マンションオーナーの収入はいくら？年収・手取り・儲からないと言われる理由

この記事の3行まとめ

マンションオーナーの収入は「区分か一棟か」「資金計画」「運用状況」で大きく異なり、不動産所得者の平均年収は約540万円が一つの目安

家賃収入のすべてが利益ではなく、ローン・管理費・修繕費・税金を差し引いた「手取り（CF）」で判断するのが鉄則

「儲からない」と言われる理由は空室・家賃下落・過大なローン。無理のない資金設計と空室対策で収入は安定化できる

「マンションオーナーって実際いくら稼げるの？」「家賃収入は入っても、手取りは意外と少ないって本当？」——マンション経営に興味はあるものの、収入のリアルが見えず一歩を踏み出せない方は少なくありません。

この記事では、マンションオーナーの平均収入の目安から、手取りの計算方法、「儲からない」と言われる理由、収入を安定させる具体策までを、数字とシミュレーションを交えて初心者にも分かりやすく解説します。これから始める方も、すでにオーナーの方も、ぜひ参考にしてください。

目次

マンションオーナーの収入はいくら？平均年収の目安

マンションオーナーの手取りはいくら残る？

マンションオーナーが「儲からない」と言われる理由

マンションオーナーの収入を安定させる5つのポイント

マンションオーナーの収入に関するよくある質問（FAQ）

まとめ：マンションオーナーの収入は「事前設計」で大きく変わる

マンションオーナーの収入はいくら？平均年収の目安

まず気になるのが、マンションオーナーの平均的な収入水準です。ここでは全体の相場感と、区分・一棟それぞれの目安を、具体的な数字とともに紹介します。

マンションオーナーの平均収入の相場

国税庁「申告所得税標本調査」によると、不動産所得のある人の平均所得はおおむね500万〜540万円程度とされています。ただしこれは給与所得などを除いた「不動産所得のみ」の平均値であり、規模の大きい一棟オーナーから区分1室のオーナーまでが混在した数値である点に注意が必要です。

マンションオーナーの収入は、以下の要素によって大きく変動します。

保有戸数・物件規模（区分1室か、一棟20戸か）

立地・築年数（都心新築か、地方築古か）

借入条件（自己資金の割合・金利・返済期間）

運用状況（空室率・家賃水準・管理コスト）

特に初心者が区分マンション1室から始める場合、最初から大きな利益が出るケースは多くありません。まずは「長期的に安定収入を積み上げる資産運用」であると理解しておくことが重要です。

区分マンションオーナーの収入目安

区分マンション投資では、1室あたりの家賃収入からローン返済や管理費・修繕積立金などを差し引いた金額が実質的な収益になります。条件にもよりますが、1室あたりの手取り（月間キャッシュフロー）は月数千円〜2万円程度に落ち着くケースが一般的です。

項目 | 都心ワンルーム（新築・例） | 地方区分（中古・例）
物件価格 | 2,800万円 | 900万円
月額家賃 | 9.5万円 | 5.5万円
ローン返済（月） | 約8.0万円 | 約2.8万円
管理費・修繕積立金等 | 約1.2万円 | 約1.0万円
月間手取り（概算） | 約0.3万円 | 約1.7万円

※あくまで一例。金利・空室・税金は考慮していない概算値です。

このように、区分投資は「大きく稼ぐ」というより、少額から始めて経験を積む・生命保険代わりにする・将来の資産形成の一部にするという位置付けが現実的です。複数室を保有して規模を拡大していくのが王道の戦略となります。

一棟マンションオーナーの収入目安

一棟マンションの場合は戸数が多いため、満室時の家賃収入は大きくなります。たとえば1戸7万円×20戸であれば、月間140万円・年間1,680万円の家賃収入(満室時)が見込めます。うまく運用できれば、年間数百万円〜数千万円規模のキャッシュフローを狙えるケースもあります。

ただし、その分だけ借入額（数千万〜数億円）や修繕費の負担も大きくなります。空室が複数同時に発生したり、大規模修繕が重なったりすると一気にキャッシュフローが圧迫されるため、「一棟＝高収入」と単純に考えるのは危険です。規模が大きいほど、運営のスキルとリスク管理が問われます。

マンションオーナーの手取りはいくら残る？

マンション経営で最も重要なのは、家賃収入そのものではなく「手取り（最終的に残るお金）」です。ここでは、なぜ家賃収入＝手取りにならないのか、その内訳と計算方法を解説します。

家賃収入＝手取りではない理由

たとえば月10万円の家賃が入っても、その10万円がそのまま自分の利益になるわけではありません。ローン返済・管理費・固定資産税・修繕費・各種税金などを差し引いた残りが、実際の「手取り」です。家賃収入を「売上」、手取りを「利益（キャッシュフロー）」と捉えると分かりやすいでしょう。

計算式で表すと以下のようになります。

手取り（税引前CF）＝ 家賃収入 −（ローン返済 ＋ 運営費）

最終手取り（税引後CF）＝ 税引前CF − 所得税・住民税

マンション経営の主な支出内訳

マンション経営でかかる主な支出は次のとおりです。家賃収入に対して、おおむね15〜30%程度が運営費（ローンを除く）として消えると考えておくと安全です。

支出項目 | 内容 | 費用感の目安
ローン返済 | 元金＋利息 | 家賃の50〜70%になることも
管理委託費 | 賃貸管理会社への手数料 | 家賃の5%前後
管理費・修繕積立金 | 区分の場合（建物共用部） | 月1〜2万円/室
固定資産税・都市計画税 | 毎年課税 | 物件評価額により変動
修繕費 | 原状回復・設備交換等 | 家賃の5〜10%を積立推奨
火災・地震保険料 | 1〜数年分一括が多い | 年数千〜数万円
所得税・住民税 | 不動産所得に課税 | 所得・税率により変動

手取りシミュレーション方法

具体的に、地方の中古区分マンション（家賃5.5万円）を例に手取りを計算してみましょう。

項目 | 月額 | 年額
家賃収入 | ＋55,000円 | ＋660,000円
ローン返済 | −28,000円 | −336,000円
管理費・修繕積立金 | −10,000円 | −120,000円
管理委託費（5%） | −2,750円 | −33,000円
固定資産税（月割） | −4,000円 | −48,000円
税引前手取り（CF） | ＋10,250円 | ＋123,000円

※空室・修繕の発生年は手取りがマイナスになることもあります。

このように、月5.5万円の家賃でも実際に残るのは月1万円程度というのが現実的なラインです。物件購入前には、必ず空室率（10〜15%）と修繕費を織り込んだ厳しめのシミュレーションを行うことが、失敗を避ける最大のポイントです。

マンションオーナーが「儲からない」と言われる理由

「マンションオーナーは儲からない」という声があるのも事実です。これは投資自体が悪いのではなく、リスクを理解せずに始めた人が失敗しているケースが多いため。代表的な3つの理由を見ていきましょう。

理由1：空室・家賃下落リスク

マンション経営の収入源は家賃です。入居者がいなければ家賃収入はゼロになり、ローン返済だけが残ります。さらに、築年数の経過とともに家賃は下落していくのが一般的で、新築時から10年で家賃が10〜20%下がることも珍しくありません。立地が悪い・需要のないエリアの物件は、この空室・家賃下落リスクが特に高くなります。

理由2：ローン負担が重いケース

自己資金をほとんど入れず、フルローンに近い形で購入すると、毎月の返済額が家賃収入を圧迫します。金利が1%上昇するだけで返済額が大きく増えるため、変動金利でギリギリの収支を組んでいると、金利上昇局面で一気に赤字へ転落するリスクがあります。「家賃でローンが払えるから」という営業トークを鵜呑みにするのは危険です。

理由3：短期では利益が出にくい

マンション経営は、ローン完済後にこそ大きな収益が生まれる「長期戦」です。返済期間中の手取りは月数千〜数万円と少額なため、短期的な利益を期待すると「思ったより儲からない」と感じてしまいます。本質的な利益は、①ローン返済による資産形成（純資産の増加）、②完済後のフル家賃収入、③売却時のキャピタルゲインにあると理解しておきましょう。

マンションオーナーの収入を安定させる5つのポイント

リスクを正しく管理すれば、マンション経営は安定した収入源になり得ます。ここでは、収入を安定させるための具体的な5つのポイントを紹介します。

ポイント1：空室対策と物件選び

収入安定の最大のカギは「空室を出さないこと」です。そのためには、購入時点で賃貸需要のあるエリア（駅近・大学や職場の近く・人口流入のある都市）を選ぶことが何より重要です。運用後は、適切な家賃設定、内装のリフォーム、設備の充実（インターネット無料など）、入居付けに強い管理会社の選定で空室期間を短縮できます。

ポイント2：無理のない資金計画

自己資金を物件価格の1〜2割程度入れることで、毎月の返済負担が軽くなり、金利上昇や空室にも耐えやすくなります。また、固定金利の活用や、突発的な修繕に備えた手元資金（家賃の半年〜1年分）の確保も大切です。「返済比率（家賃に対する返済額の割合）を50%以内に抑える」を一つの目安にしましょう。

ポイント3：管理体制の見直し

管理会社の質は、入居率・家賃滞納・トラブル対応に直結します。手数料の安さだけで選ばず、客付け力・対応スピード・報告の丁寧さで比較しましょう。現在の管理会社に不満があれば、管理会社の変更も有効な選択肢です。

ポイント4：計画的な修繕とバリューアップ

修繕を後回しにすると、建物の価値低下と空室増加を招きます。長期修繕計画を立て、毎月一定額を修繕費として積み立てておくことが重要です。退去時のリフォームを単なる原状回復で終わらせず、設備グレードアップで家賃アップや入居率改善を狙うのも有効な戦略です。

ポイント5：節税と確定申告の最適化

不動産所得は、減価償却費や必要経費を正しく計上することで課税所得を圧縮できます。青色申告（最大65万円の控除）の活用や、専門の税理士への相談で、手取りを最大化できる可能性があります。経費にできるものを取りこぼさないことが、最終的な収入を左右します。

マンションオーナーの収入に
関するよくある質問をまとめました。マンション経営を検討する際の疑問解消にお役立てください。

Q1：マンションオーナーになるにはいくらの自己資金が必要ですか？

物件の種類や規模によって異なりますが、区分マンション1室であれば数十万円〜物件価格の1〜2割程度が一つの目安です。例えば2,000万円のワンルームなら、頭金200〜400万円に加え、登記費用・仲介手数料・ローン事務手数料などの諸費用（物件価格の7〜10%程度）が必要になります。一棟マンションの場合はさらに大きな自己資金が求められます。フルローンを組むことも可能ですが、返済負担が重くなりリスクが高まるため、ある程度の自己資金を用意してから始めることをおすすめします。

Q2：サラリーマンでもマンションオーナーになれますか？

はい、可能です。むしろサラリーマンは安定した給与収入があるため、金融機関からの融資を受けやすいという強みがあります。本業を続けながら家賃収入を得られる「副業」としての側面もあり、将来の年金代わりや資産形成を目的に始める会社員は少なくありません。ただし、勤務先の就業規則で副業が制限されているケースもあるため、事前に確認しておきましょう。一般的に不動産投資は資産運用とみなされ副業に該当しないことが多いですが、規模が大きくなると「事業」と判断される場合もあります。

Q3：マンション経営はなぜ「儲からない」と言われるのですか？

「儲からない」と言われる主な理由は、表面利回りだけを見て実際の手取りとのギャップに気づかないケースが多いためです。家賃収入から、ローン返済・管理費・修繕費・税金・空室損失などを差し引くと、手元に残る金額は想像より少なくなります。また、空室や家賃下落、想定外の修繕といったリスクへの備えが不十分だと、収支が赤字に転落することもあります。逆に言えば、これらのリスクを正しく把握し、無理のない資金計画と適切な物件選びをすれば、安定した収入源にできるということです。

Q4：区分マンションと一棟マンション、どちらがおすすめですか？

初心者の方には、まず区分マンション（1室）から始めるのがおすすめです。初期投資が少なく、管理の手間も比較的軽いため、リスクを抑えながら経営を学べます。一方、一棟マンションは収入の規模が大きく、複数の部屋があることで空室リスクを分散できるメリットがありますが、初期投資・融資額・管理負担が大きくなります。自己資金や経験、リスク許容度に応じて選びましょう。区分で経験を積んでから一棟へステップアップする方も多いです。

Q5：家賃収入が増えると税金はどうなりますか？

家賃収入による不動産所得は、給与所得などと合算して累進課税（所得が多いほど税率が上がる）の対象になります。所得が増えるほど税率が高くなるため、減価償却費や必要経費を適切に計上して課税所得を圧縮することが重要です。所得が大きくなってきた場合は、法人化（資産管理会社の設立）によって税負担を軽減できる可能性もあります。一般的に課税所得が900万円を超えるあたりが法人化を検討する一つの目安とされますが、個々の状況によって異なるため、税理士に相談することをおすすめします。

まとめ：正しい知識でマンション経営を安定収入に

本記事では、マンションオーナーの収入の実態について、年収・手取り・「儲からない」と言われる理由から、収入を安定させるためのポイントまで解説してきました。最後に重要なポイントを振り返りましょう。

家賃収入＝手取りではない：ローン返済・管理費・修繕費・税金などを差し引いた後の金額が実際の収入になる

「儲からない」は誤解：表面利回りだけで判断せず、実質的な収支を把握すれば安定収入は十分可能

空室対策と物件選びが最重要：賃貸需要のあるエリアを選び、空室期間を短縮することが収入の安定につながる

無理のない資金計画：自己資金を1〜2割入れ、返済比率を50%以内に抑えることでリスクに耐えやすくなる

管理・修繕・節税の最適化：管理体制の見直し、計画的な修繕、青色申告などで手取りを最大化できる

マンション経営は「楽して儲かる」投資ではありませんが、正しい知識とリスク管理があれば、長期的に安定した収入源となり、将来の資産形成や年金対策にも有効です。大切なのは、表面的な数字に惑わされず、実質的な収支とリスクを冷静に見極めること。そして、信頼できる管理会社や税理士などの専門家とパートナーシップを築きながら、計画的に運用していくことです。

これからマンションオーナーを目指す方は、まずは少額から始められる区分マンションで経験を積み、知識を深めながら徐々に規模を拡大していくことをおすすめします。本記事が、あなたのマンション経営を成功に導く一助となれば幸いです。