家賃値上げに応じない入居者との向き合い方｜トラブル回避と収益確保

【この記事の3行まとめ】

家賃値上げは入居者にとって毎月の固定費増となるため、拒否を前提に客観的な根拠（相場・修繕費・設備更新）を準備することが成功の鍵

借地借家法では「賃料増額請求権」が認められているが、合意なき一方的な値上げは認められず、調停・訴訟まで進むケースもある

「値上げによる増収」と「退去による空室損失」を数字で比較し、関係性と収益のバランスで判断することが安定経営につながる

物価高や建築資材・修繕費の上昇を受け、近年は家賃の見直しを検討するオーナーが増えています。しかし、実際に値上げを打診しても、すべての入居者が応じてくれるとは限らず、「断られた」「無視された」というケースも少なくないのが現実です。

このとき感情的に対応してしまうと関係が悪化し、退去・滞納・トラブルといった別のリスクを招きかねません。一方で、適切な準備と対応を取れば、関係性を維持しながら収益の安定を図ることも十分可能です。

本記事では、家賃値上げに応じない入居者との向き合い方を、法律的な根拠・交渉手順・収益判断の観点から具体的に整理します。不動産投資を行う方、すでにアパート・マンションを所有するオーナーの方は、ぜひ実務の参考にしてください。

目次

家賃値上げとは｜法律上の「賃料増額請求権」の基礎知識

なぜ家賃値上げは受け入れられにくいのか

交渉前に整理すべき根拠と準備

家賃値上げ交渉の進め方｜5つのステップ

拒否された場合に取るべき基本姿勢と選択肢

トラブルを避けるためのコミュニケーション

収益を守るための現実的な判断｜増収と空室損失のシミュレーション

家賃値上げのメリット・デメリット

よくある質問（FAQ）

まとめ｜関係性と収益のバランスが安定経営を左右する

家賃値上げとは｜法律上の「賃料増額請求権」の基礎知識

家賃値上げの対応を考える前に、まず押さえておきたいのが法律上の位置づけです。賃貸借契約は借地借家法によって規定されており、家賃の改定についても明確なルールが存在します。

借地借家法第32条では、貸主（オーナー）に「賃料増額請求権」が認められています。ただし、これは「いつでも自由に値上げできる権利」ではなく、以下のような正当な事由がある場合に限られます。

土地・建物に対する固定資産税などの租税負担が増加したとき

土地・建物の価格上昇など経済事情の変動があったとき

近隣の同種建物の家賃相場と比較して、現在の賃料が不相当に低くなったとき

重要なのは、賃料は貸主・借主の「合意」によって改定されるのが原則であり、合意が得られない場合は一方的に値上げを強制できないという点です。合意に至らないときは、最終的に賃料増額請求の調停・訴訟という法的手続きへ進むことになります。

段階 | 内容 | 目安期間・費用
①交渉（任意） | オーナーと入居者の話し合い | 1〜3か月／費用なし
②調停 | 簡易裁判所での話し合い（調停前置主義） | 3〜6か月／申立費用 数千円〜
③訴訟 | 判決により適正賃料を確定 | 6か月〜1年以上／弁護士費用 数十万円〜

※賃料増額請求では原則として調停を経てから訴訟へ進む「調停前置主義」が適用されます

このように、法的手続きには時間とコストがかかるため、多くのケースでは「交渉による合意」を目指すのが現実的です。だからこそ、入居者の心理を理解し、丁寧に準備を進めることが何より重要になります。

なぜ家賃値上げは受け入れられにくいのか

家賃の値上げが受け入れられにくい最大の理由は、入居者にとって直接的な負担増となるためです。食費や光熱費と同様に、家賃は毎月必ず発生する固定費であり、数千円の増額であっても心理的な抵抗は大きくなります。

たとえば月額3,000円の値上げでも、年間では36,000円、2年間の契約期間では72,000円の負担増です。入居者にとっては「決して小さくない金額」として受け止められます。

入居者が拒否する主な心理的・経済的背景

「これまで据え置きだったのに」という不公平感：長期入居者ほど強く感じやすい

近隣相場との比較：類似物件より割高に感じると応じる合理性を見出せない

「なぜ今なのか」という疑念：タイミングの説明が不十分だと不信感につながる

家計の事情：収入減や子育て・教育費などで余裕がないケースも多い

「自分だけ対象では?」という不安：特別扱いを疑われると交渉が難航する

こうした心理的な背景を理解せずに進めてしまうと、交渉そのものが難航する要因となります。値上げを「物件を維持するための合理的な判断」として伝えられるかどうかが、成否を分けるポイントです。

交渉前に整理すべき根拠と準備

値上げ交渉を行う際には、事前の準備が結果を大きく左右します。重要なのは、値上げの理由を客観的に説明できる材料を揃えておくことです。

用意しておきたい客観的な根拠

根拠の種類 | 具体的な資料・データ
周辺相場の変化 | 賃貸ポータルサイト・不動産会社の査定、同条件物件の募集賃料
維持管理費の上昇 | 修繕費・管理費・保険料の見積書や請求書（前年比較）
固定資産税の増加 | 納税通知書（増額分の明細）
設備更新による付加価値 | エアコン・給湯器・宅配ボックス等の導入費用と効果

これらを具体的な数値や事例として示すことで、「一方的な都合による値上げ」という印象を和らげることができます。逆に、明確な根拠がないまま伝えると、感情的な反発を招きやすくなります。

値上げ幅の目安

値上げ幅についても慎重な検討が必要です。一般的に、1回の値上げ幅は現行賃料の3〜10%程度（月数千円〜1万円程度）に収めるのが現実的とされています。相場とかけ離れた金額設定は、交渉の余地を狭めるだけでなく、退去リスクを高める要因にもなります。

現行家賃 | 3%値上げ | 5%値上げ | 10%値上げ
60,000円 | +1,800円 | +3,000円 | +6,000円
80,000円 | +2,400円 | +4,000円 | +8,000円
100,000円 | +3,000円 | +5,000円 | +10,000円

※あくまで目安。相場・物件の競争力・入居者属性を踏まえて調整しましょう

家賃値上げ交渉の進め方｜5つのステップ

実際に値上げを進める際は、いきなり通知するのではなく、段階を踏むことでトラブルを避けやすくなります。以下の手順を参考にしてください。

相場・コストの調査：周辺相場、修繕費・税負担の推移を確認し、適正な値上げ幅を算出する

タイミングの設定：原則として契約更新の3〜6か月前に打診する（更新時が最も合意を得やすい）

書面での通知：理由・新賃料・適用開始時期を明記した通知書を作成（口頭のみは避ける）

説明・交渉：入居者の意見を聞きながら、必要に応じて条件を調整する

合意・記録：合意内容を覚書や更新契約書に残し、双方で保管する

特に②のタイミングは重要です。契約期間の途中での値上げは入居者の反発を招きやすいため、原則として契約更新のタイミングに合わせるのが基本となります。

拒否された場合に取るべき基本姿勢と選択肢

実際に値上げを拒否された場合でも、そこで強引に押し切ろうとするのは得策ではありません。関係性が悪化すれば、結果的に退去や滞納といった別のリスクを招く可能性があります。

まずは入居者の事情や意見を丁寧に聞き取ることが重要です。家計の状況や生活環境の変化など、拒否の背景にはさまざまな理由が存在します。それらを把握することで、単なる対立ではなく、調整の余地を見出すことができます。

合意が難しいときの代替案

段階的引き上げ：一定期間据え置いた後に少しずつ引き上げる

更新時の再交渉：次回の契約更新まで現行賃料を維持し、改めて協議する

付加価値の提供：設備の追加・リフォームと引き換えに値上げを提案する

更新料の調整：更新料の免除や減額と組み合わせて納得を得る

それでも合意に至らず、賃料が明らかに不相当に低い場合には、前述の賃料増額請求の調停・訴訟を検討することになります。ただし、時間とコストがかかるため、事前に弁護士や管理会社に相談したうえで慎重に判断しましょう。

トラブルを避けるためのコミュニケーション

家賃に関する話題はデリケートであるため、伝え方ひとつで印象が大きく変わります。一方的な通知だけで済ませるのではなく、事前に説明の機会を設けることで、不要な誤解や反発を防ぐことができます。

「値上げを実施する」という結果だけを伝えるのではなく、「なぜその判断に至ったのか」という背景を丁寧に共有することが重要です。修繕費の増加や設備維持の必要性など、物件を維持するために必要なコストであることを伝えると、一定の理解を得やすくなります。

記録を残すことの重要性

口頭だけでなく書面でも内容を整理しておくことで、認識のズレを防ぐことができます。後々のトラブルを回避するためにも、以下のようなやり取りの記録を残しておくことが有効です。

値上げ通知書（理由・新賃料・適用時期を明記）

合意内容を記した覚書・更新契約書

メールやメッセージのやり取り（日付入り）

内容証明郵便（重要な意思表示を行う場合）

収益を守るための現実的な判断｜増収と空室損失のシミュレーション

家賃値上げは収益改善の手段の一つですが、必ずしも最優先すべき選択とは限りません。市場環境や物件の競争力によっては、値上げによる退去リスクの方が大きくなる場合があります。

具体的に数字で考えてみましょう。月額70,000円の部屋を3,000円値上げするケースを想定します。

シナリオ | 増収/損失の内訳 | 年間影響

シナリオ | 増収/損失の内訳 | 年間影響
値上げ成功（継続入居） | 3,000円×12ヶ月 | ＋36,000円
値上げにより退去（1ヶ月空室） | 家賃1ヶ月分の損失＋募集費用 | －70,000円～－150,000円程度
値上げにより退去（2ヶ月空室） | 家賃2ヶ月分の損失＋原状回復費 | －140,000円～－250,000円程度

このように、3,000円の値上げで得られる年間増収は36,000円ですが、退去が発生すると空室期間や募集コストによって増収分が一気に吹き飛ぶ可能性があります。値上げを検討する際は、こうしたリスクとリターンを冷静に比較することが欠かせません。

値上げ以外の収益改善策も視野に入れる

収益を守る方法は家賃の値上げだけではありません。特に長期入居者がいる場合は、退去リスクを避けながら収支を改善する以下のような選択肢も検討する価値があります。

管理会社の見直しによる管理費の削減

火災保険・ローン金利などの固定費の再交渉

駐車場・宅配ボックスなど付加価値による収入増

退去時のタイミングに合わせた賃料の見直し

特に「退去時に新規募集の賃料を見直す」という方法は、既存入居者との摩擦を避けながら市場相場に合わせて賃料を調整できるため、トラブルリスクが低く現実的な手段といえます。

家賃値上げに応じない場合の最終的な対応

丁寧に説明を重ねても入居者が値上げに応じない場合、最終的にどのような対応が可能かを理解しておくことも大切です。ただし、強引な手段はトラブルを拡大させるだけなので、段階を踏んだ冷静な対応が求められます。

合意できない場合は現状維持も選択肢

賃料の変更は、原則として貸主と借主双方の合意によって成立します。入居者が応じない場合、一方的に値上げを強制することはできません。安定した家賃収入が続いている優良な入居者であれば、無理に値上げを進めず現状を維持する判断も十分に合理的です。

調停・訴訟という手段

どうしても合意に至らず、かつ値上げの正当性が客観的に認められる場合には、賃料増額請求調停を申し立てる方法があります。これは裁判所を通じて第三者を交えた話し合いを行う手続きで、いきなり訴訟を起こすのではなく、まず調停を経るのが一般的です。

ただし、調停や訴訟には時間と費用がかかり、入居者との関係も決定的に悪化します。少額の値上げのために法的手続きを取ることは、コスト面でも現実的でないケースが多いため、専門家へ相談したうえで慎重に判断しましょう。

よくある質問（FAQ）

Q1. 入居者が値上げに応じない場合、契約更新を拒否できますか？

原則として、値上げに応じないことだけを理由に契約更新を拒否することはできません。借地借家法では借主が手厚く保護されており、更新拒否には「正当事由」が必要とされます。家賃の不一致のみでは正当事由として認められにくいため、注意が必要です。

Q2. 値上げ通知はどのくらい前に行えばよいですか？

法律上、明確な期間の定めはありませんが、契約更新のタイミングに合わせて行うのが一般的です。入居者が検討する時間を確保するため、更新の3～6ヶ月前を目安に通知するとスムーズに話し合いを進めやすくなります。契約書に予告期間の定めがある場合は、それに従いましょう。

Q3. 値上げを拒否された場合、入居者は従来の家賃を払い続けてよいのですか？

双方の合意が成立していない場合、入居者は従来の家賃を支払い続けることが認められています。借主が「相当と認める額」を支払っている限り、滞納とはみなされません。最終的に調停や裁判で新賃料が確定した場合は、差額の精算が行われることになります。

Q4. 値上げの理由として認められやすいものは何ですか？

固定資産税や都市計画税などの公租公課の増加、近隣相場との乖離、建物の維持管理コストの上昇などが、客観的な理由として認められやすい傾向にあります。逆に「収益を増やしたいから」といった貸主側の都合だけでは、正当性が認められにくくなります。

まとめ

家賃の値上げは、賃貸経営における収益確保の重要な手段ですが、入居者との関係を損なえば空室リスクという大きな代償を招きかねません。値上げの可否は、増収額とリスクを冷静に比較したうえで判断することが何より大切です。

本記事のポイントを改めて整理します。

値上げは一方的に強制できず、双方の合意が原則である

理由を丁寧に説明し、やり取りの記録を残すことがトラブル回避につながる

少額の値上げでは、退去による空室損失で増収分が消えるリスクがある

管理費削減や退去時の賃料見直しなど、値上げ以外の手段も検討する

合意が難しい場合は、現状維持や専門家への相談も有効な選択肢

優良な長期入居者は、安定した家賃収入をもたらしてくれる大切な存在です。目先の増収だけにとらわれず、長期的な視点で物件の収益性と入居者との信頼関係をどう両立させるかを考えることが、安定した賃貸経営への近道といえるでしょう。判断に迷う場合は、信頼できる管理会社や不動産の専門家に相談しながら、最適な選択を進めていきましょう。