投資用不動産ローンの種類を解説｜住宅ローンとの違い・選び方のポイント

不動産投資を始める際、多くの人が悩むのがどのローンを使えばいいのかという点です。

不動産ローンにはいくつか種類があり、金利や審査基準、借入条件は金融機関によって大きく異なります。

特に初心者が注意したいのは、住宅ローンと投資用不動産ローンを混同しないことです。

ローンの種類を理解せずに進めてしまうと、審査落ちや資金計画の崩れにつながる可能性もあります。

この記事では、投資用不動産ローンの代表的な種類を整理し、それぞれの特徴と選び方のポイントを分かりやすく解説します。

この記事の3行まとめ

投資用不動産ローンには、アパートローン・プロパーローン・保証付きローン・ノンバンクローンなどがある

金利や審査基準は種類ごとに異なるため、物件の収益性・返済比率・自己資金をセットで判断する

迷ったときは、金利の低さだけでなく「運用が安定する条件かどうか」を軸に選ぶ

不動産投資に利用するローンに悩んでいる人は、参考にしてみてください。

投資用不動産ローンとは？住宅ローンとの違い

不動産投資に利用できる4つのローン

アパートローン

プロパーローン

不動産担保ローン

ノンバンクローン

固定金利・変動金利による違い

投資用不動産ローンの選び方

不動産ローンを組むときの注意点

まとめ

投資用不動産ローンとは？住宅ローンとの違い

投資用不動産ローンとは、賃貸経営などの投資目的で不動産を購入する際に利用するローンです。

銀行側は「この物件とこの借り手で、長期的に返済できるか」を重視するため、住宅ローンよりも事業性の視点が強くなります。

住宅ローンは自宅購入が目的であり、金利が低めに設定されていることが多い一方、投資用ローンは金利が高めで審査も厳しくなる傾向があります。

また、住宅ローンは原則として投資目的では利用できないため、目的に合ったローンを選ぶことが重要です。

不動産投資に利用できる4つのローン

不動産投資に利用できるローンは、主に4種類あります。

それぞれの特徴を解説していくので、どれが自分に合っているか確認してみてください。

アパートローン

投資用不動産ローンの代表格が、いわゆるアパートローンです。

名称は「アパートローン」でも、区分マンションや一棟アパートなど、投資用物件全般に利用できるケースがあります。

アパートローンの特徴は、投資目的で借りることを前提としている点です。

物件の収益性（家賃・空室リスク・利回り）と、借り手の属性（年収・勤務先・返済比率）を総合的に見て審査されます。

メリットは、投資用として制度が整っており、融資額が大きくなる可能性があることです。

一方で、住宅ローンに比べて金利が高めになりやすく、自己資金や返済余力が求められる点には注意が必要です。

プロパーローン

プロパーローンとは、保証会社を使わず、銀行が独自の判断で融資するローンを指します。

銀行が直接リスクを取るため、審査は厳しめになりやすい一方で、条件が合えば柔軟な融資が受けられる可能性もあります。

たとえば、年収や資産背景が強い人、すでに投資実績がある人、取引実績がある人は、金利や融資条件が良くなるケースもあります。

一方、投資初心者や実績が少ない段階では、そもそもプロパーでの融資が難しいこともあるため、現実的には「保証付きローン」から検討する人も多いでしょう。

不動産担保ローン

不動産担保ローンとは、所有する不動産を担保にして借り入れを行うローンです。

投資用物件の購入資金として使われるケースもありますが、購入資金よりも、借り換えや運転資金、追加資金の調達などで利用されることもあります。

不動産担保ローンの特徴は、申込者の属性だけでなく、担保となる不動産の評価が審査に大きく影響する点です。

担保価値が十分にある場合、希望する金額の融資を受けられる可能性が高まります。

一方で、担保評価が低い場合は、希望額に届かなかったり、融資条件が厳しくなったりすることもあります。

また、返済が滞った場合には担保不動産を失うリスクがあるため、無理のない返済計画を立てることが重要です。

ノンバンクローン

ノンバンクローンは、銀行以外の金融機関が提供する不動産投資ローンです。

特徴として、審査スピードが早く、柔軟な対応がされやすい一方、金利が高めになりやすい傾向があります。

ノンバンクは「銀行融資が難しい局面」で選択肢になることがあります。

たとえば、購入タイミングを逃したくない場合や、つなぎ資金として短期で使うケースです。

ただし、金利負担が大きくなるとキャッシュフローが圧迫されやすいため、長期運用を前提にする場合は慎重に検討する必要があります。

ノンバンクを利用するなら、将来的に銀行へ借り換えるなど、出口まで含めた資金計画を考えておくと安心です。

固定金利・変動金利による違い

不動産ローンを選ぶ際は、ローンの種類だけでなく金利タイプにも注目しましょう。

固定金利は返済額が安定しやすい一方、金利は高めになりやすい傾向があります。

変動金利は当初の金利が低い場合がありますが、将来の金利上昇リスクを含みます。

投資では「想定外のブレ」に耐えられるかが重要です。

金利が上がっても返済が回るか、空室が出ても資金繰りが崩れないかを踏まえて選びましょう。

投資用不動産ローンの選び方

投資用ローンは、物件と状況によって最適解が変わります。

選ぶ際は、次の3つを軸に整理すると判断しやすくなります。

1つ目は、物件の収益性です。

家賃相場、空室リスク、修繕費、出口（売却）まで含めて収支が成立するかを確認しましょう。

2つ目は、自分の属性と返済比率です。

すでに借入がある場合は、総返済額を含めて無理のない水準か見直す必要があります。

3つ目は、自己資金と手元資金の余裕です。

頭金だけでなく、諸費用や空室期間に耐える資金があるかが重要です。

不動産投資の融資で銀行が見るポイント｜属性・返済比率・自己資金

不動産ローンを組むときの注意点

投資用ローンを検討する際は、住宅ローンとの使い分けを誤らないことが前提です。

また、フルローンで買えたとしても、手元資金が薄い状態では運用が不安定になりやすくなります。

金融機関によって審査方針は異なるため、複数行に相談し、条件を比較しながら進めることも大切です。

事前審査を活用すると、購入判断がしやすくなります。

まとめ

投資用不動産ローンには、アパートローン、プロパーローン、不動産担保ローン、ノンバンクローンなどの種類があります。

それぞれ金利や審査基準が異なるため、物件の収益性・自身の属性・資金計画をセットで考えることが重要です。

ローン選びで迷ったときは、金利だけで判断せず「審査の通りやすさ」と「運用の安定性」を重視すると、失敗しにくくなるでしょう。