マンション投資の節税メリットはどこまで本物か｜減価償却後に起きる現実

この記事の3行まとめ

マンション投資の節税は「減価償却による課税所得の圧縮」が中心で、効果が大きいのは投資初期の数年〜十数年に限られる。

減価償却が終了すると経費が消え、家賃収入が変わらなくても不動産所得が黒字化し、税負担が増えて手残りが減る「デッドクロス」が起きる。

節税は「目的」ではなく「結果」。立地・賃料維持力・出口戦略を軸にした長期収支設計こそが安定経営の鍵になる。

「マンション投資は節税になる」——この言葉は、特に所得税・住民税の負担が重い会社員や医師、士業などの高所得者層に対して強く響きます。減価償却による不動産所得の圧縮、給与所得との損益通算、ローン利息の経費計上など、税務上のメリットが確かに存在するのは事実です。

しかし、その節税効果は永続的に続くものではありません。減価償却という「期限付きの仕組み」が終了したとき、収支構造は根本から変化し、想定していなかった税負担やキャッシュフローの悪化に直面するケースが少なくありません。

本記事では、マンション投資の節税メリットの実態を仕組みから丁寧に解説し、減価償却終了後に何が起きるのか、そしてどう判断すれば長期的に失敗しないのかを、具体的な数字や比較表とともに整理します。

目次

マンション投資における節税の基本構造とは

節税メリットが実態以上に大きく見えやすい理由

減価償却終了後に起きる収支の変化とデッドクロス

節税目的だけで判断する5つのリスク

長期視点で見たマンション投資の本当の価値

節税は目的ではなく結果として捉えるべき理由

よくある質問（FAQ）

まとめ

マンション投資における節税の基本構造とは

マンション投資における節税の中心は、減価償却費の計上です。まずはこの仕組みを正しく理解することが、節税メリットの実態を見極める出発点になります。

減価償却とは何か

減価償却とは、建物のように長期間使用する資産の取得費用を、購入した年に一括計上するのではなく、法定耐用年数に応じて毎年分割して経費化していく会計上の仕組みです。土地は時間が経っても価値が減らないとされるため減価償却の対象外で、減価償却できるのは「建物・設備部分」のみである点が重要です。

この仕組みのポイントは、実際には現金支出がないにもかかわらず、帳簿上は経費が発生するという点にあります。ローンの元金返済や建物代金は購入時にすでに支払っている（またはローンとして組んでいる）ため、減価償却費はいわば「過去の支出を後から経費として落としていく」もの。手元のキャッシュは減らないのに帳簿上は赤字を作れる、ここに節税効果の源泉があります。

建物構造別の法定耐用年数

減価償却できる期間は、建物の構造によって法律で定められています。耐用年数が短いほど1年あたりの減価償却費は大きくなり、節税効果も大きくなります。

建物構造 | 法定耐用年数 | 主な物件タイプ
木造 | 22年 | 木造アパート
軽量鉄骨造（厚さ3mm以下） | 19年 | 軽量鉄骨アパート
重量鉄骨造（厚さ4mm超） | 34年 | 鉄骨マンション
鉄筋コンクリート造（RC） | 47年 | 区分マンション・一棟RC

中古物件の場合は、簡便法により「（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×0.2」で耐用年数を計算します。たとえば築22年を超えた木造アパートは耐用年数が「22×0.2＝4年」となり、短期間で大きな減価償却費を計上できるため、節税目的の投資家に好まれる傾向があります。

損益通算による所得税・住民税の軽減

減価償却費を含む経費によって不動産所得が赤字になった場合、その赤字を給与所得などと相殺（損益通算）できます。これにより課税所得全体が下がり、所得税・住民税が軽減されるのが、会社員にとっての節税メリットの核心です。

たとえば年収1,200万円（課税所得約700万円、所得税率23%）の会社員が、不動産所得で年間100万円の赤字を計上した場合、おおよそ以下の税負担軽減が見込めます。

所得税：100万円 × 23% ＝ 約23万円の軽減

住民税：100万円 × 10% ＝ 約10万円の軽減

合計：年間約33万円の節税効果

また、ローンを活用している場合は支払利息も経費として計上できるため、返済初期（利息割合が高い時期）は特に税務上のメリットが強く出やすい構造になっています。ただし、このメリットは「収益が増える仕組み」ではなく、あくまで「課税所得を一時的に減らす仕組み」である点を見誤ってはいけません。

節税メリットが実態以上に大きく見えやすい理由

節税効果が実態以上に大きく見えてしまう理由は、投資初期の損益構造にあります。

「キャッシュは入るのに税金が戻る」現象

特に中古物件や木造・築年数が経過した物件では、耐用年数が短いため減価償却費が大きくなり、帳簿上の利益が出にくい状態が続きます。家賃収入が安定して入っていても税務上は赤字になることがあり、「毎月キャッシュは入るのに、確定申告すると税金が還付される」という、一見すると非常にお得な現象が発生します。

この体験はインパクトが強く印象に残るため、節税メリットだけが独立して強調されがちです。営業トークでも「実質負担ゼロ」「節税しながら資産形成」といった訴求がなされやすいのは、この構造を背景にしています。

減価償却は「期限付き」の仕組みである

しかし忘れてはならないのは、減価償却は時間とともに必ず減少し、やがて終了するという事実です。新築RCマンションなら47年、中古木造なら4〜十数年で償却が完了し、その後はこの「魔法のような経費」が一切使えなくなります。

つまり、初期の節税メリットは「将来の利益を先取りして圧縮しているだけ」とも言えます。短い期間で大きく償却した物件ほど、償却終了後の反動も大きくなるという点は、必ず認識しておく必要があります。

減価償却終了後に起きる収支の変化とデッドクロス

減価償却が終了すると、それまで経費として計上されていた金額が消失するため、不動産所得は一気に黒字化しやすくなります。その結果、これまで抑えられていた税負担が増加し、手残りキャッシュフローが減少するという構造変化が起きます。

「デッドクロス」とは何か

不動産投資で最も警戒すべき現象がデッドクロスです。これは「ローンの元金返済額が減価償却費を上回る状態」を指します。

減価償却費：現金支出を伴わないのに経費にできる（手元キャッシュは減らない）

ローン元金返済：現金支出を伴うのに経費にできない（手元キャッシュは減る）

減価償却が終了し、かつローン返済の元金割合が増えていくと、「帳簿上は黒字で税金がかかるのに、実際の手残りは少ない」という非常に苦しい状態に陥ります。これがデッドクロスであり、節税目的の短期償却物件ほど早期に直面しやすいのです。

償却前後の収支イメージ（シミュレーション例）

家賃収入120万円／年、経費（管理費・固定資産税等）30万円、減価償却費50万円のケースで、償却終了前後の税負担を比較します（所得税・住民税合計33%と仮定）。

項目 | 減価償却期間中 | 減価償却終了後
家賃収入 | 120万円 | 120万円
経費（償却以外） | 30万円 | 30万円
減価償却費 | 50万円 | 0円
不動産所得（課税対象） | 40万円 | 90万円
税負担（33%） | 約13万円 | 約30万円
差額（増税） | — | ＋約17万円／年

このように、家賃収入はまったく変わっていないのに、税金だけが年間約17万円増えるという現象が起きます。当初想定していた利回りと、実際の手取り収入との間に大きな差が生まれるのです。

さらに築年数が進むにつれて修繕費が増加し、給湯器・エアコンなどの設備交換、原状回復費用、大規模修繕の一時金などが重なることで、実質的な収益性はより圧迫されていきます。結果として、節税メリットに依存した投資設計は長期では安定しにくくなります。

節税目的だけで判断する5つのリスク

マンション投資を節税目的だけで判断することには、看過できないリスクがあります。節税はあくまで副次的な効果であり、本質的な収益源は家賃収入であることを忘れてはいけません。

収益性の低い物件を掴むリスク：節税効果が強調されると、立地・空室リスク・賃料維持力といった本来最重要の要素の評価が後回しになりやすい。

償却終了後の税負担増リスク：前章のとおり、償却終了で黒字化し、手残りが急減する。

所得が下がると効果も縮小するリスク：節税効果は所得水準に比例する。退職・転職・減収で課税所得が下がれば、メリットそのものが小さくなる。

売却時に税金が戻ってくるリスク：減価償却した分だけ簿価が下がり、売却時の譲渡所得（＝売却益）が大きくなる。節税で得た分が出口で課税されることもある。

税制改正リスク：海外不動産の減価償却規制（2021年〜）のように、節税スキームが法改正で封じられる可能性がある。

特に重要なのは4番目です。減価償却は「税金を消す」のではなく「課税のタイミングを将来へ繰り延べている」側面があります。所得税率の高い在職中に償却で節税し、税率の下がる退職後に売却すれば差益が出ますが、保有期間や売却タイミングを誤ると、節税効果が出口で相殺されてしまうのです。

譲渡所得税の長期・短期の違い

区分 | 保有期間 | 税率（所得税＋住民税）
短期譲渡所得 | 5年以下 | 約39.63%
長期譲渡所得 | 5年超 | 約20.315%

※保有期間は「譲渡した年の1月1日時点」で判定されます。短期で売却すると税率が約2倍になるため、出口設計は購入前から織り込む必要があります。

長期視点で見たマンション投資の本当の価値

マンション投資の本質的な価値は節税ではなく、長期的なキャッシュフローの安定性と資産性にあります。節税効果はあくまで初期段階の補助的な要素であり、時間の経過とともにその影響は小さくなっていきます。

長期で重視すべき4つの運用ポイント

空室率の抑制：駅距離・人口動態・需要層を見極め、長期的に埋まり続ける立地を選ぶ。

賃料維持力：築年数が進んでも賃料が大きく下がらないエリア・物件グレードを選定する。

修繕計画の織り込み：大規模修繕や設備更新の費用を、購入時点のキャッシュフロー計算に必ず含める。

出口戦略の設計：「いつ・いくらで・誰に売るか」を購入前から想定し、譲渡所得税まで含めたトータルリターンで判断する。

また、売却時には譲渡所得税が発生するため、節税で得たメリットがそのまま純利益として残るとは限りません。そのため、購入時点から「保有中の収支」と「出口」を一体で設計するトータル思考
が不可欠です。節税という入口の魅力だけで判断すると、保有中のローン返済や修繕費、そして出口の税負担という現実に直面したとき、想定していたリターンが大きく目減りしてしまいます。

節税目的の投資が失敗しやすい3つの理由

償却切れ後の税負担増を見落とす：減価償却が終わると経費が減り、課税所得が一気に増えるため、節税どころか納税額が膨らむケースがある。

物件選定が甘くなる：節税を主目的にすると、収益性や立地よりも「経費を作れるか」で判断してしまい、空室や賃料下落に弱い物件をつかみやすい。

出口でメリットが相殺される：保有中の節税額を、売却時の譲渡所得税が打ち消してしまい、トータルでほとんど得をしていなかったという結果になりやすい。

つまり、節税はあくまで「結果としてついてくるもの」と捉え、本業の収益性で成り立つ投資を選ぶことが、長期的に見て最も堅実な戦略だといえます。

マンション投資の節税に関するよくある質問（FAQ）

Q1. 年収がどのくらいあれば節税メリットが出やすいですか？

一般的に、課税所得が高く所得税率の高い人ほど節税効果は大きくなります。目安としては年収900万円以上（所得税率23%以上）の層であれば、減価償却による損益通算の恩恵を受けやすいと言われます。逆に年収500万円前後の層では、節税メリットは限定的で、保有中のキャッシュフローや出口の税負担を考えると、節税目的だけで投資する合理性は低くなります。あくまで「物件そのものの収益性」を主軸に判断することが重要です。

Q2. 減価償却が終わったら物件は売却すべきですか？

一概に「売却すべき」とは言えません。償却切れ後は経費が減り課税所得が増えるため、節税という観点では魅力が下がります。しかし、ローン残債が減りキャッシュフローが安定している場合や、賃料収入だけで十分な利益が出ている場合は、保有を続ける合理性があります。判断のポイントは、保有を続けた場合の手残りと、売却した場合の譲渡所得税控除後の手残りを比較することです。譲渡所得税は保有5年超で税率が約半分になるため、最低でも5年超の保有を前提に出口を設計するのが基本です。

Q3. 新築と中古、どちらが節税に向いていますか？

短期的な節税効果という点では、耐用年数が短く減価償却費を大きく計上できる中古物件のほうが向いています。特に法定耐用年数を超えた中古物件は償却期間が短くなるため、1年あたりの償却費が大きく、損益通算による節税効果も高まります。一方で、新築は減価償却期間が長く、年あたりの償却費は小さくなりますが、設備が新しく空室リスクや修繕リスクが低いという安定性のメリットがあります。節税の即効性を取るか、長期の安定性を取るかは、投資の目的次第です。

Q4. 節税のために赤字を続けても問題ありませんか？

会計上の赤字（減価償却による帳簿上の赤字）と、実際の現金収支の赤字は区別して考える必要があります。減価償却は現金支出を伴わない経費のため、帳簿上は赤字でも手元のキャッシュは黒字というケースは健全です。しかし、ローン返済や管理費・修繕費を賄えず、実際に毎月持ち出しが発生している状態が続くのは危険です。節税額より持ち出し額が大きければ本末転倒です。キャッシュフローが恒常的にマイナスの場合は、節税効果に惑わされず投資判断を見直すべきでしょう。

まとめ：節税は「目的」ではなく「結果」と捉える

マンション投資の節税メリットは確かに存在しますが、それは主に減価償却が機能する初期段階に限られた効果です。償却が進むにつれて経費は減少し、やがて課税所得が増えて税負担が重くなる「デッドクロス」や、売却時の譲渡所得税という現実が待っています。節税は「税金を消す」のではなく「課税のタイミングを将来へ繰り延べている」に過ぎないという本質を、まず理解しておく必要があります。

本記事のポイントを改めて整理すると、次のとおりです。

節税効果は所得税率の高い層ほど大きいが、償却切れ後は逆に税負担が増える。

減価償却は課税の繰り延べであり、売却時の譲渡所得税まで含めたトータルで判断する。

保有期間5年超で譲渡所得税率が約半分になるため、出口は購入前から設計する。

本質的な価値は節税ではなく、空室抑制・賃料維持・修繕計画・出口戦略に支えられた長期の安定収益にある。

最も避けるべきは、節税というキーワードだけに惹かれて収益性の低い物件をつかんでしまうことです。節税はあくまで投資が健全に回った結果として享受するものであり、それ自体を目的にすると判断を誤りやすくなります。購入時の収支、保有中のキャッシュフロー、そして出口での税負担までを一体で見通す「トータルリターン思考」こそが、マンション投資を成功させる鍵となります。

節税の数字に踊らされず、物件本来の収益力と長期の出口戦略に軸足を置く——これが、減価償却後に起きる現実に備えながら、堅実に資産を築いていくための最も確かな考え方だといえるでしょう。