マンション投資の管理費負担はいくら？相場と利回りへの影響を解説

この記事の3行まとめ

管理費の相場は月額1〜2万円前後

管理費で表面と実質の利回り差が開く

購入前に3つの基準で妥当性を判断する

目次

マンション投資の管理費とは？内訳と相場を正しく把握する

管理費の負担が利回りを左右する｜投資判断の落とし穴

まとめ｜管理費を味方につけるマンション投資を

マンション投資を検討する中で、「管理費って、毎月どれくらいかかるんだろう？」と不安を感じる方は少なくありません。

実は、営業担当が提示するシミュレーションでは管理費が低めに見積もられているケースがあります。購入後に「想定より手残りが少ない」と気づいても、後戻りするのは難しいでしょう。

この記事では、管理費の内訳・相場から利回りへの影響、購入前に確認すべき判断基準を解説します。読み終える頃には、管理費の妥当性を自分の目で見抜けるようになっているでしょう。

マンション投資の管理費とは？内訳と相場を正しく把握する

マンション投資で発生する管理費は、大きく2種類に分かれます。

建物管理費：管理組合に毎月支払う費用で、共用部分の維持に使われる

管理委託手数料：賃貸管理会社に支払う費用で、入居者対応や集金業務の対価にあたる

この2つを混同すると収支計算の精度が大きく下がります。それぞれの性質を正確に押さえておきましょう。なお、修繕積立金は管理費とは別の費用で、大規模修繕工事のために積み立てる資金です。

修繕積立金も管理費と同様に毎月の固定支出に含まれます。収支計画では、両方を忘れずに織り込みましょう。

オーナーが毎月負担する管理費の内訳と使い道

建物管理費の主な使い道は以下のとおりです。

管理人の人件費

共用部の清掃費

エレベーターや給排水設備の保守点検費

共用部の水道光熱費

損害保険料

タワーマンションやコンシェルジュ付き物件では、こうした維持コストが膨らみやすい傾向があります。

賃貸管理会社に支払う管理委託手数料は、家賃の3〜5%が一般的な水準です。家賃8万円の物件なら月額2,400〜4,000円が目安になります。

入居者募集や集金代行、クレーム対応など幅広い業務を任せられます。副業で投資を行う会社員オーナーにとっては、必要性が高い費用です。

投資用マンションの管理費相場｜築年数・規模で変わる目安

国土交通省の「平成30年度マンション総合調査」によると、管理費の全国平均は1戸あたり月額約1万〜1.6万円です。ただし、築年数と総戸数によって金額差が生じます。

区分 | 月額目安
築10年以内 | 1.8〜2万円前後
築30年超 | 1.1〜1.5万円程度
総戸数20戸以下 | 約1.9万円

新しい物件ほど設備のグレードが高く、維持コストがかさみます。

総戸数が少ない物件では、エレベーターの保守費用や管理人の人件費を少人数で分担するため、1戸あたりの負担が増加します。比較検討の段階で、管理費が相場の範囲内に収まっているかを必ず確認しましょう。

管理費の負担が利回りを左右する｜投資判断の落とし穴

物件の収益性を判断するとき、表面利回りだけでは管理費の負担を見落としがちです。管理費と修繕積立金を差し引いた「実質利回り」で比較しないと、本当に手元に残る金額はわかりません。

ここでは、利回りへの具体的な影響と、購入前に使える判断基準を整理します。

表面利回りと実質利回りの差は管理費で決まる

表面利回りは「年間家賃収入÷物件価格」で算出しますが、ここに管理費や修繕積立金は含まれていません。

物件価格2,000万円、月額家賃8万円のワンルームマンションで具体的に比較してみましょう。

項目 | 月額 | 年額
家賃収入 | 80,000円 | 960,000円
建物管理費 | -15,000円 | -180,000円
修繕積立金 | -10,000円 | -120,000円
賃貸管理手数料（5%） | -4,000円 | -48,000円
手取り家賃 | 51,000円 | 612,000円
表面利回り | ― | 4.80%
実質利回り | ― | 3.06%
差 | ― | -1.74ポイント

表面利回りと実質利回りの差は1.74ポイントにもなります。管理費が月額5,000円違うだけで、年間では6万円、10年間では60万円の差になるのです。表面利回りだけで購入を判断する危うさが、この表から読み取れます。

購入前にチェックすべき管理費の妥当性3つのポイント

チェックすべき管理費のポイントは、次の3つです。

同エリア・同規模の物件との比較
国土交通省のデータや不動産ポータルサイトで類似物件の管理費を調べる。相場から大きく外れている場合は、管理会社への委託費が割高になっている可能性がある

長期修繕計画の確認
管理費が極端に安い物件では修繕積立金が不足しているケースがある。将来の大規模修繕時に一時金を徴収される、あるいは大幅に値上げされるリスクを見込んでおく

管理費の値上げ履歴
過去5〜10年で管理費や修繕積立金が何回、どの程度値上がりしたかを確認する。値上げ幅が大きい物件は今後も上昇が続く可能性が高い

重要事項調査報告書や管理組合の議事録で確認できるため、購入前に必ず取り寄せましょう。

まとめ｜管理費を味方につけるマンション投資を

マンション投資における管理費は、建物管理費と賃貸管理手数料の2種類で構成されます。全国平均は月額1〜1.6万円程度ですが、築年数や総戸数で大きく変動する点を押さえておきましょう。

投資判断で重要なのは、管理費を含めた実質利回りで物件を比較する視点です。表面利回りだけでは、毎月の手残りを正確に予測できません。

購入を検討する際は、類似物件との相場比較、長期修繕計画の内容、管理費の値上げ履歴の3点を必ず確認しましょう。この3つのチェックを習慣にするだけで、管理費の負担に振り回されない堅実なマンション投資が実現できます。