高齢入居者にも安心！バリアフリー管理の実践ガイド

この記事の3行まとめ

高齢者の家庭内事故の約8割は「転倒・転落」。バリアフリー化は入居者の安全確保と空室対策の両面で有効です。

手すり設置5,000〜4万円、段差解消1〜3万円など、低コストから始められる改修と公的補助金を解説します。

2025年に高齢単身世帯は約751万に到達。高齢者受け入れは「リスク」ではなく「安定経営の戦略」です。

少子高齢化が加速する日本において、賃貸経営における「高齢入居者への対応」は避けて通れないテーマとなっています。総務省「住宅・土地統計調査」や国立社会保障・人口問題研究所の推計によれば、65歳以上の高齢単身世帯は2025年に約751万世帯に達すると見込まれており、今後の賃貸需要の重要な担い手となります。

一方で、「高齢者は孤独死や事故が心配」「設備投資が割に合わない」と入居を敬遠するオーナーも少なくありません。しかし、適切なバリアフリー管理と見守り体制を整えれば、高齢入居者は長期入居・安定収入をもたらす優良顧客になり得ます。

本記事では、不動産オーナー・投資家の視点から、費用感・補助金・法制度・具体的な施工ポイントまでを網羅し、「安心して住める物件」と「安定経営」を両立させるための実践ガイドをお届けします。

目次

そもそもバリアフリー管理とは？オーナーが取り組むべき理由

高齢入居者の安全を守る基本のバリアフリー対策【費用付き】

高齢入居者に優しい設備の導入ポイント

段差解消と室内動線の工夫

浴室・トイレの安全対策

段差・通路の安全確保と日常点検

使える補助金・税制優遇制度まとめ

バリアフリー化のメリット・デメリット

よくある質問（FAQ）

まとめ — 安全と入居率維持の両立

そもそもバリアフリー管理とは？オーナーが取り組むべき理由

バリアフリー管理とは、高齢者や身体に障害のある方が安全・快適に生活できるよう、賃貸物件の設備・構造・運用面の「障壁（バリア）」を取り除く取り組みの総称です。単なる段差解消にとどまらず、転倒・事故リスクの低減、緊急時の見守り、入居者への情報提供までを含む包括的なマネジメントを指します。

なぜ今、オーナーがバリアフリー化に取り組むべきなのか

厚生労働省の人口動態統計によれば、高齢者の家庭内事故死の多くが「転倒・転落」「溺死（浴室）」によるもので、交通事故死を上回る水準で推移しています。賃貸物件で事故が起きれば、オーナーは民法上の工作物責任（民法717条）を問われる可能性もあります。

その一方で、人口減少が進む地域では「住宅確保要配慮者」である高齢者を受け入れることが、空室を埋める有効な戦略になります。バリアフリー化は「守り（リスク回避）」と「攻め（入居率向上）」の両面で効果を発揮するのです。

観点 | バリアフリー化のメリット
入居率 | 高齢者層という新たな需要を取り込み、空室期間を短縮
入居期間 | 引っ越し負担が大きい高齢者は長期入居傾向（平均6〜10年）
リスク回避 | 転倒・事故の減少でオーナー責任・トラブルを軽減
物件価値 | バリアフリー対応物件は将来の売却・相続でも評価されやすい

高齢入居者の安全を守る基本のバリアフリー対策【費用付き】

高齢入居者が安心して暮らせる賃貸物件にするためには、まず「安全の確保」が最優先です。転倒やつまずきは高齢者にとって骨折や寝たきりにつながる重大事故になり得るため、物件の基本構造や設備を段階的に見直しましょう。ここでは費用感とあわせて解説します。

対策項目 | 費用目安（1戸あたり） | 優先度
手すり設置（1箇所） | 5,000〜40,000円 | ★★★
段差解消（スロープ・床調整） | 10,000〜30,000円 | ★★★
滑り止め床材への張替 | 30,000〜100,000円 | ★★☆
足元灯・センサーライト | 3,000〜15,000円 | ★★☆
緊急通報・見守りセンサー | 月額1,000〜3,000円〜 | ★★☆

室内の段差をなくす

室内の段差はつまずきや転倒の最大の原因です。玄関、廊下、浴室への出入口の段差をできるだけ解消しましょう。本格的な床工事をしなくても、市販の段差解消スロープ（1,000〜5,000円程度）やすりつけ材を活用すれば、低コストかつ原状回復しやすい形で対応可能です。

手すり・支えの設置

廊下や階段、トイレ、浴室には手すりを設置し、入居者が安全に移動できる環境をつくりましょう。手すりの最適な高さは床から75〜80cm程度が目安とされ、握りやすい直径32〜36mmのものが推奨されます。下地補強が必要な場合は1箇所2〜4万円程度ですが、既存の柱位置を活用すれば費用を抑えられます。

床材・滑り止めの工夫

床材は滑りにくい素材を選び、特に水回りには滑り止め加工を施すと安全性が高まります。フローリングの上に敷くだけの滑り止めマットや、ノンスリップ加工のクッションフロアへの張替えが効果的です。一方、めくれやすいカーペットやマットの端は逆に転倒の原因になるため、固定するなどの配慮が必要です。

高齢入居者に優しい設備の導入ポイント

高齢入居者が安心して生活するためには、構造面だけでなく設備面での配慮も欠かせません。日常のちょっとした工夫が、事故やトラブルを防ぐ大きな要素になります。

トイレ・浴室の安全対策

トイレや浴室は転倒リスクが高い場所です。手すりの設置、座れるシャワーチェア、滑り止めシートの活用などで安全性を向上させましょう。便座の高さ調整（補高便座など）は座りやすさ・立ち上がりやすさに直結します。とくに冬場の浴室はヒートショックのリスクが高いため、脱衣所への小型暖房機の設置も有効です。

照明・表示の改善

高齢者は加齢により視力や明暗順応能力が低下するため、廊下・階段・玄関には十分な照明を確保しましょう。夜間でも安全に移動できるよう、人感センサー付きの足元灯（1個3,000円前後）の設置が有効です。また、スイッチやインターホンの表示は大きめの文字・高コントラストで見やすく整えるとよいでしょう。

緊急連絡・見守り設備

高齢入居者の万が一に備え、緊急通報装置や見守りセンサーの導入を検討しましょう。近年は、電気・ガスの使用状況やドアの開閉から異常を検知するIoT見守りサービスが普及しており、月額1,000〜3,000円程度から利用可能です。孤独死リスクへの不安を軽減でき、オーナー・入居者双方に安心をもたらします。

段差解消と室内動線の工夫

高齢入居者にとって、室内の段差や動線の不便さは思わぬ事故につながります。物件の快適性と安全性を両立させるためのポイントを整理します。

段差の解消方法

玄関・廊下・浴室の出入口など、わずか2〜3cmの段差でもつまずきの原因になります。スロープ設置や床の高さ調整に加え、段差部分を目立つ色のテープで色分けして「見える化」するだけでも転倒予防効果があります。

家具配置と動線

家具や家電の配置は移動の妨げにならないよう注意が必要です。通路を広く確保し、つまずきやすい電源コード類はモールでまとめ、滑りやすい床にはマットを敷くなどの工夫も有効です。入居前の内見時に「動線が確保できるか」をオーナー側からアドバイスすると、入居者満足度が高まります。

玄関・廊下の配慮

玄関や廊下は高齢者が毎日通る場所です。手すりの設置、段差の解消、照明の明るさ調整を行うことで、転倒リスクを大きく減らせます。玄関には腰掛けて靴を履けるベンチや椅子があると、立ったまま靴を履く際のふらつきを防げます。

浴室・トイレの安全対策

水回りは高齢入居者にとって転倒や滑落のリスクが最も高い場所です。家庭内の不慮の事故のうち、浴室での溺死・溺水は冬季に集中して発生する傾向があります。快適性と安全性を両立させるための具体策を紹介します。

手すりの設置

浴室やトイレには必ず手すりを設置しましょう。立ち上がり・座り込みの補助だけでなく、滑りやすい床での転倒防止にも効果的です。設置場所に応じて以下のように使い分けると効果的です。

I型（縦手すり）：浴槽の出入りや立ち座りの動作補助に

L型手すり：トイレでの立ち上がりと姿勢保持の両方に対応

横手すり：浴室内での移動・体重移動を支える

滑り止め対策

浴室マットや滑り止めシートを使用するだけでなく、床材自体に滑りにくい素材を採用することも重要です。特にシャワー周りや浴槽内は石けんカスや皮脂で滑りやすくなるため、定期的な清掃と滑り止めの状態確認を管理ルーティンに組み込みましょう。

照明とヒートショック対策

水回りは明るさ不足で事故が起きやすいため、十分な照明を確保します。センサーライトや間接照明を組み合わせると夜間の移動も安心です。あわせて、脱衣所と浴室の温度差を減らすヒートショック対策（暖房設置・断熱）は、高齢者の入浴事故予防に直結する重要なポイントです。

段差・通路の安全確保と日常点検

設備を整えるだけでなく、日常の点検・運用を継続することがバリアフリー管理の本質です。高齢入居者の安全を守るためのポイントを解説します。

段差の解消

室内外の小さな段差でもつまずきや転倒の原因になります。スロープや段差解消材を活用し、移動の負担を軽減しましょう。玄関・ベランダ・廊下のちょっとした段差も見落とさないことが大切です。

通路の確保

家具の配置や物品の置き方によって通路が狭くなると転倒リスクが高まります。通路は最低でも70〜80cm以上を確保しましょう。車椅子や歩行器を使う入居者がいる場合は、回転スペースを考慮し幅90cm以上・出入口幅80cm以上が望ましいとされています。

入居者への注意喚起と定期点検

設備は経年劣化します。手すりのぐらつき、滑り止めの劣化、照明の球切れなどを定期点検でチェックしましょう。以下の点検サイクルを目安にすると管理が安定します。

毎月：共用部の照明・足元灯の点灯確認

半年ごと：手すりの固定状態・滑り止めの劣化確認

年1回：見守り機器の作動確認・緊急連絡先の更新