【2025年最新版】中古マンション投資「掘り出し物」の見分け方！

この記事の3行まとめ

中古マンション投資は新築より高利回りが期待でき、価格下落リスクも少ない

掘り出し物は立地・築年数・管理状態を重視し、周辺相場との比較が必須

実質利回りで判断し、修繕費や空室リスクを正確に把握することが成功の鍵

目次

中古マンション投資が今注目される理由

「掘り出し物」中古マンションの見分け方4つのポイント

中古マンション投資の盲点となるリスク

まとめ

中古マンション投資が今注目される理由

2025年現在、中古マンション投資が注目を集める最大の理由は、新築マンションに比べて高い利回りが期待できる点にあります。中古マンションの平均利回りは3〜7％と、新築よりも表面利回りが高く出やすい傾向です。

また、新築マンションは購入直後に「新築プレミアム」が外れ価格が下落しますが、中古マンションはすでに価格調整が進んでいるため、下落スピードが緩やかです。特に築15年前後の物件は価格が下げ止まりつつあり、流動性も維持されています。

さらに、中古マンションでは実際の運用実績や過去データを確認できるため、より精度の高い収益予測が立てやすい点も魅力です。

比較項目 | 新築マンション | 中古マンション
平均利回り | 3～5% | 3～7%
価格変動 | 購入後に大きく下落 | 価格下落が緩やか
初期投資 | 高い | 比較的低い
運用実績 | 予測のみ | 実データあり
融資条件 | 有利 | 築年数で変動

「掘り出し物」中古マンションの見分け方4つのポイント

「掘り出し物」と呼べる物件には共通する特徴があります。これから紹介する4つの視点を押さえれば、優良物件を見逃さずに済むでしょう。

1. 立地重視の物件選び

掘り出し物の第一条件は「立地」です。駅から徒歩10分以内、コンビニやスーパーが近い物件は、築年数が経過しても賃貸需要が安定します。特に東京などの大都市中心部や人口増加エリアは空室期間が短く、優先して選びたいところです。

価格がいくら安くても、立地が悪ければ長期的な収益は期待できません。賃貸ニーズの高いエリアを優先的に選ぶことが成功の基本といえるでしょう。

2. 築15年前後を狙う

築15年前後の物件は「掘り出し物」が見つかりやすいタイミングです。この時期は価格が下げ止まり始め、大規模修繕が一度終わっているケースが多いため、設備の状態を把握しやすくなっています。

融資の観点でも築15年程度までなら条件が比較的有利で、返済計画を立てやすい傾向があります。一方で、築30年を超える物件は融資条件が厳しくなる可能性があるため、慎重に見極めましょう。

3. 管理状態を徹底チェック

中古マンションの「隠れた価値」を見抜くには、管理状態の確認が欠かせません。管理組合が適切に機能し、修繕積立金がしっかり積み立てられているかが重要です。

大規模修繕が計画的に実施されているか

修繕積立金は十分か（値上げ予定の有無も確認）

共用部や外観の清掃状態が良好か

管理状態が良い物件は、将来的な資産価値の維持が期待でき、思わぬ修繕費発生を防ぐことにもつながります。

4. 実質利回りで判断する

表面利回りだけでなく、実質利回りを重視することが掘り出し物を見極める最大のコツです。表面利回りは管理費や修繕積立金、将来の修繕費などを考慮していないため、実態とズレが生じている場合があります。

実質利回り =（年間家賃収入 − 年間経費）÷（購入価格＋諸経費）×100

この計算で5％以上の実質利回りが確保できれば、投資価値の高い物件と判断できます。あわせて、売主の売却理由も確認し、相場より著しく安い物件には隠れた問題がないか注意しましょう。

中古マンション投資の盲点となる落とし穴

どれだけ慎重に物件を選んでも、中古マンション特有の盲点を見逃すと、後で大きな損失につながる恐れがあります。購入前に必ず押さえておきたいポイントを見ていきましょう。

修繕費用の過小評価

中古マンションは築年数が経つにつれて修繕費用が増加します。水回りや設備の故障は予想外のタイミングで発生することもあり、収益を圧迫する原因になりかねません。購入前には、専門家による建物調査（インスペクション）を依頼しておくと安心でしょう。

空室リスクと融資条件

「現在入居中だから安心」と考えるのは危険です。築年数が進むにつれて競争力が低下し、空室期間が長期化する可能性があります。

また、築年数の古い物件は金融機関の融資審査が厳しくなる傾向があります。建物の法定耐用年数（RC造の場合47年）から築年数を差し引いた期間を融資期間の上限とするケースが多く、返済期間が短くなると月々の返済額が増え、手元に残るお金が減ってしまいます。

まとめ

中古マンション投資で「掘り出し物」を見つけるには、立地・築年数・管理状態を重視し、実質利回りで冷静に評価することが大切です。価格の安さや高利回りだけに惑わされず、将来の修繕費や空室期間を正確に見積もる目を養いましょう。

初心者が独力で掘り出し物を見極めるのは難しいため、不動産投資に詳しい専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。専門家の知見を活用しながら、長期的に資産価値を維持・向上できる物件を選ぶことが、中古マンション投資成功への近道となるでしょう。