マンション投資と不動産投資は何が違う？始める前に知りたい基礎知識

この記事の3行まとめ

マンション投資は「不動産投資」という大きな枠組みの中の一つ。対立する概念ではない

区分マンション（1,000万円〜）と一棟投資（3,000万円〜）では空室リスク・管理・必要資金が大きく異なる

初心者は区分から始め、経験と資産を積んで一棟へステップアップする流れが現実的

「マンション投資と不動産投資って、結局なにが違うの？」と疑問に感じていませんか。実は、この2つは別々の投資手法ではありません。不動産投資という大きな枠組みの中に、マンション投資が含まれる関係です。

ただし、同じマンション投資でも「区分」と「一棟」では、空室リスク・管理の手間・必要資金がまったく異なります。選び方を間違えると、毎月の収支が赤字になったり、想定外の修繕費に苦しんだりする可能性もあります。

この記事では、不動産投資の全体像とマンション投資の位置づけ、各投資手法の具体的な違いを、費用感・利回り・融資基準などの数字を交えて徹底解説します。年収500万〜2,000万円で不動産投資を検討中の方、すでにオーナーとして次の物件を検討している方に役立つ内容です。

目次

マンション投資と不動産投資の違いとは？種類と関係性を整理

不動産投資の主な6つの種類と特徴を一覧で比較

区分マンション投資と一棟投資｜5つの違いを徹底比較

マンション投資のメリット・デメリット

タイプ別｜あなたに合う不動産投資の選び方

不動産投資を始める前に押さえたい5つの注意点

よくある質問（FAQ）

まとめ｜違いを理解して自分に合う投資先を選ぼう

マンション投資と不動産投資の違いとは？種類と関係性を整理

「マンション投資」と「不動産投資」は、よく並列で比較されます。しかし、正確にはこの2つは対等な関係ではありません。まずは不動産投資の全体像を把握したうえで、マンション投資がどの位置にあるのかを整理していきましょう。

不動産投資とは？その定義

不動産投資とは、土地や建物などの不動産を購入し、家賃収入（インカムゲイン）や売却益（キャピタルゲイン）を得る投資方法の総称です。株式投資やFXのように価格変動だけで利益を狙うのではなく、毎月の安定した家賃収入を軸に資産形成を進められる点が特徴です。

不動産投資の収益源は、大きく次の2つに分かれます。

インカムゲイン（家賃収入）：毎月入居者から得られる賃料。安定したキャッシュフローの源泉

キャピタルゲイン（売却益）：購入価格より高く物件を売却したときの差益

マンション投資は不動産投資の「一部」

結論から言うと、マンション投資は不動産投資の「一部」です。不動産投資の対象には、マンションのほかにもアパートや戸建て、商業ビル、さらにはREIT（不動産投資信託）といった金融商品まで幅広く含まれます。

つまり「マンション投資か不動産投資か」という問いではなく、「不動産投資の中でマンション投資を選ぶかどうか」が正しい問いになります。この前提を押さえておくと、次に紹介する投資の種類ごとの違いがスムーズに理解できるでしょう。

不動産投資の主な6つの種類と特徴を一覧で比較

不動産投資には複数の選択肢があります。個人投資家が選ぶ代表的な6つの種類を、必要資金・利回りの目安とともに一覧で比較しました。

投資の種類 | 必要資金の目安 | 表面利回りの目安 | 特徴
区分マンション投資 | 1,000万〜3,000万円 | 3〜5% | 少額から始められ初心者向け
一棟アパート投資 | 3,000万〜1億円 | 6〜9% | 木造中心。減価償却の節税効果が高い
一棟マンション投資 | 1億円以上 | 5〜7% | RC造。資産価値を維持しやすい
戸建て投資 | 500万〜2,000万円 | 7〜12% | 地方なら少額。空室=収入ゼロ
商業・テナント物件 | 3,000万円〜 | 6〜10% | 賃料は高いが景気の影響を受けやすい
REIT（不動産投資信託） | 数万円〜 | 3〜4%（分配金） | 少額・手間なし。実物資産は持てない

※利回りはあくまで目安であり、エリア・築年数・物件状態により変動します。

この中でも、賃貸経営として人気が高いのが「区分マンション投資」「一棟アパート投資」「一棟マンション投資」の3つです。次の章では、この3つを軸に具体的な違いを掘り下げていきます。

個人投資家が選ぶ代表的な3つの種類

区分マンション投資：マンションの一室を購入して貸し出す方法。数百万〜数千万円から始められ、初心者に人気がある

一棟アパート投資：アパート一棟をまるごと購入し、複数の部屋から家賃収入を得る方法。木造が中心で、減価償却による節税効果に優れている

一棟マンション投資：鉄筋コンクリート（RC）造のマンション一棟を購入する方法。耐用年数が長く資産価値を維持しやすい反面、購入価格は数千万円〜数億円規模になる

区分マンション投資と一棟投資｜5つの違いを徹底比較

不動産投資の種類を把握したところで、次に気になるのは「具体的になにが違うのか」という点です。ここでは、投資判断に直結する5つの観点から、区分マンション投資と一棟投資の違いを比較します。まずは全体像を表で確認しましょう。

比較項目 | 区分マンション投資 | 一棟アパート・マンション投資
必要資金 | 1,000万〜3,000万円 | 3,000万円〜数億円
空室リスク | 高い（1室=収入ゼロ） | 低い（複数室で分散）
管理の手間 | 少ない（管理組合が対応） | 多い（オーナー全責任）
管理の自由度 | 低い | 高い
融資の通りやすさ | 通りやすい | 審査が厳しい
表面利回り | 3〜5% | 6〜9%

違い1｜空室リスクと収益安定性

空室リスクへの耐性は、所有する部屋数によって大きく変わります。

比較項目 | 区分マンション | 一棟アパート・マンション
所有部屋数 | 1室 | 複数室（6〜20室程度）
1室空室時の収入 | ゼロになる | 他の部屋の家賃で補える
リスク分散 | 難しい | 分散効果が高い

たとえば、10室あるアパートで1室が空いても、空室率はわずか10%です。一方、区分マンションでは1室が空くと収入はゼロになり、ローン返済や管理費・修繕積立金をすべて自己負担しなければなりません。仮に月8万円の家賃収入がある区分物件で空室が3か月続けば、24万円の収入減に加えて月々のローン返済も持ち出しになります。収益の安定性という点では、一棟投資に分があるといえるでしょう。

違い2｜管理の手間と自由度

区分マンションでは、建物全体の管理は管理組合が担当します。修繕計画の策定や積立金の管理を自分で行う必要がないため、手間は少なく済みます。ただし、裏を返すと、外壁の改修や共用部のリフォームを自分の判断だけでは実施できません。

一棟投資の場合は、建物すべてをオーナーが管理します。入居者のニーズに合わせてリフォームや設備の入れ替えを自由に決められる反面、修繕費を計画的に積み立てる責任も伴います。「手軽さを取るか、自由度を取るか」が選択の分かれ目になるでしょう。

違い3｜必要資金と融資の通りやすさ

投資を始めるために必要な資金額は、物件の種類で大幅に異なります。

区分マンション：1,000万〜3,000万円程度。自己資金が少なくても融資が通りやすく、年収500万円台の会社員でも購入しやすい

一棟アパート：3,000万〜1億円程度。金融機関の審査では年収1,200万円以上、もしくは金融資産3,000万円以上が目安とされることが多い

一棟マンション：1億円以上になるケースが多い。RC造は法定耐用年数が47年と長く融資期間を長く取れるが、審査基準はさらに厳しくなる

初めて不動産投資に取り組むのであれば、まずは区分マンションで実務経験を積み、そのうえで一棟投資へステップアップする方法が現実的です。

違い4｜利回りと収益性

一般的に、表面利回りは「区分マンション（3〜5%）＜一棟マンション（5〜7%）＜一棟アパート（6〜9%）」の順で高くなる傾向があります。木造の一棟アパートは建物価格に対する家賃収入の比率が高く、収益性に優れています。

ただし、利回りが高い物件ほど築年数が古かったり、地方や駅から遠い立地だったりするケースが少なくありません。表面利回りだけでなく、管理費・修繕費・税金などを差し引いた「実質利回り」で判断することが重要です。

違い5｜出口戦略（売却のしやすさ）

区分マンションは1室単位で売買できるため、流動性が高く売却しやすいのが強みです。買い手の母数も多く、急に現金が必要になったときに対応しやすいでしょう。一方、一棟物件は価格が大きいため買い手が限られ、売却までに時間がかかる傾向があります。投資を始める前から「いつ・どう手放すか」という出口戦略を意識しておくことが、トータルの収益を左右します。

マンション投資のメリット・デメリット

不動産投資の中でもマンション投資（特に区分）は初心者に選ばれやすい手法です。検討にあたって押さえておきたいメリットとデメリットを整理します。

マンション投資の4つのメリット

少額・ローン活用で始められる：自己資金が少なくても融資を活用し、レバレッジを効かせて資産形成できる

安定した家賃収入：立地のよいマンションは需要が安定し、長期的な収入が見込める

生命保険の代わりになる：団体信用生命保険（団信）に加入すれば、万一の際にローン残債が完済され、家族に無借金の物件を残せる

インフレ対策になる：実物資産であるため、物価上昇局面でも価値が目減りしにくい

マンション投資の4つのデメリット

空室リスク：特に区分は1室空くと収入ゼロ。立地選びが極めて重要

金利上昇リスク：変動金利でローンを組んだ場合、金利上昇で返済額が増える可能性がある

修繕・管理コスト：管理費・修繕積立金が毎月かかり、築年数とともに上昇する傾向がある

流動性は株式に劣る：売却に時間がかかり、すぐに現金化しづらい

タイプ別｜あなたに合う不動産投資の選び方

「結局、自分はどれを選べばいいのか」と迷う方のために、年収・自己資金・投資目的別のおすすめパターンを整理しました。

タイプ | おすすめの投資 | 理由
年収500万〜700万円・初心者 | 区分マンション投資 | 少額・融資が通りやすく、実務経験を積める

年収700万〜1

タイプ | おすすめの投資 | 理由
年収500万〜700万円・初心者 | 区分マンション投資 | 少額・融資が通りやすく、実務経験を積める
年収700万〜1,000万円・資産拡大したい | 一棟アパート・一棟マンション | 複数戸所有でリスク分散でき、規模拡大しやすい
手間をかけず分散したい | REIT（不動産投資信託） | 少額から購入でき、管理の手間がほぼない
高利回りを狙いたい・上級者 | 戸建て・地方物件 | 利回りが高い反面、空室・流動性リスクへの対応力が必要

大切なのは「自分の目的」と「許容できるリスク」を明確にすることです。安定した家賃収入で老後資金を準備したいのか、短期的なキャピタルゲインを狙うのかによって、選ぶべき物件や手法は大きく変わります。迷ったときは、まず区分マンション投資で経験を積みながら、徐々に規模を拡大していくのが王道のステップといえるでしょう。

不動産投資を始める前に確認すべき3つのポイント

投資の種類を理解したうえで、実際に一歩を踏み出す前に必ずチェックしておきたいポイントを紹介します。

1. 立地と需要を最優先で見極める

不動産投資の成否の8割は「立地」で決まるといっても過言ではありません。駅からの距離、周辺の人口動態、生活利便施設の有無などを確認し、長期的に賃貸需要が見込めるエリアを選びましょう。特に区分マンションは1室の空室が収入直結となるため、慎重な立地選定が欠かせません。

2. キャッシュフローをシミュレーションする

表面利回りだけで判断せず、ローン返済・管理費・修繕積立金・固定資産税・空室期間などを差し引いた「実質的な手残り（キャッシュフロー）」を必ず試算しましょう。机上の利回りが高くても、諸経費を引くと赤字になるケースは珍しくありません。

3. 信頼できる不動産会社を選ぶ

初心者ほどパートナー選びが重要です。メリットだけでなくリスクも正直に説明してくれるか、購入後の管理体制が整っているか、実績は十分かといった点を確認しましょう。複数社を比較し、強引な営業をしてこない会社を選ぶことが失敗を防ぐ鍵となります。

よくある質問（FAQ）

Q1. マンション投資と不動産投資は同じものですか？

厳密には異なります。「不動産投資」はマンション・アパート・戸建て・テナント・REITなどを含む幅広い概念で、「マンション投資」はその中の一手法です。つまりマンション投資は不動産投資の一種という関係になります。区分マンションは少額から始めやすく、不動産投資の入り口として選ばれることが多いのが特徴です。

Q2. 自己資金はどのくらい必要ですか？

物件価格や融資条件によりますが、一般的には物件価格の1〜2割程度の自己資金に加え、仲介手数料や登記費用などの諸費用（物件価格の7〜10%程度）を見込んでおくと安心です。区分マンションであれば数百万円から始められるケースもあり、フルローンに近い形で購入できる場合もありますが、余裕を持った自己資金を準備することでリスクを抑えられます。

Q3. 初心者は区分マンションと一棟物件のどちらから始めるべきですか？

初心者には区分マンション投資をおすすめします。価格が比較的手頃で融資も通りやすく、管理の手間も少ないため、不動産投資の基本を学びながらリスクを抑えてスタートできます。経験を積み、収益や運用ノウハウが安定してきた段階で一棟物件へステップアップするのが堅実な進め方です。

Q4. 不動産投資にはどんなリスクがありますか？

主なリスクには、空室リスク、家賃下落リスク、金利上昇リスク、修繕・災害リスク、流動性リスクなどがあります。これらは立地選び、火災・地震保険への加入、固定金利の検討、修繕費の事前積立などで一定程度コントロール可能です。リスクをゼロにはできませんが、正しい知識と準備で軽減できる点を理解しておきましょう。

まとめ

本記事では、マンション投資と不動産投資の違いを軸に、それぞれの特徴やメリット・デメリット、タイプ別の選び方、そして始める前に確認すべきポイントを解説しました。

改めて重要なポイントを整理すると、以下のとおりです。

「不動産投資」は幅広い概念、「マンション投資」はその一手法。混同せず、自分が取り組む対象を明確にすることが第一歩

区分マンション投資は初心者向き。少額・融資が通りやすく、管理の手間も少ない

成否は「立地」で大きく決まる。賃貸需要の安定したエリアを選ぶことが最優先

表面利回りではなく実質キャッシュフローで判断する。諸経費を差し引いた手残りを必ず試算する

信頼できるパートナー選びが失敗を防ぐ。複数社を比較し、リスクも正直に説明してくれる会社を選ぶ

不動産投資は、正しい知識と準備があれば、安定した家賃収入と長期的な資産形成を両立できる魅力的な手法です。一方で、空室や金利上昇などのリスクも存在するため、目的とリスク許容度を明確にしたうえで判断することが大切です。まずは情報収集を徹底し、無理のない範囲で第一歩を踏み出してみましょう。本記事が、あなたの投資判断の一助となれば幸いです。