マンション経営の想定外費用とは？修繕・退去・税金の落とし穴

この記事の3行まとめ

マンション経営では、修繕費・退去費用・税金という3大「想定外費用」が手残り（キャッシュフロー）を大きく左右する

表面利回りや帳簿上の利益だけで判断すると、減価償却やデッドクロスにより実際の現金が枯渇するリスクがある

大規模修繕は12〜15年周期で1戸あたり75〜125万円規模。長期かつ保守的な資金計画で「最終的に残るお金」で判断することが重要

「表面利回りは悪くないのに、思ったほどお金が残らない」――マンション経営を始めたオーナーから、こうした相談は後を絶ちません。その原因の多くは、購入時のシミュレーションに織り込まれていない「想定外費用」にあります。

特に見落とされやすいのが、修繕費・退去関連費用・税金の3つです。これらは発生タイミングや金額にばらつきがあり、対策を怠るとキャッシュフローを大きく圧迫します。本記事では、マンションオーナーが押さえておきたい想定外費用の落とし穴と、その対策を、具体的な金額・期間とともに実務目線で解説します。

目次

なぜマンション経営は黒字なのにお金が残らないのか

落とし穴① 修繕費 ― 経費になるだけでは安心できない

落とし穴② 退去費用 ― 原状回復と空室損失の二重負担

落とし穴③ 税金 ― 赤字でも支払いが発生するケース

想定外費用の年間目安シミュレーション

想定外費用を防ぐための5つの対策

よくある質問（FAQ）

まとめ：表面利回りではなく「最終的に残るお金」で判断する

なぜマンション経営は黒字なのにお金が残らないのか

マンション経営では、帳簿上の利益と実際の手残り資金が一致しないことがあります。これは不動産特有の費用構造と「時間差」によって生じる現象です。まずはお金が残らない3つの構造的な理由を整理しましょう。

利回り計算に含まれていない費用がある

物件購入時に提示される表面利回りは、満室想定の年間家賃収入を物件価格で割った指標にすぎません。ここには将来の修繕費・退去時の原状回復費・空室損失・管理費などが織り込まれていないケースが大半です。

実際の収益力を見るには、諸経費を差し引いた実質利回り（NOI利回り）で判断する必要があります。一般的に運営経費は家賃収入の15〜30%を占めるため、表面利回り8%の物件でも実質利回りは5〜6%程度に落ち着くことが珍しくありません。

指標 | 計算式 | 含まれない費用
表面利回り | 年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100 | 修繕・税金・空室・管理費すべて
実質利回り | (年間家賃収入−年間経費) ÷ (物件価格+購入諸費用) × 100 | ローン返済・所得税
キャッシュフロー | 家賃収入−経費−ローン返済−税金 | （最終的に手元に残る現金）

税務上の利益とキャッシュフローのズレ

不動産投資では、減価償却などの影響により、税務上は利益が圧縮されていても実際には現金が減っている場合があります。逆に、ローン元本返済は経費にならないため、帳簿上は黒字でも返済で現金が出ていくケースもあります。

この「帳簿の利益」と「現金の動き」のズレを理解していないと、黒字なのに資金繰りが苦しくなるという状況に陥りやすくなります。

時間差で効いてくる支出に注意

修繕費や税金は、購入直後には大きく見えなくても、数年後にまとまって効いてくる性質があります。具体的には次のようなタイミングで負担が増加します。

購入翌年：不動産取得税の納付通知（物件評価額の3〜4%）が届く

4〜6年目：給湯器・エアコンなど設備の交換時期が到来

10〜15年目：大規模修繕（外壁・屋上防水など）が発生

10年目以降：減価償却終了とローン元本増加による「デッドクロス」

落とし穴① 修繕費 ― 経費になるだけでは安心できない

修繕費は「経費にできるから問題ない」と軽視されがちですが、実際には支出のタイミングと金額の大きさがキャッシュフローを直撃します。経費計上で税金が減るとはいえ、減るのは支出の20〜30%程度。残りは自己資金で賄う必要があるのです。

大規模修繕は突然やってくる

国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」では、大規模修繕の周期はおおむね12〜15年が目安とされています。区分所有マンションの場合、修繕積立金から拠出されますが、一棟所有の場合はオーナーが全額を負担します。

修繕項目 | 周期の目安 | 費用の目安（1戸あたり）
外壁塗装・補修 | 12〜15年 | 30〜50万円
屋上・屋根の防水 | 12〜15年 | 15〜25万円
給排水管の更新 | 20〜30年 | 20〜40万円
鉄部塗装・共用部 | 5〜7年 | 5〜10万円
大規模修繕（合計目安） | 12〜15年 | 75〜125万円

例えば10戸の一棟アパートなら、1回の大規模修繕で750万〜1,250万円規模の出費になることもあります。計画的に積み立てていなければ、借入や自己資金の取り崩しが必要になります。

修繕費と資本的支出の判定ミス

税務上、工事費用は「修繕費（その年に全額経費）」と「資本的支出（減価償却で数年に分けて計上）」に分かれます。この判定を誤ると、想定した節税効果が得られず、税負担が増えてしまうことがあります。

修繕費：原状回復・維持管理が目的の支出（壁紙の張替え、故障設備の修理など）

資本的支出：価値や耐用年数を高める支出（グレードアップ改装、増築など）

判定の目安：1件20万円未満、または「おおむね3年以内の周期」で行う工事は修繕費とできる

修繕積立不足が資金ショートを招く

修繕は避けられないにもかかわらず、毎月の積立を怠ると、いざというとき資金がショートします。目安として、家賃収入の5〜8%を修繕用に毎月積み立てておくことが推奨されます。築古物件ほど比率を高めるのが安全です。

落とし穴② 退去費用 ― 原状回復と空室損失の二重負担

入居者の退去時には、原状回復費・設備交換費・空室期間の家賃損失という「三重の負担」が発生し得ます。1回の入退去で数十万円のコストになることも珍しくありません。

原状回復費はすべて入居者負担ではない

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、通常の使用による損耗（経年劣化）はオーナー負担と明確に定められています。入居者に請求できるのは、故意・過失による損傷など限定的です。

項目 | 原則の負担者 | 備考
日焼けによる壁紙の変色 | オーナー | 経年劣化・通常損耗
家具設置によるへこみ | オーナー | 通常使用の範囲
タバコのヤニ・臭い | 入居者 | 故意・過失
掃除を怠ったカビ・水垢 | 入居者 | 善管注意義務違反
クリーニング費用 | 契約による | 特約があれば入居者負担可

設備交換はオーナー負担になりやすい

給湯器・エアコン・コンロなどの設備は経年で故障します。これらの交換費用は原則オーナー負担です。主な設備の交換費用と寿命の目安は次の通りです。

設備 | 寿命の目安 | 交換費用の目安
給湯器 | 10〜15年 | 8〜20万円
エアコン | 10〜13年 | 6〜12万円
ガスコンロ・IH | 10〜15年 | 3〜8万円
ユニットバス | 15〜20年 | 50〜100万円
クロス全面張替え | 6〜10年 | 5〜15万円

空室期間の見えない損失

退去後、次の入居者が決まるまでの空室期間は家賃がゼロになります。これは費用ではなく「逸失利益」ですが、キャッシュフローへの影響は実費と同じです。仮に家賃8万円の部屋が2ヶ月空けば、それだけで16万円の収入減。さらに広告料（AD）として家賃1〜2ヶ月分が必要になることもあります。

落とし穴③ 税金 ― 赤字でも支払いが発生するケース

税金は「利益が出たら払うもの」と思われがちですが、不動産では帳簿が赤字でも必ず発生する税金や、タイムラグで突然重くのしかかる税金があります。

固定資産税・都市計画税は必ず発生する

固定資産税（標準税率1.4%）と都市計画税（最高0.3%）は、収益の有無にかかわらず毎年課税されます。空室で家賃収入がゼロでも、所有している限り支払い義務は消えません。年間家賃収入の5〜10%程度を占めることもあるため、資金計画に必ず織り込む必要があります。

所得税・住民税のタイムラグ

所得税・住民税は、前年の所得に対して翌年に課税されます。特に住民税は翌年6月以降に納付するため、利益が出た年の翌年に「思った以上の税額」が請求されることがあります。利益が出た年に使い切ってしまうと、翌年の納税資金が不足する事態に陥ります。

デッドクロスが起きると何が危険か

デッドクロスとは、「減価償却費（経費だが現金支出なし）」が減少する一方で、「ローン元本返済（現金支出だが経費にならない）」が増加し、両者が逆転する現象です。

これが起きると、帳簿上は利益（黒字）が増えて税金も増えるのに、手元現金は減るという最悪の状態になります。元利均等返済では返済が進むほど元本割合が増えるため、特に注意が必要です。

原因：減価償却の終了（特に短い償却期間の中古物件）＋ローン元本返済の増加

対策：繰上返済、自己資金比率を高める、新規物件取得で償却費を確保、ローン期間の長期化

想定外費用の年間目安シミュレーション

ここまでの費用を、家賃収入年間500万円・一棟10戸のモデルケースで整理してみましょう（あくまで概算の一例です）。

費用項目 | 年間目安 | 家賃収入比
固定資産税・都市計画税 | 30〜50万円 | 6〜10%
管理委託費 | 25〜50万円 | 5〜10%

費用項目 | 年間目安 | 家賃収入比
固定資産税・都市計画税 | 30〜50万円 | 6〜10%
管理委託費 | 25〜50万円 | 5〜10%
原状回復・退去関連 | 20〜40万円 | 4〜8%
日常修繕・設備故障 | 15〜30万円 | 3〜6%
修繕積立（長期計画分） | 30〜50万円 | 6〜10%
火災・地震保険料（年割） | 5〜15万円 | 1〜3%
合計 | 125〜235万円 | 25〜47%

このように、想定外も含めた費用は家賃収入の25〜47%に達することもあります。表面利回りだけを見て「儲かる」と判断するのは危険であり、これらのコストを差し引いた「実質利回り（ネット利回り）」で物件を評価することが、健全なマンション経営の第一歩です。

想定外費用に備える3つの対策

1. 家賃収入の15〜20%を予備費としてプール

突発的な設備故障や退去対応に備え、毎月の家賃収入の一定割合を「修繕・予備費」として別口座に積み立てておくことが重要です。最低でも家賃収入の15〜20%を目安にプールしておけば、給湯器の交換やエアコン故障といった数十万円規模の出費にも、手元資金を崩さず対応できます。

2. 長期修繕計画を購入前にチェックする

区分マンションなら管理組合の長期修繕計画書と修繕積立金の残高、一棟物件なら過去の修繕履歴と今後想定される大規模修繕の時期を、購入前に必ず確認しましょう。特に築15年を超える物件は、近い将来に外壁・屋上防水・配管などの大規模修繕が控えている可能性が高く、購入直後に多額の出費が発生するケースもあります。

3. 税理士・専門家と連携してキャッシュフローを管理

デッドクロスや納税のタイムラグは、自力で正確に把握するのが難しい領域です。不動産に強い税理士に相談し、減価償却のスケジュールや繰上返済のタイミングを含めた長期キャッシュフロー表を作成しておけば、「黒字なのに現金が足りない」という事態を未然に防げます。費用はかかりますが、リスク回避効果を考えれば十分に元が取れる投資です。

よくある質問（FAQ）

Q1. 想定外費用を含めると、実質利回りはどのくらい見ておけば安全ですか？

物件の築年数や立地によりますが、表面利回りから費用（家賃収入の25〜40%）を差し引いた実質利回りで判断するのが基本です。一般的には実質利回り4〜5%以上を一つの目安とし、それを下回る場合は、空室リスクや突発的な修繕が発生した際にキャッシュフローが赤字に転落する危険性が高まります。余裕を持った資金計画を心がけましょう。

Q2. 区分マンションと一棟マンションでは、どちらが想定外費用のリスクが低いですか？

区分マンションは大規模修繕が管理組合の修繕積立金でまかなわれるため、突発的な大出費は比較的少ない傾向にあります。一方、一棟マンションは修繕をすべて自己負担で計画・実行する必要があり、出費の額は大きくなりますが、その分自由度が高く積立も自己管理できます。リスクの「予測しやすさ」では区分、「コントロールのしやすさ」では一棟に軍配が上がります。

Q3. デッドクロスを避けるには、どのような物件を選べばよいですか？

デッドクロスは減価償却期間が短い物件（築古の木造など）で起きやすいため、これを避けたい場合は、法定耐用年数が長く償却期間を確保できるRC造（鉄筋コンクリート造）の物件が有利です。また、自己資金比率を高めてローン元本を抑える、ローン期間を長めに設定する、といった対策も有効です。購入時点で償却スケジュールと返済計画を照らし合わせておくことが重要です。

Q4. 入居者の家賃滞納も想定外費用に含めるべきですか？

はい、家賃滞納は実質的に収入の減少として資金計画に織り込んでおくべきリスクです。滞納が発生すると、督促や法的手続きの手間・費用がかかるうえ、回収できないケースもあります。対策として、入居審査の徹底に加え、家賃保証会社の利用を必須条件とすることで、滞納時の家賃を保証会社が立て替えてくれるため、リスクを大幅に軽減できます。

まとめ

マンション経営は安定した不労所得が期待できる魅力的な投資ですが、その裏には「想定外費用」という落とし穴が数多く潜んでいます。本記事で解説した内容を、最後に整理しておきましょう。

修繕費用：日常修繕から大規模修繕まで、計画的な積立が不可欠

退去関連費用：原状回復費や広告費、空室期間の家賃損失も見込む

税金：固定資産税は収益ゼロでも発生し、納税のタイムラグやデッドクロスに注意

対策：予備費のプール、長期修繕計画の事前確認、専門家との連携

これらの想定外費用は、トータルで家賃収入の25〜47%にも達することがあります。表面利回りの数字だけに惑わされず、あらゆるコストを差し引いた「実質的な手残り」で物件を冷静に評価することが、長く安定したマンション経営を続けるための鍵です。

「想定外」をあらかじめ「想定内」に変えておくこと——それこそが、成功する大家と失敗する大家を分ける最大のポイントです。本記事を参考に、余裕を持った資金計画とリスク管理を徹底し、堅実なマンション経営を実現してください。