マンション投資の収支シミュレーション｜赤字の正体と黒字化対策

この記事の3行まとめ

表面利回りではなく「実質利回り」の正確な収支把握が大切

月々の赤字より「節税・資産価値」を含めた全体の視点が重要

頭金増額や確定申告など「手元資金」を確実に増やす対策はある

【目次】

マンション投資の収支構造とシミュレーション実例

収支マイナスの正体と3つの黒字化対策

まとめ｜数字を支配して堅実な資産形成を

マンション投資で「本当に利益が出るのか」と不安を感じていませんか。実は、表面的な利回りだけを信じて購入し、想定外の出費で資金繰りに悩むケースは少なくありません。本記事では、マンション投資の収支構造とリアルな実例、黒字化の対策を解説します。提示された数字を正しく読み解き、正確な収支判断ができるようになりましょう。

マンション投資の収支構造とシミュレーション実例

収支計算は家賃とローンの差額だけではありません。管理費や税金など多岐にわたる支出を正確に把握し、シミュレーションすることが大切です。

収入と支出の全項目一覧（家賃・管理費・税金）

支出は毎月発生するものと年単位のものに分かれます。以下の3つの区分で把握しましょう。

【収入】

家賃収入：毎月の基本収入

礼金・更新料：一時的なボーナス収入（毎月の計算には含めず、予備費として扱うのが無難）

【毎月支出】

ローン返済額：元金＋利息

管理費・修繕積立金：建物維持コスト（空室時も支払い必須）

賃貸管理手数料：集金代行費用（家賃の3〜5%程度）*1

*1 引用：HOME4U「【大家さん向け】賃貸管理費の考え方、相場＆管理費割引・0円にする意味」（2025年5月）

【年間支出】

固定資産税・都市計画税：年1回の税金

火災・地震保険料：期間分を一括または年払い

以上を漏れなく計上することで、初めて現実的な手取り額が見えてきます。

【実例】都内中古ワンルームマンションの収支計算

都内の好立地中古ワンルームマンションをフルローンで購入した場合の典型例を見てみましょう。

項目 | 金額（月額換算） | 備考
家賃収入 | 90,000円 | 表面上の収入
ローン返済 | ▲75,000円 | 金利2.0%*2・期間35年想定
管理費・修繕積立金 | ▲12,000円 | 建物維持に必要なコスト
賃貸管理手数料 | ▲3,500円 | 家賃の約3〜5%＊3
月間収支（税引前） | ▲500円 | 毎月の手元資金
固定資産税（月割） | ▲4,000円 | 年額約5万円を月割
実質収支 | ▲4,500円 | 実質的な自己負担

この表のように、家賃収入が9万円あっても、諸経費を引くと月々の収支はマイナスになることがあります。 しかし、このマイナス分は単なる損失ではありません。将来、無借金のマンションを自分のものにするための「毎月の貯金」と考えてみましょう。

*2 引用：株式会社ルーム・スタイル「【2025年】不動産投資ローンの金利や融資状況を徹底解説」（2025年9月）

＊3 引用：株式会社ERAB「賃貸管理手数料は3％〜5％が一般的！オーナー様の収入例と併せて解説」（2024年11月）

表面利回りと実質利回りの違いと計算方法

投資判断に使う「利回り」には2種類あります。必ず「実質利回り」で判断しましょう。

【表面利回り】

計算式：年間家賃÷物件価格

特徴：経費は考慮されていない。広告に使われやすく、実際より高く見えるため注意が必要

【実質利回り】

計算式：（年間家賃－年間諸経費）÷（物件価格＋諸費用）

特徴：純利益で計算するため、実態に即している

管理費が高い物件は、表面利回りが良くても実質利回りは低くなります。

収支マイナスの正体と3つの黒字化対策

購入初期のマイナス収支は珍しくありませんが、その中身を理解することが重要です。赤字の正体と、手元資金を増やす対策を解説します。

「毎月赤字」の捉え方と減価償却・節税の仕組み

不動産投資の赤字には、大きく分けて2つの性質があります。

資金流出を伴う赤字：空室や突発的な修繕費により、手元の資金が実際に減っていく状態。

会計上の赤字：実際には手元にお金があるにもかかわらず、帳簿上の経費計上により計算上が赤字になっている状態。

この「会計上の赤字」を生み出すのが「減価償却費」です。 減価償却費を活用することで、以下のようなメリットが生まれます。

現金の出ない経費：建物代を分割経費とし、現金を減らさずに利益を圧縮できる

節税効果：不動産所得の赤字を給与所得と相殺し、税金を抑える

実質的な手取りの増加：月々の収支がマイナスでも、確定申告による税金還付を含めれば、年間全体ではプラスになり得る

収支変動の主な要因（空室・金利・修繕）

将来の収支に影響を与える3大要因を把握しておきましょう。

空室発生：収入ゼロでも支払いは続くリスク。都心の好立地を選ぶことが最善策

金利上昇：変動金利の場合、返済額が増える可能性があり、余裕を持った計画が大事

修繕費の増加：経年劣化で修繕積立金は値上げされる傾向にあり、予備費の確保が必要

手元資金を増やすための具体的なテクニック

以下の3つを組み合わせることで、利益体質を強化できます。

頭金で借入を減らす：毎月の返済額を下げ、収支を黒字化しやすくする

繰り上げ返済：余裕資金で「返済額軽減型」の繰り上げ返済を行い、毎月の負担を減らす

経費の正確な計上：交通費や書籍代などを漏れなく経費にし、節税効果を得る

まとめ｜数字を支配して堅実な資産形成を

マンション投資を成功させるためには、目先の月次収支だけに囚われず、長期的な視点を持つことが大切です。 具体的には、表面的な数字ではなく経費を差し引いた「実質利回り」で厳しく評価することは欠かせません。 節税効果や将来的な売却益まで含めた「運用期間全体の総収支」で事業性を判断することが、安定したマンション投資になります。

また、昨今の世界的なインフレにおいて、マンションを保有することはご自身と家族の未来を守るための「資産防衛策」としても有効な手段となるでしょう。 数字を正しく把握し、税金や資産価値の視点を持って判断すれば、投資に対する漠然とした不安は解消されるはずです。 自らシミュレーションを重ね、納得した上で堅実な資産形成の一歩を踏み出しましょう。