賃貸管理の選択で失敗しないための自主管理と委託管理の考え方

この記事の3行まとめ

自主管理は管理費（家賃の約5%）を節約できるが、時間・判断・緊急対応の負担がオーナーに集中する。

委託管理は業務負担を大幅に軽減できる反面、毎月の管理費（家賃の3〜8%）が継続発生し、現場が見えにくくなる。

管理方法は「収支」だけでなく「物件規模・所有戸数・自分の関与度・将来像」で選び、状況に応じて切り替える前提で設計すべき。

賃貸経営やマンション管理を考える際、自主管理と委託管理のどちらを選ぶかは、収支や手間だけでなく、将来のリスクや経営の安定性そのものに大きく影響します。「管理費を抑えたい」という理由だけで自主管理を選んだ結果、対応が追いつかず空室やクレームが増えてしまったり、逆にすべてを管理会社に委託したことで現場の実態が見えなくなり、気づけば収支が悪化していたりするケースも少なくありません。

管理方法の選択は、単なる「作業を誰がやるか」という分担の問題ではなく、賃貸経営のスタイルそのものを決める戦略的な意思決定です。本記事では、自主管理と委託管理それぞれのメリット・デメリットを具体的な費用感・業務内容とともに整理し、年収500万〜2,000万円の不動産投資家・既存オーナーがどのような考え方で選ぶべきかを、判断基準まで含めて徹底解説します。

賃貸管理とは？自主管理と委託管理の基本

賃貸管理とは、所有する賃貸物件を安定的に運営するために行う一連の業務を指します。具体的には、入居者募集・契約手続き・家賃の集金や督促・クレーム対応・退去時の精算・建物や設備の修繕手配など、多岐にわたる業務が含まれます。これらをオーナー自身が行うのが「自主管理」、専門の管理会社に委託するのが「委託管理」です。

まずは、両者がどの業務を担うのかを一覧で整理しておきましょう。

主な管理業務 | 自主管理 | 委託管理
入居者募集・広告 | オーナー（仲介会社へ依頼） | 管理会社
賃貸借契約の手続き | オーナー | 管理会社
家賃集金・滞納督促 | オーナー | 管理会社
クレーム・トラブル対応 | オーナー（24時間） | 管理会社
退去立会い・原状回復 | オーナー | 管理会社
設備修繕の手配 | オーナー | 管理会社（業者手配）
経営判断・方針決定 | オーナー | オーナー

この表からわかるように、「経営判断・方針決定」だけは、どちらの管理方法を選んでも最終的にオーナー自身の責任です。ここが、管理方法選びを「単なる作業分担」と捉えてはいけない理由です。

目次

賃貸管理とは？自主管理と委託管理の基本

自主管理の特徴とメリット

自主管理のデメリットと見落としやすい負担

委託管理の特徴とメリット

委託管理のデメリットと注意点

自主管理と委託管理の費用・負担を徹底比較

経営視点で考える管理方法の選び方

途中で管理方法を切り替えるという選択肢

よくある質問（FAQ）

まとめ

自主管理の特徴とメリット

自主管理とは、入居者対応や修繕判断、家賃の集金、会計管理などをオーナー自身が行う管理形態です。管理会社に支払う費用が発生しないため、収支を最大化しやすいのが最大の特徴です。ここでは、自主管理の具体的なメリットを整理します。

メリット1：管理委託費がかからず収支が改善する

委託管理では一般的に家賃収入の3〜8%（平均5%程度）の管理費が毎月発生します。例えば家賃8万円の部屋を10戸所有している場合、月額家賃は80万円。管理費5%なら年間で「80万円×5%×12ヶ月＝48万円」が固定コストとして出ていきます。自主管理であればこの費用がまるごと不要になるため、表面上の手残りは確実に改善します。

メリット2：現場の状況を直接把握できる

入居者の声や建物の劣化状況を自分の目で確認できるため、判断が早く、柔軟な対応が可能になります。「この設備はそろそろ交換すべきか」「この入居者の要望にどう応えるか」といった判断を、管理会社を介さずダイレクトに行えます。戸数が少ない物件や自宅近くの物件では、この機動力が経営の安定につながります。

メリット3：賃貸経営のノウハウが身につく

募集・契約・トラブル対応・修繕手配を自ら経験することで、賃貸経営の実務知識が体系的に身につきます。この経験は、将来物件を増やす際や、委託管理に切り替えた後に管理会社の質を見極める「目」を養ううえでも大きな財産になります。

自主管理のデメリットと見落としやすい負担

コスト面で魅力的な自主管理ですが、時間的・精神的な負担が一点に集中するという見落としやすいリスクがあります。「管理費を節約しているつもりが、結果的に損をしていた」というケースは珍しくありません。

デメリット1：24時間・365日の対応負担

水漏れ、設備故障、騒音トラブル、近隣からの苦情──こうしたクレームや緊急修繕は、平日の昼間に限って起きるわけではありません。深夜や休日に連絡が来ることも当然あります。本業を持つ会社員オーナーにとって、常時対応できる体制を維持するのは現実的に困難です。対応が遅れれば、入居者満足度の低下や退去につながります。

デメリット2：判断の属人化と専門知識の不足

賃貸経営には、宅建業法・借地借家法・原状回復のガイドライン・税務など幅広い知識が求められます。知識が不足していると、退去精算でトラブルになったり、不利な契約を結んでしまったりするリスクがあります。対応が後手に回ることで、空室期間の長期化やトラブルの深刻化を招くことも少なくありません。

デメリット3：滞納督促・退去交渉の精神的ストレス

家賃滞納者への督促や、退去時の費用負担をめぐる交渉は、オーナー自身が直接行うと大きな精神的ストレスになります。感情的な対立に発展しやすく、関係がこじれると法的手続き（少額訴訟など）に発展するケースもあります。こうした業務を「自分でやり続けられるか」は、自主管理を選ぶ前に冷静に検討すべきポイントです。

委託管理の特徴とメリット

委託管理とは、入居者募集から日常的なトラブル対応、修繕手配までの管理業務を専門の管理会社に任せる形態です。費用は発生しますが、その分オーナーは経営判断に集中できます。委託管理には、業務範囲に応じて主に2つのタイプがあります。

委託の種類 | 内容 | 費用の目安
一般管理委託（集金代行） | 募集・契約・集金・クレーム対応など管理業務を委託。空室リスクはオーナーが負う。 | 家賃収入の3〜8%/月
サブリース（一括借上げ） | 管理会社が物件を一括で借り上げ、オーナーに一定の賃料を保証。 | 家賃収入の10〜20%/月

メリット1：業務負担が大幅に軽減される

最大のメリットは、煩雑な管理業務から解放される点です。入居者対応・募集・修繕手配・滞納督促などを一任できるため、オーナーは収支管理や物件の追加取得といった経営判断に時間を割けます。本業が忙しい会社員投資家や、複数物件を所有する方にとって、この負担軽減効果は非常に大きいといえます。

メリット2：専門ノウハウによる安定運営

管理会社は募集力・トラブル対応・法務知識のノウハウを蓄積しています。入居者ネットワークや広告チャネルを活用した募集活動により、空室期間の短縮が期待できます。緊急時の24時間対応体制を備えている会社も多く、入居者満足度の維持にもつながります。

メリット3：遠方物件・多戸数物件に強い

自宅から離れた地域の物件や、戸数の多いアパート・マンションでは、自主管理での対応は物理的に困難です。地域に根ざした管理会社に委託することで、現地対応をスムーズに行え、運営の安定性が格段に高まります。

委託管理のデメリットと注意点

負担軽減という大きなメリットを持つ委託管理ですが、「任せれば安心」と考えるのは危険です。デメリットと注意点を正しく理解しておきましょう。

デメリット1：管理費が継続的に発生する

管理費は空室の有無にかかわらず（集金代行型の場合は満室時の家賃に対して）毎月発生します。空室が増えると家賃収入が減る一方で管理コストの負担感が増し、収支を圧迫します。特にサブリースは保証賃料が高めの管理費と引き換えになるため、長期的な収支シミュレーションが欠かせません。

デメリット2：現場の実態が見えにくくなる

すべてを任せきりにすると、入居者の状況や建物の劣化具合といった現場の実態が把握しづらくなります。報告が形式的で判断の根拠が見えない場合、オーナー側の意思決定が遅れたり、不要な修繕費を請求されても気づけなかったりするリスクがあります。

デメリット3：管理会社による品質の差が大きい

管理会社の対応品質には大きな差があります。募集に積極的でない、報告が遅い、修繕業者の選定が不透明──こうした会社に委託すると、コストに見合う効果が得られません。委託管理は「任せれば安心」ではなく、「確認しながら任せる」姿勢が不可欠です。管理会社を選ぶ際は、以下の点をチェックしましょう。

管理戸数・入居率の実績が公開されているか

定期的な報告（収支・入退去・修繕）の仕組みがあるか

管理委託契約の業務範囲・解約条件が明確か

修繕業者の選定や見積もりが透明か

地域の賃貸市場に精通しているか

自主管理と委託管理の費用・負担を徹底比較

ここまでの内容を踏まえ、自主管理と委託管理を費用・時間・リスクの観点から一覧で比較します。

比較項目 | 自主管理 | 委託管理
管理コスト | 不要（実費のみ） | 家賃の3〜8%/月
時間的負担 | 大きい（24時間体制） | 小さい
専門知識の必要性 | 高い | 低い（会社が補う）
クレーム・緊急対応 | オーナーが対応 | 管理会社が対応
空室対策・募集力 | オーナー次第 | 会社のノウハウを活用
向いている物件規模 | 1〜数戸・近隣物件 | 多戸数・遠方物件
向いている人 | 時間があり知識を学べる人 | 本業が忙しい・複数物件所有者

費用シミュレーションの一例を見てみましょう。家賃8万円×6戸（月額家賃48万円）の物件を所有する場合、委託管理費を5%とすると年間コストは「48万円×5%×12ヶ月＝28.8万円」です。この28.8万円を「自分の時間と手間を買う費用」と捉えるか、「節約できる費用」と捉えるかが、判断の分岐点になります。自分の時給換算と照らし合わせて検討するのが、合理的な判断のコツです。

経営視点で考える管理方法の選び方

自主管理と委託管理に「絶対の正解」はありません。重要なのは、物件規模・オーナーの時間的余裕・知識量・将来の運営方針に合っているかどうかです。以下の判断基準を参考にし
てください。たとえば「物件が自宅近くにあり、1〜2戸の小規模で、不動産の知識を学ぶ意欲がある」なら自主管理が向いています。一方で「本業が忙しい」「物件が遠方にある」「複数の物件を所有している」場合は、委託管理を選ぶことで安定した運営が可能になります。

また、最初は自主管理からスタートし、規模が拡大したタイミングで委託管理に切り替える、あるいは「入居者募集は管理会社、日常管理は自分」といった業務の一部だけを委託する集金代行プランを活用するなど、ハイブリッドな選択肢も有効です。管理方法は一度決めたら固定するものではなく、ライフステージや資産規模の変化に応じて柔軟に見直すことが、長期的な賃貸経営の成功につながります。

管理方法を切り替えるタイミング

自主管理から委託管理への切り替えを検討すべきサインには、いくつかの典型的なパターンがあります。以下のような状況に当てはまる場合は、管理方法の見直しを検討するとよいでしょう。

本業や家庭の事情で管理に割ける時間が減ってきた

所有物件が増え、一人での管理が限界に近づいている

遠方の物件を購入し、現地対応が難しくなった

空室が長期化し、自力での募集に行き詰まっている

入居者トラブルや滞納対応にストレスを感じている

逆に、委託管理から自主管理へ切り替えるケースもあります。たとえば「管理会社の対応に不満がある」「コストを削減したい」「退職して時間に余裕ができた」といった場合です。ただし自主管理に切り替える際は、入居者への連絡先変更の通知や、契約書類・敷金の引き継ぎなど、引き継ぎ作業を確実に行う必要があります。

よくある質問（FAQ）

Q1. 自主管理は素人でもできますか？

結論からいえば、可能です。ただし、家賃の集金・滞納督促・入退去手続き・修繕手配・クレーム対応など、幅広い業務を自分でこなす必要があります。特に賃貸借契約や原状回復のルールなど、最低限の法律知識は不可欠です。1〜2戸の小規模で、物件が自宅から近く、トラブル時にすぐ対応できる環境であれば、未経験からでも十分にスタートできます。書籍やセミナー、大家コミュニティなどで知識を補いながら進めるとよいでしょう。

Q2. 委託管理の費用相場はどのくらいですか？

一般的な管理委託費の相場は、月額家賃の3〜8%程度です。地域や管理会社、業務範囲によって幅があります。家賃集金や入居者対応を含む「総合管理」では5%前後が中心で、家賃集金のみを代行する「集金代行プラン」では3%程度に抑えられることもあります。安さだけで選ぶと対応品質が低下するリスクがあるため、費用と業務範囲・サービス品質のバランスを確認して選ぶことが重要です。

Q3. 管理会社はどうやって選べばよいですか？

複数の管理会社から見積もりを取り、業務範囲・費用・解約条件を比較することが基本です。その上で、管理戸数や入居率の実績が公開されているか、定期的な収支報告の仕組みがあるか、地域の賃貸市場に精通しているかを確認しましょう。また、担当者とのコミュニケーションの取りやすさも長く付き合ううえで重要なポイントです。可能であれば、実際にその会社が管理している物件の入居者対応や清掃状況などを見て判断するのもおすすめです。

Q4. 途中で管理方法を変更することはできますか？

はい、可能です。自主管理から委託管理へ、あるいはその逆への切り替えはいつでも検討できます。ただし、委託管理の契約を解約する場合は、契約書に定められた解約予告期間（一般的に1〜3ヶ月前の通知）を守る必要があります。また、切り替え時には入居者への通知や、契約書類・敷金などの引き継ぎを確実に行うことがトラブル防止のポイントです。資産規模やライフスタイルの変化に応じて、柔軟に見直しましょう。

まとめ

本記事では、賃貸管理における自主管理と委託管理の違いや、それぞれのメリット・デメリット、費用比較、そして失敗しない選び方について解説しました。自主管理は管理コストを抑えられる反面、時間的負担や専門知識が求められます。一方の委託管理は費用が発生するものの、時間と手間を大幅に削減でき、専門的な対応を任せられるという安心感があります。

どちらが優れているということではなく、物件規模・オーナーの時間的余裕・知識量・将来の運営方針に合った方法を選ぶことが何よりも大切です。費用を「コスト」として捉えるだけでなく、自分の時間や安心を買う「投資」として捉えると、判断がしやすくなります。

また、管理方法は一度決めたら終わりではありません。最初は自主管理から始め、規模が拡大したら委託管理へ切り替える、あるいは業務の一部だけを委託するハイブリッド型を選ぶなど、状況に応じて柔軟に見直していくことが、長期的に安定した賃貸経営を実現する鍵となります。本記事を参考に、ご自身の状況に最適な管理スタイルを見つけ、後悔のない賃貸経営を進めていきましょう。