不動産投資で法人化すべき人とは？メ リット・デメリットと最適なタイミングを解説

【3行まとめ】
①不動産投資の法人化は、課税所得900万円超・実効税率の差が出る規模から検討が有効。
②節税・融資拡大・相続対策という3大メリットがある一方、設立費用や赤字でもかかる均等割など維持コストも発生。
③ベストタイミングは「課税所得900万円超」「物件規模の拡大期」「資産承継を考え始めた時」の3つ。

不動産投資で法人化を検討している人の多くは、「本当に節税できるのか」「設立費用や維持費はどれくらいか」「個人所有と比べてどちらが有利か」という疑問を抱えています。結論からいえば、課税所得が一定以上に達した投資家ほど、法人化による節税効果は大きく、融資拡大や相続対策の面でも有利になる可能性があります。一方で、すべての人に法人化が向いているわけではありません。

本記事では、法人化に向いている人の特徴、メリット・デメリット、最適なタイミングを、具体的な数字や費用感を交えて解説します。読み終える頃には、自分にとって法人化が有効かどうかを判断できるようになります。

この記事の目次

不動産投資の法人化とは？基本の仕組み

不動産投資を法人化すべき人の特徴

法人化のメリット（節税・融資・相続対策）

法人化のデメリットと注意点

個人所有と法人所有の比較表

不動産投資で法人化するベストタイミング

法人設立の手順と費用

よくある質問（FAQ）

まとめ：法人化は誰にとって得なのか？

不動産投資の法人化とは？基本の仕組み

不動産投資の法人化とは、個人で所有・運営していた不動産賃貸事業を、新たに設立した法人（株式会社・合同会社など）の事業として運営する形態に切り替えることを指します。これにより、家賃収入は個人の所得ではなく法人の売上として計上され、課税の仕組みが「所得税・住民税」から「法人税等」へと変わります。

法人化には主に次の3つの方式があります。それぞれ仕組みや効果が異なるため、自分の状況に合った方式を選ぶことが重要です。

方式 | 仕組み | 主な特徴
不動産所有方式 | 物件を法人名義で所有する | 節税効果が最も高い。新規取得や個人からの売買で移転
管理委託方式 | 個人所有のまま管理業務を法人に委託 | 導入しやすいが節税効果は限定的（管理料5〜10%程度）
サブリース（一括借上）方式 | 法人が個人から一括で借上げ転貸する | 所得分散しやすいが空室リスクを法人が負う

節税効果を最大化したい場合は「不動産所有方式」が基本となりますが、すでに個人所有している物件を移転する際には登録免許税・不動産取得税・譲渡所得税などの移転コストが発生します。新規取得時から法人で取得するのが、移転コストを避ける最もシンプルな方法です。

不動産投資を法人化すべき人の特徴

不動産投資を進めていくと、個人で保有するよりも法人として運営した方が有利になるケースがあります。特に以下の特徴に当てはまる人は、法人化を前向きに検討する価値があります。

課税所得が900万円を超えている人（個人の所得税・住民税率が法人実効税率を上回り始める水準）

年収1,000万円超の給与所得者（サラリーマン投資家）で、不動産所得が積み上がっている人

複数物件を保有し、事業規模を拡大していきたい人

家族への資産承継・相続対策を視野に入れている人

役員報酬として家族に所得を分散したい人

個人で不動産所得を得る場合、所得税と住民税を合わせた税率は所得額に応じて最大で約55%に達します。一方、法人として不動産を所有する場合の法人税等の実効税率は概ね30%台とされており、所得水準次第では大きな差が生じます。所得が大きくなるほど、その差は年間数百万円規模に及ぶこともあります。

課税所得（個人） | 所得税＋住民税の合計税率（目安）
330万円以下 | 約20%
695万円以下 | 約30%
900万円以下 | 約33%
1,800万円以下 | 約43%
4,000万円超 | 約55%

※税率は概算の目安です。実際の税負担は各種控除や所得構成により異なります。出典：国税庁「所得税の速算表」

表からわかるように、課税所得が900万円を超えるあたりから個人税率（約33〜43%）が法人実効税率（約30%台）を上回り、法人化の損益分岐点に近づきます。ただし、設立・維持コストも考慮する必要があるため、目安としては不動産所得が500万〜700万円以上になった段階で具体的なシミュレーションを行うのが望ましいでしょう。

法人化のメリット（節税・融資・相続対策）

メリット1：税負担の軽減と所得分散

法人化の最大のメリットは節税効果です。法人の実効税率は約30%台に抑えられ、個人の最高税率55%との差が大きな節税余地を生みます。さらに、以下のような法人ならではの節税手段が使えます。

役員報酬による所得分散：配偶者や子を役員にして報酬を支払い、世帯全体の税負担を下げられる

欠損金の繰越控除：赤字を最長10年間繰り越し、将来の黒字と相殺できる（個人は最長3年）

経費計上の幅が広い：生命保険料、出張日当、社宅などを経費にしやすい

退職金の活用：役員退職金は税制上優遇され、大きな節税効果がある

メリット2：融資枠の拡大と資金調達力の向上

法人格を持つことで財務の区分・開示が明確になり、金融機関の審査でポジティブに評価される場合があります。事業の継続性や財務の透明性という観点で、個人よりも高く評価される傾向があり、結果として融資枠の拡大や資金調達力の向上につながります。物件を増やして事業規模を拡大したい投資家にとって、これは大きなアドバンテージです。

メリット3：スムーズな資産承継・相続対策

将来の相続を見据えると、不動産を物理的に分割するよりも、法人の株式（持分）として承継する方が柔軟です。株式であれば持分を細かく分割して相続でき、生前に少しずつ贈与していくことも可能です。また、設計次第では相続税評価額の引き下げにつながる対策も取りやすくなります。複数の相続人がいる場合の「不動産が分けられない」という典型的な問題を回避できる点も大きなメリットです。

法人化のデメリットと注意点

法人化には多くのメリットがある一方で、見過ごせないデメリット・コストも存在します。これらを理解せずに法人化すると「思ったより手取りが増えない」という事態になりかねません。

設立費用がかかる：株式会社で約20〜25万円、合同会社で約6〜10万円程度

赤字でも法人住民税の均等割が発生：最低でも年間約7万円

税務申告が複雑：法人決算は専門性が高く、税理士への依頼費用が年間20〜50万円程度発生することが多い

社会保険への加入義務：役員報酬を支払う場合、社会保険料の負担が増える

個人からの物件移転コスト：既存物件を法人に移すと登録免許税・不動産取得税・譲渡所得税などが発生

特に注意したいのは、赤字でも最低約7万円の法人住民税均等割がかかる点と、税理士報酬などのランニングコストが年間数十万円規模になる点です。これらの固定費を上回る節税効果が見込めるかどうかが、法人化判断の分かれ目になります。

個人所有と法人所有の比較表

個人所有と法人所有の違いを一覧で比較すると、自分にとってどちらが有利かが見えてきます。

比較項目 | 個人所有 | 法人所有
税率 | 累進課税（最大約55%） | 実効税率 約30%台で一定
赤字の繰越 | 最長3年 | 最長10年
所得分散 | 原則できない | 役員報酬で家族へ分散可能
経費の範囲 | 限定的 | 広い（社宅・退職金・保険など）
設立・維持コスト | ほぼ不要 | 設立費用＋年間数十万円
融資評価 | 個人属性に依存 | 事業性を評価されやすい
相続・承継 | 不動産現物で分割が難しい | 株式として柔軟に承継可能
譲渡時の税率 | 長期譲渡で約20% | 法人所得として課税

このように、所得規模が大きく事業拡大を志向する人ほど法人所有が有利になりやすく、小規模で短期的な投資にとどまる人は個人所有のメリット（手続きの簡便さ・低コスト）が上回る傾向があります。

不動産投資で法人化するベストタイミング

タイミング1：課税所得が900万円を超えた時

前述のとおり、課税所得が900万円を超えると個人の税率が法人実効税率を上回り始めます。この水準を超えてくると、法人化による節税効果が設立・維持コストを上回る可能性が高まります。不動産所得が500万〜700万円以上に成長してきた段階で、税理士に損益分岐シミュレーションを依頼するのがおすすめです。

タイミング2：物件数を増やし事業規模を拡大したい時

これから物件を買い増していく拡大フェーズでは、最初から法人で取得することで個人からの移転コストを回避できます。融資面でも法人の方が評価されやすく、規模拡大とスピードを両立しやすくなります。「今後本格的に不動産事業を伸ばす」と決めたタイミングは、法人化の好機です。

タイミング3：家族への資産承継を考え始めた時

相続・贈与を視野に入れ始めたら、法人化の検討時期です。株式として持分を分割・贈与できるため、生前から計画的に資産を移転でき、相続時のトラブル回避にもつながります。承継対策は早く着手するほど選択肢が広がるため、50代前後で検討を始める人が多い傾向にあります。

法人設立の手順と費用

実際に法人を設立する場合の大まかな流れと費用感は以下のとおりです。手続き自体は専門家に依頼すればスムーズに進められます。

法人形態を決める（株式会社か合同会社か）

会社の基本事項を決定（商号・本店所在地・資本金・事業目的など）

定款を作成・認証（株式会社は公証役場での認証が必要）

資本金を払い込む

登記申請（法務局へ提出。完了後に法人成立）

税務署・自治体への各種届出（法人設立届、青色申告承認申請など）

項目 | 株式会社 | 合同会社
登録免許税 | 15万円〜 | 6万円〜
定款認証費用 | 約3〜5万円 | 不要
設立費用の目安 | 約20〜25万円 | 約6〜10万円
社会的信用 | 高い | 株式会社よりやや低い

コストを抑えたい場合は合同会社、社会的信用や将来の融資・拡大を重視する場合は株式会社が選ばれる傾向にあります。どちらが適切かは事業計画によって異なるため、税理士・司法書士に相談して決めるとよいでしょう。

よくある質問（FAQ）

Q1：法人化すると本当に節税になりますか？

課税所得が一定以上（目安として900万円超）の場合は、個人の累進税率（最大約55%）よりも法人実効税率（約30%台）の方が低くなり、節税効果が期待できます。ただし設立・維持コストや社会保険料負担も発生するため、すべての人に節税メリットがあるわけではありません。必ず個別のシミュレーションで損益分岐を確認しましょう。

Q2：法人設立や維持にどれくらい費用がかかりますか？

設立費用は株式会社で約20〜25万円、合同会社で約6〜10万円程度です。維持コストとしては、赤字でもかかる法人住民税の均等割が年間最低約7万円、税理士報酬が年間20〜50万円程度かかるのが一般的です。これらの固定費を上回る節税効果が見込めるかが判断のポイントになります。

Q3：サラリーマンでも法人を作れますか？

はい、給与所得者でも不動産投資用の法人を設立できます。ただし、勤務先の就業規則で副業・兼業が制限されている場合があるため、事前に確認が必要です。役員に配偶者を置き、自身は出資者にとどめるといった工夫で対応するケースもあります。年収1,000万円超のサラリーマン投資家にとっては、所得分散の観点からも有効な選択肢となります。

Q4：すでに個人で持っている物件を法人に移すべきですか？

個人所有物件を法人に移転する場合、登録免許税・不動産取得税・譲渡所得税などの移転コストが発生します。そのため、既存物件は無理に移さず、今後取得する新規物件から法人で取得するのが合理的なケースが多いです。移転すべきかどうかは、物件の含み益や残存ローンの状況によって変わるため、専門家への
相談をおすすめします。特に減価償却が進んで簿価が下がっている物件を移転すると、思わぬ譲渡所得税が発生することがあるため注意が必要です。

Q5：法人化のベストなタイミングはいつですか？

一般的には、不動産所得を含めた課税所得が900万円を超えるタイミングが一つの目安とされています。また、これから物件を買い増して規模を拡大する計画がある場合は、早めに法人を設立しておくことで、その後の取得物件を最初から法人名義にでき、移転コストを回避できます。逆に、所得が低く今後も拡大予定がないのであれば、無理に法人化する必要はありません。事業計画と所得の見通しを踏まえて判断しましょう。

Q6：法人と個人、どちらの方が融資を受けやすいですか？

実績のない新設法人は、当初は代表者個人の信用力をベースに融資審査が行われるため、個人と大きな差はありません。ただし、法人として複数年の事業実績や黒字決算を積み重ねることで、法人単体の信用力が高まり、より大きな融資を引き出しやすくなります。事業として規模を拡大していくのであれば、法人の方が長期的には有利になる傾向があります。

まとめ

不動産投資における法人化は、節税効果や所得分散、相続対策、責任の限定など多くのメリットをもたらす一方で、設立・維持コストや事務負担といったデメリットも存在します。重要なのは、「法人化すれば必ず得をする」というわけではなく、自身の所得水準や事業規模、将来の拡大計画によって最適解が変わるという点です。

本記事で解説したポイントを、改めて整理しておきましょう。

法人化に向いている人：課税所得が900万円を超える人、今後物件を買い増して規模を拡大したい人、家族へ所得を分散したい人、相続対策を考えている人

法人化を急ぐ必要がない人：所得が比較的低く、今後も物件数を増やす予定がない人。維持コストが節税効果を上回ってしまう可能性がある

最適なタイミング：課税所得が900万円を超える前後、または新規物件の取得を計画しているタイミング

会社形態の選択：コスト重視なら合同会社、社会的信用や将来の拡大を重視するなら株式会社

法人化は一度行うと簡単には後戻りできない重要な経営判断です。設立費用や維持コスト、社会保険料の負担、移転コストなど、目に見えにくいコストも含めて総合的に検討する必要があります。判断に迷う場合は、不動産投資に詳しい税理士や司法書士に相談し、具体的なシミュレーションを行ったうえで決断することを強くおすすめします。

適切なタイミングで法人化を行えば、節税と資産拡大を両立させ、長期的に安定した不動産投資を実現できます。まずは自分の現在の所得状況と今後の投資計画を整理し、法人化が必要なフェーズに来ているかどうかを見極めることから始めてみましょう。