知らなきゃ損！マンション投資の節税の仕組みと避けるべきポイント

【この記事の3行まとめ】

減価償却と損益通算で税金を取り戻す正当な仕組み

節税効果を狙うなら償却期間が短くなる「中古・築古」が有利

新築区分マンションは2年目以降の節税効果が薄く危険

【目次】

マンション投資で節税できる仕組みとは？

節税効果を左右する2つの重要ポイント

まとめ｜正しい仕組みを理解して賢く資産形成を始めよう

毎月の給与明細を見て、差し引かれる税金の高さにため息をついていませんか。マンション投資で節税できると聞いても「うまい話には裏がある」と疑うのは当然です。

本記事では、節税の正しい仕組みと避けるべき物件の特徴を解説します。この記事を読めば、表面的なメリットに惑わされず、安全な資産形成の第一歩を踏み出せるようになります。

マンション投資で節税できる仕組みとは？

マンション投資で節税できる理由は、不動産所得の計算方法にあります。不動産所得は、計算上「実際の支出を伴わない経費」を計上できるため、帳簿上の赤字を作りだすことが可能です。さらに、その赤字を給与所得などと損益通算することで、課税所得全体を小さくできます。

結果として納めるべき所得税や住民税が減り、すでに引かれた税金が還付される仕組みです。この仕組みを支える2つの重要な要素について詳しく見ていきましょう。

減価償却費を活用して会計上の赤字を作る

節税のポイントは、減価償却費という特殊な経費です。減価償却費の仕組みと特徴について、以下の3つを押さえましょう。

建物の購入費用は一度に経費にせず、法律で定められた耐用年数に応じて毎年少しずつ計上する

実際の口座からお金が減るわけではないため、手元に現金が残っていても帳簿上は多額の経費を計上できる

土地部分は時間が経っても価値が減らないとみなされるため、減価償却費として計上できない

この仕組みを活用すると、手元に現金が残っていても、税金上は「コスト」として計上できます。これがルールに合わせた節税になります。

損益通算で給与所得を圧縮し税金を取り戻す

減価償却費で生まれた不動産所得の赤字は、損益通算という制度を使って給与所得と合算します。具体的な手順は以下の通りです。

不動産所得の赤字を算出する

給与所得から赤字を差し引いて総所得金額を小さくする

小さくなった総所得をもとに税額を再計算し、確定申告で還付を受ける

この手順を踏むことで、会社員でも天引きされた税金の一部を取り戻せます。課税所得が900万円を超える人は、適用税率が高いため、損益通算による節税効果を実感しやすいでしょう。翌年の住民税も減った所得をもとに計算されるため、手取りが増える効果も期待できます。

節税効果を左右する2つの重要ポイント

節税の仕組みを理解すると「どんなマンションでも税金が安くなる」と思えるかもしれません。しかし、物件選びを間違えると期待した効果は得られず、毎月のキャッシュフローが厳しくなる危険性があります。

節税効果の大きさは、購入する物件の築年数などによって変わります。不動産業者が勧めてくる物件が節税に適しているとは限りません。本当に節税効果を得るために押さえておくべき2つのポイントを解説します。

ポイント1：減価償却を大きく取れる「中古・築古」を選ぶ

マンション投資で減価償却費を1年あたりで大きく計上するためには、物件の「築年数」を理解しておく必要があります。 マンションの一般的な構造である鉄筋コンクリート造の法定耐用年数と特徴を表にまとめると、以下のようになります。

物件の状態 | 償却期間 | 1年あたりの償却額の特徴
新築マンション | 47年 | 大きくなる
中古マンション（築浅） | 47年よりやや短い | 新築よりは少し大きくなる
中古マンション（築古） | 法定耐用年数を過ぎると9年 | 短期間に大きな経費を計上できる

マンションは元々の法定耐用年数が47年と長いため、木造アパートのような極端に短い期間での償却はできません。 築古物件を選べば、新築よりも短い期間で減価償却でき、1年あたりの経費を大きくして節税効果を高めることが可能です。

ポイント2：節税効果が薄い「新築マンション」を避ける

節税目的での購入を強く推奨できないのは、新築の区分マンションです。新築マンションと中古マンションの節税効果の違いを、主な項目で表にまとめると、以下のようになります。

項目 | 新築マンション | 中古マンション（築古）
償却期間 | 47年（長い） | 新築より短い（最短9年）
1年あたりの減価償却費 | 少ない | 新築より多く取れる
節税効果の持続性 | 長く薄く続く | 一定期間に集中しやすい

この表から分かるように、節税効果を求めるなら新築区分マンションは不向きです。購入初年度は諸経費がかかって赤字になりますが、2年目以降は経費計上できる金額が減ります。

毎月のローン返済額が家賃収入を上回り、手出しが発生し続ける苦しい状況に陥りやすくなります。節税効果は一時的なものなので、物件本来の収益力がなければ、資産形成として成り立たないと理解しておきましょう。

まとめ｜正しい仕組みを理解して賢く資産形成を始めよう

マンション投資による節税の仕組みと、注意すべき物件の選び方について解説しました。節税効果は確かにありますが、あくまで投資の副次的なメリットに過ぎません。

まずはご自身の年収や適用される税率を確認し、本当に不動産投資による節税が必要な状況なのかを冷静に見極めましょう。そのうえで、節税ありきではなく物件自体の収益性を第一に考えた堅実な投資判断を行ってください。

悪質な不動産業者の甘い言葉に惑わされず、自ら正しい知識を身につけて客観的に判断することは、大切な家族と資産を守るためにとても大切です。将来の不安をなくし、経済的自由を手に入れるための安全な第一歩として、本記事の知識をご活用ください。