マンション投資で新築はやめとけ？リスクと後悔しない判断基準を紹介

この記事の3行まとめ

新築プレミアム（物件価格の1〜2割）により、購入直後から数百万円の含み損を抱えるリスクがある

家賃は最初の入居者退去後から下がり始め、築10年で5〜15%程度の下落も。実質利回りで収支を必ず確認する

「節税」「年金代わり」「家賃保証」の営業トークは条件付き。家賃10%下落を想定して自分で収支を計算すべき

目次

新築マンション投資とは？「やめとけ」と言われる理由を整理

新築マンション投資で失敗しやすい3つのリスク

新築マンション投資のメリット・デメリット比較

新築と中古マンション投資の違いを徹底比較

新築マンション投資で損しないための2つの判断基準

新築マンション投資が向いている人・向いていない人

後悔しないための具体的なシミュレーション手順

よくある質問（FAQ）｜新築マンション投資のリスクに関する疑問を解決

まとめ｜リスクを数字で理解して投資の可否を見極めよう

「新築なら安心」「節税になる」「年金代わりになる」——こうした営業トークを聞いて、新築マンション投資に興味を持った方も多いのではないでしょうか。一方で、ネット上では「新築マンション投資はやめとけ」という声も少なくありません。

実際、新築ならではのリスクを知らずに購入し、毎月の赤字に苦しむケースは後を絶ちません。しかし、これは「新築投資のすべてが悪い」という意味ではなく、リスクを数字で理解しないまま購入してしまうことに問題があります。

この記事では、新築マンション投資が「やめとけ」と言われる理由、3つの具体的リスク、中古との比較、そして購入前に必ず確認すべき判断基準を、費用感や数字を交えてわかりやすく解説します。

新築マンション投資とは？「やめとけ」と言われる理由を整理

新築マンション投資とは、新築の区分マンション（1室）または一棟マンションを購入し、第三者に貸し出して家賃収入を得る投資手法です。会社員でもローンを組んで始めやすく、近年は年収500万〜2,000万円の30〜50代を中心に人気を集めています。

では、なぜ「やめとけ」という意見が多いのでしょうか。主な理由は以下の3点に集約されます。

表面利回りが低い：新築区分マンションの表面利回りは都心で3〜4%台が中心。経費・ローン返済を引いた実質利回りはさらに下がる

購入直後に資産価値が下がる：新築プレミアムが剥がれ、含み損を抱えやすい

業者主導の取引になりやすい：営業トークの収支シミュレーションが楽観的なケースが多い

ただし、これらはあくまで「リスク」であり、正しく理解し対策すれば回避できるものもあります。次章から、それぞれのリスクを具体的に見ていきましょう。

新築マンション投資で失敗しやすい3つのリスク

新築マンション投資には、中古にはない特有のリスクが潜んでいます。購入前に理解しておきたい3つのリスクを、具体的な数字とともに見ていきましょう。

リスク1：新築プレミアムで購入直後から数百万円の含み損

新築の物件には、「まだ誰も住んでいない」という理由だけで価格が上乗せされています。この上乗せ分を「新築プレミアム」と呼び、物件価格の1〜2割（10〜20%）にのぼるといわれています。

たとえば3,000万円の新築マンションでも、一度入居者が住めば「中古扱い」となり、市場価格は2,400万〜2,700万円まで下がる恐れがあります。つまり、購入してすぐに数百万円の含み損を抱えるリスクがあるのです。

物件価格（新築時） | 新築プレミアム（10〜20%） | 入居後の想定市場価格
2,000万円 | 200万〜400万円 | 約1,600万〜1,800万円
3,000万円 | 300万〜600万円 | 約2,400万〜2,700万円
5,000万円 | 500万〜1,000万円 | 約4,000万〜4,500万円

フルローンで購入した場合、ローン残債が市場価格を上回る「オーバーローン」状態となり、売りたくても売れない状況に陥ることもあります。出口戦略（売却）を考えるうえで、この含み損リスクは最初に押さえておくべきポイントです。

リスク2：新築マンションの家賃はいつから、どれくらい下がるのか？

新築マンションの家賃は、最初の入居者が退去したタイミングから下がりはじめる傾向があります。「新築」というプレミアムは一度きりで、2人目以降の入居者にとっては「築数年の中古物件」になるためです。

一般的な家賃下落の目安は以下の通りです（エリアや物件により変動します）。

築年数 | 新築時を100%とした家賃の目安 | 月10万円の場合
新築〜入居前 | 100% | 10.0万円
築5年 | 約93〜96% | 約9.3〜9.6万円
築10年 | 約85〜90% | 約8.5〜9.0万円
築20年 | 約75〜80% | 約7.5〜8.0万円

新築時の家賃を前提に組んだローン返済計画は、家賃が下がると一気に苦しくなります。月10万円の家賃が築10年で9万円に下がれば、年間12万円の収入減です。ローン返済額が変わらない以上、この差額は手出し（自己負担）になります。

リスク3：なぜ新築は収支予測が外れやすいのか？

新築マンションには過去の運用実績（家賃推移・空室率のデータ）がないため、収支予測が外れやすいという弱みがあります。

中古物件であれば、「この物件は過去◯年間で◯%家賃が下がった」「空室期間は平均◯ヶ月だった」といった実績データをもとに計画を立てられます。一方、新築は「想定どおりの家賃で、想定どおりの期間で入居者がつくか」が、実際に運用を始めるまでわかりません。

「駅近だから大丈夫」「人気エリアだから」と楽観的に考えて購入した結果、想定より低い家賃でしか入居者がつかなかった、あるいは2〜3ヶ月空室が続いた、という失敗例も珍しくありません。さらに、築年数の経過とともに管理費・修繕積立金が値上がりする点も収支を圧迫します。

新築マンション投資のメリット・デメリット比較

リスクばかりに目が行きがちですが、新築には新築なりのメリットもあります。判断材料として、メリット・デメリットを整理しておきましょう。

メリット | デメリット
新築のため修繕費が当面かからない | 新築プレミアムで割高、含み損を抱えやすい
入居者が決まりやすく初期の空室リスクが低い | 表面利回りが低く(3〜4%台)実質利回りが薄い
最新の設備・耐震基準で入居者ニーズに合う | 家賃が築年数とともに下落していく
ローン審査が通りやすく金利が優遇されやすい | 過去の運用実績がなく収支予測が外れやすい
長期保有を前提とした融資が組みやすい | 業者主導でシミュレーションが楽観的になりがち

メリットの「修繕費がかからない」「空室リスクが低い」は確かな利点ですが、いずれも当初数年間に限定された効果である点に注意が必要です。長期保有を前提とするなら、デメリット側のリスクをどう許容するかが重要になります。

新築と中古マンション投資の違いを徹底比較

「新築と中古、結局どちらがいいのか？」と迷う方は多いでしょう。両者の特徴を一覧で比較します。

比較項目 | 新築マンション | 中古マンション
物件価格 | 高い（プレミアム上乗せ） | 抑えられる
表面利回り | 低い（3〜4%台が中心） | 高め（4〜7%台も）
資産価値の下落 | 購入直後から急落しやすい | 下落が緩やか
家賃下落 | 最初の退去後から下落 | すでに下落が落ち着いている
収支予測の精度 | 実績がなく低い | 実績データで高い
修繕リスク | 当面は低い | 設備更新の費用がかかる場合あり
融資の通りやすさ | 通りやすい・低金利 | 築年数で条件が厳しくなる場合あり

初心者がリスクを抑えながら堅実に始めたい場合は、実績データで収支を読みやすい中古（築5〜15年程度）が選択肢に入ります。一方、自己資金に余裕があり長期保有・相続対策を重視するなら新築も検討価値があります。重要なのは「新築か中古か」ではなく、自分の目的と数字に合っているかです。

新築マンション投資で損しないための2つの判断基準

リスクを知ったうえで大切なのは、「許容できる範囲かどうか」を数字で見極める力です。ここでは、購入前に必ず確かめておきたい2つの基準を解説します。

判断基準1：新築と中古の価格差はどう比較すればいいのか？

最も有効なのが、同じエリア・同じ間取りの築浅中古物件と比較する方法です。以下の項目をチェックしましょう。

チェック項目 | 確認すること
同エリアの築5年中古の価格 | 新築との差額が物件価格の15%以上なら割高のサイン
周辺の中古物件の家賃相場 | 新築時の想定家賃が相場とかけ離れていないか
管理費・修繕積立金の見通し | 築年数が経つと上がる費用を織り込んでいるか
想定空室率 | エリアの空室率（5〜10%程度）を加味しているか

価格差が15%以上ある場合、新築プレミアムが大きいと判断できます。たとえば検討中の新築が3,000万円で、周辺の築5年中古が2,400万円なら、差額600万円がほぼ新築プレミアムにあてはまります。

この600万円を家賃で回収するには、利回り4%でも12年以上必要です。物件を比較する際は、不動産ポータルサイト（SUUMO、健美家、楽待など）で中古価格と家賃相場を必ず確かめましょう。

判断基準2：営業トークのどこを疑うべきか？

不動産会社の営業でよく使われるフレーズには、気をつけるべきものがいくつかあります。

「節税になる」→ 減価償却の期間や金額を確認しないと実際の効果はわからない。区分マンションは節税効果が限定的なことも多い

「年金代わりになる」→ 家賃下落やローン返済を加味すると、完済まで手残りがほぼゼロになる場合もある

「家賃保証があるから安心」→ サブリース契約は2年ごとなどに保証額が見直され、減額や契約解除のリスクがある

「将来値上がりする」→ 価格上昇は保証されておらず、新築プレミアム剥落で下がる可能性のほうが高い

こうした説明は、条件つきの話を都合よく切り取っている可能性があります。営業担当者の説明を鵜呑みにせず、「家賃が10%下がった場合の収支」を自分で計算してみましょう。その数字で赤字になるなら、投資として成り立たない可能性が高いといえます。

新築マンション投資が向いている人・向いていない人

新築マンション投資は、すべての人にとって「やめとけ」というわけではありません。向き不向きを整理します。

向いている人

頭金を多めに入れられ、毎月の手出しに耐えられる資金余力がある

20〜30年の長期保有を前提に、相続・資産形成を目的にしている

当面の修繕対応を避け、手間をかけずに運用したい

家賃下落を織り込んだうえで収支がプラスになる物件を選べる