不動産投資信託とは何か｜不動産オーナーが知っておきたい仕組み

近年、「不動産投資信託」という言葉を目にする機会が増えています。

証券会社の案内や資産運用の話題の中でも頻繁に登場し、不動産投資の一つの形として紹介されることも少なくありません。

不動産投資といえば、マンションやアパートを購入し、家賃収入を得る「現物不動産投資」を思い浮かべる方が多いでしょう。

しかし、不動産投資信託は同じ「不動産への投資」でありながら、仕組みや投資の性質は大きく異なります。

この記事では、不動産オーナーの視点から、不動産投資信託の基本的な仕組みと現物不動産との違いについて整理していきます。

この記事の3行まとめ

不動産投資信託（REIT）は、多くの投資家から集めた資金で不動産を運用し、収益を分配する仕組みの金融商品

現物不動産投資とは異なり、投資家は物件を直接所有せず、運営も運用会社に委ねられる

仕組みやリスクの違いを理解することで、不動産投資の選択肢をより冷静に整理できる

目次

不動産投資信託（REIT）の基本的な仕組み

現物不動産投資との違い

不動産投資信託のメリット

見落とされがちなリスク

不動産投資信託を理解することの重要性

不動産投資信託（REIT）の基本的な仕組み

不動産投資信託は、一般的に「REIT（リート）」と呼ばれる投資商品です。

多くの投資家から資金を集め、その資金を使ってオフィスビルや商業施設、マンション、物流施設などの不動産に投資し、そこから得られる賃料収入や売却益を投資家に分配する仕組みになっています。

現物不動産投資では、オーナー自身が物件を購入し、入居者を募集しながら家賃収入を得ていきます。

一方、不動産投資信託の場合、投資家は物件を直接所有するわけではありません。

投資家は「投資口」と呼ばれる証券を保有することで、間接的に不動産の収益に参加する形になります。

また、不動産投資信託の多くは証券取引所に上場しており、株式と同じように市場で売買することができます。

このように、不動産に投資しているにもかかわらず、取引の仕組み自体は金融商品に近い特徴を持っている点が大きな特徴です。

現物不動産投資との違い

不動産オーナーの視点で見ると、最も大きな違いは「所有」と「運営」の関係です。

現物不動産の場合、土地や建物の所有権はオーナー自身にあります。

物件の購入や売却のタイミング、家賃設定、修繕の判断なども基本的にはオーナーの意思で決めることができます。

管理会社に業務を委託することはあっても、最終的な判断はオーナーにあります。

一方で、不動産投資信託では、物件の取得や売却、賃料戦略、修繕計画などはすべて運用会社が決定します。

投資家は物件運営に直接関与することはなく、あくまで運用結果として生まれる収益の分配を受け取る立場になります。

また、流動性という点でも大きな違いがあります。

現物不動産は売却までに時間がかかることが多く、買い手を探し、価格交渉や契約手続きを進める必要があります。

それに対して、不動産投資信託は証券市場で売買できるため、比較的短期間で売却することが可能です。

不動産投資信託のメリット

不動産投資信託が広く利用されている理由の一つは、少額から投資できる点です。

現物不動産を購入する場合、物件価格に加えて諸費用も必要になり、まとまった資金が求められます。

しかし、不動産投資信託であれば、比較的少ない資金でも不動産投資に参加することができます。

また、分散投資がしやすい点も特徴です。

多くの不動産投資信託は、複数の物件を組み合わせたポートフォリオで運用されています。

オフィス、商業施設、住宅、物流施設など、用途の異なる不動産に分散して投資されていることも多く、1つの物件に収益が依存するリスクを抑えることができます。

さらに、物件管理の手間がかからない点もメリットといえます。

現物不動産の経営では、空室対策や修繕、入居者対応など、さまざまな業務が発生します。

不動産投資信託では、これらの運営はすべて運用会社が行うため、投資家自身が管理業務を担う必要はありません。

見落とされがちなリスク

不動産投資信託には現物不動産とは異なるリスクも存在します。

まず挙げられるのが価格変動の影響です。

不動産投資信託は証券市場で取引されるため、株式と同じように市場環境や投資家の資金の流れによって価格が変動します。

実際の不動産価値とは必ずしも一致せず、短期間で価格が上下することもあります。

また、金利の動きも大きな影響を与えます。

金利が上昇すると、資金調達コストが増えることや、他の金融商品との利回り比較が行われることによって、価格や分配利回りに影響が出る可能性があります。

さらに、投資家自身が運営方針を決められない点も特徴です。

どの物件を取得するのか、どのタイミングで売却するのかといった判断はすべて運用会社に委ねられます。

そのため、運用方針や経営判断によって収益が左右される側面もあります。

不動産投資信託を理解することの重要性

不動産投資信託は、多くの投資家から集めた資金を不動産に投資し、その収益を分配する仕組みを持つ金融商品です。

不動産に投資するという点では現物不動産と共通していますが、所有の形や運営への関与、売買の仕組みなど、多くの点で性質が異なります。

現物不動産のオーナーは、自ら物件を保有し、運営を行いながら収益を生み出していく投資スタイルになります。

一方で、不動産投資信託は運営を専門の会社に委ね、証券として投資する形になります。

それぞれの投資手法には特徴とリスクがあるため、仕組みの違いを理解しておくことが大切です。