マンション投資のデッドクロスとは？仕組みと回避策をやさしく解説

この記事の3行まとめ
①デッドクロスとは「ローンの元金返済額が減価償却費を超えた状態」で、黒字でも現金が減る
②RC造マンションでも築20〜25年前後で発生し、中古購入ではさらに早まる
③購入前のシミュレーションと購入後の繰上返済・売却判断で対処できる

「確定申告では黒字なのに、なぜか手元のお金が減っている」——マンション投資を数年続けた投資家が、こんな違和感を覚える瞬間があります。その原因として真っ先に疑いたいのが「デッドクロス」です。

仕組みを知らずに放置すると、資金繰りが悪化し、最悪の場合は「黒字倒産」にもつながりかねません。逆に言えば、構造と発生時期を理解していれば、過度に恐れる必要のないテーマでもあります。

この記事では、デッドクロスの仕組み・具体的な数字シミュレーション・RC造での発生時期、そして購入前後でできる回避策を、不動産投資の初心者から既存オーナーまで分かるように解説します。

目次

マンション投資のデッドクロスとは？仕組みをわかりやすく解説

デッドクロスが起きる原因を数字で理解する

RC造マンションではいつデッドクロスが起きるのか？

マンション投資でデッドクロスを回避する方法は？

デッドクロス対策のメリット・デメリットを比較

よくある質問｜マンション投資のデッドクロスに関する疑問

まとめ｜デッドクロスは事前の備えで対処できる

マンション投資のデッドクロスとは？仕組みをわかりやすく解説

デッドクロスとは、ローンの元金返済額が減価償却費を上回った状態を指します。この状態になると、帳簿上の利益（課税所得）が膨らむ一方で、手元の現金は変わらないため、所得税の負担だけが重くのしかかります。結果として「黒字なのにお金が足りない」状況に陥るのです。

「デッドクロス（dead cross）」という言葉は、もともとは株価チャートで2本の移動平均線が下向きに交差する局面を指す用語です。不動産投資では、グラフ上で「減価償却費」のラインと「元金返済額」のラインが交差し、税負担が逆転するポイントを比喩的にこう呼びます。

まずは、なぜこのような現象が起きるのか、お金の動きと税務の関係を整理していきましょう。

デッドクロスが起きる原因を数字で理解する

なぜ黒字なのに現金が足りなくなるのか？

原因は、ローンの元金返済と減価償却費の「お金の動き」と「経費にできるか」の性質の違いにあります。下表で確認しましょう。

項目 | 現金の動き | 経費にできるか
ローンの元金返済 | 出ていく（支出） | できない
ローンの利息 | 出ていく（支出） | できる
減価償却費 | 出ていかない（支出なし） | できる

ポイントは2つです。
①減価償却費は「現金が出ていかないのに経費にできる」——だから帳簿上の利益を圧縮し、節税効果を生みます。
②元金返済は「現金が出ていくのに経費にできない」——だから現金は減るのに税金は減りません。

投資初期は減価償却費が大きく、ローンの利息も多いため、帳簿上の利益が抑えられて税負担は軽い状態です。しかし時間が経つにつれ、元利均等返済では利息が減って元金部分が増えていきます。さらに減価償却の期間が終わると、経費にできる減価償却費がゼロになります。その結果、帳簿上の利益だけが膨らみ、所得税が一気に増えるのに手元現金は減り続ける——これがデッドクロスの正体です。

具体的なシミュレーション例（年間収支のイメージ）

イメージをつかむために、簡易的な数字で年間収支の推移を見てみましょう。あくまで概念理解のためのモデルケースで、実際は物件価格・金利・空室率により変動します。

経過年数 | 減価償却費 | 元金返済額 | 状態
1〜10年目 | 約100万円 | 約60万円 | 節税効果あり（健全）
15年目前後 | 約100万円 | 約95万円 | 逆転寸前（要注意）
20年目以降 | 0円（償却終了） | 約120万円 | デッドクロス発生

償却終了後は「経費化できない元金返済が年120万円残るのに、減価償却費はゼロ」という状態になります。この差額が課税所得に上乗せされ、税金が増えるのです。

RC造マンションではいつデッドクロスが起きるのか？

RC造（鉄筋コンクリート造）マンションの法定耐用年数は47年です。構造別の耐用年数とデッドクロスが起きやすい時期の目安を以下にまとめました。

構造 | 法定耐用年数 | デッドクロス発生の目安
木造 | 22年 | 購入後5〜10年前後
鉄骨造（軽量・厚3mm以下） | 19年 | 購入後5〜10年前後
鉄骨造（重量・厚4mm超） | 34年 | 購入後15〜20年前後
RC造（新築購入） | 47年 | 購入後20〜25年前後
RC造（築20年で中古購入） | 残存約33年※ | 購入後15〜20年前後

※中古資産の耐用年数は「（法定耐用年数−経過年数）＋経過年数×0.2」で計算します（簡便法）。築20年のRC造なら「（47−20）＋20×0.2＝31年」が目安です。

RC造は耐用年数が長いぶん、デッドクロスまでの余裕があります。ただし中古で購入すると残りの耐用年数が短くなり、発生時期が早まる点には注意が必要です。とくに「築古RC×フルローン×長期返済」の組み合わせは、減価償却が早く終わるのにローンが長く残るため、デッドクロスが深刻化しやすいパターンです。

引用：減価償却資産の耐用年数等に関する省令（昭和40年大蔵省令第15号）

マンション投資でデッドクロスを回避する方法は？

デッドクロスへの対策は「購入前」と「購入後」の2段階で考えるのが賢明です。どちらか一方ではなく、両方の視点で備えておくと、キャッシュフローの悪化を防ぎやすくなります。代表的な回避策は次のとおりです。

頭金を多めに入れて借入額を抑える（元金返済額そのものを小さくする）

返済方法を「元金均等返済」にして初期の元金を多く返す

新築または築浅のRC造を選び、減価償却期間を長く確保する

余裕資金で繰り上げ返済を行い、利息・元金負担を軽減する

デッドクロス前に売却し、損失を確定させる前に出口を取る

購入前のシミュレーションで発生時期を把握できる？

購入前にもっとも有効な対策は、収支のシミュレーションで発生時期を確認しておくことです。シミュレーションで押さえたい項目は次の3つになります。

減価償却費がゼロになる年（耐用年数の終了時期）

元金返済額が減価償却費を上回る年

税引き後のキャッシュフローがマイナスに転じる年

家賃下落（年0.5〜1%程度の下落を想定）や空室率の上昇（10〜15%）も織り込み、「楽観・標準・悲観」の複数パターンで試算しておくと判断の精度が上がります。とくに税引き後キャッシュフローがマイナスに転じる年が「ローン完済前」に来る場合は、購入条件の見直しを検討すべきサインです。

購入後の繰り上げ返済や売却はいつ判断すべき？

すでにマンションを保有している投資家には、おもに2つの選択肢があります。それぞれの特徴と判断のタイミングは以下のとおりです。

対策 | 効果 | 判断のタイミング
繰り上げ返済 | 元金が減り毎月の返済負担・利息が軽くなる | 資金に余裕があるうちに実行
借り換え | 金利を下げ返済総額を圧縮できる | 金利差0.5%以上が目安
売却 | キャッシュフロー悪化前に損失を抑えられる | 税引き後の手取りがマイナスに転じる見込みの段階

売却を判断する際は「保有を続けた場合のキャッシュフロー」と「売却時の損益（譲渡所得税を含む）」を比較します。なお個人の不動産譲渡では、所有期間5年超で長期譲渡（税率約20%）、5年以下で短期譲渡（税率約39%）と税率が大きく変わるため、売却時期は税務面からも要チェックです。保有のメリットが薄れたと感じたら、早めに動く方が損失を抑えられます。

デッドクロス対策のメリット・デメリットを比較

主要な対策には、それぞれメリットとデメリットがあります。自身の資金状況や投資方針に合わせて選ぶための判断材料として整理しました。

対策 | メリット | デメリット
頭金を多く入れる | 借入額・元金返済が減りデッドクロスが緩和 | レバレッジ効果が小さくなる／自己資金を拘束
繰り上げ返済 | 利息・元金負担を確実に軽減 | 手元現金が減り突発的支出に弱くなる
元金均等返済を選ぶ | 早期に元金を減らせる | 初期の返済額が大きく初年度の負担増
早期売却 | 悪化前に出口を確保できる | 譲渡益課税や売却コストが発生

どの対策にも「キャッシュフローを守る代わりに自己資金を使う」「節税を諦める代わりに安全性を取る」というトレードオフがあります。単一の正解はないため、自身の年収・他の資産状況・投資の目的を踏まえて組み合わせることが重要です。

よくある質問｜マンション投資のデッドクロスに関する疑問

Q.デッドクロスは必ず起きるのか？

A.現金一括で購入した場合は発生しません。ローンを利用している場合は、返済期間と減価償却期間のズレにより、投資の後半でほぼ確実に発生します。起きる前提で資金計画を立てておくのが無難です。

Q.ワンルームマンションでも発生する？

A.はい、発生します。ワンルームはRC造が多く耐用年数は47年ですが、中古で購入すると残存耐用年数が短くなります。築20年以上の物件を長期ローンで購入した場合はとくに注意が必要です。

Q.デッドクロス後に物件は売るべき？

A.一概には言えません。保有を続けた場合のキャッシュフローと売却時の損益を比較して判断します。税引き後キャッシュフローがマイナスに転じ、回復の見込みがなければ売却を検討する段階です。所有期間5年超かどうかで譲渡税率が変わる点も考慮しましょう。

Q.繰り上げ返済すればデッドクロスは防げる？

A.元金返済額そのものを減らせるため、税負担とキャッシュフローの悪化を緩和できます。ただし手元資金が減るため、空室や修繕などの突発的支出に備えた現金は必ず残しておくことが大切です。