家賃値上げを拒否されたらオーナーはどうする？対応方法を解説

この記事の3行まとめ

家賃値上げは「固定資産税の増加・物価上昇・近隣相場との乖離」など正当な理由があればオーナーから請求できる（借地借家法第32条）。

借主には値上げを拒否する権利があり、一方的・強制的な値上げや、拒否を理由とした追い出しはできない。

拒否された場合は「話し合い→内容証明→賃料増額調停→訴訟」の順で対応し、まずは根拠資料を示した交渉が基本。

「家賃の値上げを打診したら入居者に拒否されてしまった……」「固定資産税や修繕費が上がっているのに、このまま据え置くしかないのだろうか？」

物価上昇や維持管理コストの増加を背景に、家賃の見直しを検討するオーナーは年々増えています。しかし、家賃の値上げには原則として借主との合意が必要であり、交渉が思うように進まないケースは珍しくありません。さらに、対応を誤ると入居者との関係が悪化し、退去や空室につながるリスクもあります。

この記事では、家賃値上げを拒否されたときにオーナーが取るべき具体的な対応方法を、法律の根拠・交渉の手順・費用感・FAQまで含めて体系的に解説します。賃貸経営の収益を守りながら、トラブルを回避するための実践的な知識を整理しましょう。

目次

家賃値上げを借主が拒否できる理由と借主の権利

オーナー・大家が家賃値上げを請求できる正当な理由

家賃値上げを拒否されたときの対応方法｜交渉で失敗しないポイント

家賃値上げを拒否されたからといって退去・追い出しはできる？

話し合いで解決しない場合は調停・裁判を検討する

家賃値上げ交渉にかかる費用・期間の目安

家賃値上げに関するよくある質問（FAQ）

まとめ｜家賃値上げを拒否された場合の対応ポイント

家賃値上げを借主が拒否できる理由と借主の権利

オーナーが家賃の値上げを希望していても、借主が必ず応じなければならないわけではありません。賃貸借契約において、家賃の改定は原則として貸主と借主双方の「合意」によって成立するためです。オーナーから値上げ通知を行ったとしても、借主が納得できなければ拒否することができます。

借地借家法が定める「賃料増減額請求権」とは

借地借家法第32条では、土地・建物に対する税負担の増加、物価その他経済事情の変動、近隣の同種建物との家賃比較などにより賃料が不相当になった場合に、貸主・借主の双方が賃料の増額・減額を請求できると定められています。つまり「請求する権利」はオーナーにありますが、同時に借主にも「減額を請求する権利」「増額を拒否する権利」が認められているのです。

重要なのは、「請求できること」と「値上げが認められること」は別であるという点です。オーナーが一方的に通知しても、それだけで家賃が法的に確定するわけではありません。

借主が値上げを拒否できる主なケース

値上げの理由・根拠が明確に示されていない

周辺相場と比べて値上げ幅が過大である

契約書に「賃料の改定は協議による」と定められている

「一定期間は賃料を増額しない」という不増額特約がある

借主には、値上げの理由を確認し、納得できなければ交渉する権利があります。オーナー側としては、まずこの前提を理解したうえで、感情的にならず根拠を整えて交渉に臨むことが大切です。

オーナー・大家が家賃値上げを請求できる正当な理由

家賃の値上げは、オーナーの判断だけで自由に行えるものではありません。借地借家法では、賃料が現在の経済状況や周辺相場と比べて不相当になった場合に、貸主が賃料増額を請求できると定めています。具体的にどのような理由が「正当」と認められやすいのかを整理しましょう。

正当な理由として認められやすい3つの代表例

正当な理由 | 具体例 | 認められやすさ
税負担の増加 | 固定資産税・都市計画税の上昇、評価額の見直し | 高い
物価・経済事情の変動 | 管理費・修繕費・人件費・保険料などの上昇 | 中〜高
近隣相場との乖離 | 長期据え置きで周辺の同種物件より家賃が著しく低い | 高い

特に多いのが固定資産税・都市計画税の増加です。物件を維持するコストが上昇している場合は、家賃の見直しが合理的と判断されやすくなります。また、長期間にわたって家賃を据え置いている物件では、知らないうちに周辺相場との開きが大きくなっているケースも少なくありません。

正当な理由として認められにくいケース

「収益を増やしたい」というオーナー個人の希望

「ローン返済が苦しくなった」という貸主の資金事情

感情的な理由（入居者と折り合いが悪いなど）

これらは法律上の「正当な理由」には該当しません。値上げを請求する際は、客観的なデータ（税額の通知書、周辺相場資料、修繕費の見積もりなど）を用意することが交渉成功のカギになります。

関連記事：23区の家賃相場はこう読む｜オーナーが押さえるべき収益ライン

家賃値上げを拒否されたときの対応方法｜交渉で失敗しないポイント

家賃値上げを拒否された場合でも、すぐに調停や裁判へ進む必要はありません。むしろ、まずは丁寧な話し合いで合意を目指すことが、コストもリスクも最小限に抑える最善の方法です。ここでは、交渉を成功させる3つのステップを解説します。

STEP1｜話し合いで値上げの理由を説明する

最初に行うべきは、値上げの背景と理由を誠実に説明することです。固定資産税が上がった、修繕費が増えた、相場と乖離しているなど、具体的な事情を伝えれば、入居者も一定の理解を示しやすくなります。「なぜ今、いくら上げる必要があるのか」を数字で示すことが信頼につながります。

STEP2｜周辺相場や根拠資料を提示する

口頭での説明だけでは説得力に欠けます。次の資料を用意して提示しましょう。

固定資産税・都市計画税の納税通知書（増額の証拠）

近隣の同条件物件の募集家賃データ（ポータルサイトの一覧など）

修繕・設備更新の見積書や領収書

不動産会社による賃料査定書

客観的な根拠があるほど、値上げの正当性が伝わりやすくなります。

STEP3｜条件の見直しや段階的な値上げで合意を目指す

一度に大幅な値上げを求めると拒否されやすくなります。次のような折衷案・代替案を提示することで、双方が納得できる着地点を探りましょう。

提案方法 | 内容 | 効果
段階的値上げ | 1年目+1,500円、2年目+1,500円など分割 | 負担感を緩和し合意しやすい
設備改善とセット | エアコン・給湯器の更新と引き換えに値上げ | 納得感が高まる
更新料の調整 | 値上げの代わりに更新料を据え置き・減額 | 総額の負担を調整できる
長期契約の提案 | 値上げ幅を抑える代わりに定期借家へ移行 | 安定した入居を確保

たとえば月額3,000円の値上げを希望する場合でも、設備更新と組み合わせたり、2年かけて段階的に上げたりすることで、入居者の心理的抵抗を大きく下げられます。「退去されて空室期間が発生するより、合意を優先する」という視点も重要です。

家賃値上げを拒否されたからといって退去・追い出しはできる？

結論からいえば、家賃値上げを拒否されたことを理由に、入居者を一方的に退去させることはできません。借地借家法では借主が手厚く保護されており、契約更新の拒絶や解約には「正当事由」が必要とされます。

「値上げに応じなかった」という事実だけでは、この正当事由には該当しないのが原則です。仮に強引に退去を迫れば、違法な追い出し行為とみなされ、損害賠償請求を受けるリスクもあります。

値上げを拒否された後も契約は継続する

値上げ交渉が決裂しても、賃貸借契約そのものは従前の家賃のまま継続します。借主が拒否した場合、借主は「相当と認める額の家賃」を支払い続ければよいとされており（借地借家法第32条第2項）、オーナーは受領を拒否できません。最終的に増額が認められた場合は、差額に年1割の利息を付けて精算する仕組みになっています。

つまり、「値上げに応じないなら出て行ってほしい」という対応は通用しないことを理解しておく必要があります。

話し合いで解決しない場合は調停・裁判を検討する

話し合いで合意できない場合、法的手続きへ進むことになります。ただし、いきなり裁判は起こせません。賃料増額については「調停前置主義」がとられており、訴訟の前に必ず調停を申し立てる必要があります。

解決までの流れ

内容証明郵便で増額請求：値上げの意思と理由を正式に通知する

賃料増額調停の申し立て：簡易裁判所に申し立て、調停委員を交えて協議

賃料増額請求訴訟：調停不成立の場合に提訴。不動産鑑定により適正賃料を判断

手続き | 期間の目安 | 主な費用
内容証明郵便 | 即日〜数日 | 約1,500〜2,000円（行政書士依頼で1〜3万円）
賃料増額調停 | 3〜6か月程度 | 収入印紙数千円＋郵券＋弁護士費用
賃料増額訴訟 | 半年〜1年以上 | 印紙代＋鑑定費用（20〜50万円）＋弁護士費用

訴訟になると不動産鑑定士による鑑定費用だけで20〜50万円程度かかることもあり、時間とコストの負担は決して小さくありません。値上げ幅が月数千円程度であれば、裁判費用を回収するのに何年もかかるケースもあります。そのため、費用対効果を見極めたうえで、できるだけ話し合いや調停での解決を目指すのが現実的です。

家賃値上げ交渉にかかる費用・期間の目安

家賃値上げを進める際、どの段階でどれだけのコストと時間がかかるのかを把握しておくと、判断を誤りにくくなります。以下に全体像をまとめました。