投資物件を購入！ワンルーム、ファミリーどちらが有利？

この記事の3行まとめ

① ワンルームは「少額・分散・高流動性」、ファミリーは「長期安定・高家賃・低空室」が特徴。
② 表面利回りはワンルームが高めだが、空室・原状回復費を含めた実質利回りで比較すべき。
③ 初心者・リスク分散派はワンルーム、自己資金が潤沢で安定収入重視ならファミリーが向く。

不動産投資を始めようと考えたとき、まず直面するのが「どのタイプの物件を買うか」という問題です。特に区分マンション投資では、
ワンルームマンション
と
ファミリータイプマンション
のどちらを選ぶべきか、多くの方が頭を悩ませます。結論から言えば、
両者にはそれぞれメリット・デメリットがあり、「どちらが有利か」は投資家の目的・資金量・リスク許容度によって変わります。

この記事では、宅建士資格を持ち不動産投資ローンを担当した筆者が、ワンルームマンションとファミリータイプマンションそれぞれの特徴を、購入価格・利回り・空室リスク・管理コスト・売却の流動性といった多角的な視点から徹底比較します。具体的な数字や費用感も交えながら、あなたの投資スタイルに最適な選択肢を一緒に探っていきましょう。

目次

ワンルームマンションとファミリータイプマンションとは

ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

ファミリータイプマンション投資のメリット・デメリット

【比較表】ワンルーム vs ファミリータイプ徹底比較

収支シミュレーションで見る違い

タイプ別に見る投資戦略

失敗しない物件選びの5つのチェックポイント

よくある質問（FAQ）

まとめ

ワンルームマンションとファミリータイプマンションとは

ワンルームマンション
とは、専有面積おおむね20〜30㎡の単身者向け住戸を指します。間取りは1R・1K・1DKが中心で、学生・社会人・単身赴任者・高齢者など幅広い層に需要があります。

一方
ファミリータイプマンション
とは、専有面積おおむね50〜80㎡以上の家族世帯向け住戸を指し、間取りは一般的に2LDK以上が該当します。夫婦や子育て世帯がメインターゲットとなります。

両者は購入価格帯・入居者層・収益構造がまったく異なるため、同じ「区分マンション投資」でも戦略は大きく変わります。まずはそれぞれの特徴を順に見ていきましょう。

ワンルームマンション投資のメリット・デメリット

ワンルームマンションは、少額から始められる手軽さから不動産投資の入り口として人気があります。物件価格は地方で1,000万〜1,500万円、東京都心の中古でも1,500万〜2,500万円前後が目安で、ファミリータイプより低価格で取得できます。

ワンルームマンション投資のメリット

メリット | 具体的な内容
少ない自己資金で始められる | 物件価格が安くローンを組みやすい。頭金10〜30万円＋諸費用程度から始められるケースもあり初心者向き
空室リスクを分散できる | 複数所有することで、1戸が空室でも他の物件から家賃収入を確保できる
流動性が高い | 価格が手頃で買い手が見つかりやすい。特に駅近・都心立地は常に一定の需要がある
節税・生命保険効果 | 減価償却による所得税圧縮や、団信加入で生命保険代わりになる側面も

ワンルームマンション投資のデメリット

デメリット | 具体的な内容
入居者の入れ替わりが多い | 学生・単身赴任者は2〜4年で退去する傾向。その都度、原状回復費（10〜20万円）や広告費（家賃1〜2ヶ月分）が発生
管理費・修繕費の上昇 | 築年数が経過すると修繕積立金や管理費が上昇し、月数千円のキャッシュフローが圧迫されやすい
1戸あたり収益が小さい | 家賃が月5万〜9万円程度のため、1戸では大きなキャッシュフローを生みにくい
家賃下落リスク | 築古になると競合が増え家賃が下がりやすい

ファミリータイプマンション投資のメリット・デメリット

ファミリータイプマンションは、夫婦や家族世帯をターゲットにした2LDK以上の物件です。物件価格は立地により大きく異なり、地方で2,000万〜3,500万円、都市部では4,000万〜6,000万円以上になることもあります。

ファミリータイプマンション投資のメリット

メリット | 具体的な内容
空室期間が短い | 一度入居が決まると5〜10年と長期間住み続ける傾向があり、安定した家賃収入を得やすい
賃料設定が高い | 部屋が広いためワンルームより高い家賃（月12万〜20万円超）を設定でき、年間収入の差につながる
入居者が定着しやすい | 学校区・治安・周辺環境を重視するため、子どもの転校を避けて長く住み続ける傾向がある
退去回数が少ない | 入れ替えが少ないため原状回復費や広告費の発生頻度が低い

ファミリータイプマンション投資のデメリット

デメリット | 具体的な内容
初期費用が高額 | 物件価格が高くローン借入額も大きい。自己資金や年収が少ない場合は審査が厳しくなる
売却に時間がかかる | 価格が高額なため買い手が限られ、経済状況によっては売却が難航する可能性がある
管理費・修繕費が大きい | 専有面積が広く、修繕積立金や管理費の負担が月1.5万〜3万円と大きくなりやすい
1戸空室の影響が大きい | 1戸で運用する場合、空室になると家賃収入がゼロになりキャッシュフローが急悪化する

【比較表】ワンルーム vs ファミリータイプ徹底比較

ここまでの内容を一覧でまとめます。投資判断は、利回りだけでなく空室リスク・管理の手間・売却のしやすさといった多角的な視点から検討することが不可欠です。

項目 | ワンルームマンション | ファミリータイプマンション
専有面積の目安 | 20〜30㎡ | 50〜80㎡以上
購入価格（目安） | 1,000万〜2,500万円 | 2,000万〜6,000万円
初期費用 | 少ない | 多い
表面利回り | 高い傾向（4〜7%） | 低い傾向（3〜5%）
空室リスク | 高い（短期的な空室が頻発） | 低い（長期入居が多い）
入居者層 | 学生・単身者・高齢者 | ファミリー層
賃料設定 | 低め（5万〜9万円） | 高め（12万〜20万円超）
売却のしやすさ | 高い | 低い
管理の手間 | 多い（入退去手続きが頻繁） | 少ない
向いている人 | 初心者・リスク分散派 | 自己資金が潤沢で安定収入重視派

購入価格と利回り

一般的にワンルームマンションは購入価格が安いため、
表面利回り（年間家賃収入 ÷ 物件価格）
は高く出る傾向があります。しかし入居者の入れ替わりが激しいため、
空室期間・原状回復費・仲介手数料などを差し引いた「実質利回り」で比較
することが重要です。

ファミリータイプは購入価格が高く表面利回りは低めですが、一度入居者が決まれば長期間住んでくれるため、実質利回りが安定する傾向にあります。

出典：

RENOCY「不動産投資経験者なら次のマンション投資はワンルームVSファミリー、どちらのタイプ？」（2023年7月）

空室リスクと入居者層

ワンルームは入居サイクルが短く、常に空室リスクと隣り合わせです。一方ファミリータイプは一度入居者が決まると長く住んでくれるため、安定した家賃収入が期待できます。ターゲットとする入居者層の違いが、空室リスクの大きな差を生んでいます。

管理の手間とコスト

ワンルームは入退去が頻繁に発生するため、その都度、賃貸管理会社とのやり取りやリフォーム手配などの手間がかかります。ファミリータイプは入居者変更が少ないため管理の手間は比較的少なめですが、修繕積立金や管理費は専有面積に応じて決まることが多いため、月あたりの固定コストはファミリータイプの方が大きくなりがちです。

売却時の流動性

ワンルームは需要層が広いため、多くの場合、比較的短期間で売却が可能です。特に都心部の好立地物件は常に一定の需要があります。ファミリータイプは物件価格が高額なため買い手が限られ、売却に時間がかかる可能性がある点に注意が必要です。

収支シミュレーションで見る違い

実際の数字で比較するとイメージが湧きやすくなります。以下はあくまで一例ですが、同じ予算帯での運用イメージです（金利・諸条件により変動します）。

項目 | ワンルーム（都心中古） | ファミリータイプ（郊外中古）
物件価格 | 2,000万円 | 3,500万円
月額家賃 | 8万円 | 15万円
年間家賃収入 | 96万円 | 180万円
表面利回り | 4.8% | 5.1%
管理費・修繕積立金（月） | 約1.2万円 | 約2.5万円
想定空室期間 | 退去ごとに1〜2ヶ月 | 数年に一度・1ヶ月程度

※上記は概算イメージであり、実際の利回りや収支は物件・立地・金利・税制によって異なります。投資判断の際は必ず個別物件で実質利回りを試算してください。

タイプ別に見る投資戦略

不動産投資の成功は、投資家自身の目的・リスク許容度・利用できる資金量に合った物件を選ぶことから始まります。ここでは投資家のタイプを大きく2つに分け、それぞれに適したマンションの種類と理由を解説します。

「初心者」「リスクを抑えたい」投資家はワンルームマンション

不動産投資のノウハウをまず学びたい初心者の方

自己資金を抑えて、複数の物件でリスク分散したい方

将来的な売却も視野に入れて、流動性の高い物件を選びたい方

ワンルームマンション投資は、少額から始められ流動性も高いため、不動産投資の基本を学びながらリスクを抑えてスタートしたい方に適しています。まず1戸からはじめ、ノウハウを蓄積しながら戸数を増やして空室リスクを分散していく戦略が王道です。

「安定収益」「キャピタルゲインも狙いたい」投資家はファミリータイプマンション

一度入居者が決まれば、長期的な安定収入を得たい方

自己資金が潤沢で、高額物件にも投資できる方

将来的に物件を売却し、キャピタルゲイン（売却益）も狙いたい方

ファミリータイプマンションは、長期入居による安定収入が魅力です。エリアの再開発や人気学区など将来性のある立地を選べば、資産価値の維持・上昇も期待でき、売却益も狙えます。1戸あたりの空室影響が大きいため、入居需要の高いエリア選定が成功の鍵となります。

失敗しない物件選びの5つのチェックポイント

立地と賃貸需要：
駅徒歩10分以内、人口流入エリアか。ワンルームは単身者需要、ファミリーは学区・スーパー・治安を確認。

実質利回りで判断：
表面利回りだけでなく、管理費・修繕積立金・空室・税金を差し引いた実質利回りを試算する。

修繕積立金の水準と計画：
長期修繕計画を確認し、将来の値上げ余地や積立不足がないかをチェック。

出口戦略（売却）：
何年後にいくらで売れそうか、流動性まで含めて購入前にシミュレーションする。

ローン条件：
金利・返済期間・団信の内容を比較し、金利上昇リスクにも耐えられる収支設計をする。

よくある質問（FAQ）

Q1. 不動産投資の初心者はワンルームとファミリーどちらから始めるべき？

A. 一般的には、少額で始められ流動性も高い
ワンルームマンション
が初心者に向いています。自己資金を抑えやすく、複数戸でリスク分散しながらノウハウを学べるためです。ただし自己資金が潤沢で長期安定収入を重視するならファミリータイプも選択肢になります。

Q2. 表面利回りが高い物件を選べば失敗しませんか？