マンション投資の利回り相場は？計算方法とエリア別の目安を解説

【この記事の3行まとめ】

「実質利回り」で諸経費を含めた本当の収益性を判断する

エリア特性を理解し、東京は資産価値、地方は高利回りを重視する

管理状態・好立地・将来の売りやすさの3点で長期的な安定稼働を目指す

【目次】

マンション投資の利回りとは？2つの計算方法と現実的な相場

収益を安定させる！資産価値を守る物件選び3つのポイント

まとめ｜利回りを正しく理解して賢いマンション投資を

マンション投資を検討する際、最初に注目するのが利回りです。しかし、税金や管理費などの諸経費を考慮しない「見かけ上の利回り」の高さだけで物件を選んでしまうと、実際の手残りが少なく後悔するケースも少なくありません。

この記事では、正しい利回りの計算方法と失敗しないための物件選びのポイントを簡潔に解説します。この記事を読めば、数字に惑わされず、将来にわたって安定した収益を生む物件を見極める力が身につくでしょう。

マンション投資の利回りとは？2つの計算方法と現実的な相場

マンション投資の利回りは、投資効率を測る重要な指標です。広告掲載物件の多くは満室時の想定収入を基にした単純計算であり、運営の実態を反映していません。

諸経費を考慮した計算方法の違いを理解し、現実的な相場を把握することが、マンション投資を成功させる第一歩です。

表面利回りと実質利回りの違いとそれぞれの計算式

マンション投資で使われる利回りには、大きく分けて表面利回りと実質利回りの2種類があります。それぞれの定義と計算式を整理すると、以下の通りになります。

表面利回り
年間家賃収入を物件価格で割った単純な収益率（計算式：年間家賃÷購入価格）

実質利回り
運営経費や購入諸費用を含めた実益に近い収益率（計算式：[家賃－経費]÷[購入価格＋諸費用]）

投資の判断基準として本当に信頼すべきなのは、運営実態を反映した実質利回りであることを覚えておきましょう。

諸経費を含めて算出する「実質利回り」の計算シミュレーション

実際の手残りを把握するには、詳細なシミュレーションが不可欠です。2,500万円の中古マンション（月額賃料10万円）を購入した際の、表面利回りと実質利回りの差を比較すると以下のようになります。

項目 | 表面利回り | 実質利回り
年間の家賃収入 | 120万円 | 120万円
年間の運営諸経費 | 0円 | 24万円
物件の購入価格 | 2,500万円 | 2,500万円
購入時の初期費用 | 0円 | 150万円
算出される利回り | 4.8％ | 3.62％

この比較からわかる通り、実際の手残りは表面上の数字より1％以上も低くなるのが現実です。あらかじめこの「数字の差」を織り込んでシミュレーションしておくことで、購入後の資金繰りに余裕を持たせることが可能になります。

東京と地方でこれだけ違う利回りの平均目安

利回りの相場は、物件の所在地によって大きく異なります。主要なエリア別の表面利回りの目安を比較表にまとめると、以下のようになります。

エリア | 新築マンションの目安 | 中古マンションの目安
東京23区 | 3.0〜4.0% | 4.0〜5.0%
首都圏郊外 | 4.0〜5.0% | 5.0〜6.5%
地方主要都市 | 5.0〜6.0% | 6.5〜8.0%

東京の物件は利回りこそ低めですが、空室リスクが低く資産価値が落ちにくいという大きなメリットがあります。自分の投資目的が、月々の現金を重視するのか、将来の資産価値を重視するのかによって、選ぶべきエリアを慎重に検討しましょう。

収益を安定させる！資産価値を守る物件選び3つのポイント

不動産投資で長期的に収益を安定させるには、目先の利回りだけで判断してはいけません。物件を所有している間、いかに空室を最小限に抑え、急な出費をコントロールできるかが、運用の成否を大きく左右します。

ここでは、収益を安定させるために必ずチェックすべき3つの具体的なポイントを解説します。最近では金利上昇のリスクも懸念されるため、利回りの高さだけでなく、ローン返済額とのバランスをより厳格に見極める姿勢が求められています。

ポイント1：空室リスクと修繕費を抑えるための管理状態チェック

利回りを維持するためのポイントは、物件の管理状態を厳しくチェックすることです。どれほど利回りが高くても、空室が続けば収入はゼロになり、計算上の利回りは無意味になってしまいます。管理状態を確認する際は、以下の3つの項目を必ず確認しましょう。

共有部分（エントランスやゴミ置き場）の清掃状況

長期修繕計画の有無と内容

修繕積立金の積立残高が十分にあるか

管理が行き届いている物件は入居者の満足度が高く、退去が発生しにくいため、結果として安定した利回りの維持に繋がります。

ポイント2：利回りが低くても選ぶべき「資産価値が高い好立地」

不動産投資においては、利回りの数値よりも立地条件を優先すべきケースが多くあります。特に都心の駅近物件などは、購入時の利回りが低くても、長期的に見れば優れた投資先となる可能性が高いです。好立地とされる物件には、主に以下の特徴があります。

最寄り駅から徒歩10分以内

周辺で大規模な再開発の予定がある

人口流入が続いており賃貸需要が旺盛なエリア

立地が良い物件は家賃が下がりにくく、景気の変動にも強いため、守りの資産形成として有効な選択肢となります。

ポイント3：将来の売却を見据えた物件の事前確認ポイント

マンション投資の最終的な成否は、売却時の価格によって決まります。保有期間中の収益が良くても、手放す際に価格が大幅に下がれば、トータルの投資収益はマイナスになりかねません。将来の売却を見据える際は、以下の3点を意識してください。

将来その物件を「実需（住居用）」の人に売却できる魅力があるか

近隣の類似物件の取引価格推移はどうなっているか

次の中古物件購入者がローンを組みやすい構造（鉄筋コンクリート造など）か

購入前から「いつ、誰に、いくらで売るか」という具体的な仮説を立てておくことが、安定した運用を実現するための不可欠な備えとなります。

まとめ｜利回りを正しく理解して賢いマンション投資を

マンション投資において、利回りは避けて通れない指標ですが、数字の表面だけを見て判断すると失敗を招く恐れがあります。大切なのは、諸経費を考慮した実質利回りで収益をシミュレーションし、その数字の裏にあるリスクを冷静に分析することです。

実質利回りで判断し、エリア相場や管理状態、立地、将来の売りやすさを総合的に評価することが、安定運用を実現する大切な要素です。目先の利回りだけでなく、10年後、20年後も価値が続く物件選びを心がけることで、安定した将来の資産形成を実現できるでしょう。