マンション投資の確定申告｜初めてでも迷わない経費と手順を解説

この記事の3行まとめ

会社員は不動産所得が年間20万円を超えると確定申告が必要（20万円以下でも住民税の申告は必要）

減価償却費・ローン金利・固定資産税など見落としやすい経費を漏れなく計上すれば節税につながる

初年度などの赤字は給与所得との損益通算で所得税・住民税の還付を受けられる可能性がある

マンション投資を始めたものの、「確定申告のやり方がわからない」「どこまで経費にできるのか不安」と感じていませんか。会社員であっても、家賃収入による不動産所得が一定額を超えると確定申告の義務が生じます。逆にいえば、計上できる経費を正しく把握するだけで、納める税金を大きく減らせるケースも少なくありません。

この記事では、マンション投資の確定申告が必要になる条件から、計上できる経費の具体例、青色申告と白色申告の違い、申告の手順、申告しなかった場合のペナルティまで、初めての方でも迷わないように体系的に解説します。数字・費用感・比較表を交えながら、実務でそのまま使える内容にまとめました。

目次

マンション投資の確定申告とは？基本の仕組みを理解する

マンション投資に確定申告は必要？申告が必要になる条件

確定申告で計上できる経費とできない経費を徹底解説

青色申告と白色申告の違い｜どちらを選ぶべきか

マンション投資の確定申告のやり方｜手順と必要書類

確定申告をしないとどうなる？ペナルティと注意点

損益通算で還付を受ける仕組みとシミュレーション

よくある質問（FAQ）｜マンション投資の確定申告

まとめ｜マンション投資の確定申告は早めの準備で安心

マンション投資の確定申告とは？基本の仕組みを理解する

マンション投資の確定申告とは、1年間（1月1日〜12月31日）に得た家賃収入から必要経費を差し引いた「不動産所得」を計算し、税務署に申告して所得税を精算する手続きのことです。会社員の場合、給与は会社が年末調整を行うため自分で申告する必要はありませんが、給与以外の不動産所得については原則として自分で確定申告を行う必要があります。

マンション投資で得た家賃収入は税法上「不動産所得」に分類されます。不動産所得は次の計算式で求めます。

不動産所得 ＝ 総収入金額（家賃収入・礼金・更新料など）− 必要経費

この不動産所得は、給与所得など他の所得と合算して所得税額を計算する「総合課税」の対象です。そのため、不動産所得が黒字なら税負担が増え、赤字なら給与所得と相殺（損益通算）して税負担を軽減できる仕組みになっています。まずはこの「不動産所得＝収入−経費」という基本式を押さえることが、確定申告を理解する第一歩です。

不動産所得に含まれる収入の種類

確定申告で「収入」として計上すべきものは、毎月の家賃だけではありません。以下のような収入も不動産所得に含めて計算します。

毎月の家賃収入

礼金・更新料（返還しないもの）

共益費・管理費として入居者から受け取る金額

駐車場・駐輪場の使用料

敷金・保証金のうち返還しないことが確定した部分

なお、敷金や保証金は退去時に返還する前提のものは「預り金」であり、収入には含めません。返還しないことが確定した時点で収入として計上します。

マンション投資に確定申告は必要？申告が必要になる条件

「自分は確定申告をしなければならないのか？」という疑問は、多くの初心者オーナーが最初にぶつかるポイントです。立場によって基準が異なるため、自分のケースを確認しましょう。

不動産所得がいくらから確定申告が必要か

会社員（給与所得者）の場合、給与以外の所得である不動産所得が年間20万円を超えると確定申告が必要です。たとえば年間の家賃収入が120万円で必要経費が90万円なら、不動産所得は30万円となり、申告義務が発生します。

立場 | 確定申告が必要になる条件
会社員（給与所得者） | 不動産所得が年間20万円を超える場合
個人事業主・フリーランス | 金額にかかわらず申告が必要（事業所得とあわせて申告）
年金受給者 | 公的年金等が400万円以下かつ不動産所得が20万円以下なら不要な場合あり
専業（給与なし） | 所得が基礎控除額（48万円）を超える場合

注意したいのは、不動産所得が20万円以下でも住民税の申告は必要という点です。20万円ルールはあくまで所得税の確定申告に関する基準であり、住民税には適用されません。確定申告を行えば住民税の申告も兼ねられますが、確定申告をしない場合は別途お住まいの自治体に住民税の申告を行う必要があります。

初年度は赤字でも申告したほうが得なケースが多い

マンション投資の初年度は、不動産取得税・登記費用・ローン事務手数料・仲介手数料など物件購入にともなう諸費用が一気にかさみます。そのため経費が家賃収入を上回り、赤字になるケースが多く見られます。

赤字の場合は確定申告の「義務」はありませんが、給与所得との損益通算によって源泉徴収された所得税の還付を受けられるため、赤字でも申告したほうが有利です。詳しくは後述の「損益通算」のセクションで解説します。

確定申告で計上できる経費とできない経費を徹底解説

マンション投資の節税は「経費を漏れなく計上できるか」で差がつきます。確定申告で計上できる経費とは、家賃収入を得るために直接かかった費用のことです。代表的な項目を以下の表にまとめました。

経費の種類 | 具体例 | 費用の目安
税金関連 | 固定資産税、都市計画税、不動産取得税（初年度）、登録免許税 | 固定資産税は評価額の1.4%が目安
保険料 | 火災保険、地震保険（その年の対応分） | 区分1室で年5,000〜2万円程度
管理費用 | 管理委託料、建物管理費、修繕積立金、原状回復費 | 管理委託料は家賃の3〜5%が一般的
借入関連 | ローンの利息部分（元本返済は対象外） | 返済表で利息分を確認
減価償却費 | 建物・設備の取得価格を耐用年数で按分した金額 | RC造の耐用年数は47年
その他 | 税理士報酬、物件視察の交通費、通信費、書籍代、セミナー参加費 | 使用割合に応じて按分

最も重要な経費「減価償却費」とは

マンション投資で最も見落としやすく、かつ節税効果が大きいのが減価償却費です。減価償却費とは、建物の購入費用を法定耐用年数に応じて毎年少しずつ経費にしていく仕組みのことです。

最大のポイントは、実際にはお金が出ていかないのに経費として計上できる点にあります。これにより帳簿上は赤字でも、手元のキャッシュフローはプラスという状況を作りやすくなります。建物の構造ごとの法定耐用年数は以下のとおりです。

建物の構造 | 法定耐用年数（住宅用）
鉄筋コンクリート造（RC造） | 47年
鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造） | 47年
重量鉄骨造（厚さ4mm超） | 34年
軽量鉄骨造（厚さ3mm超4mm以下） | 27年
木造 | 22年

注意点として、減価償却の対象になるのは「建物・設備部分」のみで、「土地」は対象外です。土地は時間が経っても価値が減らないと考えられるためです。物件購入時の売買契約書などで建物価格と土地価格の内訳を確認しておきましょう。

経費にできないものに注意

一方で、経費にできない（または一部しか経費にできない）ものもあります。誤って計上すると税務調査で否認されるおそれがあるため、以下を押さえておきましょう。

ローンの元本返済部分：経費になるのは利息部分のみ。元本は対象外

土地の購入費用：減価償却の対象外

所得税・住民税：個人にかかる税金は経費にならない

私的な飲食費・交際費：賃貸経営と関係のない支出は不可

スーツ代など私的兼用のもの：原則として経費にならない

青色申告と白色申告の違い｜どちらを選ぶべきか

確定申告には「白色申告」と「青色申告」の2種類があります。節税を重視するなら青色申告が有利です。両者の違いを表で比較します。

項目 | 白色申告 | 青色申告（10万円控除） | 青色申告（65万円控除）
事前届出 | 不要 | 必要（青色申告承認申請書） | 必要（青色申告承認申請書）
記帳方法 | 単式簿記 | 単式簿記 | 複式簿記
特別控除 | なし | 10万円 | 65万円（e-Taxまたは電子帳簿保存が条件）
赤字の繰越 | 不可 | 最長3年 | 最長3年
事業規模の要件 | なし | なし | 事業的規模（5棟10室基準）が必要

区分マンション1室など事業的規模（おおむね5棟10室）に満たない場合でも、青色申告の10万円特別控除は受けられます。10万円控除であれば記帳の手間は白色申告とほとんど変わらないため、これからマンション投資を始める方は、開業届とあわせて「青色申告承認申請書」を提出しておくのがおすすめです。

なお、65万円控除を受けるには「事業的規模であること」「複式簿記での記帳」「e-Taxによる電子申告または電子帳簿保存」の3つが条件です。区分1室の投資では65万円控除の対象にならない点に注意しましょう。青色申告承認申請書は、申告したい年の3月15日まで（その年の1月16日以降に開業した場合は開業から2か月以内）に提出する必要があります。

引用：国税庁「No.2070 青色申告制度」

マンション投資の確定申告のやり方｜手順と必要書類

確定申告の全体像がつかめたら、実際の手続きに進みましょう。マンション投資の確定申告は「書類の準備 → 作成 → 提出 → 納付」の4ステップで完了します。

確定申告の手順（4ステップ）

必要書類をそろえる（賃貸借契約書、家賃明細、ローン返済表、固定資産税の通知書、各種領収書、源泉徴収票など）

収支内訳書（白色申告）または青色申告決算書を作成する

確定申告書を作成する（国税庁「確定申告書等作成コーナー」や会計ソフトを活用）

税務署に提出し、税金を納付する（還付がある場合は1〜2か月後に指定口座へ振込）

必要書類のチェックリスト

書類 | 入手先・用途
源泉徴収票 | 勤務先（給与所得の確認）
賃貸借契約書・家賃明細 | 管理会社（家賃収入の確認）
ローンの返済予定表 | 金融機関（利息部分を経費計上）
固定資産税の納税通知書 | 自治体（税金経費の確認）
売買契約書・重要事項説明書 | 建物・土地価格、減価償却の計算に使用
各種領収書・請求書 | 修繕費・管理費などの経費証明
火災保険・地震保険の証券 | 保険料の経費計上

これらの書類は申告直前にまとめて探すと時間がかかります。家賃明細や領収書は毎月ファイリングしておき、ローンの返済予定表や保険証券などは1か所にまとめて保管しておくと、申告期に慌てずに済みます。

提出方法は3つから選べる

確定申告書の提出方法は、大きく分けて以下の3つがあります。ご自身のスタイルに合った方法を選びましょう。

提出方法 | 特徴
e-Tax（電子申告） | 自宅から24時間提出可能。青色申告特別控除65万円の適用に有利。マイナンバーカードとスマホ・ICカードリーダーが必要
税務署へ持参 | 窓口で相談しながら提出できる。確定申告期は混雑しやすい
郵送 | 控えに受付印が欲しい場合は返信用封筒を同封。消印日が提出日とみなされる

近年はe-Taxの利用が主流になりつつあります。青色申告の65万円控除を受けるにはe-Taxでの提出（または電子帳簿保存）が要件となるため、控除をフルに活用したい方はe-Taxを選ぶとよいでしょう。

確定申告の期限と納付のタイミング

確定申告の期間は、原則として翌年2月16日から3月15日までです。期限を過ぎると無申告加算税や延滞税が課されるおそれがあるため、早めの準備を心がけましょう。所得税の納付も同じく3月15日が期限ですが、振替納税を利用すれば引き落とし日が4月中旬頃に後ろ倒しになります。

一方、源泉徴収された税金が納め過ぎになっている場合は「還付申告」となり、申告後1〜2か月程度で指定口座へ振り込まれます。マンション投資が赤字（不動産所得がマイナス）の場合、給与所得と損益通算することで税金が還付されるケースも多くあります。

マンション投資の確定申告でよくある質問（FAQ）

ここでは、初めてマンション投資の確定申告をする方からよく寄せられる質問をまとめました。疑問を解消して、スムーズに申告を進めましょう。

Q1. 会社員でも確定申告は必要ですか？

給与所得以外の所得（不動産所得など）が年間20万円を超える場合は、会社員でも確定申告が必要です。ただし、不動産所得が赤字で給与所得と損益通算すると税金が戻るケースでは、20万円以下でも申告したほうが得になることがあります。また、医療費控除やふるさと納税などで確定申告をする場合は、20万円以下の所得もあわせて申告する必要がある点に注意しましょう。

Q2. 赤字でも確定申告したほうがよいのですか？

はい、赤字の場合こそ申告するメリットがあります。不動産所得の赤字は給与所得などと損益通算でき、課税所得が下がることで源泉徴収された所得税が還付される可能性があります。特に購入初年度は登記費用や減価償却費などの経費がかさみ赤字になりやすいため、忘れずに申告しましょう。青色申告であれば赤字を翌年以降3年間繰り越すこともできます。

Q3. ローンの返済額はすべて経費になりますか？

いいえ、経費にできるのはローン返済額のうち「利息部分」のみです。元金の返済部分は経費になりません。金融機関から届く返済予定表で、毎月の返済額に占める利息と元金の内訳を確認しましょう。なお、土地取得にかかる借入金の利息は、不動産所得が赤字の場合に損益通算が制限されるケースがあるため注意が必要です。

Q4. 領収書がない経費は計上できませんか？

領収書がなくても、出金伝票やクレジットカードの明細、銀行の振込記録などで支払いの事実が確認できれば経費として認められる場合があります。ただし、税務調査で説明を求められたときに備え、できる限り領収書や請求書を保管しておくことが大切です。帳簿書類は原則7年間（青色申告の場合）の保存義務がある点も覚えておきましょう。

Q5. 確定申告を税理士に依頼するといくらかかりますか？

物件数や申告内容によって変わりますが、区分マンション1〜2戸程度であれば5万〜10万円程度が相場です。税理士報酬も不動産所得の必要経費として計上できます。最初の1年だけ依頼して申告の流れを学び、2年目以降は自分で行うという方も少なくありません。複数物件を所有していたり、青色申告で65万円控除を確実に受けたい場合は、専門家への依頼を検討するとよいでしょう。

まとめ｜正しい確定申告でマンション投資の利益を最大化しよう

マンション投資の確定申告は、初めてのうちは複雑に感じるかもしれませんが、ポイントを押さえれば決して難しいものではありません。最後に、この記事の要点を振り返っておきましょう。

不動産所得が年間20万円を超える会社員は確定申告が必要。赤字でも損益通算で還付を受けられる場合がある

経費にできるのは、減価償却費・ローン利息・管理費・修繕費・固定資産税・各種保険料・税理士報酬など。元金返済やプライベートな支出は経費にできない

青色申告を選べば最大65万円の特別控除や赤字の繰越控除など、節税メリットが大きい

申告は「書類準備 → 作成 → 提出 → 納付」の4ステップ。e-Taxを使えば自宅から手続きでき、65万円控除の要件も満たせる

申告期間は翌年2月16日〜3月15日。領収書や帳簿は7年間保存しておく

確定申告は単なる義務ではなく、適切に経費を計上し控除を活用することで「手元に残る利益」を最大化できる重要な手続きです。日頃から領収書や帳簿をこまめに整理しておけば、申告期に慌てることもありません。

まずは一度、ご自身の収支を整理することから始めてみましょう。判断に迷う部分や物件数が多い場合は、税理士などの専門家に相談することで、より安心して確実な申告ができます。正しい知識を身につけて、マンション投資の成果をしっかり手元に残していきましょう。