

メリット | 概要 | 主な恩恵
①安定した家賃収入 | 入居者がいる限り毎月収入が発生 | 給与・年金以外の収入源
②節税効果 | 所得税・住民税・相続税の軽減 | 数十万〜数百万円の節税
③生命保険の代替 | 団信加入で残債が免除される | 家族に無借金の資産を残せる
④インフレ耐性 | 現物資産で物価上昇に強い | 貨幣価値下落から資産を防衛
⑤資産形成・売却益 | 完済後は純資産として残る | 老後資金・相続資産になる

①毎月の安定した家賃収入（インカムゲイン）

マンション経営の最大の魅力は、家賃収入による安定したキャッシュフローです。入居者がいる限り毎月安定した収入が得られるため、給与や年金以外の長期的な収入源（不労所得に近い収入）となります。特に都市部や駅近物件では賃貸需要が安定しており、空室リスクを抑えやすいのも強みです。

例えば「家賃8万円×10戸」を所有していれば、満室時で月80万円・年間960万円の収入が得られる計算になります。複数戸を所有することで収益が分散され、空室が1室発生しても全体収入への影響を最小限に抑えられます。区分マンション1戸（家賃10万円）の場合でも、ローン返済後は月数万円の手残りが期待できます。

収益性を測る指標として「利回り」があり、以下のように分類されます。

利回りの種類 | 計算式 | 目安（都市部）
表面利回り | 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 | 4〜7%
実質利回り | （年間家賃収入−諸経費）÷（物件価格＋購入諸費用）× 100 | 3〜5%

広告に表示されるのは表面利回りが多いですが、実際の手取りを把握するには管理費・修繕費・税金などを差し引いた「実質利回り」で判断することが重要です。

②節税メリット（所得税・住民税・相続税）

マンション経営は、所得税・住民税の節税、さらには相続税評価額の圧縮など、多方面での税金対策になります。特に減価償却費を経費計上することで、会計上の赤字を給与所得と相殺する「損益通算」が可能になり、本業の所得税が還付されるケースもあります。以下は、マンション経営で得られる節税効果の例です。

税金の種類 | 節税の仕組み例 | 効果イメージ
固定資産税・都市計画税 | 小規模住宅用地評価の適用で課税標準が減少 | 年間数万円の軽減
所得税・住民税 | 減価償却費・ローン利息を経費計上し損益通算可能 | 所得税率20%なら数十万円削減
相続税 | 「貸家建付地・貸家」として評価減（約20〜30%減額されることも） | 数百万円単位の相続税軽減

特に相続税対策としての効果は大きく、現金1億円をそのまま相続すると評価額は1億円ですが、同額で賃貸マンションを購入すると評価額が4,000万〜6,000万円程度まで圧縮されるケースもあります。ただし、節税だけを目的とした投資は本末転倒です。あくまで収益性を確保したうえで、副次的に節税効果を享受する姿勢が大切です。

③生命保険の代替となる安心感（団体信用生命保険）

マンション購入時にローンを組むと、多くの場合「団体信用生命保険（団信）」へ加入します。これにより、万が一オーナーが亡くなったり高度障害状態になったりした場合でも残債が免除され、家族にはローン返済のない不動産（=家賃収入を生み続ける資産）が残ります。

近年では、がん保障や三大疾病保障が付帯した「がん団信」「ワイド団信」も増えており、生命保険・医療保険の代替として活用するオーナーも少なくありません。月々の家賃収入でローンを返済しながら、実質的に保険にも加入できるため、保障と資産形成を同時に実現できるのが大きな魅力です。

④インフレや景気変動に強い実物資産

不動産は現物（実物）資産であり、インフレに強いとされています。物価が上昇する局面では家賃や物件価格も上昇する傾向があり、現金や預貯金の価値が目減りするインフレ下でも資産価値を守りやすいのが特徴です。

例えば、年2%のインフレが続くと現金の実質価値は10年で約18%減少しますが、不動産は家賃・価格の上昇でその影響を緩和できます。株式や預金などの金融資産に加えて不動産を組み合わせて保有することで、資産全体のリスク分散（ポートフォリオの安定化）が図れるでしょう。

⑤資産形成と将来的な売却益（キャピタルゲイン）

ローン返済を進めていくと、家賃収入がそのままローン返済や修繕積立に充てられ、最終的には借入金が完済されて不動産が「純資産」として手元に残ります。つまり、入居者が支払う家賃で自分の資産を築いていける仕組みです。

また、立地の良い物件であれば購入時より高く売却できる場合もあり、売却益（キャピタルゲイン）を得られる可能性もあります。完済後の不動産は老後の年金代わりの収入源、あるいは子どもへの相続資産として活用でき、長期的な資産戦略の柱となります。

経営スタイル別メリット｜一棟マンション vs 区分マンション

マンション経営は「一棟所有」と「区分所有」の2パターンがあり、それぞれメリット・デメリットが異なります。以下の表で両者を比較していますので、自分の投資目的・資金力に合ったスタイルを選ぶ参考にしてください。

項目 | 一棟マンション経営 | 区分マンション経営
初期投資額 | 数千万円〜数億円と高額 | 数百万円〜数千万円で始めやすい
リスク分散 | 複数戸所有で空室リスクを分散可能 | 1戸のみだと空室=収入ゼロに直結
管理効率 | 一括管理・修繕で効率的だが負担も大きい | 管理組合に委ねられ手間が少ない
利回り | 比較的高め（6〜8%も） | やや低め（3〜5%）
売却のしやすさ（流動性） | 大口投資家向けで流動性はやや低い | 個人投資家にも需要があり流動性が高い
土地の所有 | 土地も含めて所有できる | 建物の一室＋土地の持分のみ

一棟マンション経営のメリット

収益規模が大きい：複数戸からの家賃収入でキャッシュフローが安定する。

空室リスクの分散：1室空いても他の部屋の家賃でカバーできる。

土地を所有できる：土地という資産価値が残り、担保力も高い。

運営の自由度が高い：建物全体の管理・リフォーム・賃料設定を自分で決められる。

区分マンション経営のメリット

少額から始められる：数百万円の自己資金でも開始可能で初心者向き。

流動性が高い：個人にも売りやすく、出口戦略を立てやすい。

管理の手間が少ない：管理組合が共用部を管理するため負担が軽い。

立地分散がしやすい：複数エリアの物件を組み合わせてリスク分散できる。

どちらのマンション経営がいいか悩んだら、「規模と収益性を重視するなら一棟」「少額・低リスクから始めたいなら区分」を選ぶのがおすすめです。まずは区分で経験を積み、資産が増えたら一棟へステップアップする投資家も多くいます。

メリットだけではない！マンション経営のリスクとデメリット

マンション経営には魅力的なメリットが多い一方で、主に4つのリスクが伴います。これらを事前に理解し、対策を講じておくことが安定経営のカギです。

リスク | 内容 | 主な対策
空室リスク | 入居者が集まらず家賃収入が減る | 駅近・需要のある立地を選ぶ／サブリース活用
修繕リスク | 老朽化で大規模修繕・設備交換に高額費用 | 修繕積立を計画的に行う／中古は修繕履歴を確認
金利リスク | 変動金利型で返済額が増加する | 固定金利の検討／繰り上げ返済で残債を圧縮
災害リスク | 地震・水害で資産価値や建物が損傷 | 火災・地震保険に加入／ハザードマップ確認

例えば、入居者がなかなか集まらず空室が続くと家賃収入が減る「空室リスク」が発生します。また、建物の老朽化に伴う大規模修繕や設備交換には数百万円単位の費用がかかるため、「修繕リスク」が経営を圧迫することも。一棟マンションの大規模修繕では、12〜15年周期で1戸あたり100万〜150万円程度が目安とされます。

さらに、変動金利型のローンを利用している場合は、金利上昇によって返済額が増える「金利リスク」にも注意が必要です。加えて、日本は地震や水害が多い国であるため、災害によって物件の資産価値が下がる「災害リスク」も無視できません。これらのリスクを事前に把握し、保険加入や資金計画で備えることが、マンション経営を安定して続けるための重要なポイントです。

こんな人にマンション経営はおすすめ

マンション経営にはさまざまなメリットがありますが、その活用方法は目的によって異なります。以下のような方には特におすすめです。

老後資金を確保したい人：年金以外の安定収入を作りたい30〜50代の会社員。

少額から資産形成を始めたい人：区分マンションなら自己資金

少額から資産形成を始めたい人：区分マンションなら自己資金が少なくても始められ、ローンを活用すればレバレッジ効果も期待できます。

節税対策をしたい人：給与所得が高く、減価償却や経費計上による所得税・住民税の軽減を狙いたい人。

家族に資産を残したい人：団体信用生命保険(団信)を活用し、生命保険代わりに資産を遺したい人。

本業を持ちながら副収入を得たい人：管理会社に運営を委託すれば、手間をかけずに不動産収入を得られます。

反対に、短期間で大きな利益を得たい人や、リスクをまったく取りたくない人にはマンション経営は向いていません。マンション経営は中長期での安定運用を前提とした資産形成手段であることを理解したうえで、自分の目的やライフプランに合致するかどうかを見極めることが大切です。

マンション経営を成功させるためのポイント

マンション経営で安定した収益を得るためには、物件選びから運用までいくつかの重要なポイントを押さえる必要があります。ここでは、初心者でも実践しやすい成功のためのコツを紹介します。

立地を最優先で選ぶ

マンション経営の成否を分ける最大の要素が「立地」です。駅から徒歩10分以内、生活利便施設が充実したエリア、大学や企業が近く賃貸需要が安定している地域などを選ぶことで、空室リスクを大幅に下げられます。たとえ物件価格が多少高くても、長期的な入居率を考えれば好立地への投資は十分に回収可能です。

信頼できる管理会社を選ぶ

入居者募集やクレーム対応、家賃回収などの業務を任せる管理会社の質は、経営の安定に直結します。管理実績や入居率、対応スピード、手数料体系などを比較し、複数社から見積もりを取ったうえで選定しましょう。安さだけで判断せず、長期的に信頼できるパートナーを選ぶことが重要です。

無理のない資金計画を立てる

ローン返済額が家賃収入を圧迫しないよう、余裕を持った資金計画が欠かせません。空室や修繕に備えて手元資金を確保し、金利上昇のシナリオも想定しておくと安心です。一般的に、家賃収入に対するローン返済比率は50%以下に抑えるのが理想とされています。

マンション経営に関するよくある質問

Q1. マンション経営は自己資金がいくらあれば始められますか？

区分マンション投資であれば、物件価格の1〜2割程度の自己資金で始められるケースが一般的です。たとえば2,000万円の物件であれば、200万〜400万円程度が目安となります。ただし、頭金が多いほど月々の返済負担は軽くなり、キャッシュフローも安定します。また、登記費用や不動産取得税などの諸費用として物件価格の7〜10%程度が別途必要になるため、余裕を持った資金準備をおすすめします。

Q2. サラリーマンでもマンション経営はできますか？

はい、サラリーマンの方こそマンション経営に向いているといえます。安定した給与収入があることで金融機関の融資審査が通りやすく、好条件でローンを組める可能性が高いためです。また、物件の管理を管理会社に委託すれば、本業に支障をきたすことなく運用できます。給与所得との損益通算による節税メリットも得られるため、会社員の副収入・資産形成手段として人気があります。

Q3. 新築と中古、どちらのマンションがおすすめですか？

それぞれにメリットがあり、目的によって選ぶべき物件は異なります。新築は最新設備で入居者を集めやすく、修繕リスクが当面少ない一方、物件価格が割高で利回りは低めです。中古は購入価格が抑えられ利回りが高い反面、修繕リスクや空室リスクに注意が必要です。安定性を重視するなら新築、利回りを重視するなら中古を選ぶとよいでしょう。中古を選ぶ場合は、修繕履歴や管理状態をしっかり確認することが大切です。

Q4. マンション経営で失敗しないために最も重要なことは何ですか？

最も重要なのは「立地選び」と「無理のない資金計画」です。賃貸需要のある好立地を選べば空室リスクを抑えられ、安定した家賃収入が期待できます。また、空室や修繕、金利上昇などの不測の事態に備えて余裕のある資金計画を立てておくことで、長期的に安定した経営が可能になります。営業マンの言葉を鵜呑みにせず、自分でも収支シミュレーションを行うことが失敗回避のポイントです。

まとめ

マンション経営には、毎月の家賃による「安定収入」、減価償却や損益通算を活用した「節税効果」、ローン完済後に物件が残る「資産形成」、団体信用生命保険による「生命保険代わりの保障」など、多くの魅力的なメリットがあります。インフレに強く実物資産として価値が残りやすい点も、長期的な資産運用において大きな強みといえるでしょう。

一方で、空室・修繕・金利・災害といったリスクも存在します。しかし、これらは立地選びの徹底、信頼できる管理会社の選定、余裕のある資金計画、保険への加入といった対策によって、十分にコントロール可能です。リスクを正しく理解し、適切に備えることが安定経営への近道となります。

マンション経営は、短期間で大きく稼ぐ投資ではなく、中長期的にコツコツと資産を築いていく手段です。老後資金の確保や安定した副収入、家族への資産承継など、自分のライフプランや目的に合致しているかを見極めたうえで始めることが大切です。まずは複数の物件情報や収支シミュレーションを比較し、信頼できる専門家にも相談しながら、後悔のない第一歩を踏み出しましょう。