オーナーチェンジ物件とは？危険と言われる理由と失敗を防ぐ見極め方

オーナーチェンジ物件を探していると、「相場より安い」「高利回り」といった魅力的な条件の物件を見かけることがあります。

しかしその一方で、「危険」「やめたほうがいい」といった声を目にして、不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

実際、オーナーチェンジ物件は通常の中古物件とは異なり、すでに入居者がいる状態で売買されるため、購入後に「思っていたのと違った」と後悔するケースも少なくありません。

この記事では、オーナーチェンジ物件とは何かをはじめ、安い理由や危険と言われる理由、購入前に確認したいポイントまでわかりやすく解説します。

この記事の3行まとめ

オーナーチェンジ物件は、入居者付きで売買される収益物件のことです。

相場より安い一方で、内覧できない・入居者トラブルを引き継ぐなどのリスクがあります。

購入後に後悔しないためには、家賃相場や契約内容、管理状況の確認が重要です。

オーナーチェンジ物件で後悔しないためにも、ぜひ最後までチェックしてみてください。

オーナーチェンジ物件とは？

オーナーチェンジ物件はなぜ安い？

居住用として購入できる人が限られるため

内覧できず買い手が減るため

投資リスク込みの価格になりやすいため

売主が早く売却したいケースもあるため

オーナーチェンジ物件が危険と言われる理由

室内を自由に確認できない

入居者トラブルを引き継ぐ可能性がある

家賃が相場より高く設定されているケースがある

修繕や管理状況が見えにくい

高利回りだけで判断すると失敗しやすい

オーナーチェンジ物件を購入するメリット

購入直後から家賃収入が入る

空室リスクを抑えやすい

実際の家賃実績を確認できる

通常物件より安く購入できるケースがある

購入前に必ず確認したいポイント

レントロールと家賃相場

修繕履歴と管理状態

入居者の滞納履歴

契約内容や特約

出口戦略を考えられるか

オーナーチェンジ物件は「安さの理由」を見極めることが重要

オーナーチェンジ物件とは？

オーナーチェンジ物件とは、すでに入居者がいる状態で売買される不動産のことです。

購入後は賃貸借契約を引き継ぎ、新しいオーナーとして家賃収入を得る形になります。

通常の中古物件とは異なり、購入してもすぐに自分で住めない点が特徴です。

一方で、購入直後から家賃収入を得られるため、主に不動産投資用として取引されています。

購入後に後悔しないためには、特徴やリスクを理解しておくことが大切です。

オーナーチェンジ物件はなぜ安い？

オーナーチェンジ物件は、通常の中古物件より価格が安く設定されているケースがあります。

「お得に見えるけど、なぜ安いの？」と不安に感じる方も多いでしょう。

ここでは、オーナーチェンジ物件が安くなる主な理由を解説します。

居住用として購入できる人が限られるため

オーナーチェンジ物件は入居者がいる状態で売買されるため、購入後すぐに自分で住むことは基本的にできません。

そのため、一般的な居住用マンションよりも買い手が限られ、価格が下がりやすくなります。

内覧できず買い手が減るため

入居中の場合、室内を自由に内覧できないケースもあります。

設備の状態や室内状況を確認しにくいため、不安を感じる購入希望者が多く、価格が安くなることがあります。

投資リスク込みの価格になりやすいため

オーナーチェンジ物件には、家賃下落や空室、入居者トラブルなどのリスクがあります。

こうした不動産投資特有のリスクが価格に織り込まれ、相場より安く設定されるケースがあります。

マンション投資は危険？営業トークに隠された3つの致命的リスク

売主が早く売却したいケースもあるため

相続や資産整理、収益悪化などを理由に、売主が早期売却を希望しているケースもあります。

早く現金化したい事情がある場合、相場より安い価格で売り出されることがあります。

オーナーチェンジ物件が危険と言われる理由

オーナーチェンジ物件は、購入直後から家賃収入を得られる一方で、「危険」「やめたほうがいい」と言われることもあります。

特に不動産投資初心者の場合、価格の安さや利回りだけで判断してしまい、購入後に後悔するケースも少なくありません。

ここでは、オーナーチェンジ物件が危険と言われる主な理由を解説します。

室内を自由に確認できない

入居中の物件では、売買前に室内を詳しく確認できないケースがあります。

設備の劣化や室内状況を把握しにくく、購入後に修繕費が想定以上にかかることもあります。

入居者トラブルを引き継ぐ可能性がある

オーナーチェンジ物件では、現在の賃貸借契約をそのまま引き継ぎます。

そのため、家賃滞納や騒音トラブルなど、既存入居者に関する問題も引き継ぐ可能性があります。

トラブルを防ぐための入居者対応の基本ルール

家賃が相場より高く設定されているケースがある

高利回りに見える物件でも、実際には家賃が周辺相場より高く設定されている場合があります。

退去後に家賃を下げる必要があり、想定していた収益を維持できないケースもあります。

修繕や管理状況が見えにくい

共用部の管理状態や修繕履歴を十分に確認しないまま購入すると、後から大規模修繕や設備交換が必要になることがあります。

特に築古物件では、購入前に管理状態の確認が必要です。

高利回りだけで判断すると失敗しやすい

「利回り○％」という数字だけで判断すると、空室リスクや修繕費、管理費などを見落としやすくなります。

価格が安い物件ほど、安さの理由を慎重に確認することが大切です。

オーナーチェンジ物件を購入するメリット

リスクがある一方で、オーナーチェンジ物件には投資物件ならではのメリットもあります。

ここでは、オーナーチェンジ物件を購入する主なメリットを解説します。

購入直後から家賃収入が入る

すでに入居者がいるため、購入後すぐに家賃収入を得られる点が大きなメリットです。

通常の投資物件のように、入居者募集から始める必要がありません。

家賃収入はどのように生まれる？基礎から学ぶ不動産の収入構造について

空室リスクを抑えやすい

空室状態の物件と比べると、「購入後しばらく家賃収入が入らない」というリスクを抑えやすいのも特徴です。

収支計画を立てやすい点はメリットといえるでしょう。

実際の家賃実績を確認できる

現在の賃料や入居状況を確認できるため、想定ではなく実際の運用実績をもとに購入の判断ができます。

レントロールを確認することで、収益イメージを把握しやすい点も特徴です。

通常物件より安く購入できるケースがある

オーナーチェンジ物件は買い手が限られるため、通常の中古物件より価格が安いケースがあります。

条件次第では、相場より低価格で購入できる可能性もあります。

購入前に必ず確認したいポイント

オーナーチェンジ物件は、価格や利回りだけで判断すると失敗しやすい投資物件です。

購入後に「こんなはずじゃなかった」と後悔しないためには、事前確認が欠かせません。

レントロールと家賃相場

まず確認したいのが、現在の家賃が周辺相場と比べて適正かどうかです。

相場より高すぎる場合、退去後に家賃を下げなければならず、利回りが大きく変わる可能性があります。

修繕履歴と管理状態

共用部の管理状態や修繕履歴も重要です。

大規模修繕が行われていない物件では、将来的に高額な修繕費が発生する可能性があります。

入居者の滞納履歴

現在の入居者に、家賃滞納がないかも確認しておきましょう。

滞納やトラブルを抱えた入居者を引き継ぐと、購入後の負担が大きくなることがあります。

契約内容や特約

賃貸借契約の内容や特約事項も確認しておきましょう。

家賃改定や更新、解約に関する条件によっては、オーナー側が不利になるケースもあります。

出口戦略を考えられるか

購入時だけでなく、将来的に「売れる物件かどうか」も重要です。

エリア需要や築年数、資産価値などを確認し、出口戦略まで考えておくことが大切です。

マンション投資の売却タイミング｜利益確定と損切りの「判断基準」

オーナーチェンジ物件は「安さの理由」を見極めることが重要

オーナーチェンジ物件は、相場より安く購入できるケースがある一方で、通常の中古物件にはないリスクもあります。

価格や利回りだけで判断すると、購入後に後悔する可能性もあるため注意が必要です。

特に、不動産投資初心者の場合は、「なぜ安いのか」を必ず確認することが大切です。

入居状況や契約内容、修繕履歴などを事前に確認し、リスクを理解したうえで判断しましょう。