マンション投資の売却タイミング｜利益確定と損切りの「判断基準」

この記事の3行まとめ

利益確定の売り時は「5年超保有・相場上昇・低金利」の3条件が揃ったとき

将来の修繕リスクや税金負担の急増が迫るなら、赤字でも「損切り」が正解

投資専門の不動産会社を選び、手数料と税金を抑えて手元資金を最大化する

【目次】

「利益確定」か「損切り」か？マンション投資の売却タイミング

売却益を確実に残す！高く売るための戦略と手続き

まとめ｜賢い「投資の終わらせ方」で資産を守ろう

「今、マンションを売るべきか、持ち続けるべきか？」不動産価格が上がるたびに、悩むオーナーは少なくありません。投資用マンションの売却で最も重要なのは「高値売り」だけではなく、損失が拡大する前に撤退する「損切り」の判断です。

この記事では、利益を確保するための売り時と、撤退の基準、そして手元にお金を残すための具体的な戦略を解説します。この記事を読めば、あなたの大切な資産を守る方法が見つかるはずです。

「利益確定」か「損切り」か？マンション投資の売却タイミング

投資用マンションの売却において、重要なのは「いつ売るか」というタイミングの見極めです。売却には、市場の動向を見極めて利益を確定させる「攻めの売却」と、これ以上の損失を防ぐために手放す「守りの売却」があります。

この2つの視点を持つことが、最終的な資産形成の結果を大きく左右します。ここでは、それぞれの判断基準について具体的に解説していきます。

利益を大きく確保できる3つの「売り時」サイン

保有物件が以下の条件に当てはまる場合、利益確定のタイミングです。

所有期間が5年超え
5年を超えることで譲渡所得税率が約39％から約20％へ半減し、手取り額が大幅に増える*1

周辺相場の上昇
再開発などで地価が上がっていれば、大きな売却益が期待できる

低金利の時期
買い手の購買意欲が高まり、高値売却につながりやすくなる

これらのサインが重なった時は、迷わず売却へ動き出しましょう。

*1 引用：オリックス銀行株式会社「譲渡所得とは不動産を売った利益｜計算方法、特例、確定申告まで解説」（2024年4月）

【重要】赤字でも途中で辞めるべき損切りの判断基準

投資で難しいのが「損切り」ですが、以下の状況ならすぐに売却すべきです。

毎月の収支が慢性的にマイナスで、家賃上昇も見込めない場合
これは資産ではなく負債を抱えている状態です

半年以上の空室が続き、リフォーム費用も捻出できない場合
傷が浅いうちに手放すのが賢明です

「いつか上がる」という根拠のない期待は捨てて、損失額と現在の売却額を比較し、トータルの痛手が少ない方を選ぶ勇気を持ちましょう。

保有し続けるリスクとの比較

売却を決断できない場合は、持ち続けることで発生する以下のリスクも計算に入れましょう。

税金負担の急増
減価償却期間が終わると、経費計上できる額が減り、税金が増えます。帳簿上は黒字なのに、手元の現金がどんどん減っていくため、資金繰りが悪化してしまいます

修繕費や維持費の増大
築15年を超えると、給湯器やエアコンの交換、修繕積立金の値上げなど、支出が増えていきます

将来のリスクを直視し、今売却することで得られる「精神的な解放」と「現金の確保」の価値を冷静にシミュレーションすることが重要です。

売却益を確実に残す！高く売るための戦略と手続き

「売り時」を決めたら、次は「手元にお金を残す」ための戦略を実行します。マンション売却は不動産会社任せにせず、オーナー自身がコスト意識を持つことで、最終的な手取り額に数百万円の差がつきます。ここでは、スムーズな手続きと賢いコスト削減法を解説します。

査定から売却完了までの基本的な流れと期間

売却活動を開始してから現金化されるまでは、通常3〜6ヶ月が目安です。*2具体的なステップは以下の通りです。

査定・媒介契約：複数の会社に査定を依頼し、契約を結ぶ

売却活動・交渉：買い手を探し、価格等の条件を調整する

売買契約：合意したら契約を結び、手付金を受け取る

決済・引き渡し：残代金を受け取り、完了

なお、投資用物件は入居者がいる状態で売る「オーナーチェンジ」が一般的です。居住用のような内見対応の手間がないため、比較的スムーズに進む傾向があります。ただし、資金が必要な時期から逆算して早めに動き出すことが重要です。

*2 引用：株式会社ウィーブ「マンションを売却して現金が入るまでの流れは？すぐ現金化するポイントを解説」（2025年3月）

売却コストと税金を抑えて「手元に残るお金」を増やす方法

手元資金を最大化するには、コスト管理が不可欠です。主要な費用は以下の通りです。

項目 | 費用の目安 | ポイント
仲介手数料 | 売買価格×3％+6万円+消費税*3 | 上限額であり交渉可
印紙税 | 1〜3万円*4 | 電子契約で節約可
譲渡所得税 | 利益の約20％or39％*5 | 5年超保有で低減*1

特に税金は、過去の取得費や譲渡費用を正確に計上することで圧縮可能です。領収書等を整理し、漏れなく経費計上しましょう。

*3 引用：株式会社Speee「仲介手数料上限額は不動産売却だといくら？計算方法を紹介」（2025年10月）

*4 引用：smlt運営「不動産に関する税金などを瞬時に計算・シミュレーション｜リアルタイムシミュレーター」

*5 引用：松屋不動産販売株式会社「不動産の所有期間で税金がどう変わる？実例付きで徹底解説」（2024年7月）

投資用物件に強い不動産会社の選び方

売却成功のポイントはパートナー選びです。居住用と投資用ではノウハウが全く異なります。投資用物件の買い手は投資家であるため、利回り計算や融資付けに精通した会社でなければ売れません。

投資用不動産の売買実績を確認し、1社だけでなく3社以上に査定を依頼しましょう。査定額の根拠と担当者の熱量を比較し、あなたの利益を最優先に考えてくれる会社を選ぶことが重要です。

まとめ｜賢い「投資の終わらせ方」で資産を守ろう

今回は、マンション投資の売却タイミングと戦略について解説しました。投資を成功させるには「5年超保有・相場上昇・低金利」のチャンスを逃さず、確実に利益を確定させることが最善策です。

もし現在赤字が続いているなら、勇気を持って「損切り」を決断することも大切です。貴重な資産と未来を守るための立派な戦略です。どのような形で終わらせるかが、投資全体の価値を決めます。

信頼できる専門家を味方につけ、コストを抑えながら賢く手仕舞いすることで、次のライフステージへの資金を確保しましょう。この決断が、より豊かな未来への第一歩となるはずです。