マンション大規模修繕2回目の費用相場・注意点・1回目との違いを解説

この記事の3行まとめ
・マンション大規模修繕2回目は築25〜30年前後で実施され、戸あたり費用は約100万〜150万円が目安
・給排水管更新・エレベーター・機械式駐車場など高額な設備工事が加わり、1回目より2〜4割高くなりやすい
・修繕積立金不足や一時金徴収を防ぐには、早期の長期修繕計画見直しと複数社相見積もりが重要

「マンションの大規模修繕2回目は、1回目より費用が高くなるって本当？」「修繕積立金だけで足りるの？」と不安に感じている方も多いのではないでしょうか。

近年は資材価格や人件費の高騰により、修繕積立金不足や一時金徴収が問題になるマンションが増えています。国土交通省「マンション総合調査(令和5年度)」でも、計画上の修繕積立金が現状積立額を上回るマンションが約3割存在することが示されています。

この記事では、マンション大規模修繕2回目の費用相場や1回目との違い、費用が高くなる理由、払えない場合の対処法まで、具体的な数字とともにわかりやすく解説します。区分所有者・賃貸オーナー・管理組合理事の方は、ぜひ資金計画の参考にしてください。

目次

マンション大規模修繕2回目はいつ？費用相場はいくら？

マンション大規模修繕2回目と1回目との違い

マンション大規模修繕2回目で行う主な工事内容

マンション大規模修繕費用が払えない場合の対処法

マンション大規模修繕2回目で失敗しないポイント

よくある質問（FAQ）

まとめ：マンション大規模修繕2回目は早めの資金計画が重要

マンション大規模修繕2回目はいつ？費用相場はいくら？

マンションの大規模修繕とは、建物の経年劣化を防ぎ、安全性・居住性・資産価値を維持するために、外壁や防水、共用設備などを計画的に補修・更新する大規模な工事のことです。一般的には約12〜15年周期で実施されますが、マンションの規模や設備、立地環境、劣化状況によって時期も費用も大きく変わります。

ここでは、2回目の大規模修繕の実施時期と費用相場を具体的に確認していきましょう。

2回目の大規模修繕は築25〜30年前後が目安

国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」でも、大規模修繕の周期はおおむね12〜15年が目安とされています。これに沿うと、各回の実施時期は次のようになります。

修繕回数 | 実施時期（築年数） | 主な目的
1回目 | 築12〜15年前後 | 外壁・防水の初回補修、建物の防護
2回目 | 築25〜30年前後 | 設備更新を含む本格的な機能回復
3回目 | 築37〜45年前後 | 大規模な設備刷新・再生

2回目は「築後25〜30年」というマンションが大きな更新時期を迎えるタイミングと重なります。建物本体の補修だけでなく、給排水管やエレベーターといった設備の寿命が同時期に到来するため、工事範囲が広くなりやすいのが特徴です。

マンション大規模修繕2回目の費用相場

2回目の大規模修繕費用は、一般的に1戸あたり約100万〜150万円が目安とされています。1回目（戸あたり約75万〜100万円）と比べて高くなりやすい点に注意が必要です。総額の目安を戸数別に整理すると次の通りです。

マンション規模 | 1回目の総額目安 | 2回目の総額目安
20戸 | 約1,500万〜2,000万円 | 約2,000万〜3,000万円
50戸 | 約3,750万〜5,000万円 | 約5,000万〜7,500万円
100戸 | 約7,500万〜1億円 | 約1億〜1.5億円

※上記は目安です。エレベーターや機械式駐車場の有無、外壁仕上げの種類、地域の人件費水準によって変動します。

国土交通省の実態調査でも費用上昇傾向が見られる

国土交通省や各種調査機関のデータでは、建設資材価格や労務単価の上昇により、修繕工事費が年々上昇傾向にあることが示されています。実際、建設物価調査会の建築費指数は近年継続して上昇しており、数年前の見積もりが現在では2〜3割高くなっているケースも珍しくありません。

「数年前に立てた長期修繕計画のままでは資金が足りない」という事態が起こりやすいため、定期的な計画見直しが欠かせません。

マンション大規模修繕2回目と1回目との違い

2回目の大規模修繕は、単なる「1回目の繰り返し」ではありません。劣化の進行度合いや設備の寿命が異なるため、工事内容も費用も大きく変わります。主な違いを表で整理します。

比較項目 | 1回目（築12〜15年） | 2回目（築25〜30年）
主な工事 | 外壁・防水・鉄部塗装 | 外壁・防水＋設備更新
給排水管 | ほぼ対象外 | 更新・更生が必要に
エレベーター | 点検中心 | 部品交換・リニューアル
戸あたり費用 | 約75万〜100万円 | 約100万〜150万円
資金状況 | 積立金で賄いやすい | 不足・一時金リスクが高い

1回目より修繕範囲が広がりやすい

築25〜30年になると、1回目では問題のなかった部位の劣化が進行します。外壁タイルの浮きやひび割れの範囲拡大、シーリングの全面打ち替え、防水層の全面改修など、補修だけでなく「やり替え」が必要になるケースが増えます。

給排水管・設備更新など高額工事が増える

2回目で費用が跳ね上がる最大の要因が、設備の更新工事です。給排水管は一般的に25〜30年で更新時期を迎え、漏水トラブルが発生しやすくなります。さらにエレベーターのリニューアル（1基あたり約1,000万〜1,500万円）、機械式駐車場の更新（1パレットあたり約50万〜80万円）など、まとまった費用が必要になります。

資材価格や人件費高騰で費用が上がりやすい

近年の建設業界では、資材費・人件費がともに上昇しています。職人不足による労務単価の高騰も続いており、同じ工事内容でも数年前より費用が高くなる傾向です。長期修繕計画を作成した当時の想定金額のままだと、実際の見積もりとの差額が積立金不足に直結します。

マンション大規模修繕2回目で行う主な工事内容

2回目の大規模修繕では、建物本体の補修に加え、設備系工事が大きな割合を占めます。代表的な工事と費用感を確認しましょう。

外壁・防水工事の再施工

外壁塗装の塗り替え、タイルの補修・張り替え、屋上やバルコニーの防水層の改修などが中心です。2回目では1回目より劣化範囲が広がっているため、部分補修ではなく全面的な改修が必要になることが多くなります。

外壁塗装の塗り替え（シーリング打ち替え含む）

タイルの浮き・剥離補修、張り替え

屋上・ルーフバルコニー防水の改修

鉄部（手すり・階段等）の塗装・補修

エレベーター・機械式駐車場の修繕

エレベーターは設置から25年程度で制御盤や主要部品の更新時期を迎えます。全面リニューアルで1基あたり約1,000万〜1,500万円、制御部分の準撤去リニューアルでも数百万円規模の費用がかかります。機械式駐車場も部品劣化が進み、更新や平面化を検討するマンションが増えます。

共用部リニューアルやバリアフリー対応

築25〜30年を迎えると、資産価値維持の観点からエントランスや共用廊下のリニューアル、スロープや手すりの設置といったバリアフリー化を併せて行うマンションもあります。居住者の高齢化対応や賃貸物件としての競争力維持に有効です。

マンション大規模修繕費用が払えない場合の対処法

「修繕積立金だけでは2回目の費用を賄えない」という管理組合は少なくありません。資金が不足した場合の主な対処法を紹介します。

修繕積立金を見直す

最も基本的な対策は、毎月の修繕積立金を適正水準に引き上げることです。国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、専有面積あたりの月額の目安が示されており、自分のマンションが適正額に達しているか確認できます。早めの見直しほど1戸あたりの負担増を緩やかにできます。

一時金徴収や借入を検討する

不足分をどうしても補えない場合は、各戸からの一時金徴収や、住宅金融支援機構などの「マンション共用部分リフォーム融資」の活用が選択肢になります。借入は将来の積立金から返済するため、長期的な資金計画とあわせて慎重に判断しましょう。

対処法 | メリット | デメリット
積立金の値上げ | 借入不要・健全な財務に | 合意形成に時間がかかる
一時金徴収 | 即時に資金調達できる | 居住者の負担が一時的に大きい
借入（融資） | 一時的な負担を分散できる | 利息負担・将来積立を圧迫

工事内容の優先順位を整理する

すべての工事を一度に行わず、安全性・防水性に関わる緊急度の高い工事を優先し、共用部リニューアルなど資産価値向上を目的とする工事は次回に回すという考え方もあります。設計コンサルタントや管理会社と相談し、必要性の高い工事から計画的に実施しましょう。

マンション大規模修繕2回目で失敗しないポイント

管理会社に任せきりにしない

管理会社の提案にそのまま従うと、割高な工事費や不要な工事が含まれていても気づきにくくなります。管理組合として工事内容や見積もりの妥当性をチェックする姿勢が重要です。必要に応じて第三者の設計コンサルタント（設計監理方式）を活用するのも有効です。

複数社から見積もりを取る

同じ工事内容でも、施工会社によって見積もり金額に1〜2割以上の差が出ることがあります。最低でも3社以上から相見積もりを取り、価格と工事内容を比較しましょう。比較する際は「同じ仕様・同じ範囲」で見積もりを依頼することがポイントです。

長期修繕計画を早めに見直す

長期修繕計画は、5年ごとを目安に定期的に見直すことが推奨されています。資材・人件費の上昇や設備の劣化状況を反映し、計画と現実の差を早期に把握することで、積立金不足や直前の一時金徴収といった事態を回避できます。

よくある質問（FAQ）

Q. マンションの大規模修繕2回目は1回目よりどのくらい費用が高くなりますか？

A. 給排水管更新やエレベーターのリニューアルといった設備工事が加わるため、一般的に1回目より2〜4割程度高くなる傾向があります。戸あたり費用は1回目が約75万〜100万円、2回目が約100万〜150万円が目安です。

Q. 修繕積立金が足りない場合はどうすればよいですか？

A. 主な対処法は「積立金の値上げ」「一時金の徴収」「金融機関からの借入」の3つです。あわせて、緊急度の高い工事から優先的に実施し、工事範囲を調整することも有効です。早めの積立金見直しが、最も負担を軽くする方法です。

Q. 給排水管の工事は必ず2回目で行う必要がありますか？

A. 給排水管は一般的に25〜30年で更新時期を迎えるため、2回目のタイミングで検討するのが一般的です。ただし、配管の材質や劣化状況によっては延命処置（更生工事）で対応できる場合もあります。専門業者による調査をもとに判断しましょう。

Q. 2回目の大規模修繕の工事期間はどのくらいかかりますか？

A. 一般的な中規模マンション（50〜100戸程度）の場合、外壁・防水などの基本的な修繕工事で3〜6か月が目安です。ただし、2回目は給排水管更新やエレベーター改修など設備工事が加わるため、工事範囲によっては6か月〜1年近くかかるケースもあります。住戸内の配管工事を伴う場合は、居住者の在宅対応が必要になるため、スケジュール調整に余裕を持つことが大切です。

Q. 大規模修繕の周期は12年でなければいけませんか？

A. 必ずしも12年に限定されるものではありません。従来は「12年周期」が一般的でしたが、近年は塗料や防水材の高耐久化が進み、15〜18年周期で計画するマンションも増えています。重要なのは年数だけで判断せず、建物診断によって実際の劣化状況を確認したうえで、最適なタイミングを見極めることです。周期を延ばせれば、長期的な修繕コストの削減にもつながります。

Q. 設計監理方式と責任施工方式のどちらを選ぶべきですか？

A. それぞれにメリットがあります。設計監理方式は、第三者のコンサルタントが設計・工事監理を担当するため、工事品質や見積もりの妥当性をチェックしやすく、透明性が高いのが特徴です。一方、責任施工方式は施工会社が設計から施工まで一貫して行うため、窓口が一本化され進行がスムーズです。工事規模が大きく設備工事も多い2回目では、チェック体制を重視して設計監理方式を選ぶ管理組合が増えています。

まとめ

マンションの大規模修繕2回目は、1回目の外壁・防水中心の工事に加えて、給排水管の更新やエレベーターのリニューアルといった設備工事が必要になるため、費用が高くなりやすい点が最大の特徴です。戸あたりの費用相場は約100万〜150万円が目安となり、1回目より2〜4割高くなる傾向があります。

この記事で解説したポイントを、改めて整理しておきましょう。

2回目は設備工事が加わり、費用は1回目より2〜4割高くなりやすい

戸あたり費用の目安は約100万〜150万円

給排水管は25〜30年が更新の目安で、2回目で検討するのが一般的

修繕積立金不足は「値上げ」「一時金」「借入」で対応できる

管理会社任せにせず、見積もりの妥当性を組合がチェックする

最低3社以上から相見積もりを取り、価格と内容を比較する

長期修繕計画は5年ごとを目安に見直す

2回目の大規模修繕は、建物の寿命を大きく左右する重要な節目です。1回目との違いを正しく理解し、早めに資金計画と工事計画を準備しておくことで、積立金不足や直前の一時金徴収といったトラブルを避けられます。建物診断や相見積もりを通じて適切な工事内容を見極め、納得のいく修繕を実現しましょう。

大切な資産であるマンションを長く快適に維持していくために、管理組合として主体的に情報を集め、計画的に備えていくことが何よりも大切です。判断に迷う場合は、第三者の専門家やコンサルタントへ相談しながら進めることをおすすめします。