マンション投資の失敗の全貌｜典型的な3つのパターンと回避策

【この記事の3行まとめ】

新築ワンルーム投資は「見えない上乗せコスト」と「家賃下落」で失敗しやすい

サブリース（家賃保証）契約の減額リスクや、ローン残債で売却できない恐怖を解説

営業トークを鵜呑みにせず、自分で収支を計算することが一番の防御策

「将来の年金代わりになる」といった言葉でマンション投資を始めようとしていませんか。この記事では、初心者が陥りやすい「典型的な3つの失敗パターン」と回避策を解説します。業者の嘘を見抜き、あなたと家族の資産を守るために正しく理解しましょう。

目次

マンション投資の典型的な失敗パターン3選

悲惨な末路を避けるための3つの回避策

まとめ｜失敗パターンを知り、賢い投資判断をしよう

マンション投資の典型的な失敗パターン3選

不動産投資は初心者が知識不足で失敗するケースが後を絶ちません。特に危険なのが、構造的に利益が出にくい物件をつかまされることです。代表的な3つの失敗パターンを紹介します。

パターン1：新築ワンルームの「見えない上乗せコスト」で含み損

新築ワンルームには「見えない上乗せコスト」が下記の通りかかっています。

新築ご祝儀価格：お祝い金のように、実質的な価値以上に支払う一時的な価値

多額の広告宣伝費：テレビCMやネット広告などの大半を占める経費

業者の利益：販売会社が確保する高額なマージン

「見えない上乗せコスト」は、純粋な資産価値ではありません。
新築ワンルーム投資はこの構造上、スタート地点から数百万円単位の含み損を抱えることになります。

パターン2：サブリース（家賃保証）の減額・解除トラブル

「30年間家賃保証」「空室が出ても安心」というサブリース契約を信じるのも失敗パターンのひとつです。多くの方が誤解していますが、実態は以下のようになっています。

家賃は固定ではない：「賃料の見直しは2年ごとに可能」と記載

一方的な解除：「協議が整わない場合は契約を解除できる」と記載

空室保証の消滅：契約解除されると、入居者を見つけるのも自力で行う必要がある

上記以外にも一方的に契約を解除され、入居者もままならない状態で放り出されることもあります。「保証」という言葉に安心せず、その契約内容のリスクをしっかりと確認しなければなりません。

パターン3：売却したくても残債が消せず「売るに売れない」

毎月の収支が赤字になり「もう手放したい」と思った時に目の当たりにするのが、「売るに売れない」パターンです。

売却価格がローン残債を下回る状態になることがあります。まとまった現金を用意できない限り、赤字物件を持ち続け、ローンを払い続けるしかありません。これが、マンション投資の一番の失敗です。

悲惨な末路を避けるための3つの回避策

マンション投資の失敗パターンは、事前に知っていれば防げるものばかりです。具体的にどうすれば失敗を回避できるか3つの回避策をみてみましょう。

回避策1：営業マンの提示額を鵜呑みにせず自分で再計算する

不動産会社の営業マンが持ってくる収支計画書は、売るために都合よく作られています。自分の身を守るためにも、提示された数字を疑い、厳しめの条件で計算し直す必要があります。以下の表で、違いを確認しましょう。

比較項目 | 営業マンの前提 | 現実的な前提
家賃収入 | 35年間ずっと変わらない | 毎年約1%ずつ下がる※1（経年劣化による下落を考慮）
空室率 | ゼロ（常に満室想定） | 年間5%（約20日）発生（退去や入れ替え期間を考慮）地域によって長くなることも多いので注意
修繕積立金 | 購入時の安いまま | 5〜10年ごとに値上がりする※2

※1 引用：三井住友トラストグループ「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」（2013年1月）

※2 引用：株式会社Shunken.Re「【マンションの修繕積立金】相場と築年数別の値上げ目安を解説｜不足・残高・運用チェックポイント付き」（2025年7月）

表の「現実的な前提」で計算を行ってください。それでも黒字が出る物件であれば検討の余地があります。新築ワンルームはこの条件で赤字になることがあります。

回避策2：表面利回りではなく「実質利回り」と「キャッシュフロー」を見る

広告に載っている「表面利回り」だけに注目してはいけません。大事なのは経費を差し引いた「実質利回り」と、実際に手元に残る現金「キャッシュフロー」です。

表面利回りが高くても、管理費や修繕積立金が高ければ、残るお金は少なくなります。特に修繕積立金は、新築時は安く設定されていますが、年数が経つにつれ値上がりするのが一般的です。

回避策3：購入前に「いつ、いくらで売るか」を決めておく

不動産投資の成功は、売却で決まります。購入する前から「何年後に、いくらで売却して、最終的にいくらの利益を残すか」という出口戦略を描いておくことが大事です。

周辺の中古物件相場を調べれば、その物件が何年後にいくらで売れそうか、ある程度の予測がつきます。

予測できるリスクはすべて織り込むのが成功する不動産投資のやりかたです。

まとめ｜失敗パターンを知り、賢い投資判断をしよう

マンション投資は、正しい知識があれば資産形成の柱にもなります。しかし、知識不足のまま飛び込めば、失敗する可能性が高くなります。提案されている物件に少しでも不安を感じたら、第3者の専門家に相談しましょう。その行動が、あなたと大切な家族の未来を守ることになります。