収益を左右するのは立地だけじゃない｜マンション投資と間取りの関係

この記事の3行まとめ

マンション投資では立地が「入口条件」、間取りが「決定条件」。同じ立地でも間取り次第で満室物件と空室物件に分かれる。

間取りの良し悪しは空室率・家賃水準・原状回復コストに影響し、月数千円の差が10年・20年で数十万〜百万円超の収益差になる。

生活動線・収納・部屋形状・採光など「住みやすさ」を総合評価することが、安定した賃貸経営の鍵となる。

マンション投資において「立地がすべて」という考え方は、今でも根強く残っています。確かに駅距離や周辺環境は入居需要を大きく左右する重要な要素であり、否定するものではありません。

しかし実際の運用現場では、同じエリア・同じ駅距離・同じ築年数であっても、満室が続く物件と空室が目立つ物件にくっきりと分かれることがあります。その差を生み出している大きな要因の一つが「間取り」です。

本記事では、不動産投資を検討している方やすでにアパート・マンションを所有しているオーナーに向けて、収益性と間取りの関係を具体的な数字・比較表・チェックリストを交えて解説します。立地偏重から一歩進んだ「失敗しない物件選び」の視点を整理していきましょう。

目次

立地だけでは決まらない賃貸需要の現実

そもそも「良い間取り」とは何か｜定義と評価軸

単身・ファミリーで異なる間取りの評価軸

空室リスクを左右する「使いにくい間取り」の特徴

家賃設定にも影響する間取りの差｜収益シミュレーション

オーナーが見るべき間取りのチェックポイント

間取りの弱点はリフォームで改善できるか

よくある質問（FAQ）

まとめ｜立地×間取りの総合評価が収益を安定させる

立地だけでは決まらない賃貸需要の現実

マンション投資において、立地が重要であることは大前提です。駅徒歩圏であること、スーパーや病院などの生活利便施設が近いこと、治安が安定していることは、いずれも入居者にとって重要な判断材料となります。

しかし近年の賃貸市場では、立地条件だけでは物件の競争力を維持しきれないケースが増えています。その背景には、インターネットを通じた物件比較の一般化があります。

かつては不動産会社の店頭で数件を紹介される程度だった物件探しも、現在ではポータルサイトで数十件を同時に比較し、間取り図・写真・条件を細かく精査するのが当たり前になりました。入居希望者の情報リテラシーは飛躍的に高まっています。

その結果、立地が同程度の物件が複数並んだ場合、最終的な決定要因は「実際の住みやすさ」に移行しています。そして、その住みやすさを左右する中心的な要素が間取りなのです。

つまり、立地は「検索でヒットするための入口条件」、間取りは「内見後に契約を決めさせる決定条件」として機能しているといえます。立地でユーザーに見つけてもらい、間取りで選ばれる――この二段構えを理解することが、空室を防ぐ第一歩です。

役割 | 要素 | 機能
入口条件 | 駅距離・周辺環境・築年数 | 検索で候補に残る／内見に来てもらう
決定条件 | 間取り・収納・採光・設備 | 他物件と比較して契約を決めさせる
維持条件 | 管理状態・原状回復のしやすさ | 長期入居と更新につなげる

そもそも「良い間取り」とは何か｜定義と評価軸

賃貸経営における「良い間取り」とは、単に広い・部屋数が多いということではなく、「想定する入居ターゲットがストレスなく快適に暮らせる空間設計」を指します。広さ（専有面積）と使いやすさ（設計の質）は別物であり、ここを混同すると物件選定を誤ります。

良い間取りを評価する代表的な軸は、以下の5つに整理できます。

生活動線：玄関→キッチン→水回り→居室の移動が自然か

収納性：クローゼットや収納の容量・位置が実用的か

採光・通風：窓の向き・数、日当たり、風通し

家具配置のしやすさ：部屋形状が整い、ベッドやソファを置きやすいか

プライバシー：玄関からの視線の抜け、生活空間の分離

これらは図面上の数字には表れにくい要素ですが、入居者が内見時に「住みやすそう」「ここで暮らしたい」と感じるかどうかを左右します。図面の「面積」だけでなく「質」を読み解く視点が、オーナーには求められます。

単身・ファミリーで異なる間取りの評価軸

間取りの「良し悪し」は、入居ターゲットによって評価基準が大きく異なります。万人にとっての正解はなく、「誰に貸すか」を定めたうえで間取りを評価する必要があります。

単身者向け：コンパクトさと機能性のバランス

単身者向けの1K・1DK・1LDKでは、単に広さがあるだけでは評価されません。むしろ重視されるのは、限られた面積をいかに機能的に使えるかです。キッチンの位置、生活動線のスムーズさ、収納の使いやすさなど、日常のストレスを減らせる設計がポイントになります。

近年は在宅ワークの定着により、ワークスペースを確保できる1LDKや、独立洗面台・浴室乾燥機を備えた物件の人気が上昇しています。家具配置のしやすさは内見時の印象を大きく左右するため、長方形に近い整形の居室が好まれます。

ファミリー向け：部屋数より「生活の分離」

ファミリー向け物件では、部屋数だけでなく「生活の分離」が重要になります。リビングを中心とした間取り構成、寝室と子ども部屋の距離感、来客時に生活感を隠せるかどうかなどが評価ポイントです。

また、子どもの成長や家族構成の変化に対応できる柔軟性のある間取りも選ばれやすい傾向があります。対面キッチンで家族の様子を見守れる設計や、収納量の多さも長期入居を後押しする要素です。

ターゲット | 主な間取り | 重視される要素 | 傾向
単身者（学生・社会人） | 1K〜1LDK | 動線・収納・整形の居室・水回り設備 | 回転は早いが需要が厚い
DINKS（共働き夫婦） | 1LDK〜2LDK | 広めのLDK・収納量・独立した寝室 | 家賃帯が高く安定
ファミリー | 2LDK〜3LDK以上 | 部屋数・生活分離・収納・対面キッチン | 長期入居しやすい

空室リスクを左右する「使いにくい間取り」の特徴

一見すると条件の良い物件でも、間取りの設計次第で空室が長期化するケースは少なくありません。オーナーが避けたい「使いにくい間取り」の代表的な特徴を整理します。

デッドスペースが多い：細長すぎる居室や不自然な凹凸があり、生活イメージが湧きにくい

柱・梁の出っ張り：家具の配置が制限され、空間を有効活用できない

玄関から室内が丸見え：プライバシーが確保しにくく、敬遠されやすい

動線の分断：水回りと生活空間の移動が不便で、家事効率が悪い

収納が極端に少ない：荷物が置けず、特にファミリーから敬遠される

採光不足：北向きや窓が少なく、日中も暗い印象になる

オーナー側は「広さがある＝価値が高い」と考えがちですが、賃貸市場では必ずしもそう評価されません。同じ専有面積25㎡でも、整形で収納が充実した物件と、変形で収納の乏しい物件では、内見からの成約率も入居期間も変わってきます。

こうした弱点は、構造に起因するものほど後から改善が難しいため、購入前の段階で見極めることが極めて重要です。

家賃設定にも影響する間取りの差｜収益シミュレーション

間取りは空室リスクだけでなく、家賃水準にも直接的な影響を与えます。同じエリア・同じ築年数であっても、間取りの完成度によって賃料に差が生じることは珍しくありません。

競争が激しい都市部では、似た条件の物件が多数並ぶため、入居者は「少しでも住みやすい部屋」を選びます。その結果、間取りの良い物件は強気の賃料設定が可能になり、使いにくい間取りの物件は賃料を下げざるを得ない状況になります。

この差は月額数千円に見えても、長期で積み上がると大きな収益差になります。以下は、月3,000円の家賃差と空室期間の差が長期収益に与える影響を試算したものです（あくまでモデルケースであり、実際の数値は物件により異なります）。

項目 | 間取りが良い物件 | 間取りが弱い物件 | 差
家賃（月額） | 80,000円 | 77,000円 | 3,000円
年間家賃 | 960,000円 | 924,000円 | 36,000円
10年間の家賃 | 9,600,000円 | 9,240,000円 | 360,000円
1回あたり平均空室期間 | 約1ヶ月 | 約3ヶ月 | 2ヶ月
空室損（家賃差含む10年想定） | 少ない | 大きい | 合計で数十万〜100万円超

このように、家賃差そのものよりも「空室期間の長さ」が収益に与えるダメージは大きい点に注意が必要です。間取りが弱く成約に時間がかかる物件は、家賃の値下げと空室損のダブルパンチで、表面利回りの数字以上に実質収益が削られていきます。

オーナーが見るべき間取りのチェックポイント

オーナーが物件選定や保有判断を行う際は、図面上の広さや数字だけで判断するのではなく、実際の生活イメージを持って評価することが重要です。内見時や図面確認時に使えるチェックリストをまとめました。

✅ ベッド・ソファ・テーブルなど主要な家具を無理なく配置できるか

✅ 玄関→キッチン→水回り→居室の動線が自然でストレスがないか

✅ クローゼット・収納の容量と位置は実用的か

✅ 部屋形状に極端な歪み・デッドスペースはないか

✅ 玄関を開けた瞬間に室内が丸見えにならないか

✅ 窓の向き・数は十分で、日当たりと風通しは確保されているか

✅ コンセントの位置・数は生活に支障がないか

✅ 近隣の競合物件と比べて差別化できる要素があるか

これらはすべて入居者の満足度に直結する要素です。可能であれば、実際にその部屋に「自分が住むつもり」で内見し、1日の生活をシミュレーションしてみると、図面では気づけない弱点が見えてきます。

間取りの弱点はリフォームで改善できるか

中古物件を検討する場合、間取りの弱点が「リフォームで改善できる範囲」か「構造上変更できない範囲」かを明確に分けて判断することが大切です。改善可能な弱点なら投資対象になり得ますが、構造的な欠点は割り切るか避ける必要があります。

改善の可否 | 具体例 | 費用感の目安

比較的改善し

改善の可否 | 具体例 | 費用感の目安
比較的改善しやすい | クロス張替え、設備交換、収納の増設、間仕切り壁の追加・撤去 | 数万〜数十万円
条件次第で可能 | 水回りの移設、洋室と和室の変更、対面キッチン化 | 数十万〜100万円超
原則として困難 | 柱・梁・耐力壁の位置、窓の位置・大きさ、専有面積そのもの | 変更不可または不経済

つまり、「狭く感じる」「収納が足りない」といった問題は工夫で解消できる一方、「窓がない」「形がいびつ」「水回りが致命的に使いにくい」といった問題は簡単には変えられないということです。中古物件を割安に取得し、リフォームで魅力を高めて家賃を底上げする戦略は有効ですが、改善できない弱点に投資してしまうと回収できません。

特にマンションの場合、専有部分であっても管理規約によってリフォームの範囲が制限されているケースが多くあります。床材の遮音等級指定や、水回りの移設禁止などが代表的です。購入前には必ず管理規約と過去のリフォーム事例を確認し、想定している改善が実現可能かどうかを見極めましょう。

ターゲット層に合った間取りを選ぶ

間取りの良し悪しは「絶対的なもの」ではなく、そのエリアで想定される入居者層に合っているかどうかで決まります。万人受けする間取りを狙うよりも、ターゲットを明確にして「この層にとって最適な間取り」を提供する方が、空室リスクを抑えやすくなります。

単身者・学生エリア：駅近・コンパクトなワンルーム〜1K。収納と水回りの使いやすさが鍵。

社会人・DINKsエリア：1LDK〜2LDK。在宅ワークスペースや独立した居室ニーズが高い。

ファミリーエリア：2LDK〜3LDK。収納量・部屋数・周辺環境（学校・公園）が重視される。

たとえばファミリー需要の高い郊外エリアにワンルームを供給しても、ターゲットとのミスマッチで空室が長期化しやすくなります。逆に単身者の多い都心エリアで広いファミリータイプは賃料が高くなりすぎ、需要が限られます。立地が示す需要層と、間取りが提供する価値を一致させることが、安定収益への近道です。

よくある質問（FAQ）

Q1. 同じ広さなら、間取りが違っても家賃に大きな差は出ませんか？

同じ専有面積でも、間取り次第で家賃や入居率に差が出ることは珍しくありません。たとえば同じ25㎡でも、収納が充実し動線が良いワンルームと、デッドスペースが多く使いにくいワンルームでは、入居者が感じる「住みやすさ」がまったく異なります。特に競合物件が多いエリアでは、こうした体感的な使いやすさが選ばれる決め手になり、結果として家賃や稼働率の差につながります。

Q2. 図面だけで間取りの良し悪しを判断できますか？

ある程度は判断できますが、図面だけでは見落としやすいポイントが多くあります。窓からの採光や眺望、隣室との距離感、天井高、コンセントの位置、実際の動線の自然さなどは、現地で確認しないとわかりません。可能な限り内見を行い、「自分が住むつもりで1日の生活をシミュレーションする」ことをおすすめします。遠方物件などで内見が難しい場合は、詳細な室内写真や動画、周辺環境の情報を取り寄せて補完しましょう。

Q3. 間取りに弱点がある物件は、避けるべきでしょうか？

一概に避ける必要はありません。重要なのは、その弱点が「リフォームや工夫で改善できるか」「価格に見合った割引が反映されているか」です。収納不足や内装の古さなど改善可能な弱点であれば、割安に取得してバリューアップする戦略が有効です。一方で、窓がない・形がいびつ・専有面積が極端に狭いといった構造的な欠点は改善が難しいため、相応の割引がなければ慎重に判断すべきです。

Q4. 立地と間取り、どちらを優先すべきですか？

基本的には立地が土台であり、後から変えられない要素として最優先で考えるべきです。ただし、立地が良くても間取りがそのエリアの需要層に合っていなければ、空室リスクは高まります。理想は「良い立地」×「ターゲットに合った間取り」の組み合わせです。立地で需要を確保し、間取りで競合との差別化を図る、という二段構えで判断するのが現実的です。

まとめ

マンション投資において立地が重要であることは間違いありませんが、収益を左右するのは立地だけではありません。同じ立地・同じ広さでも、間取りの良し悪しが家賃水準や入居率、ひいては長期的な収益性に確実に影響を与えます。

本記事のポイントを改めて整理します。

間取りは入居者の満足度に直結し、家賃・稼働率・退去率に影響する

図面の数字だけでなく、家具配置・動線・収納・採光など実際の生活イメージで評価する

間取りの弱点は「改善できるもの」と「構造上変えられないもの」を切り分けて判断する

リフォームを前提とする場合は、管理規約や過去事例で実現可能性を必ず確認する

ターゲット層と間取りのミスマッチを避け、エリア需要に合った物件を選ぶ

物件選定の際は、立地という「動かせない条件」をまず押さえたうえで、間取りという「住み心地を決める条件」を丁寧に見極めることが大切です。チェックリストを活用し、実際に住む人の視点で物件を評価する習慣を持つことで、空室リスクを抑え、長期にわたって安定した収益を生み出すマンション投資につなげていきましょう。