不動産ファンドとは？仕組み・利回り・REITとの違いを解説

「不動産投資に興味はあるけれど、初期費用や管理の手間がハードルに感じる…」と悩んでいませんか？

そんな中で注目されているのが、少額から始められ、運用も任せられる「不動産ファンド」です。

不動産ファンドは、複数の投資家から資金を集めて不動産に投資し、その収益を分配する仕組みのため、現物不動産よりも手軽に始められるのが特徴です。

一方で、利回りやリスクの違いを理解せずに始めると、「思っていたのと違う」と感じる可能性もあります。

この記事では、不動産ファンドの仕組みを初心者にもわかりやすく解説し、REITとの違いや利回りの目安、メリット・デメリットまで整理したうえで、自分に合った投資方法かどうか判断できるように解説します。

この記事の3行まとめ

不動産ファンドは少額・手間なしで始められる投資方法

利回りは3〜7％程度が目安で、種類によって特徴が異なる

現物不動産との違いを理解して選ぶことが重要

不動産ファンドに興味がある人は、ぜひチェックしてみてください。

不動産ファンドとは？仕組みをわかりやすく解説

不動産ファンドって、実際はどんなことをしているの？と疑問に思っている人もいるでしょう。

ここでは、不動産ファンドの仕組みをわかりやすく解説します。

不動産ファンドの仕組み

不動産ファンドは、投資家から集めた資金をもとに不動産を取得・運用し、家賃収入や売却益を投資家に分配することで利益を生み出します。

基本的な流れはシンプルで、投資家が出資し、運用会社が不動産を運用し、その成果に応じて分配金が支払われる仕組みです。

個人で物件を選んだり、入居者対応や管理を行ったりする必要がないため、手間をかけずに不動産投資に関わることができます。

現物不動産投資との違い

不動産ファンドと現物不動産投資の大きな違いは、「手間・資金・所有」の3点です。

不動産ファンドは少額から投資でき、管理や運用を任せられるため、初心者でも始めやすいのが魅力です。

一方で、物件の所有権は持たず、運用方針も自分で決めることはできません。

対して現物不動産投資は、まとまった資金やローンが必要になるものの、自分で物件を所有し、運用方法や戦略を自由に決められるという違いがあります。

不動産ファンドの種類とREITとの違い

不動産ファンドにはいくつかの種類があり、それぞれ特徴や投資方法が異なります。

中でもよく比較されるのが「REIT」と「不動産クラウドファンディング」です。

違いを理解しておくことで、自分に合った投資方法を選びやすくなります。

REIT（不動産投資信託）

REITは、証券取引所に上場している不動産ファンドで、株式と同じように売買できるのが特徴です。

少額から投資できるうえ、必要に応じて売却できるため、流動性が高い点がメリットです。

また、複数の不動産に分散投資されていることが多く、個別の物件リスクを抑えやすいという特徴もあります。

一方で、市場の影響を受けやすく、価格が変動しやすい点には注意が必要です。

不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングは、インターネットを通じて投資家から資金を集め、特定の不動産プロジェクトに投資する仕組みです。

1万円程度から始められる案件も多く、初心者でも参加しやすいのが特徴です。

運用期間があらかじめ決まっているケースが多く、期間中は原則として途中解約ができないため、流動性は低めです。

ただし、価格変動の影響を受けにくく、安定した運用を目指しやすい点がメリットといえます。

私募ファンド

私募ファンドは、限られた投資家（富裕層や法人など）を対象とした不動産ファンドです。

最低投資額が高く、一般の個人投資家が参加できる機会は限られています。

その分、投資対象や戦略の幅が広く、規模の大きな不動産投資が行われることもあります。

一般的にはハードルが高いため、初心者はREITやクラウドファンディングから検討するケースが多いです。

不動産ファンドの利回り・メリット・リスク

不動産ファンドに投資するうえで気になるのが、「どれくらいの利回りが期待できるのか」「リスクはどの程度あるのか」という点です。

ここでは、利回りの目安とメリット・デメリットを整理して解説します。

利回りの目安

不動産ファンドの利回りは、一般的に年3〜7％程度が目安とされています。

REITは市場の影響を受けるため変動がありますが、比較的安定した配当が期待できるケースも多いです。

一方で、不動産クラウドファンディングでは、案件によってはそれ以上の利回りが提示されることもあります。

ただし、利回りが高いほどリスクも高くなる傾向があるため、「高利回り＝安全」とは限らない点に注意が必要です。

メリット

不動産ファンドの最大のメリットは、少額から始められ、運用の手間がかからない点です。

物件の選定や管理、入居者対応などを自分で行う必要がないため、初心者でも取り組みやすい投資方法といえます。

また、複数の不動産に分散投資されるケースが多く、個別の物件リスクを抑えやすい点も魅力です。

資産運用の一部として取り入れやすいのも特徴のひとつです。

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デメリット・リスク

一方で、不動産ファンドにもリスクはあります。

代表的なのが、元本割れの可能性です。

不動産の価格下落や運用の失敗によって、想定通りの利益が得られないケースもあります。

また、運用会社の信用リスクも無視できません。

運営企業の経営状況によっては、投資資金の回収に影響が出る可能性もあります。

さらに、不動産クラウドファンディングのように運用期間中の途中解約ができない商品もあり、流動性が低い点にも注意が必要です。

不動産ファンドはおすすめ？向いている人

不動産ファンドは、少額・手間なしで始められる投資として魅力がありますが、すべての人に向いているわけではありません。

自分の投資スタイルや目的に合っているかを確認することが重要です。

向いている人

不動産ファンドは、まず少額から資産運用を始めたい人に向いています。

1万円程度から投資できる商品もあり、大きな資金を用意しなくても不動産投資に参加できる点が特徴です。

また、手間をかけずに不動産を運用したい人にも適しています。

物件管理や入居者対応などを自分で行う必要がないため、本業が忙しい人でも取り組みやすい投資方法です。

さらに、分散投資をしたい人にも向いています。

複数の不動産に投資されるケースが多く、リスクを分散しやすい点もメリットです。

向いていない人

一方で、高い利回りを狙いたい人にはあまり向いていません。

不動産ファンドの利回りは比較的安定している反面、大きなリターンを得る投資ではないためです。

また、レバレッジを活用したい人や自分で運用をコントロールしたい人にとっても不向きです。

不動産ファンドではローンを使った投資ができず、運用方針も自分で決めることができません。

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不動産ファンドとは？結論と後悔しないための判断ポイント

不動産ファンドは、少額から始められ、運用の手間もかからないため、初心者でも取り組みやすい不動産投資のひとつです。

一方で、利回りは比較的控えめであり、元本割れや運用会社のリスクなどもあるため、仕組みを理解したうえで選ぶことが重要です。

特徴を正しく理解し、無理のない範囲で取り入れることが、失敗しないためのポイントといえるでしょう。

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