不動産投資の融資で銀行が見るポイント｜属性・返済比率・自己資金

不動産投資を始めるうえで、多くの人が最初にぶつかる壁が融資審査です。

「良い物件が見つかったのに融資が通らなかった」「同じような物件なのに、通る人と通らない人がいる」と感じたことがある方もいるのではないでしょうか。

この記事では、不動産投資の融資審査で銀行が見るポイントを整理し、事前に準備しておきたい考え方を分かりやすく解説します。

この記事の3行まとめ

不動産投資の融資審査で銀行が重視するのは、属性・返済比率・自己資金の3つ

返済余力や資金の余裕が不足していると、物件が良くても融資が通りにくくなる

事前に信用情報や資金計画を整えることで、融資通過の可能性を高められる

不動産投資で融資を受けようと思っている人は、参考にしてみてください。

銀行はなぜ「属性・返済比率・自己資金」を重視するのか

銀行が見るポイント1.属性

年収・勤務先・勤続年数が見られる理由

雇用形態によって評価が変わる

信用情報（クレジット履歴）も重要

銀行が見るポイント2.返済比率

返済比率の考え方

返済比率が高いと通りにくい理由

返済比率を下げるためにできること

銀行が見るポイント3.自己資金

自己資金が多いほど有利になりやすい理由

諸費用＋運転資金まで含めて考える

自己資金が少ない場合の注意点

融資審査は事前準備で結果が変わる

銀行はなぜ「属性・返済比率・自己資金」を重視するのか

銀行にとって融資とは、「返済される見込みが高い人にお金を貸すこと」です。

そのため、審査では物件の価値だけでなく、借りる人の返済能力や資金の余裕が総合的に見られます。

たとえ担保価値がある物件でも、返済が不安定になりそうだと判断されれば、融資が通りにくくなることがあります。

このとき判断材料になるのが、属性・返済比率・自己資金という3つの軸です。

銀行が見るポイント1.属性

融資審査でまず見られやすいのが、年収や勤務先などの属性です。

属性とは、簡単に言えば「この人は長期的に安定して返済できるか」という信用力を示す情報です。

年収・勤務先・勤続年数が見られる理由

銀行が年収や勤続年数を重視するのは、収入が継続する見込みを判断するためです。

同じ年収でも、勤務先の安定性や勤続年数が短い場合は、将来の収入が読みにくいと見られることがあります。

また、転職直後や独立直後は、どうしても審査上不利になりやすい点に注意が必要です。

雇用形態によって評価が変わる

一般的に、会社員や公務員は収入の安定性が評価されやすい傾向があります。

一方、自営業やフリーランスの場合は、収入の変動がある前提で見られるため、実績や申告内容がより重要になります。

ただし、自営業＝不利と決まるわけではありません。

複数年の安定した所得や、金融機関が納得できる説明ができれば、融資を受けられるケースも十分あります。

信用情報（クレジット履歴）も重要

属性の中でも見落としがちなのが、信用情報です。

過去に延滞がある、リボ払い残高が多い、カードローンを複数利用しているといった状況は、返済能力に不安があると判断されることがあります。

不動産投資の融資を検討する場合は、事前に借入状況を整理しておくことが大切です。

銀行が見るポイント2.返済比率

融資審査で必ず意識しておきたいのが、返済比率です。

返済比率とは、年収に対して年間返済額がどの程度の割合を占めるかを示す指標で、返済余力を判断する材料になります。

返済比率の考え方

返済比率は、不動産投資ローンだけで計算されるとは限りません。

住宅ローンや車のローン、カードローンなど、すでにある返済も含めて評価されるケースが多いです。

そのため、「不動産投資ローン単体では余裕がある」と感じても、総合的に見ると返済比率が高くなってしまうことがあります。

返済比率が高いと通りにくい理由

返済比率が高い状態では、空室や家賃下落が起きたときに返済が苦しくなる可能性があります。

また、金利上昇や修繕費の発生など、想定外の支出に耐えられないリスクも高まります。

銀行はこうした将来のブレに耐えられるかどうかも含めて審査するため、返済比率が高いと融資が通りにくくなるのです。

返済比率を下げるためにできること

返済比率を下げる方法としては、カードローンやリボ残高を整理する、借入額や返済期間を調整するなどが挙げられます。

また、物件の収支計画を改善し、金融機関に納得感のある数字を提示することも重要です。

銀行が見るポイント3.自己資金

不動産投資の融資審査では、自己資金の有無も大きな判断材料になります。

自己資金があるほど、銀行側のリスクが下がり、融資条件が良くなる可能性があります。

自己資金が多いほど有利になりやすい理由

自己資金が多いと、頭金を入れて借入額を抑えられるため、返済負担が軽くなります。

また、「この投資に本気で取り組む姿勢がある」と評価されやすい点もメリットです。

諸費用＋運転資金まで含めて考える

自己資金は頭金だけではありません。

購入時には仲介手数料や登記費用、税金などの諸費用がかかります。

さらに、入居付けまでの空室期間や、突発的な修繕に備える運転資金も必要です。

自己資金がギリギリだと、購入後の運用が苦しくなるリスクが高まります。

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自己資金が少ない場合の注意点

自己資金が少ない状態でフルローンに近い形で購入すると、手元資金が枯渇しやすくなります。

結果として、修繕や設備トラブルに対応できず、空室が長引いてしまうケースもあります。

融資を通すことだけを目的にするのではなく、買った後の運用まで含めて資金計画を立てることが重要です。

融資審査は事前準備で結果が変わる

不動産投資の融資審査で銀行が見るポイントは、属性・返済比率・自己資金の3つです。

これらは、物件の良し悪しだけではなく、借りる側の準備によって改善できる部分もあります。

融資をスムーズに進めるためには、事前に自分の状況を把握し、数字で説明できる状態を整えておくことが大切です。

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