マンション投資の法人化すべきラインは？判断するポイントを解説

この記事の3行まとめ

法人化すべきラインは「課税所得900万円」が一つの目安だが、税金だけで判断するのは危険

法人の維持費（年間20〜40万円程度）や資金繰り、空室・修繕への耐久力も含めて考える

「節税」「キャッシュフロー」「融資・拡大戦略」の3つの軸で総合的に判断するのが正解

マンション投資を続けていると、「そろそろ法人化した方がいいのかな？」と悩むタイミングが必ず訪れます。特に家賃収入が増えて所得税・住民税の負担が重くなってくると、法人化による節税が気になる人も多いでしょう。

しかし、法人化は節税になるかどうかだけで決めると、固定費の増加や資金繰りの悪化につながるケースもあります。実際、「税率が下がるから」という理由だけで法人化したものの、思ったほど手取りが増えず後悔する個人投資家は少なくありません。

大切なのは、税金だけでなくキャッシュフロー・融資戦略・今後の運用方針まで含めて判断することです。この記事では、マンション投資オーナーが法人化すべきラインを見極めるために、具体的な数字や費用感を交えながら判断ポイントをわかりやすく解説します。

目次

マンション投資の法人化とは？基本をおさらい

法人化すべきラインは「課税所得900万円」だけでは決まらない

法人化を検討すべき3つの判断軸

法人化のメリット・デメリットを徹底比較

法人化がおすすめなマンションオーナーの特徴

法人化を急がない方がいいケース

法人化の進め方と費用の目安

法人化で後悔しないための注意点

よくある質問（FAQ）

まとめ：法人化の判断は節税・資金繰り・今後の戦略で決める

マンション投資の法人化とは？基本をおさらい

マンション投資の法人化とは、個人で行っていた賃貸経営を、新たに設立した会社（株式会社や合同会社）で行う形に切り替えることをいいます。家賃収入を法人の売上として計上し、法人税の枠組みで税金を納める仕組みです。

法人化には大きく分けて、以下の3つの方式があります。それぞれ手間や節税効果が異なるため、自分の状況に合った方式を選ぶことが重要です。

方式 | 仕組み | 向いている人
管理委託方式 | 個人が物件を所有し、法人が管理業務を請け負う | まず手軽に始めたい人
サブリース方式 | 法人が物件を一括借り上げし、入居者へ転貸する | 所得分散をしっかり行いたい人
不動産所有方式 | 物件そのものを法人名義で所有する | 節税効果を最大化したい人・新規購入する人

節税効果がもっとも高いのは「不動産所有方式」ですが、既存物件を法人へ移す場合は登記費用・不動産取得税・登録免許税などのコストがかかります。これから物件を増やしていく人は、新規購入分から法人名義にするのが一般的です。

法人化すべきラインは「課税所得900万円」だけでは決まらない

家賃収入が増えて税金の負担が重く感じ始めると、法人化による節税が気になりやすいものです。法人化の目安としては「課税所得900万円前後」がよく挙げられます。

これは、個人の所得税率と法人税率（実効税率）が逆転するラインがおおむねこのあたりにあるためです。日本の所得税は累進課税で、課税所得が増えるほど税率が上がります。

個人の所得税・住民税率の目安

課税所得 | 所得税率 | 所得税＋住民税の合計（概算）
330万円超〜695万円以下 | 20% | 約30%
695万円超〜900万円以下 | 23% | 約33%
900万円超〜1,800万円以下 | 33% | 約43%
1,800万円超〜4,000万円以下 | 40% | 約50%

※住民税は一律約10%。上記は復興特別所得税を含まない概算です。

一方、中小法人の実効税率は所得800万円以下の部分で約23%、800万円超でも約34%前後です。つまり課税所得900万円を超えると、個人より法人で課税した方が税率面で有利になりやすいのです。

ただし、これはあくまで検討を始めるための基準にすぎません。900万円を超えたからといって、必ず法人化すべきとは限らないのです。

というのも、マンション投資は減価償却や修繕費の影響で所得が年ごとに上下しやすく、税金だけを基準にすると判断を誤ることがあるためです。法人化は節税につながる可能性がある一方で、後述する固定費や手続きの負担も増えます。

重要なのは「税率の差」だけではなく、法人化しても安定して運用できるかを見極めることです。

法人化を検討すべき3つの判断軸

マンション投資の法人化は、「節税できそうだから」と勢いで決めると後悔する可能性があります。判断する際は、次の3つの軸で整理すると判断がブレにくくなります。

①税金｜所得が増えて累進課税が重くなっている

個人の所得税は累進課税のため、所得が増えるほど税率も上がります。マンション投資の利益が積み上がり、課税所得が高い状態が続くと、税負担の重さを実感しやすくなるでしょう。

ここで意識したいのは、判断基準が「家賃収入」ではない点です。経費や減価償却を差し引いたあとの課税所得で見なければ、正しい判断ができません。

たとえば家賃収入が増えていても、ローン利息・修繕費・管理費・減価償却によって課税所得が思ったほど増えていないケースもあります。逆に、給与所得が高い会社員オーナーの場合は、家賃収入を上乗せすることで全体の税率が一段上がるため、より早いタイミングで法人化が有利になることもあります。

また、法人化を検討する際は「今年だけ課税所得900万円を超えた」ではなく、2〜3年単位で見通しを立てることが重要です。来年以降に大きな修繕が控えている、減価償却が大きく効いているといった状況では、法人化のメリットが薄くなる可能性もあります。

②キャッシュフロー｜法人の固定費を払っても余裕がある

法人化すると、たとえ赤字でも発生する固定費があります。代表的なのが法人住民税の均等割（年間最低7万円）と、税理士への顧問報酬（年間10〜30万円程度）です。

法人を維持するためのおおまかなランニングコストは以下の通りです。

項目 | 年間費用の目安 | 備考
法人住民税（均等割） | 約7万円〜 | 赤字でも必ず発生
税理士顧問・決算料 | 約10〜30万円 | 規模により変動
社会保険料 | 役員報酬に応じて | 原則加入義務あり
その他事務コスト | 数万円 | 登記変更・書類作成など

合計すると、最低でも年間20〜40万円程度のコストがかかると見ておきましょう。これらを払っても手元に十分なキャッシュが残るか、空室や修繕が発生しても資金繰りが回るかを確認することが大切です。

節税額が年間20〜40万円程度では、固定費で相殺されてしまい法人化のメリットがほとんどありません。一般的には、法人化による節税効果が年間50万円以上見込める状況が一つの目安となります。

③融資・拡大｜買い増しや管理の仕組み化を進めたい

今後、物件を買い増して規模を拡大していきたい人にとって、法人化は強力な武器になります。法人は個人よりも事業として融資審査されやすく、金融機関によっては個人の与信枠とは別に法人としての融資枠を確保できるためです。

また、法人化することで以下のようなメリットも得られます。

家族を役員にして役員報酬を支払い、所得を分散できる

相続・事業承継の際に株式として引き継げるため、対策がしやすい

経費として認められる範囲が個人より広く、節税の選択肢が増える

赤字を最長10年間繰り越せる（個人は3年）

「数戸で終わりにする」のか「規模を拡大していく」のかで、法人化の優先度は大きく変わります。拡大志向のオーナーほど、早めの法人化が有利に働きやすいといえます。

法人化のメリット・デメリットを徹底比較

判断の前に、法人化のメリット・デメリットを整理しておきましょう。両者を天秤にかけて、自分にとってプラスが大きいかを確認することが重要です。

法人化のメリット

税率面で有利：課税所得が高いほど法人税率の方が低くなる

所得分散：家族へ役員報酬を支払い世帯全体の税負担を軽減できる

経費範囲が広い：役員社宅・生命保険・退職金などを活用できる

欠損金の繰越が10年：個人の3年より長く損失を活用できる

融資・拡大に有利：法人としての与信枠を確保しやすい

相続対策がしやすい：株式での承継が可能

法人化のデメリット

設立費用がかかる：株式会社で約20〜25万円、合同会社で約10万円

固定費が増える：赤字でも年間20〜40万円程度の維持費が発生

事務負担が増える：複式簿記・法人決算など手続きが複雑

資金を自由に使えない：法人の口座と個人の財布は完全に分離される

既存物件の移転コスト：登録免許税・不動産取得税などがかかる

法人化がおすすめなマンションオーナーの特徴

これまでの判断軸を踏まえると、以下のような特徴を持つマンションオーナーは法人化を前向きに検討する価値があります。

課税所得（給与所得を含む）が900万円を安定的に超えている

今後も物件を買い増して規模を拡大していく予定がある

配偶者や子どもなど、役員報酬を支払える家族がいる

固定費を払っても十分なキャッシュフローの余裕がある

将来の相続・事業承継まで見据えた資産形成をしたい

特に「給与所得が高い会社員兼オーナー」や「複数物件を保有する拡大志向の投資家」は、法人化による恩恵を受けやすい傾向にあります。

法人化を急がない方がいいケース