マンション経営の利回りはどこまで信用できる？オーナーが見るべき本当の収益性

マンション経営を検討する際、多くの方が最初に目にするのが「利回り」という数字です。

不動産ポータルサイトや営業資料でも大きく表示されており、一見すると物件の収益性を端的に示しているように見えます。

「利回りが高い＝儲かる物件」と考えがちですが、実際の賃貸経営はそれほど単純ではありません。

表面的な数字だけで判断すると、想定とのギャップに悩まされる可能性があります。

本記事では、利回りの基本的な考え方を整理しながら、本当に重視すべき収益性について現実的な視点で解説します。

目次

利回りには種類がある

表面利回りの落とし穴

実質利回りでも見えないリスク

本当に見るべきは「キャッシュフロー」

利回りをどう活用すべきか

利回りに惑わされないために押さえておきたい視点

この記事の3行まとめ

表面利回りは満室前提かつ経費未考慮で、実際の収益とはズレやすい

実質利回りでも修繕費・金利上昇・家賃下落など将来リスクは反映されない

重要なのは利回りではなく、長期的に安定したキャッシュフローの確保

利回りには種類がある

まず押さえておきたいのは、「利回り」と一言でいってもいくつかの種類があるという点です。

一般的に物件情報に掲載されているのは「表面利回り」です。

これは年間の満室想定家賃収入を物件価格で割ったもので、シンプルで分かりやすい指標です。

計算が簡単なため、物件同士を比較する際には便利な目安になります。

一方で「実質利回り」は、管理費や修繕費、固定資産税、保険料などの経費を差し引いたうえで算出されます。

こちらの方が実際の収支に近い数値となりますが、細かな条件によって変動するため、掲載されていないケースも多く見られます。

つまり、多くの人が判断材料としている利回りは、あくまで理想的な条件を前提とした数字である点に注意が必要です。

表面利回りの落とし穴

表面利回りが持つ最大の問題は、「実際の経営にかかるコストが反映されていない」ことです。

マンション経営では、管理委託費や共用部の維持費、修繕積立金、固定資産税、火災保険など、継続的に発生する支出が数多くあります。

これらは物件によって大きく異なり、場合によっては家賃収入の2〜3割程度を占めることもあります。

また、表面利回りは満室を前提としているため、空室が発生した場合の影響が考慮されていません。

実際には、入退去のタイミングで一定期間の空室が生じることは避けられず、その間の収入はゼロになります。

さらに注意すべきなのは、家賃が「想定値」であるケースです。

周辺相場よりも高めに設定された家賃で利回りが計算されている場合、実際にはその金額で入居が決まらず、収益が下振れする可能性もあります。

実質利回りでも見えないリスク

では、実質利回りであれば安心かというと、必ずしもそうではありません。

実質利回りは現実に近い数値ですが、それでも将来的な変動要素までは織り込まれていないためです。

たとえば、設備の故障や突発的な修繕費です。給湯器やエアコンの交換、外壁や屋上の修繕などは、ある程度の周期はあるものの、タイミングや金額を正確に予測することはできません。

こうした支出が発生すると、その年の収支は大きく圧迫されます。

また、ローンを利用している場合は金利の影響も重要です。

変動金利で借入をしている場合、将来的に金利が上昇すれば返済額が増え、キャッシュフローが悪化する可能性があります。

加えて、築年数の経過とともに家賃が下落していくリスクも見逃せません。

購入時には高い利回りが出ていても、数年後には周辺相場に合わせて賃料を下げざるを得ないケースも多くあります。

つまり、実質利回りも「現時点のスナップショット」に過ぎず、長期的な収益を保証するものではないのです。

本当に見るべきは「キャッシュフロー」

オーナーとして最も重視すべきなのは、利回りの高さではなく「キャッシュフローの安定性」です。

具体的には、家賃収入からすべての経費とローン返済を差し引いた後に、毎月どれだけ手元にお金が残るのかという点です。

この手残りが安定してプラスであるかどうかが、健全な経営の判断基準になります。

たとえ利回りが高くても、ローン返済や経費によって手残りがほとんどない、あるいは赤字になるようであれば、長期的な運用は難しくなります。

また、キャッシュフローを見る際には「余裕」を持たせることも重要です。

空室が続いた場合や突発的な修繕が発生した場合でも、資金繰りに問題が出ないかを事前にシミュレーションしておく必要があります。

利回りをどう活用すべきか

ここまで見てきたように、利回りは万能な指標ではありませんが、使い方次第では有効な判断材料になります。

複数の物件を比較する際の「入口のフィルター」として活用することは有効です。

極端に利回りが低い物件を除外するなど、検討の効率を高める役割は十分にあります。

一方で、最終的な購入判断を利回りだけに依存するのは避けるべきです。

立地条件や需要の安定性、管理状況、将来的な資産価値など、さまざまな要素を総合的に見て判断することが重要です。

数字の見た目に安心するのではなく、その数字の裏側にある前提条件を理解することが、失敗を防ぐポイントになります。

利回りに惑わされないために押さえておきたい視点

マンション経営における利回りは、あくまで物件を比較するための「目安」に過ぎません。

その数字だけで収益性を判断することはできず、実際の運用とは大きく乖離する可能性があります。

本当に重要なのは、経費やリスクを含めた現実的な収支を把握し、安定したキャッシュフローを確保できるかどうかです。

利回りの高さに目を奪われるのではなく、長期的に見て無理のない経営ができるかどうかを基準に判断することが、結果的に安定した資産形成につながります。