アパート経営は相続で崩れることがある 引き継ぎで差が出る経営判断とは？

アパート経営を行っている不動産オーナーにとって、相続は必ず向き合うことになるテーマです。ただ、日々の管理や空室対策、修繕対応に追われる中で、相続については「まだ先の話」として後回しにされやすいのが実情です。

しかし、相続は準備をしているかどうかで、その後の経営に大きな差が出ます。相続が発生した瞬間、アパートは単なる不動産ではなく、「誰が判断し、誰が責任を持つのか」という問題を抱えた経営対象に変わります。

相続は、財産を引き継ぐだけの話ではありません。アパート経営という事業を、どのような形で次の世代に引き継ぐのかという問題でもあります。この視点がないまま相続を迎えると、これまで順調だった経営でも、不安定になることがあります。

【3行まとめ】

アパート経営の相続では、税金だけでなく「経営をどう引き継ぐか」が大きな課題

準備が不十分なまま相続が起きると、判断の遅れや収益低下につながりやすい

生前から引き継ぎを意識した整理をしておくことが、相続後の安定経営につながる

【目次】

1．相続で起きやすいアパート経営の変化

2．相続税だけで判断してはいけない理由

3．相続後に経営が不安定になる典型例

4．生前にオーナーが整理しておくべきこと

5．相続を見据えたアパート経営の考え方

6．相続後も続く経営という視点

相続で起きやすいアパート経営の変化

相続が起きた後にまず表れやすいのが、経営判断の遅れです。これまで一人で決めていた修繕や家賃調整について、相続人同士で話し合う必要が出てきます。小さな判断でも意見をまとめる必要があると、対応が後手に回り、空室対策や入居者対応に影響が出やすくなります。

また、相続人の中にアパート経営の経験がない場合、収支や管理の重要性が十分に理解されないこともあります。家賃収入だけを見て「問題なく回っている」と判断し、必要な修繕や管理費を削ってしまうと、物件の魅力が下がり、結果的に収益が落ちる原因になります。

相続税だけで判断してはいけない理由

アパート経営の相続では、どうしても相続税に意識が向きがちです。もちろん税金は重要ですが、それだけで判断するのは危険です。相続税を支払うために、収益を生んでいる物件を急いで売却したり、無理に借入を増やしたりすると、相続後の経営がかえって苦しくなることがあります。

本来確認すべきなのは、相続後もそのアパートが安定して収益を生み続けられるかどうかです。税金を抑えられても、経営が成り立たなければ意味がありません。相続税は、経営判断の一部として冷静に考える必要があります。

相続後に経営が不安定になる典型例

相続後のトラブルで多いのが、アパートを複数人で共有するケースです。共有状態になると、修繕や売却といった重要な判断に、複数人の同意が必要になります。その結果、「誰も反対しないが、誰も決めない」状態になり、必要な対応が先送りされやすくなります。

また、「経営には関わりたくないが、収益は欲しい」という相続人がいる場合も注意が必要です。判断する人と責任を負う人が一致しない状態は、経営を不安定にします。相続後に問題が起きる多くのケースは、事前に役割を整理していなかったことが原因です。

生前にオーナーが整理しておくべきこと

相続対策で最も重要なのは、誰がアパート経営を引き継ぐのかをはっきりさせておくことです。法定相続分どおりに分けることが、必ずしも経営にとって良いとは限りません。経営を担う人を決め、その人にどの程度の判断権を持たせるのかを整理しておく必要があります。

あわせて、収支状況、修繕履歴、借入条件、管理会社との契約内容などを、誰が見ても分かる形にまとめておくことも重要です。これができていないと、相続後の経営は手探りになり、判断ミスが起こりやすくなります。

相続を見据えたアパート経営の考え方

相続を意識したアパート経営では、「今の利益」だけでなく、「引き継ぎやすさ」を考える視点が欠かせません。短期的な節税や無理な借入は、現オーナーにとっては問題がなくても、次の世代にとっては大きな負担になることがあります。

次の世代が無理なく続けられる経営状態を保つことが、結果として相続後の混乱を防ぎます。相続は経営の終わりではなく、次の段階への引き継ぎと考えることが重要です。

相続後も続く経営という視点

アパート経営は、相続が発生しても終わるものではありません。相続後も、入居者対応や修繕、資金管理は続いていきます。そのため、相続を単なる手続きとして考えるのではなく、「経営をどう引き継ぐか」という視点で向き合う必要があります。

生前から相続後の姿を想定し、判断基準や情報を整理しておくことが、不動産オーナーとしての重要な役割です。相続を「いつかの問題」ではなく、「今から準備する経営課題」として捉えることが、アパート経営を安定させる近道になります。