壊れてない設備を交換？ 入居者リクエストの正しいさばき方

【3行まとめ】
① 設備交換は「故障・老朽化」か「入居者の希望」かで費用負担が180度変わる
② 原状回復ガイドライン・民法606条を根拠に、貸主負担と借主負担を線引きする
③ 写真記録・書面回答・専門家相談の3点でトラブルを未然に防げる

入居者から「壊れていないけれど設備を新しくしてほしい」という要望を受けたとき、賃貸オーナーや管理担当者は対応に迷うものです。安易に交換すれば不要な出費がかさみ、逆に断り方を誤れば入居者との関係が悪化し、最悪の場合は退去・空室リスクにつながります。

本記事では、民法や国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」といった法的根拠をもとに、設備交換リクエストの正しい判断基準・費用負担のルール・具体的な対応手順を、費用感や事例とともに体系的に解説します。賃貸経営の収益を守りながら、入居者満足度も維持したいオーナー必読の内容です。

目次

1. 入居者からの設備交換リクエストとは？まず押さえる基本原則

2. 貸主負担と借主負担の境界線：法的根拠と判断基準

3. 設備別・交換費用と耐用年数の目安一覧

4. ケース別の判断方法：交換すべきか・自己負担か

5. トラブルを防ぐ入居者対応の5ステップ

6. 設備交換を「攻めの投資」に変える考え方

7. よくある質問（FAQ）

8. まとめ

1. 入居者からの設備交換リクエストとは？まず押さえる基本原則

「設備交換リクエスト」とは、入居者がエアコン・給湯器・コンロ・水栓・建具などの住宅設備について、修理または交換を貸主（オーナー）や管理会社へ求める申し出のことです。リクエストは大きく次の2種類に分けられます。

①機能不全・故障・老朽化によるもの：エアコンが効かない、給湯器からお湯が出ないなど、生活に支障が出ているケース

②入居者の希望・好みによるもの：まだ使えるが古いので最新型に替えてほしい、デザインを変えたいなどのケース

この2つは、費用負担のルールがまったく異なります。賃貸経営でムダな支出を防ぎ、かつ法的トラブルを避けるためには、まず「このリクエストはどちらに該当するのか」を正確に切り分けることがすべての出発点になります。

貸主の「修繕義務」とは（民法606条）

民法第606条第1項では、「賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う」と定められています。つまり、設備が壊れて入居者が通常の生活を送れない状態になった場合、その修繕費用は原則として貸主が負担します。

一方で、入居者（借主）の故意・過失による破損や、単なる好みの問題は貸主の修繕義務に含まれません。この「義務の範囲かどうか」が判断の核心です。

2. 貸主負担と借主負担の境界線：法的根拠と判断基準

費用負担の判断は、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の考え方が大きな指針になります。ここでは「経年変化・通常損耗」と「故意・過失」を区別する原則が示されています。

負担区分の早見表

状況 | 負担者 | 根拠・考え方
経年劣化による故障（給湯器・エアコン等） | 貸主（オーナー） | 民法606条の修繕義務
設備の自然な寿命による交換 | 貸主 | 通常損耗は貸主負担
入居者の故意・過失による破損 | 借主（入居者） | 善管注意義務違反
まだ使えるが「古い」ので替えたい | 借主（希望者） | 貸主に修繕義務なし
デザイン・グレードアップ希望 | 借主 | 貸主に応じる義務なし
安全性・法令上の問題（手すり破損等） | 貸主 | 安全配慮・建築基準法等

「壊れていないが古い」リクエストの正しい考え方

本記事のテーマである「壊れていない設備の交換要望」は、原則として貸主に応じる法的義務はありません。たとえば「エアコンは効くが10年前の機種なので最新の省エネ型に替えてほしい」という要望は、機能している以上、修繕義務の範囲外です。

ただし、ここで頭ごなしに「義務がないので対応しません」と回答するのは得策ではありません。「機能はしているがまもなく寿命を迎える」場合や、交換が空室対策・家賃維持につながる場合は、戦略的に貸主が交換する選択肢も検討すべきです（詳細は第6章で解説）。

3. 設備別・交換費用と耐用年数の目安一覧

判断の精度を上げるには、各設備の耐用年数と交換費用の相場を把握しておくことが重要です。寿命に近い設備なら早めの交換が結果的に得になることも多いため、以下の目安を参考にしてください。

設備 | 耐用年数の目安 | 交換費用の相場（工事込み）
ルームエアコン | 約10〜13年 | 6万〜15万円／台
給湯器（ガス） | 約10〜15年 | 8万〜25万円
ガスコンロ／IHクッキングヒーター | 約10年 | 3万〜15万円
洗面化粧台 | 約15〜20年 | 5万〜20万円
キッチン水栓 | 約10年 | 1.5万〜5万円
温水洗浄便座 | 約7〜10年 | 3万〜8万円
インターホン（モニター付） | 約10〜15年 | 2万〜6万円
クロス（壁紙）全面 | 約6〜10年 | 800〜1,500円／㎡

※費用は地域・グレード・施工業者により変動します。あくまで一般的な目安としてご確認ください。なお、税務上の減価償却（建物附属設備の法定耐用年数）と実際の使用寿命は異なるため、会計処理の際は税理士に相談しましょう。

4. ケース別の判断方法：交換すべきか・自己負担か

ケース①：老朽化・故障で生活に支障があるケース（貸主負担）

給湯器が頻繁に故障する、エアコンが効かない、浴室タイルが剥がれて危険、といった機能不全・安全上の問題は、原則として貸主が修繕・交換する義務があります。放置すると以下のリスクが生じます。

入居者からの賃料減額請求（民法611条）

損害賠償請求のリスク

口コミ・評判の悪化による空室化

このケースでは写真・動画で故障状況を記録し、迅速に業者手配を行うことが重要です。記録は後の費用按分や保険申請の証拠にもなります。

ケース②：まだ使えるが「替えたい」希望（原則借主負担）

機能している設備を入居者の好みで交換したい場合、費用は原則入居者負担です。入居者が自費で交換を希望する場合は、以下を必ず書面で取り決めましょう。

工事内容・施工業者の事前承認（貸主の許可なき変更は禁止）

退去時の原状回復義務の有無

設備の所有権の帰属（残置するか撤去するか）

ケース③：法令・安全に関わるケース（専門家へ相談）

消防設備（火災報知器・消火器）、建築基準法に関わる手すり・階段、ガス機器の安全基準など、法令に直結する設備は自己判断で対応せず、消防署・専門業者・必要に応じて弁護士に相談しましょう。法令違反は行政指導や賠償責任のリスクが極めて高い領域です。

5. トラブルを防ぐ入居者対応の5ステップ

設備交換リクエストへの対応は、内容の正しさだけでなく「対応プロセスの丁寧さ」がトラブル回避を左右します。以下の5ステップで進めましょう。

受付・ヒアリング：いつから・どんな症状か・どの設備かを具体的に聞き取る。感情的にならず傾聴する。

現地確認と記録：写真・動画で状況を記録。故障か希望かを切り分ける。

判断：第2章の負担区分・第3章の耐用年数を踏まえ、貸主負担か借主負担かを決定。迷う場合は管理会社・専門家に相談。

結果の伝達（書面推奨）：判断理由・費用負担・対応スケジュールを明確に説明。口頭だけでなくメール等で記録を残す。

実施とフォロー：工事日程を調整し、完了後に入居者の確認を取る。

「断る場合」の伝え方のコツ

義務外のリクエストを断る際は、「ご要望には沿えませんが理由は明確です」という姿勢が重要です。たとえば「現在の設備は正常に機能しているため、貸主負担での交換は難しいですが、ご希望でしたら自費交換のご相談は承ります」といった代替案の提示が関係維持につながります。

6. 設備交換を「攻めの投資」に変える考え方

「壊れていない設備の交換=ムダな出費」と決めつけるのは早計です。賃貸経営の視点では、戦略的な設備交換が空室対策・家賃維持・入居者の長期定着につながるケースが少なくありません。

交換が「得」になる判断のポイント

退去抑止効果：交換費用10万円で長期入居の優良入居者が継続すれば、空室1〜2か月分の家賃（数十万円規模）と原状回復費を節約できる

家賃維持・アップ：温水洗浄便座や独立洗面台の設置で家賃を数千円上げられる物件もある

省エネ設備による訴求：最新エアコン・給湯器は光熱費を抑えられ、内見時のアピール材料になる

寿命直前なら前倒し交換が合理的：いずれ壊れる設備なら、退去や繁忙期前に計画的に交換する方が手配コストを抑えられる

つまり「法的義務の有無」だけでなく、「交換による投資対効果（ROI）」を併せて判断するのが、収益最大化を目指すオーナーの正しいさばき方です。義務はないが交換した方が得、という局面は意外に多いのです。

7. よくある質問（FAQ）

Q1. 壊れていない設備の交換を拒否しても法的に問題ありませんか？

A. 設備が正常に機能している場合、貸主に交換義務はありません（民法606条の修繕義務は故障・機能不全が前提）。そのため拒否しても法的問題はありません。ただし、断る際は理由を明確に伝え、自費交換などの代替案を示すことで、入居者との関係悪化を防げます。

Q2. 入居者が自費でエアコンを交換したいと言っています。注意点は？

A. 必ず事前に書面で承認を取り、①施工業者・工事内容、②退去時の原状回復義務、③設備の所有権の帰属、の3点を明確にしましょう。無断工事による損傷トラブルや、退去時の「残置設備」をめぐる紛争を防ぐためです。

Q3. 故障設備の修理が遅れた場合、家賃を減額する必要がありますか？

A. 2020年改正民法611条により、設備の故障などで使用できない部分があれば、その割合に応じて賃料が当然に減額されるとされています（入居者の責によらない場合）。トラブルや減額請求を避けるためにも、故障報告を受けたら速やかに対応することが重要です。

Q4. 設備交換費用は経費にできますか？

A. 修理・修繕は「修繕費」として一括経費、設備の交換・グレードアップは「資本的支出」として減価償却が必要になる場合があります。判断は金額や内容により分かれるため、確定申告前に税理士へ確認することをおすすめします。

8. まとめ

入居者からの設備交換リクエストは、「故障・老朽化（貸主負担）」か「入居者の希望（借主負担）」かの切り分けがすべての出発点です。民法606条の修繕義務と国土交通省ガイドラインを基準に、冷静に判断しましょう。

故障・機能不全の場合：貸主に修繕義務あり。速やかに対応する。

正常稼働している設備への交換希望：原則として貸主に義務なし。拒否も可能。

義務がなくても「投資対効果」で判断：空室対策・家賃維持につながるなら交換も有効。

入居者の自費交換：必ず書面で条件を明確化し、原状回復・所有権を取り決める。

大切なのは、リクエストを「断る／受ける」の二者択一で考えないことです。法的義務がない場合でも、以下の3つの選択肢を持っておくと、入居者との関係を損なわずに柔軟に対応できます。

貸主負担で交換する：長期入居や家賃維持が見込め、ROIがプラスになる場合。

入居者の自費交換を許可する：オーナーは費用負担せず、入居者満足度を高められる。

丁寧に断る：根拠を示しつつ、代替案や次回更新時の検討を提示する。

とくに退去リスクの高い優良入居者からのリクエストは、目先のコストだけでなく「次の入居者を募集する際の広告費・空室期間の損失」まで含めて考えると、交換した方が結果的に得をするケースが少なくありません。逆に、入退去の多い物件や築古で売却を視野に入れている物件では、過剰な設備投資を避ける判断も合理的です。

また、トラブルを未然に防ぐためには、日頃の記録と書面でのやり取りが欠かせません。設備の設置年・型番・前回交換時期を一覧化しておけば、「老朽化なのか希望なのか」の判断がスムーズになります。リクエストを受けた際は口頭だけで済ませず、メールや書面で対応内容を残しておくことで、後の「言った・言わない」トラブルを回避できます。

設備交換リクエストへの対応力は、そのままオーナーの賃貸経営力を映す鏡です。「壊れていないから交換しない」という単純な対応ではなく、法的根拠・費用負担区分・投資対効果の3つの視点でさばくことで、無駄な出費を抑えながら入居者満足度と収益性を両立させることができます。本記事のチェックポイントを参考に、納得感のある対応を積み重ねていきましょう。

なお、判断に迷う高額な設備交換や、減額請求・原状回復をめぐる紛争に発展しそうなケースでは、早めに管理会社・税理士・弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。専門家の知見を借りることで、リスクを最小限に抑えた最適な意思決定が可能になります。