マンション建て替えでオーナーは得する？費用・資産価値・注意点を解説

【3行まとめ】

マンション建て替えは1戸あたり1,000万〜3,000万円規模の費用負担が発生する可能性がある

区分所有マンションの建て替えには区分所有者の5分の4以上の合意が必要で、ハードルが高い

建て替え・大規模修繕・売却を収支シミュレーションで比較し、総合判断することが重要

マンション建て替えは、建物の老朽化対策や資産価値向上につながる可能性がある一方で、多額の費用負担や住民同士の合意形成など、さまざまな課題があります。

特に賃貸マンションや投資用ワンルームを所有しているオーナーの中には、「建て替え」「大規模修繕」「売却」のどれを選ぶべきか悩む方も多いでしょう。「建て替えで本当に資産価値は上がるのか」「費用が払えない場合はどうなるのか」といった疑問もつきものです。

この記事では、マンション建て替えでオーナーに発生する費用の相場、建て替えが進まない理由、建て替えと大規模修繕の違い、そして失敗しないための判断ポイントまで、具体的な数字と比較表を交えてわかりやすく解説します。

この記事でわかること

マンション建て替えでは、オーナーに数千万円規模の費用負担が発生する可能性がある

建て替えは資産価値向上につながる一方、合意形成や既存不適格などの課題もある

建て替えだけでなく、大規模修繕や売却も含めて比較検討することが重要

目次

マンション建て替えでオーナーは得するとは限らない

マンション建て替えでオーナーに発生する費用

マンション建て替えが進まない理由

建て替えと大規模修繕はどちらがいい？

マンション建て替えで失敗しないポイント

よくある質問（FAQ）

まとめ：費用・収益性を踏まえて慎重に判断しよう

マンション建て替えでオーナーは得するとは限らない

結論から言えば、マンションを建て替えたからといって、必ずしもオーナーが得をするとは限りません。建て替えには、多額の費用負担、1〜3年に及ぶ工事期間、住民同士の合意形成など、乗り越えるべき多くの課題があるためです。

立地・築年数・容積率・空室率によっては、建て替え後も十分な収益改善が見込めないケースもあるため注意が必要です。特に、既存の建物が現行の容積率いっぱいに建てられている場合、建て替えても戸数を増やせず、費用負担に見合うリターンを得にくくなります。

また、区分所有マンションの場合は、建て替え決議に区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成が必要（区分所有法第62条）とされており、オーナー単独の判断だけで進めることはできません。

建て替えで「得する」ケースと「損する」ケース

項目 | 得しやすいケース | 損しやすいケース
立地 | 都心・駅近・賃貸需要が高い | 郊外・人口減少エリア
容積率 | 余裕があり戸数を増やせる | 既存不適格で容積率に余裕がない
築年数 | 築40年超で修繕費が高騰 | 築30年未満で修繕で対応可能
合意形成 | 所有者の意向がまとまりやすい | 高齢者・遠方所有者が多く意見が割れる
収益性 | 家賃上昇・床面積増が見込める | 家賃上昇が限定的

そのため、マンション建て替えを検討する際は、「建て替えれば価値が上がる」と短絡的に考えるのではなく、立地・収益性・費用負担を含めて総合的に判断することが重要です。

マンション建て替えでオーナーに発生する費用

マンション建て替えは、オーナーにさまざまな費用負担が発生します。特に区分所有マンションでは、建て替え費用を各所有者で分担するケースが多く、1戸あたり数百万円〜数千万円規模の負担になることもあります。

また、賃貸マンションの場合は建て替え期間中に家賃収入が止まる可能性もあり、単純な建築費以外の負担も考慮しなければなりません。ここでは費用相場・軽減できる条件・払えない場合の選択肢を解説します。

建て替え費用の相場

マンション建て替えでは、立地や構造・グレードにもよりますが、1戸あたり1,000万〜3,000万円程度の追加負担が発生するケースがあります。主な費用の内訳は以下のとおりです。

費用項目 | 内容 | 費用の目安
解体費 | 既存建物の取り壊し | 1坪あたり3万〜5万円
新築工事費 | RC造マンションの建築 | 1坪あたり90万〜130万円
設計・監理費 | 設計事務所への報酬 | 工事費の5〜10%
仮住まい費 | 工事期間中の住居費 | 月数万〜十数万円×期間
引越し費（2回分） | 退去・再入居 | 10万〜30万円程度
各種税金・登記費 | 登録免許税・専門家報酬等 | 数十万円〜

このほか、建て替え期間（一般的に1〜3年）中は家賃収入が途絶えるため、賃貸オーナーは「機会損失」も費用として見込んでおく必要があります。

費用負担が軽減されるケース

建て替えにかかる費用は高額ですが、以下のような条件が揃えば、オーナーの実質負担を大きく軽減できる場合があります。

余剰容積率を活かした「等価交換方式」：戸数を増やしてデベロッパーが分譲・売却し、その収益を建築費に充当する。オーナーの自己負担がゼロまたは大幅減になるケースもある

マンション建替円滑化法の活用：容積率の緩和や税制特例を受けられる場合がある

自治体の補助金・助成制度：耐震性不足の建物などで補助が出ることがある

建て替え後の家賃上昇・床面積増加：長期的に費用を回収できる可能性がある

特に等価交換方式は、駅近・容積率に余裕のある好立地で成立しやすく、都心部の建て替えで多く採用されています。

費用が払えない場合の選択肢

「建て替え費用を一括で払えない」という場合でも、以下の選択肢があります。

リフォームローン・不動産担保ローンを利用する：建て替え後の物件を担保に融資を受ける

等価交換方式を選択する：自己資金を抑えて建て替えに参加する

建て替え前に売却する：建て替え決議に参加せず、持ち分を売却して現金化する

区分所有法に基づく売渡請求に応じる：建て替えに反対した場合、賛成者から時価で買い取られる仕組みがある

費用を払えない場合は、無理に建て替えに参加するよりも、売却や等価交換で負担を抑える方が結果的に有利になることもあります。

マンション建て替えが進まない理由

国土交通省の調査によれば、これまでに建て替えが実施されたマンションは全国で累計300件程度にとどまっており、老朽化マンションの増加に対して建て替えのペースは極めて緩やかです。なぜ建て替えは進まないのでしょうか。

区分所有者の合意形成が難しい

区分所有マンションの建て替えには、区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成が必要です。所有者ごとに資金力・年齢・将来計画が異なるため、全員の意向をまとめるのは容易ではありません。

「数千万円を負担してまで建て替えたくない」という所有者がいる

賃貸に出している投資家と居住者で考え方が異なる

遠方や連絡不通の所有者がいて意思確認に時間がかかる

建て替えできないマンションもある

そもそも物理的・法的に建て替えが難しいマンションも存在します。代表的なのが「既存不適格」の物件です。建築当時は適法でも、その後の法改正で容積率や用途地域の規制が厳しくなり、現行基準では同じ規模の建物を建てられないケースがあります。

容積率が下げられ、建て替えると床面積が減ってしまう

セットバックや日影規制で建てられる規模が小さくなる

敷地が狭く、新たな住戸を増やせない

このような物件では建て替えのメリットが乏しく、大規模修繕や売却が現実的な選択肢になります。

高齢オーナーの費用負担問題

築40年を超えるマンションでは、所有者の高齢化も進んでいます。高齢のオーナーにとって数千万円の追加負担や数年の仮住まいは現実的ではなく、「このまま住み続けたい・所有し続けたい」という声が建て替えのブレーキになります。年金生活者がローンを組みにくいことも、合意形成を難しくする要因です。

建て替えと大規模修繕はどちらがいい？

老朽化対策には「建て替え」のほかに「大規模修繕」という選択肢があります。両者は目的も費用も大きく異なります。まずは違いを整理しましょう。

比較項目 | 建て替え | 大規模修繕
目的 | 建物を新築に一新 | 既存建物の機能維持・回復
費用（1戸あたり目安） | 1,000万〜3,000万円 | 75万〜125万円程度
工事期間 | 1〜3年 | 3〜6か月
居住・賃貸の継続 | 仮住まいが必要 | 居住・賃貸を続けられる
合意要件 | 5分の4以上の賛成 | 過半数（普通決議）
資産価値 | 大きく向上する可能性 | 維持・微増にとどまる

建て替えが向いているケース

築40年以上で躯体の劣化が著しく、修繕では対応しきれない

耐震基準を満たさず、安全性に重大な懸念がある

都心・駅近で容積率に余裕があり、戸数を増やせる

等価交換などで自己負担を抑えられる見込みがある

大規模修繕が向いているケース

築30年前後で、修繕によって機能を回復できる

既存不適格で建て替えても床面積を増やせない

所有者の合意形成が難しく、5分の4以上の賛成が見込めない

家賃収入を止めずに賃貸経営を続けたい

多くのマンションでは、まず大規模修繕で延命を図り、修繕でも対応できなくなった段階で建て替えを検討するのが現実的な流れです。

マンション建て替えで失敗しないポイント

早い段階で合意形成に着手する

建て替えで最大の壁となるのが、区分所有者の「5分の4以上の賛成」という合意要件です。賛成派・反対派・無関心層が入り混じるなかで合意をまとめるには、数年単位の時間がかかります。老朽化が深刻になってから慌てて動き出すのではなく、築30年を過ぎた頃から検討委員会を立ち上げ、勉強会やアンケートを重ねて少しずつ機運を高めていくことが重要です。情報を透明に共有し、反対派の不安にも丁寧に向き合う姿勢が合意形成を加速させます。

複数のデベロッパー・専門家に相談する

建て替え事業は、デベロッパーや設計事務所、コンサルタントの提案内容によって自己負担額が大きく変わります。1社の提案だけで決めてしまうと、条件が割高になっていても気づけません。必ず複数社に相談し、事業計画・還元率・スケジュールを比較検討しましょう。マンション建て替えに精通した弁護士や一級建築士、再開発コンサルタントなど、中立的な専門家を早期に味方につけることもトラブル回避に有効です。

資金計画と仮住まい費用を事前に把握する

建て替え中は賃貸収入が途絶え、自宅として住んでいる場合は仮住まいの家賃や引っ越し費用が発生します。工事期間が1〜3年に及ぶことを踏まえ、その間のキャッシュフローをシミュレーションしておきましょう。自己負担額を住宅ローンや事業ローンでまかなう場合は、金利上昇リスクも考慮が必要です。資金繰りに余裕を持たせ、想定外の出費にも耐えられる計画を立てることが失敗を防ぐ鍵です。

建て替え後の収益性を見極める

建て替えによって戸数を増やせる場合でも、その増加分が確実に売れる・貸せるとは限りません。周辺の賃貸需要や人口動向、競合物件の状況を冷静に分析し、建て替え後に安定した収益が見込めるかを見極めましょう。立地によっては、建て替えよりも売却やリノベーションのほうが合理的なケースもあります。「新築にすれば必ず得をする」と思い込まず、複数のシナリオで採算性を検証する姿勢が大切です。

マンション建て替えに関するよくある質問

Q. 建て替えに反対するとどうなりますか？

区分所有者の5分の4以上が賛成して建て替え決議が成立した場合、反対した所有者は「売渡請求」を受ける可能性があります。これは、建て替えに参加する所有者が、反対者の区分所有権を時価で買い取る制度です。つまり、反対し続けても建て替え自体を止めることは難しく、最終的にはその物件から退去せざるを得なくなります。納得できない場合は、決議前の協議段階で意見を伝え、条件交渉に臨むことが現実的な対応となります。

Q. 自己負担なしで建て替えはできますか？

立地条件に恵まれ、容積率に余裕がある場合は、増えた床面積をデベロッパーに売却する「等価交換方式」によって、自己負担をゼロまたは大幅に圧縮できるケースがあります。都心や駅近の好立地では、増床分の売却益で建設費をまかなえることもあります。ただし、地方や容積率に余裕のない物件では、相応の自己負担が発生するのが一般的です。自己負担額は立地や事業条件によって大きく異なるため、まずは事業計画を試算してもらうことが重要です。

Q. 建て替えにはどのくらいの期間がかかりますか？

合意形成から完成までを含めると、一般的に5〜10年程度を見込む必要があります。検討委員会の立ち上げから建て替え決議までに数年、その後の解体・建設工事に1〜3年かかるのが通常です。合意形成が難航すれば、さらに長期化することもあります。だからこそ、老朽化が深刻になる前から計画的に準備を進めることが大切です。

Q. 建て替えと売却、どちらが得ですか？

一概にどちらが得とは言えず、物件の立地・築年数・容積率・所有者の事情によって最適解は変わります。好立地で資産価値の向上が見込めるなら建て替えにメリットがありますが、合意形成が難しい、自己負担が重いといった場合は、現状のまま売却したほうが手間もリスクも少なく済むことがあります。建て替え・売却・大規模修繕の3つを比較し、それぞれの収支とリスクを試算したうえで判断するのがおすすめです。

Q. 建て替え中の家賃収入はどうなりますか？

建て替え工事中は入居者に退去してもらう必要があるため、その期間の家賃収入は途絶えます。賃貸経営をしているオーナーにとっては、1〜3年間の無収入期間が発生することになります。この間のローン返済や固定費を見込んだ資金計画を立てておかなければ、資金繰りが厳しくなる恐れがあります。家賃収入を止めたくない場合は、大規模修繕によって延命を図る選択肢も検討しましょう。

まとめ

マンションの建て替えは、老朽化した物件を新築に一新し、資産価値を大きく高められる有効な手段です。特に都心や駅近など立地に恵まれた物件では、容積率を活かして戸数を増やし、等価交換によって自己負担を抑えながら収益性を向上させられる可能性があります。一方で、5分の4以上の合意形成という高いハードルや、1戸あたり1,000万〜3,000万円規模の費用、1〜3年に及ぶ工事期間と仮住まいの負担など、乗り越えるべき課題も少なくありません。

「建て替え」が常に最善とは限らず、物件の状態によっては「大規模修繕」で延命を図るほうが合理的なケースもあります。また、合意形成や収益性に不安があるなら、現状での売却も有力な選択肢です。大切なのは、複数の選択肢を客観的に比較し、それぞれの費用・資産価値・リスクを試算したうえで判断することです。

建て替えを成功させるためには、早い段階での合意形成への着手、複数のデベロッパーや専門家への相談、余裕を持った資金計画、そして建て替え後の収益性の見極めが欠かせません。本記事で解説したポイントを参考に、ご自身の物件にとって最適な老朽化対策を選択してください。判断に迷う場合は、マンション建て替えに精通した専門家へ早めに相談することをおすすめします。