人口減少時代でも不動産投資は成功する？成功するためのエリア戦略を徹底解説！

▶ 目次（クリックで開閉）

人口減少が不動産投資に与える影響

総人口減少と世帯数変化のギャップ

賃貸需要の減少と空室リスクの増大

不動産価格の下落と流動性の低下

人口減少時代を生き抜くための「エリア戦略」の重要性

集中と分散：地域ごとの人口動態を読み解く

都市部への一極集中と地方都市の二極化

「選ばれる街」の条件とは

勝ち残るための具体的なエリア選定のポイント

人口動態・世帯数推移を徹底分析する

立地適正化計画とコンパクトシティ構想を理解する

交通インフラと生活利便性を評価する

開発計画と将来性を予測する

エリア戦略に基づく物件選びと出口戦略

ターゲット層を明確にする

物件の質と差別化を図る

地方都市における新たな投資チャンス

まとめ

日本の
人口減少
は、不動産市場に大きな変革をもたらしています。
総務省
のデータによると、2010年をピークに日本の総人口は減少に転じ、2025年以降はさらにそのペースが加速すると予測されています。この動きは、不動産投資家にとって重大なリスク要因であると同時に、新たなチャンスを見出すための重要な視点でもあるのです。

従来の「
買って、貸して、売る
」というシンプルな不動産投資の成功モデルは、もはや通用しません。特に地方においては、需要の減少に伴う空室リスクの増大や、物件価格の下落が現実のものとなりつつあります。しかし、すべてのエリアが同じように影響を受けるわけではありません。人口減少下でも人口が増加しているエリアや、特定のニーズを持つ層が増えているエリアも存在します。

本記事では、人口減少時代に不動産投資を成功させるための「エリア戦略」に焦点を当て、その具体的な考え方と実践方法をFPである筆者が解説します。

人口減少が不動産投資に与える影響

日本の人口減少は、すでに不動産市場の構造を変え始めています。投資家がまず理解すべきは、このマクロな変化がもたらす具体的なリスクです。

総人口減少と世帯数変化のギャップ

日本の総人口は減少傾向にある一方で、
単身世帯
や
高齢者世帯の増加
により、世帯数自体はしばらくの間、微増または横ばいを続けると予測されています。これは、不動産投資における賃貸需要を考える上で非常に重要なポイントです。特に単身者向け物件や高齢者向け住宅は、今後も一定の需要が見込まれるでしょう。しかし、子育て世代を含むファミリー世帯の減少は、ファミリー向け物件の需要減に直結します。

出典：

OKB総研「単身世帯の増加と今後」2025年７月

賃貸需要の減少と空室リスクの増大

人口減少は、不動産を「
借りる人
」の絶対数を減らします。特に
人口流出
が著しい地方では、供給過多が深刻化し、
空室率
の上昇や家賃の下落を引き起こす傾向が顕著です。これにより、安定した家賃収入を得ることが難しくなり、投資の収益性が低下するリスクが高まります。

不動産価格の下落と流動性の低下

需要の減少は、物件の価値そのものを押し下げます。特に地方の郊外や過疎地域では、買い手が見つかりにくくなり、流動性（売りやすさ）が著しく低下します。不動産投資の利益は家賃収入と売却益（キャピタルゲイン）の二つから構成されますが、人口減少地域では、この両方が目減りする可能性が高くなるのです。

人口減少時代を生き抜くための「エリア戦略」の重要性

人口減少という潮流の中で、不動産投資を成功させるためには、従来の広域的な視点から脱却し、ミクロな視点でエリアを分析する「エリア戦略」が不可欠です。

集中と分散：地域ごとの人口動態を読み解く

日本全体で見れば人口は減っていますが、すべての地域で人口が減るわけではありません。特に首都圏や主要な地方都市には人口が集中する傾向が続いており、これらの地域では依然として堅調な賃貸需要が見込まれます。一方で、地方の過疎地域では、人口減少がさらに加速し、不動産の価値が維持できなくなる可能性があります。この「
二極化
」の動きを正確に捉えることが、エリア戦略の第一歩です。

都市部への一極集中と地方都市の二極化

東京
、
大阪
、
名古屋
といった
三大都市圏
をはじめ、
仙台
、
福岡
、
札幌
などの
地方中核都市
では、今後も一定期間は人口流入が続く可能性が高いでしょう。これらの都市は、大学や企業、商業施設が集積しており、若年層や単身者の需要が高いです。

一方で、地方都市の中でも、
医療
や
教育
、行政機能が集約された「
コンパクトシティ
」を目指す地域と、そうではない地域で、不動産市場は明確に分かれていくでしょう。
インフラ
が整備され、生活利便性が高いエリアは、人口減少下でも「選ばれる街」として生き残り、不動産価値を維持する可能性が高いです。

「選ばれる街」の条件とは

人口減少時代に「
選ばれる街
」になるためには、単に人が住んでいるだけでなく、以下のような要素が重要になります。

「選ばれる街」の重要条件

生活利便性の高さ： 買い物、病院、公共施設へのアクセスが良いか。

交通利便性の高さ： 駅や主要道路へのアクセスが良好で、都心部への通勤・通学がしやすいか。

雇用機会の多さ： 安定した企業や大学、研究機関があるか。

行政サービスの充実： 子育て支援、高齢者支援、再開発計画など、行政が魅力的な街づくりを進めているか。

勝ち残るための具体的なエリア選定のポイント

エリア戦略を実践するためには、漠然としたイメージではなく、客観的なデータに基づいた分析が欠かせません。

人口動態・世帯数推移を徹底分析する

不動産投資のエリア選定において最も重要なのは、
人口動態と世帯数
です。

人口動態・世帯数推移の分析ポイント

人口の増減
： 過去10年程度の推移を確認し、人口が増加傾向にあるか、減少傾向にあるかを把握します。

世帯数の増減
： 特に、単身世帯や高齢者世帯の増加は、今後の賃貸需要を予測する上で重要な指標です。

年齢構成
： 若年層や子育て世代の割合が多い地域は、将来にわたって賃貸需要が維持される可能性が高いでしょう。

立地適正化計画とコンパクトシティ構想を理解する

多くの地方自治体は、人口減少に対応するため、都市機能を集約させる「
立地適正化計画
」を策定しています。この計画では、住まいや
商業施設
、
病院
などを集約させる「
居住誘導区域
」や「
都市機能誘導区域
」が指定されています。これらの区域内にある物件は、行政が主導するインフラ整備の恩恵を受けやすく、将来にわたって高い需要が見込めるでしょう。

逆に、区域外の物件は、将来的にインフラが縮小され、価値が下落するリスクが高まります。自治体の計画を事前に確認することが、長期的な投資の成功を左右します。

交通インフラと生活利便性を評価する

駅からの距離
、
バス停へのアクセス
、
主要道路への接続
など、交通利便性は賃貸物件の入居率に直結します。特に、車を持たない若年層や高齢者にとって、公共交通機関へのアクセスは物件選びの重要な決め手となります。また、物件周辺にスーパー、コンビニ、病院、公園などの生活利便施設が充実しているかも、重要な評価ポイントです。

これらの施設が集まっているエリアは、入居者にとって魅力的な住環境となり、空室リスクを低減させます。

開発計画と将来性を予測する

自治体の
再開発計画
や、大規模な商業施設、大学、企業の
誘致計画
など、将来の展望もエリア選定の重要な要素です。これらの計画は、新たな雇用を生み出し、人口流入のきっかけとなります。インターネットや自治体のホームページで情報を収集し、「次に伸びる街」を見つける視点を持つことが、先行者利益につながります。

エリア戦略に基づく物件選びと出口戦略

エリアを選定したら、次は具体的な物件選びと、いざという時の「
出口戦略
」を考えます。

ターゲット層を明確にする

選定したエリアの特性に合わせて、
どのような入居者をターゲットにするか
を明確にすることが大切です。

ターゲット層ごとの投資物件ニーズ

単身者向け
： 交通の便が良い都心部や駅近のワンルーム・1Kは、今後も需要が堅調だと思われます。

子育て世代向け
： 駅や学校、公園が近く、子育て支援が充実しているエリアのファミリー向け物件は、長期入居が期待できます。

高齢者向け
： バリアフリー対応、エレベーター付き、病院が近い物件は、高齢化社会の進展とともに需要が増加するでしょう。

外国人向け
： 職場の近くや、多言語対応のサービスが充実しているエリアでは、外国人労働者向けの需要も考慮できます。

物件の質と差別化を図る

人口減少時代では、単に物件を所有しているだけでは勝てません。他物件との
差別化
を図り、入居者に「選ばれる理由」を提供することが重要です。

物件の質と差別化のポイント

設備投資
： インターネット無料、宅配ボックス、セキュリティ（オートロック、防犯カメラ）など、現代のニーズに合わせた設備を導入します。

デザイン性
： スタイリッシュなデザインや、機能性の高い間取りは、特に若年層に人気があります。

サービス提供
： 入居者向けのコミュニティサービスや、清掃サービスなど、家賃以外の付加価値を提供することも有効です。

地方都市における新たな投資チャンス

人口減少が著しい地方でも、
独自の強み
を活かした新たな投資チャンスが存在します。

地方都市における新たな投資チャンス

観光・インバウンド需要
： 観光地や地方の文化的な魅力を持つエリアでは、民泊やウィークリー・マンスリーマンションとしての活用が考えられます。

ノマドワーカー向け
： 高速インターネット環境が整備され、自然豊かな地方では、都会からの移住者をターゲットにした物件が成功する可能性があります。

再生可能エネルギー
： 太陽光発電設備を設置するなど、環境に配慮した物件は、今後需要が高まるかもしれません。

これらの投資は、従来の賃貸経営とは異なる視点と戦略が求められますが、その分高い収益性を期待できる可能性があります。

まとめ

人口減少は、日本の社会構造全体に大きな影響を与え、不動産投資市場もその例外ではありません。この変化の時代を生き抜くためには、これまでの成功体験に固執せず、常に市場の動向を分析し、柔軟に戦略を修正していくマインドセットが不可欠です。

エリアの将来性を徹底的に分析し、それに合わせた物件を選び、入居者のニーズに応えるための工夫を続けることで、人口減少時代でも不動産投資を成功に導くことができるでしょう。

あなたが今検討しているエリアは、人口減少下でも「選ばれる街」になる可能性を秘めているでしょうか？ぜひこの記事を読んで行動に移していただければと思います。