マンション投資で医師が節税できる仕組み｜3つの理由と注意点を解説

この記事の3行まとめ

医師は減価償却と損益通算を組み合わせることで、年収1,500万円以上の高税率（最大約50%）を効果的に圧縮できる

建物比率が高い物件（築古木造・地方RC造など）ほど減価償却費が大きく、節税効果が高まる

節税だけで物件を選ぶと毎月の収支赤字や償却終了後の税負担増という落とし穴があり、出口戦略まで含めた計画が必須

「年収は上がったのに、手取りが思ったほど増えない」と感じている医師の方は少なくありません。日本の所得税は累進課税のため、課税所得が増えるほど税率が高くなります。年収1,500万円を超える勤務医・開業医では、所得税と住民税を合わせた実効税率がおよそ50%に達するケースもあります。

iDeCo（個人型確定拠出年金）や生命保険料控除といった一般的な節税策は控除枠が小さく、高所得の医師にとっては効果が限定的です。そこで注目されるのが、マンション投資を活用した節税です。本記事では、医師がマンション投資で節税できる仕組みを「減価償却」「損益通算」「物件選び」の3つの視点から解説し、あわせて失敗を避けるための注意点・FAQまで網羅的にまとめます。

目次

マンション投資による節税とは？基本の仕組みを解説

医師のマンション投資が節税に強い3つの理由

医師がマンション投資で失敗しないための3つの注意点

節税効果をシミュレーションで比較してみる

区分マンションと一棟アパートの違い

よくある質問（FAQ）

まとめ｜マンション投資は医師の節税手段として有効か

マンション投資による節税とは？基本の仕組みを解説

マンション投資による節税とは、不動産経営で発生する経費（特に減価償却費）を活用して帳簿上の所得を圧縮し、給与所得と損益通算することで所得税・住民税の負担を軽減する手法を指します。実際に現金を支出していない「減価償却費」を経費として計上できる点が、不動産投資ならではの節税の核心です。

節税効果が大きくなるのは、もともとの税率が高い高所得者です。日本の所得税率は課税所得に応じて5%〜45%の7段階に分かれており、住民税10%を加味すると最大で約55%になります。医師は給与所得が高く、この最高税率帯に位置することが多いため、所得を1円圧縮することで得られる節税効果が大きいのです。

所得税の速算表（住民税10%は別途）

課税所得金額 | 所得税率 | 控除額
330万円〜695万円 | 20% | 42.75万円
695万円〜900万円 | 23% | 63.6万円
900万円〜1,800万円 | 33% | 153.6万円
1,800万円〜4,000万円 | 40% | 279.6万円
4,000万円超 | 45% | 479.6万円

※上記は2024年時点の所得税速算表です。これに住民税（一律約10%）が加算されます。最新の税制は国税庁の公式情報を必ず確認してください。

医師のマンション投資が節税に強い3つの理由

医師は高収入ゆえに税負担が重く、節税ニーズの高い職業です。さらに勤務先の信用力や安定した収入から金融機関の融資審査でも有利に働くため、不動産投資との相性が良いとされています。マンション投資が医師の節税に有効とされる理由は、主に「減価償却」「損益通算」「物件選び」の3点にあります。

理由1：累進課税の高税率を減価償却で圧縮できる

医師の給与所得は累進課税の対象で、年収が上がるほど税率も高くなります。年収1,500万円なら所得税と住民税をあわせた実効税率はおよそ50%です。つまり、課税所得を100万円減らせれば約50万円の税負担が軽くなる計算になります。

マンション投資では、建物の購入費用を「減価償却費」として複数年にわたり経費に計上できます。減価償却費は実際にお金が出ていかない帳簿上の経費です。手元の現金を減らさずに所得を圧縮し、税負担を軽くできる点が最大のメリットです。

減価償却費は「建物の取得価額 ÷ 耐用年数」で算出します。構造ごとの法定耐用年数は以下のとおりです。

構造別の法定耐用年数

建物構造 | 法定耐用年数 | 償却率（定額法）
木造 | 22年 | 0.046
軽量鉄骨造 | 19〜27年 | 0.038〜0.053
重量鉄骨造 | 34年 | 0.030
RC造（鉄筋コンクリート） | 47年 | 0.022

たとえば、耐用年数を超えた築古の木造物件は「耐用年数22年×0.2＝4年」で減価償却が完了します。1年あたりの経費計上額が大きくなるため、高税率の医師ほど短期間で大きな節税効果を得られる仕組みといえるでしょう。

理由2：損益通算で給与所得から税金を取り戻せる

減価償却費によって生じた帳簿上の赤字は、給与所得と「損益通算」できます。損益通算とは、不動産所得の赤字を本業の給与所得から差し引ける制度です。これにより課税対象となる所得そのものを引き下げ、源泉徴収で納めすぎた税金を確定申告で取り戻せます。

具体例を見てみましょう。給与所得3,000万円の医師が、不動産所得で500万円の帳簿上の赤字（多くは減価償却費による）を出した場合、課税対象は2,500万円に圧縮されます。実効税率を約40%とすると、年間約200万円の節税が見込める計算です。

損益通算前の課税所得：3,000万円

不動産所得の赤字：▲500万円

損益通算後の課税所得：2,500万円

節税額の目安：約200万円（実効税率40%で試算）

家賃収入でローンを返済しながら、減価償却費で所得を圧縮していく——この構造こそがマンション投資で節税できる本質的な理由です。なお、損益通算には注意点もあり、土地取得にかかる借入金の利息部分は損益通算の対象外となるため、税理士による正確な計算が欠かせません。

理由3：建物比率の高い物件を選ぶと節税効果が上がる

減価償却の対象は建物部分のみで、土地は対象外です。土地は時間が経っても価値が減少しないとみなされるためです。したがって、購入価格に占める建物の割合（建物比率）が高いほど、1年あたりの減価償却費は大きくなります。建物比率が高い物件の特徴は以下のとおりです。

都心よりも地方や郊外に位置する物件（土地価格が相対的に低い）

RC造よりも木造や軽量鉄骨造の物件（耐用年数が短く償却が早い）

築年数が法定耐用年数を超えている物件（短期で償却できる）

ただし、建物比率だけを重視して賃貸需要の低いエリアを選ぶと、空室リスクが高まり家賃収入が安定しません。節税効果（建物比率・短い耐用年数）と収益性（立地・賃貸需要）のバランスを見極めた物件選びが欠かせません。建物と土地の割合は売買契約書や固定資産税評価額をもとに按分するため、購入前に内訳を確認しておきましょう。

医師がマンション投資で失敗しないための3つの注意点

マンション投資は節税に有効ですが、判断を誤ると資産を目減りさせるリスクもあります。「節税」という言葉の魅力に引っ張られて本来の投資判断を見失うと、かえって損をするケースも少なくありません。ここでは、多忙な医師が陥りやすい失敗パターンを3つ取り上げます。

注意点1：節税だけで物件を選ぶと赤字が続く

「節税になるから」という理由だけで物件を購入すると、毎月の収支（キャッシュフロー）が赤字になる場合があります。特に新築の区分マンションは、家賃収入よりもローン返済額・管理費・修繕積立金の合計が上回り、毎月の持ち出しが発生しやすい傾向にあります。

節税できても、それ以上に毎月の持ち出しが続けば本末転倒です。購入前に必ず収支シミュレーションを組み、キャッシュフローがプラスになるかを確認しましょう。最低限チェックすべき項目は以下のとおりです。

購入前に確認すべき収支チェックリスト

確認項目 | チェック内容 | 目安・基準
ローン返済額 | 金利上昇を想定した試算を行ったか | 金利+1%でも収支がプラス
空室率 | エリアの賃貸需要を調査したか | 想定空室率10%で試算
修繕・管理費 | 管理費・修繕積立金を計上したか | 家賃の15〜20%を見込む
キャッシュフロー | 全支出を差し引いて手残りがあるか | 月1万円以上のプラス

※目安・基準の数値は一般的な水準です。物件の立地や融資条件により変動するため、個別のシミュレーションで判断してください。

注意点2：減価償却の終了後に収支が悪化するリスクがある

減価償却には期限があります。耐用年数超えの木造物件なら4年で償却が完了し、それ以降は帳簿上の大きな経費が一気に消えます。経費が減ると不動産所得は黒字に転じる一方、ローン返済（特に元本部分）は続きます。

この結果、「帳簿上は黒字となり課税されるのに、手元にお金が残らない（デッドクロス）」という状態に陥りかねません。デッドクロスとは、減価償却費がローンの元金返済額を下回る逆転現象を指し、不動産投資の典型的な落とし穴です。

償却期間終了のタイミングで物件を売却する（出口戦略）

繰り上げ返済で元本を減らし、金利負担を軽くする

新たな物件を取得して償却費を上乗せする（拡大戦略）

こうした出口戦略を、購入時点で計画しておくことが重要です。特に売却時には譲渡所得税（所有期間5年超で長期譲渡として税率約20%）が関わるため、保有期間と売却時期は税負担を踏まえて設計しましょう。

注意点3：不動産会社の営業トークをうのみにしない

医師は安定収入と高い信用力から融資枠が大きいため、不動産会社から積極的に営業を受けやすい立場にあります。「節税になります」「ローンは家賃で返せます」といった言葉だけで購入を決めると、収益性の低い物件をつかむリスクが高まります。

失敗を防ぐための対策は以下の3つです。

複数の不動産会社から提案を受け、価格・利回り・条件を比較検討する

物件のリスク（空室・修繕・金利）を質問し、明確な回答が返ってくるか確認する

売り手ではない税理士やFP（ファイナンシャルプランナー）など第三者の意見を聞く

本業が多忙な医師こそ、信頼できる専門家とのパートナー関係が投資成功の土台になります。即決を迫る営業には特に注意し、一度持ち帰って冷静に判断する習慣を持ちましょう。

節税効果をシミュレーションで比較してみる

実際にどの程度の節税効果が見込めるのか、年収別のシミュレーション例を見てみましょう。ここでは不動産所得で年間300万円の帳簿上赤字（主に減価償却費）が出たと仮定します。

不動産所得▲300万円を損益通算した場合の節税額の目安

給与収入 | 実効税率（目安） | 節税額の目安
1,200万円 | 約33% | 約99万円
1,500万円 | 約43% | 約129万円
2,000万円 | 約50% | 約150万円

※実効税率・節税額はあくまで概算であり、控除や家族構成、物件条件によって変動します。正確な金額は税理士による個別試算が必要です。

このように、年収が高い医師ほど同じ赤字額でも節税効果が大きくなることがわかります。一方で、この赤字額は減価償却が続く期間に限られる点を忘れてはいけません。償却終了後は同じ効果が得られないため、トータルでの収支を長期視点で見極めることが大切です。

区分マ
区分マンションと一棟マンション、どちらが医師に向いているか

マンション投資には大きく分けて「区分マンション（1室単位）」と「一棟マンション（建物全体）」の2種類があります。それぞれにメリットとデメリットがあるため、自分の投資目的やリスク許容度に合わせて選ぶことが重要です。

区分マンションと一棟マンションの比較

比較項目 | 区分マンション | 一棟マンション
初期投資額 | 数百万〜数千万円 | 数千万〜数億円
空室リスク | 1室空くと収入ゼロ | 複数戸で分散できる
管理の手間 | 少ない | 多い
節税効果 | 限定的 | 大きくしやすい

本業が多忙でまとまった時間が取れない医師には、まず管理の手間が少なく初期投資を抑えられる区分マンションから始めるケースが多く見られます。一方、より大きな節税効果や資産規模の拡大を狙う場合は、減価償却費を多く計上しやすい一棟マンションが選択肢となります。

ただし、一棟物件は融資額も大きくなり、空室や修繕の影響も金額が大きくなります。最初から無理をせず、自分の資金力と本業の状況を踏まえて段階的に投資規模を広げていく姿勢が現実的です。

マンション投資で医師が節税する際の流れ

実際にマンション投資を始めて節税につなげるまでの基本的なステップを整理します。流れを把握しておくことで、各段階で何を確認すべきかが明確になります。

投資目的の明確化（節税・資産形成・年金対策など）

信頼できる不動産会社・税理士・FPの選定

物件選び（立地・利回り・築年数・減価償却の検討）

金融機関での融資審査・ローン契約

物件の購入・賃貸経営の開始

確定申告での損益通算による節税

特に重要なのが最初の「目的の明確化」と、最後の「確定申告」です。目的が曖昧なまま購入すると、節税にならない物件を選んでしまう可能性があります。また、確定申告は節税効果を実現する手続きそのものであるため、初年度から正確に行うことが欠かせません。

マンション投資による医師の節税に関するよくある質問

Q1. 医師がマンション投資で節税できるのは本当ですか？

本当です。マンション投資では減価償却費などの経費によって不動産所得が帳簿上の赤字になることがあり、その赤字を給与所得と損益通算することで課税所得を圧縮できます。高い税率が適用される医師ほど、この仕組みによる節税効果は大きくなります。ただし、これはあくまで節税の仕組みであり、物件選びを誤れば実際の収支が赤字になる可能性もある点には注意が必要です。

Q2. 節税効果はいつまで続きますか？

節税効果の中心となる減価償却費は、建物の構造ごとに定められた法定耐用年数に応じて計上できます。中古物件や償却期間が短い物件では数年で償却が終わり、その後は節税効果が薄れます。償却終了後は経費が減るため、逆に黒字になって税負担が増えるケースもあります。投資判断の際は、償却期間中だけでなく、その後の収支も含めた長期シミュレーションを行いましょう。

Q3. 節税だけを目的にマンション投資をしてもよいですか？

おすすめできません。節税だけを目的にすると、収益性の低い物件や割高な物件を購入してしまい、節税額以上に実質的な損失を被るリスクがあります。マンション投資は本来、家賃収入による資産形成が目的であり、節税はその副次的なメリットと捉えるべきです。「節税できるから」という理由だけで購入を決めず、物件そのものの収益力を重視してください。

Q4. 確定申告は自分でできますか？

不動産所得の確定申告は自分で行うことも可能ですが、減価償却費の計算や経費の按分など専門的な知識が必要な場面が多くあります。本業が多忙な医師の場合、税理士に依頼することで手間を省きつつ、適切な経費計上による節税を実現できます。費用はかかりますが、申告ミスによる追徴課税のリスクを避けられるメリットは大きいといえます。

まとめ

本記事では、医師がマンション投資で節税できる仕組みと、その3つの理由、注意点について解説しました。最後に要点を整理します。

医師が節税できる理由は「高い税率による損益通算の効果」「減価償却による帳簿上の赤字」「経費計上の幅広さ」の3つ

年収が高い医師ほど、同じ赤字額でも節税効果は大きくなる

節税効果は減価償却期間に限られるため、長期的な収支を見極めることが重要

空室・修繕・金利上昇などのリスクや、不動産会社の営業トークには十分注意する

マンション投資は、医師にとって節税と資産形成を同時に進められる有効な手段です。しかし、節税効果ばかりに目を向けると本来の目的を見失い、かえって損失を招く恐れがあります。大切なのは、節税はあくまで副次的なメリットと位置づけ、物件そのものの収益力と長期的な収支を冷静に判断することです。

本業が多忙な医師だからこそ、信頼できる不動産会社や税理士、FPといった専門家とパートナーシップを築き、無理のない範囲で着実に投資を進めていきましょう。まずは複数の情報源から知識を集め、ご自身の状況に合った投資プランを検討することから始めてみてください。