賃貸経営で困る共用部のゴミ放置｜予防と対応の実務ポイント

マンションやアパートを運営する不動産オーナーにとって、「共用部にゴミが放置される」問題は非常に頭の痛い課題です。管理規約や清掃業務をしっかり整えていても、一部の入居者のマナー違反により、共用部が散らかることで住環境が悪化することがあります。放置ゴミは見た目だけでなく、衛生面や法律上のリスクにもつながるため、オーナーとして適切な対応が必要です。この記事では、共用部のゴミ放置問題を防ぐ方法と、オーナーが知っておくべき管理のポイントを解説します。

この記事の3行まとめ

共用部のゴミ放置は、衛生・火災・資産価値に関わる重要な問題で、オーナーの管理責任にも関わる

管理規約や契約書でルールを明確にして、日常の清掃・巡回で早期発見・対応することが大切

放置ゴミが見つかった場合は、記録・注意・回収・再発防止の順で対応し、長期的な管理計画を整える

目次

共用部にゴミが放置される問題の現状

放置ゴミがもたらすリスク

管理規約と入居契約でできる対策

日常の清掃・巡回で放置を防ぐ

放置ゴミへの具体的な対応方法

長期的な管理と入居者への呼びかけ

共用部にゴミが放置される問題の現状

共用部とは、マンションやアパートで入居者全員が利用する廊下、階段、エレベーター前、駐輪場などのことを指します。これらの場所にゴミが放置されると、見た目の印象が悪くなるだけでなく、悪臭や害虫発生、火災リスクの増加といった衛生上・安全上の問題も生じます。

また、共用部にゴミを置くことは、他の入居者に迷惑をかける行為であり、管理規約や自治体のゴミ処理ルールに違反することもあります。放置が続くと、入居者間のトラブルやクレームに発展することも珍しくありません。

放置ゴミがもたらすリスク

共用部にゴミが放置されると、オーナーや管理会社にも次のようなリスクが生じます。

衛生リスク：食べ残しや生ゴミが長時間放置されると、害虫やネズミの発生源になります。

火災リスク：新聞紙や段ボールなど可燃物が通路に置かれることで、火災発生時の延焼リスクが高まります。

資産価値への影響：ゴミが目立つ物件は入居希望者に敬遠されやすく、賃貸需要の低下につながります。

法的リスク：共用部分の管理義務はオーナーにあり、放置ゴミが事故や損害の原因となった場合、責任を問われることがあります。

こうしたリスクを防ぐためには、日頃から共用部の管理ルールを明確化し、入居者への周知を徹底することが重要です。

管理規約と入居契約でできる対策

共用部のゴミ放置を防ぐには、管理規約や入居契約書に明確なルールを定めておくことが有効です。例えば以下のような内容を盛り込むことができます。

共用部へのゴミ置き禁止の明記

指定された場所・日時でのゴミ出しルールの設定

違反者への注意や罰則のルール（警告書や管理費の請求など）

契約時に入居者にルールを説明し、書面で同意を得ておくことで、後々のトラブルを防ぎやすくなります。また、共用部にルールを掲示することで、入居者全員への周知も効果的です。

日常の清掃・巡回で放置を防ぐ

規約だけでは完全に防げないため、日常的な管理も重要です。共用部の巡回や清掃を定期的に行うことで、ゴミの放置を早期に発見できます。

特に、以下のポイントを意識すると効果的です。

週に1回程度、共用部全体を巡回して異常を確認

ゴミが置かれていた場合は写真を撮って記録

軽微なゴミは管理スタッフが即座に回収

このような対応を続けることで、放置ゴミが長期間残ることを防ぎ、入居者に「管理が行き届いている」という印象を与えられます。

放置ゴミへの具体的な対応方法

万が一ゴミが放置された場合、オーナーとしては迅速に対応することが重要です。具体的には以下の手順が考えられます。

確認と記録：放置ゴミの種類や量、場所を写真で記録します。

入居者への注意：どの入居者のゴミか判明している場合、管理会社やオーナーから口頭または文書で注意を行います。

回収・処分：管理規約に基づき、入居者負担で撤去できる場合は対応します。誰のゴミかわからない場合は、オーナー負担で速やかに回収します。

再発防止策：掲示物の更新、監視カメラの設置、ゴミ置き場の改善など、再発防止策を検討します。

このように、放置ゴミへの対応は「記録→注意→処理→再発防止」の順で行うとスムーズです。

長期的な管理と入居者への呼びかけ

共用部のゴミ放置は、一度解決しても入居者が変わるたびに発生する可能性があります。そのため、長期的な管理計画と入居者への呼びかけが重要です。

入居者募集時にゴミルールを明確に伝える

定期的に管理規約や掲示物で注意喚起を行う

共用部の清掃や美化活動を入居者と協力して行う

こうした取り組みを続けることで、オーナーの負担を最小化しながら、住環境を維持できます。