不動産投資におけるサブリースの仕組みとリスク管理

この記事の3行まとめ

サブリースは管理会社が物件を一括借り上げし、空室時でも一定賃料が入る「収益安定化」の仕組み（保証賃料は満室想定の80〜90%が目安）。

「家賃保証」でも賃料は固定ではなく、2〜10年ごとの賃料改定や免責期間で実際の手取りは下がる可能性がある。

2020年施行のサブリース新法を踏まえ、契約書の改定条項・解約条件・免責期間を理解し、任せきりにしないリスク管理が長期安定のカギ。

不動産投資を検討する中で、「空室が続いたらどうしよう」「家賃収入が不安定になるのでは」と感じるオーナーは少なくありません。その不安を和らげる仕組みとして注目されるのが「サブリース（一括借り上げ）」です。

サブリースは、管理会社が物件を一括で借り上げ、オーナーへ一定の賃料を支払う仕組みで、「家賃保証」として紹介されることもあります。一見安定的に見えますが、契約内容次第では収益低下やトラブルにつながる可能性もあり、過去には社会問題化した事例もありました。

本記事では、サブリースの仕組み・メリット・デメリット・リスク管理の方法を、オーナーや不動産投資家の目線で具体的な数字とともに整理します。契約前に必ず押さえておきたいポイントを網羅的に解説します。

目次

サブリースとは？仕組みをわかりやすく解説

サブリースのメリットは「収益の安定化」

サブリースのデメリットとリスク一覧

「家賃保証」でも賃料は下がる可能性がある

サブリースと管理委託の違いを比較

サブリース新法（賃貸住宅管理業法）のポイント

サブリースでも必要なリスク管理の方法

契約前にチェックすべき7つのポイント

よくある質問（FAQ）

まとめ：仕組みを理解して賢くサブリースを活用する

サブリースとは？仕組みをわかりやすく解説

サブリースとは、不動産会社や管理会社がオーナーから物件を一括で借り上げ、その会社が入居者へ転貸（また貸し）する仕組みです。「一括借り上げ」「家賃保証」とも呼ばれます。

通常の賃貸経営ではオーナーと入居者が直接契約しますが、サブリースでは間にサブリース会社が入る点が最大の特徴です。契約関係を整理すると次のようになります。

マスターリース契約：オーナー ⇔ サブリース会社（物件を一括で貸す契約）

サブリース契約（転貸借契約）：サブリース会社 ⇔ 入居者

一般的な賃貸経営では、空室が出れば家賃収入はゼロになります。しかしサブリース契約では、入居の有無にかかわらず一定の固定賃料が支払われるため、収益が安定しやすいのがポイントです。

その対価として、サブリース会社は満室想定賃料の一部を手数料として差し引きます。相場感は以下の通りです。

項目 | 目安 | 備考
オーナーへの保証賃料 | 満室想定家賃の80〜90% | 会社・物件により変動
サブリース会社の手数料 | 家賃の10〜20% | 差額が会社の収益源
免責期間（家賃が支払われない期間） | 新築時1〜3か月／入居者退去後1〜2か月 | 契約により異なる
賃料改定の周期 | 2年・5年・10年など | 改定で減額の可能性あり

サブリースは、特に以下のようなオーナーに選ばれやすい傾向があります。

初めて不動産投資を行う人

本業が忙しく管理に時間をかけられない会社員オーナー

遠方の物件を所有していて現地対応が難しい人

空室リスクをできるだけ抑えたい人

ただし、「完全にリスクがなくなる仕組み」ではありません。契約内容によっては将来的に家賃が下がり、オーナー側が不利になるケースも存在します。仕組みを正しく理解したうえで活用することが大切です。

サブリースのメリットは「収益の安定化」

サブリース最大のメリットは、収益の見通しを立てやすいことです。空室が発生しても一定の賃料が支払われるため、ローン返済計画を組みやすくなります。

1. 空室リスクを抑えられる

融資を利用している場合、毎月の返済額を安定したキャッシュフローでカバーできる点は大きな安心材料です。例えば月額返済8万円・保証賃料9万円であれば、空室時でも返済原資を確保しやすくなります。

2. 管理の手間を大幅に削減できる

入居者対応・クレーム処理・家賃回収・退去精算などをサブリース会社が担うため、オーナー自身の管理負担を軽減できます。本業を持つ会社員オーナーにとっては大きな価値となります。

そのほか、以下のような副次的メリットもあります。

空室募集（客付け）を任せられる

家賃滞納リスクを抑えやすい（保証賃料は会社が支払うため）

管理業務を一本化できる

確定申告がシンプルになりやすい

投資初心者でも始めやすい

ただし、こうしたメリットだけを見て契約すると、後から「想定と違った」と感じる原因になります。次章でデメリットとリスクをしっかり確認しましょう。

サブリースのデメリットとリスク一覧

サブリースには明確なデメリットも存在します。メリットと合わせて天秤にかけることが重要です。主なデメリットを整理しました。

デメリット | 内容
収益が目減りする | 手数料10〜20%分、自主管理より手取りが減る
賃料が下がる可能性 | 定期的な改定で保証賃料が減額されることがある
免責期間がある | 新築時や退去後の一定期間は家賃が支払われない
入居者を選べない | 転貸の判断はサブリース会社が行う
中途解約が難しい場合がある | オーナー側からの解約に制約・違約金が発生することも
原状回復・修繕費の負担 | 大規模修繕や設備交換はオーナー負担が一般的

特に注意したいのが「借地借家法」の存在です。サブリース会社は「借主」として保護されるため、オーナー側から契約を解除しにくく、逆に会社側からの賃料減額請求は通りやすいという非対称性があります。この点は契約前に必ず理解しておくべきポイントです。

「家賃保証」でも賃料は下がる可能性がある

サブリースで最も誤解されやすいのが、「家賃がずっと同じ金額で保証される」というイメージです。実際には、多くのサブリース契約で定期的な賃料見直し条項が設定されています。

築年数の経過や周辺家賃相場の下落によって、保証賃料が減額されるケースは珍しくありません。具体的なシミュレーションを見てみましょう。

経過年数 | 満室想定家賃 | 保証賃料（例：85%）
契約時 | 月10.0万円 | 月8.5万円
5年後（改定） | 月9.0万円 | 月7.6万円
10年後（改定） | 月8.0万円 | 月6.8万円

上記はあくまで一例ですが、契約当初は月8.5万円保証だったとしても、10年後には7万円を下回る可能性があるということです。ローン返済計画を立てる際は、「最初の保証賃料が続く前提」で組まないことが重要です。

契約書では特に以下のポイントを確認しましょう。

何年ごとに賃料改定があるか

減額の条件・基準がどう定められているか

オーナー側に拒否権・協議の余地があるか

免責期間（家賃が支払われない期間）の長さ

解約条件・違約金の有無

サブリース会社も事業として運営している以上、収益が悪化すれば賃料見直しを行います。「永久保証」のような感覚で契約するのは危険です。長期運用では、最初の条件より「将来どう変わるか」を見ることが重要になります。

サブリースと管理委託の違いを比較

賃貸経営の管理方法には、サブリースのほかに「管理委託」「自主管理」があります。それぞれの違いを理解することで、自分に合った選択がしやすくなります。

項目 | サブリース | 管理委託 | 自主管理
家賃収入 | 固定（保証賃料） | 実際の入居分 | 実際の入居分
空室リスク | 会社が負担 | オーナー負担 | オーナー負担
コスト（手数料） | 家賃の10〜20% | 家賃の3〜5% | 0%
管理の手間 | ほぼなし | 少ない | 多い
手取りの大きさ | 小さめ | 中 | 大きい
向いている人 | 安定重視・多忙な人 | バランス重視の人 | 手取り最大化を狙う人

「安定」を取るならサブリース、「手取り最大化」を取るなら管理委託や自主管理、という整理ができます。空室が出にくい好立地物件なら、あえてサブリースを使わず管理委託で運用したほうが収益が大きくなるケースも多くあります。

サブリース新法（賃貸住宅管理業法）のポイント

過去にサブリースを巡るトラブルが社会問題化したことを受け、2020年に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律（通称：サブリース新法）」が成立し、規制が強化されました。オーナーを守るための重要なルールが定められています。

誇大広告の禁止：「家賃保証で空室の心配なし」など、リスクを誤認させる広告が禁止された

不当な勧誘の禁止：賃料減額の可能性などを故意に告げない勧誘が禁止された

重要事項説明の義務化：契約前に、賃料改定の可能性・免責期間・解約条件などを書面で説明することが義務化された

つまり、「賃料が下がる可能性がある」ことは法律上も事前説明が必須です。重要事項説明の内容をしっかり確認し、不明点は契約前に必ず質問しましょう。説明を曖昧にする業者は避けるのが賢明です。

サブリースでも必要なリスク管理の方法

サブリースを利用していても、オーナー自身が経営感覚を持つことは欠かせません。「管理会社に任せているから安心」と考えすぎると、収益悪化に気づくのが遅れることがあります。

物件そのものの競争力をチェックする

サブリースはあくまで「運営方法の一つ」であり、物件価値そのものを改善する仕組みではありません。以下の観点で定期的に物件をチェックしましょう。

立地に賃貸需要があるか（人口動態・駅距離・周辺施設）

築年数に対して設備は古くないか

周辺家賃との差が大きくないか