住宅ローンは使えない？投資用物件ローンとの違いと注意点

不動産を購入する際に利用するローンには、「住宅ローン」と「投資用物件ローン」があります。一見すると同じ借入に見えますが、金利や審査の考え方は大きく異なります。

この違いを理解していないと、審査に通らない、返済が重くなるといったリスクにつながります。本記事では、具体的な数字を交えながら違いと注意点を整理します。

この記事の3行まとめ

住宅ローンは低金利だが居住用限定で、投資には使えない仕組み

投資用物件ローンは金利が高いが、家賃収入も含めて審査される

同じ3,000万円でも返済額に差が出るため、目的に合った選択が重要

目次

住宅ローンと投資用物件ローンの基本的な違い

なぜ条件に差が出るのか

それぞれが使えるケース

よくある誤解と注意点

実務での判断基準

まとめ

住宅ローンと投資用物件ローンの基本的な違い

住宅ローンは、自分が住む家を購入するための借入です。一方で、投資用物件ローンは、第三者に貸し出して家賃収入を得るための物件に使われます。

仮に3,000万円のマンションを購入する場合、住宅ローンであれば金利0.5％前後、返済期間35年で借りられるケースがあります。この場合、毎月の返済額は約7万8,000円程度です。

一方で、同じ3,000万円でも投資用物件ローンになると、金利は1.5％〜3％程度になることが多く、仮に金利2％・期間30年で借りると、毎月の返済額は約11万円前後になります。

このように、同じ金額でも毎月の負担が大きく変わる点が特徴です。

なぜ条件に差が出るのか

条件の差は、金融機関から見たリスクの違いによるものです。

住宅ローンの場合、返済原資は本人の給与です。年収500万円の会社員であれば、その収入をベースに返済能力が判断されます。

一方で投資用物件ローンは、家賃収入が前提になります。家賃月8万円の部屋であれば、年間収入は約96万円です。ただし、空室や修繕を考慮すると、実際に安定して得られる収入はそれより少なく見積もられます。

この不確実性があるため、金利が高くなり、審査も厳しくなります。

それぞれが使えるケース

住宅ローンが使えるのは、自分が住む物件です。たとえば、3,500万円の自宅マンションを購入し、家族で住む場合は住宅ローンが適用されます。

一方で、同じ3,500万円のマンションでも、月10万円で貸し出す目的で購入する場合は投資用物件ローンになります。

ここで重要なのは、「使い方」で判断される点です。物件の種類ではなく、住むのか貸すのかでローンが分かれます。

よくある誤解と注意点

よくある誤解として、「住宅ローンの方が金利が低いので投資にも使いたい」という考えがあります。

たとえば、住宅ローンで金利0.5％、投資用ローンで2％だとすると、3,000万円の借入で年間約45万円ほど利息差が出る計算になります。そのため、住宅ローンを使いたくなるのは自然です。

しかし、実際には投資目的で住宅ローンを使うことは契約違反となる可能性があります。発覚した場合、残りのローンを一括返済するよう求められるケースもあります。

また、「最初は住む予定だったがすぐ貸す」というケースも注意が必要です。転勤などやむを得ない事情であれば認められることもありますが、最初から投資目的であればリスクが高くなります。

実務での判断基準

実務では、「その物件に住むかどうか」が最初の判断基準です。

年収600万円・自己資金300万円の人が3,000万円の物件を購入する場合、自宅として住むなら住宅ローンが使える可能性があります。一方で、同じ条件で投資目的の場合は、頭金を500万円以上求められるなど条件が厳しくなることがあります。

さらに投資用の場合は、家賃収入も重視されます。たとえば、月11万円の返済に対して家賃収入が10万円しか見込めない場合、収支が合わないと判断され、融資が通りにくくなります。

まとめ

住宅ローンと投資用物件ローンは、どちらも不動産購入に使う借入ですが、前提となる目的が大きく異なります。住宅ローンは「自分が住むこと」を前提としているため、金利が低く、返済条件も比較的緩やかに設定されています。

一方で、投資用物件ローンは「家賃収入を得ること」が前提となるため、金利は高めで、審査も物件の収益性を含めて慎重に行われます。

特に注意すべきなのは、住宅ローンを投資目的で利用することは基本的に認められていない点です。金利の低さだけで判断すると、契約違反や一括返済といった大きなリスクにつながる可能性があります。

ローンを選ぶ際は「どちらが得か」ではなく、「その物件の使い方に合っているか」という視点で判断することが重要です。短期的な条件だけでなく、将来の収支やリスクも含めて考えることで、無理のない不動産運用につながります。