マンション管理委託契約の見直し｜確認すべき3つのポイント

この記事の3行まとめ

見直しは委託料・条項・更新の3点

委託料は戸あたり月額で相場と比較

解約も更新も標準は3か月前

目次

管理委託契約の見直しで確認したい3つのポイント

よくある質問（FAQ）

まとめ

マンション管理の管理委託契約は、更新のたびに見直したい契約です。

管理会社から値上げや更新を提示され、内容が妥当か迷っていませんか。任せきりのまま押印すると、割高な委託料や不利な条項を見逃しかねません。

この記事では、見直しで確認したい3つのポイントを、国土交通省の指針にそって解説します。

読み終えるころには、総会で説明できる判断の軸が手に入ります。

管理委託契約の見直しで確認したい3つのポイント

管理委託契約の見直しでまず確認したいのは、委託料・不利な条項・更新の3点です。

管理委託契約とは、管理組合が管理会社に建物や設備の管理を任せるために結ぶ契約を指します。国土交通省は、管理組合と管理業者が委託契約を結ぶ際の指針として、マンション標準管理委託契約書を公表しています。

多くの管理会社はこの指針をもとに契約書を作りますが、組合に不利な条項が紛れる例も少なくありません。だからこそ、提示された契約書を指針と照らし合わせる作業が欠かせません。

3つのポイントを順にたどれば、見直すべき箇所が効率よく見えてきます。

委託料は相場に見合っているか

委託料の目安として公的データと比べます。

国土交通省「令和5年度マンション総合調査」によると、管理費は1戸あたり月額11,503円（駐車場使用料等の充当を除く）です。委託料はこの管理費から支払われます。

同調査を基にした集計では管理委託費の全国平均は1戸あたり月額およそ10,800円で、戸数が少ないほど割高になる傾向があります。

たとえば60戸で月60万円なら1戸あたり月1万円で、全国平均をやや下回る水準です。あとは複数社の見積もりと並べ、サービス内容に見合うかを確かめます。

委託料には、おもに次の費用が含まれます。

事務作業（出納や会計の処理）

管理員の業務

共用部分の清掃

設備の点検

内訳まで開示してもらい、何にいくら払っているかを把握しておきましょう。

出典：国土交通省「令和５年度マンション総合調査結果」

参考：株式会社アソーク「マンション管理委託費の相場｜戸数別の月額目安と内訳・見直しの3ステップ」

管理組合に不利な条項はないか

不利な条項は、マンション標準管理委託契約書と見比べると見つけやすくなります。

標準とは違う表現や、組合の自由を狭める文言が注意のサインです。代表的な条項を、標準の考え方と並べて整理しました。

確認する条項 | 標準契約書の考え方 | 組合に不利な例
解約の予告期間 | 少なくとも3か月前 | 6か月〜1年に延長
中途解約の違約金 | 規定なし（予告で解約可） | 残り期間分の費用を請求
契約の更新 | 満了3か月前に書面で申出 | 通知がなければ自動更新

表のように、解約や更新にかかわる条項ほど組合の交渉力を左右します。特に予告期間の延長・違約金・自動更新が重なると注意が必要です。

3つがそろうと、同じ条件のまま契約が続く流れになりやすいからです。条項を単独で見るのではなく、組み合わせで全体をながめる視点が役立ちます。

出典：国土交通省「マンション標準管理委託契約書及び同コメント」

更新時に条件を見直せる契約になっているか

更新時こそ、条件を見直せる契約かを確認すべきタイミングです。

標準契約書では、更新するときは満了の3か月前までに書面で申し出ると定めています。何もしなくても自動で更新される形は、標準から外れた取り決めです。

自動更新の条項があると、値上げや条件変更を話し合う機会を逃しやすくなります。解約を申し入れる期限も、標準では少なくとも3か月前とされています。

この期限が6か月や1年に延びていないか、満了日から逆算して確認しましょう。更新の数か月前から動けば、あわてずに交渉の席につけます。

よくある質問（FAQ）｜管理委託契約の見直しに関する疑問を解決

Q.委託料の値上げは断れますか？

A.交渉できます。管理委託契約は組合と管理会社の合意で成り立つため、値上げを無条件で受け入れる義務はありません。提示された根拠を確認し、複数社の見積もりと比べたうえで、減額や据え置きを申し入れる進め方が現実的です。

Q.管理委託契約は何年ごとに見直すべきですか？

A.契約更新のたびが目安です。契約は1年から数年単位で更新される例が多いため、その時期に合わせて委託料や条項を点検するのは無理がありません。値上げや管理の質に不満を感じたときも、見直しを始める良いきっかけになります。

Q.契約書のチェックは専門家に頼むべきですか？

A.不安があれば依頼が確実です。マンション管理士や弁護士に精査を頼めば、不利な条項や法的なリスクを見抜いてもらえます。費用はかかりますが、委託料の適正化で回収できる場合も多く、判断に迷う組合員ほど活用する価値があります。

まとめ｜契約書の見直しが委託料の無駄を防ぐ

管理委託契約の見直しは、委託料・不利な条項・更新条件の3点の確認が出発点です。

委託料は戸あたり月額で相場と比べ、内訳まで開示してもらうと判断しやすくなります。不利な条項は標準契約書と見比べ、解約や更新にかかわる文言を重点的に見ましょう。

更新の期限を満了日から逆算し、条件を話し合える状態かを確かめます。3つを点検すれば、管理会社の提示をそのまま受け入れる前に、根拠を持って判断できます。

まずは手元の契約書を開き、解約の予告期間と更新の取り決めを確認してみましょう。見直しで得た材料は、総会で他の区分所有者に説明する裏づけにもなります。