アパート経営で儲かる人が静かにやっていること 派手さはないが、利益は残る理由とは？

【この記事の3行まとめ】

アパート経営が儲かるかどうかは、物件そのものより「購入後の運営判断」で決まる

家賃収入があっても、管理費・修繕費・税金・返済を差し引くと手残りは表面利回りの半分以下になることが多い

儲かる人は「実質利回り」と「キャッシュフロー」を常に把握し、修繕・空室を前提に計画している

「アパート経営は儲かるのか」という問いに、単純な答えはありません。実際には、安定して利益を出し続けているオーナーがいる一方で、思ったほどお金が残らず期待外れに感じている人もいます。この違いは、物件の当たり外れや運、景気の影響だけで決まるものではありません。多くの場合、経営に対する考え方と日々の判断の積み重ねが結果を分けています。

アパート経営は、購入した瞬間に成否が決まる投資ではありません。購入後の運営・判断・資金管理によって、同じような立地・規模の物件でも結果は大きく変わります。そのため、「儲かるかどうか」を考える前に、「自分はどのような状態を“儲かっている”と考えるのか」を整理する必要があります。この基準が曖昧なままでは、経営判断もぶれやすくなります。

この記事では、派手さはないものの確実に利益を残しているオーナーが「静かにやっていること」を、具体的な数字や費用感、比較表を交えて解説します。これから不動産投資を始める方も、すでにアパートを所有しているオーナーの方も、ご自身の経営を見直すチェックリストとして活用してください。

この記事の目次

家賃収入があっても儲からない理由

アパート経営で「儲かっている状態」とは

儲かる人が静かに重視している運営ポイント

儲からないアパート経営に共通する5つのパターン

アパート経営で長く儲け続けるための実践ステップ

よくある質問（FAQ）

まとめ

家賃収入があっても儲からない理由

毎月家賃が入っていても、手元にお金がほとんど残らないケースは珍しくありません。原因の一つは、「家賃収入＝利益」と考えてしまうことです。家賃が継続的に入るため経営が順調だと錯覚しやすい点が、アパート経営の最大の落とし穴です。

実際には、家賃収入から多くの支出を差し引いて初めて「手残り（キャッシュフロー）」が見えてきます。代表的な支出と、家賃収入に対するおおよその割合は次のとおりです。

アパート経営で発生する主な支出と目安

支出項目 | 家賃収入に対する目安 | 発生のタイミング
管理委託費 | 家賃の3〜5% | 毎月
固定資産税・都市計画税 | 家賃収入の5〜10%程度 | 年1回（分割可）
原状回復・退去時清掃 | 1室あたり5万〜20万円 | 退去のたび
共用部の修繕・メンテナンス | 家賃の5〜8%（積立推奨） | 随時
大規模修繕（外壁・屋根等） | 1棟あたり200万〜500万円 | 10〜15年ごと
借入返済（元利） | 家賃の40〜60% | 毎月
火災保険・地震保険 | 年間数万〜十数万円 | 更新時
所得税・住民税 | 利益に応じて変動 | 確定申告後

※物件の規模・築年数・借入条件により変動します。

これらは毎月均等に発生するわけではなく、時期によって大きく変動します。特に修繕費は数年に一度まとめて発生するため、事前に積み立てていないと一気に資金が流出します。たとえば年間家賃収入600万円の物件でも、返済・経費・税金を差し引くと、最終的に手元に残るのは50万〜100万円程度というケースも珍しくありません。

表面利回りと実質利回りの違い

広告に掲載される「利回り8%」といった数字は、ほとんどが表面利回りです。実際の手残りを示すのは実質利回りであり、両者には大きな差があります。

項目 | 計算式 | 例（物件価格5,000万円）
表面利回り | 年間家賃収入 ÷ 物件価格 | 600万円 ÷ 5,000万円＝12%
実質利回り | (年間家賃収入−年間経費) ÷ (物件価格＋購入諸経費) | (600万−150万) ÷ 5,300万＝約8.5%

家賃が入っている状態と、利益が残っている状態は同じではありません。支出と税金まで含めて見て初めて、経営の実態が見えてきます。儲かる人は、必ずこの「実質」の数字で物件を判断しています。

アパート経営で「儲かっている状態」とは

アパート経営で「儲かっている」と言える状態は、単に黒字であることではありません。修繕や税金をきちんと支払い、そのうえで資金が残り、その状態が継続しているかどうかが重要です。一時的に黒字でも、将来の支出に耐えられなければ安定した経営とは言えません。

「儲かっている状態」を判断する3つの指標

キャッシュフローがプラスである：家賃収入から返済・経費・税金を引いて手元に現金が残っている

修繕積立ができている：将来の大規模修繕（10〜15年で200万〜500万円）に備えた資金を確保している

空室や金利上昇に耐えられる余裕がある：空室率が10〜20%になっても返済が滞らない

単年ではなく数年単位で見る

単年の数字だけで判断するのは危険です。数年単位で見て、空室が出たり、まとまった修繕が発生したりしても、経営が崩れずに回り続けているかどうかが、本当の意味で「儲かっている」状態です。たとえば、ある年に大規模修繕で300万円の支出があっても、それを5年かけて積み立ててきたなら、経営はびくともしません。

短期的な利益よりも、継続性があるかどうか。この視点を持てるかどうかが、儲かるオーナーと儲からないオーナーを分ける最初の分岐点です。

儲かる人が静かに重視している運営ポイント

安定して利益を出している人は、派手な投資判断をしていません。高利回りを狙った極端な物件選びよりも、日々の運営を丁寧に積み重ねることに注力しています。ここでは、儲かるオーナーが静かに実践している運営ポイントを具体的に紹介します。

1. 空室期間を最小化する

空室は、家賃収入がゼロになるだけでなく、固定費は払い続けるため最も大きな損失要因です。たとえば家賃6万円の部屋が3か月空くと、18万円の機会損失になります。儲かる人は退去連絡を受けた時点で募集を開始し、繁忙期（1〜3月）を逃さないよう動きます。

2. 必要な修繕を後回しにしない

設備の不具合や見た目の劣化を放置すると、入居者の満足度が下がり、退去・空室・家賃下落の悪循環に陥ります。小さな修繕を適切なタイミングで行うことが、結果的にコストを抑えます。

3. 資金の流れを常に把握する

毎月の収支と年間のキャッシュフローを記録し、いつ・いくらの修繕が必要かを見える化しています。家賃収入の5〜8%を修繕用に積み立てておくと、突発的な支出にも慌てずに済みます。

4. 家賃・募集条件を定期的に見直す

「一度決めた家賃を変えたくない」という感情より、市場とのズレを優先して調整します。逆に、近隣相場が上がっているのに据え置いていれば機会損失です。年に一度は周辺の募集状況をチェックし、現実的な判断を下します。

5. 管理会社に任せつつ、数字と現場を確認する

儲かる人は、管理会社に丸投げしません。任せる部分（入居者対応・集金・清掃）と、自分が把握すべき部分（収支・空室状況・募集条件）を明確に分けています。「任せる」と「放置する」はまったく違うという認識を持っているのです。

儲からないアパート経営に共通する5つのパターン

儲からないアパート経営には、いくつか分かりやすい共通点があります。特別な失敗というより、日々の判断が少しずつズレているケースがほとんどです。代表的な5つのパターンを整理しました。

家賃収入だけを見て判断している：修繕費・空室・税金を差し引くと利益がほとんど残っていないことに気づかない

修繕・設備更新を後回しにする：目先の支出を抑えた結果、空室が長引き家賃を下げざるを得なくなる

管理会社に任せきりで内容を把握していない：数字や募集条件を確認せず、気づかぬうちに利益が削られる

その場しのぎの判断を繰り返す：一貫した方針がなく、数年後に必ず影響が出る

表面利回りだけで物件を購入した：実質利回りやエリアの将来需要を検討せず、購入後に苦しむ

儲かる人と儲からない人の比較

観点 | 儲かる人 | 儲からない人
見る数字 | 実質利回り・キャッシュフロー | 表面利回り・家賃収入のみ
修繕への姿勢 | 計画的に積立・先手で対応 | 後回し・場当たり対応
空室対策 | 退去前から募集開始 | 退去後に動き出す
管理会社 | 任せつつ数字を確認 | 丸投げ・放置
時間軸 | 数年単位で継続性を重視 | 単年の黒字で安心する

儲からない経営は、特別な不運ではなく基本を見失った状態から始まります。逆に言えば、基本を守るだけで多くの失敗は避けられるということでもあります。

アパート経営で長く儲け続けるための実践ステップ

アパート経営で本当に儲けるためには、短期的な利益を追わないことが重要です。無理のない家賃設定、余裕を持った資金管理、修繕を前提とした計画が、結果として利益を守ります。ここでは、長期的に儲け続けるための実践ステップを順に紹介します。

実質利回りで物件・経営を評価する：表面利回りに惑わされず、諸経費と税金を含めた手残りで判断する

長期修繕計画を立てる：外壁・屋根・給排水など、いつ・いくら必要かを15年スパンで見積もる

修繕積立を仕組み化する：家賃収入の5〜8%を毎月別口座に確保する

空室リスクに余裕を持たせる：空室率15〜20%でも返済できる借入計画にする

年に一度、収支と市場相場を見直す：家賃・募集条件・管理状況を点検し、改善する

アパート経営は、派手に儲ける投資ではなく、安定して利益を積み上げる事業です。「今いくら儲かっているか」ではなく、「これからも儲け続けられるか」という視点を持つことが、長期的な成功につながります。

よくある質問（FAQ）

Q1. アパート経営の実質利回りは何%あれば「儲かる」と言えますか？

一概には言えませんが、新築であれば実質利回り4〜6%、中古であれば6〜10%程度が一つの目安とされます。重要なのは利回りの数字そのものより、返済・修繕・税金を差し引いたあとに毎年プラスのキャッシュフローが残り、それが継続するかどうかです。利回りが高くても空室が多ければ意味がありません。

Q2. 自己資金はどのくらい用意しておくべきですか？

一般的には物件価格の2〜3割を自己資金として用意するのが望ましいとされています。フルローンに近い形でも経営は始められますが、その分返済負担が重くなり、空室や金利上昇に対する余裕がなくなります。物件価格の頭金に加えて、購入時の諸費用（登記費用・仲介手数料・各種税金など物件価格の7〜10%程度）と、半年〜1年分の返済をまかなえる予備資金を確保しておくと安心です。手元資金に余裕があるほど、突発的な修繕や空室にも冷静に対応でき、結果として利益を守ることにつながります。

Q3. サブリース契約は儲けるうえで有利ですか？

サブリース（一括借り上げ）は空室の有無に関わらず一定の家賃が入るため、収入が安定するというメリットがあります。一方で、保証される家賃は相場より10〜20%低く設定されることが多く、数年ごとに賃料が見直され減額されるケースも珍しくありません。さらに、契約解除の条件がオーナーに不利になっている場合もあります。「空室の心配がなくなる」という安心感だけで判断せず、契約書の賃料改定条項や解約条件を必ず確認し、自主管理や通常の管理委託と比較して総合的に判断することが大切です。

Q4. 築年数が古いアパートでも儲けることはできますか？

築古物件でも十分に儲けることは可能です。むしろ購入価格が安いため、表面利回りは新築より高くなる傾向があります。ただし、給排水管や外壁、屋根などの大規模修繕が近い可能性が高く、購入後すぐにまとまった費用が必要になるリスクがあります。築古物件を狙う場合は、事前に建物の状態を専門家に確認してもらい、修繕費を見込んだうえで実質利回りを計算することが欠かせません。リフォーム費用まで含めて手残りがプラスになるかを冷静に見極めましょう。

まとめ：派手さより「残る利益」を積み上げる経営を

アパート経営で儲かる人は、決して特別な才能や運を持っているわけではありません。彼らに共通しているのは、地味で当たり前のことを、淡々と続けているという点です。表面利回りに惑わされず実質的な手残りで判断し、修繕に備えて積み立て、空室リスクを織り込んだ余裕のある資金計画を立てる。その一つひとつは派手さのない行動ですが、長期的に見れば確実に利益として残っていきます。

逆に、儲からない経営に陥る人の多くは、目先の高利回りや「家賃保証で安心」といった言葉に飛びつき、基本を見失っています。アパート経営は短期間で大きく儲ける投機ではなく、時間をかけて安定的に利益を積み上げる事業です。だからこそ、「今いくら儲かっているか」よりも「これからも儲け続けられるか」という視点が何よりも重要になります。

本記事で紹介した実践ステップを改めて整理すると、以下のようになります。

表面利回りではなく実質利回りで経営を判断する

15年スパンの長期修繕計画を立てる

家賃の5〜8%を修繕積立として仕組み化する

空室率15〜20%でも回る余裕ある資金計画を組む

年に一度は収支と相場を見直し改善を続ける

これらはどれも特別なことではありませんが、続けられる人は意外と多くありません。だからこそ、基本を守り抜くことそのものが大きな差を生み出します。もしこれからアパート経営を始める、あるいは今の経営を見直そうと考えているなら、まずは自分の物件の実質利回りと、今後15年間に必要となる修繕費を書き出すことから始めてみてください。数字を可視化するだけで、見えてくる課題と改善のヒントが必ずあるはずです。

派手さはなくても、利益は確実に残る。そんな堅実なアパート経営こそが、長く安定した資産形成への一番の近道です。